مشاركت مردمي يا تامين مالي شهري؟

طرح «خانه‌ريز» شهرداري تهران را مي‌توان در يك دوگانه خلاصه كرد: از يك‌سو وعده «سهيم كردن مردم در سود ساخت‌وساز و حفظ ارزش سرمايه در برابر تورم» و از سوي ديگر، ترديد سازندگان كه آن را «مدلي تازه براي تامين مالي پروژه‌هاي نيمه‌تمام شهرداري» مي‌دانند.  دو روايتي كه هرچند از يك ابزار مشترك سخن مي‌گويند، اما مقصد متفاوتي را تصوير مي‌كنند: خانه‌دار شدن مردم يا جان گرفتن پروژه‌هاي راكد شهري؟ شهرداري تهران آذرماه امسال از طرح «خانه‌ريز» رونمايي كرد؛ ابزاري كه به گفته مديران شهري براي جذب سرمايه‌هاي خرد و مشاركت عمومي در پروژه‌هاي ساختماني طراحي شده است. در گام بعد، تفاهم‌نامه‌اي ميان سازمان سرمايه‌گذاري شهرداري تهران و اتحاديه تعاوني‌هاي عمراني به امضا رسيد تا از ظرفيت بخش تعاون براي پيشبرد پروژه‌ها استفاده شود. در اين مدل، هر «خانه‌ريز» معادل يك‌صدم يك سانتي‌متر مربع از يك ملك مشخص تعريف شده است؛ يعني افراد مي‌توانند به اندازه بسيار خرد در يك پروژه ساختماني سرمايه‌گذاري كنند. اين امتياز قابل انتقال است و اگر خريداري براي آن وجود نداشته باشد، شهرداري تعهد مي‌كند سهم فرد را بازخريد كند. نويد خاصه‌باف، مديرعامل سازمان سرمايه‌گذاري و مشاركت‌هاي مردمي شهر تهران، درباره هدف طرح به ايسنا گفت: هدف از اين طرح صيانت از سرمايه‌هاي مردم در برابر تورم است. فرضا اگر يك نفر يك متر خانه‌ريز خريداري كند با فرض اينكه تورم ملك صفر باشد فرد سود مي‌كند؛ زيرا پروژه پيشرفت فيزيكي خواهد داشت. او در توضيح سازوكار اقتصادي طرح مي‌گويد هر پروژه سه مولفه دارد: قيمت زمين، عوارض و هزينه تمام‌شده ساخت. به گفته او، بهاي تمام شده امروز اين آپارتمان مثلا ۱۲۰ تا ۱۷۰ ميليون تومان است. فاصله ۱۲۰ تا ۱۷۰ ميليون تومان مي‌شود سود مشاركت پروژه. در اين چارچوب، فردي كه ۱۰۰ متر خانه‌ريز خريداري مي‌كند، معادل ۱۰ هزار سهم در پروژه خواهد داشت. خانه‌ريز هم‌اكنون در سامانه «شهرزاد» شهرداري تهران عرضه مي‌شود و قيمت‌گذاري آن به صورت ماهانه و بر اساس نظر كارشناس رسمي انجام مي‌گيرد. خاصه‌باف تاكيد مي‌كند اين مدل با «توكن»، «سهام مسكن» يا «فروش متري» تفاوت دارد؛ زيرا از ابتدا قرارداد با سازنده منعقد و قيمت ساخت تثبيت مي‌شود. او درباره نحوه تسويه نيز توضيح داد: كسي كه سرمايه‌گذاري كرده مثلا ۲۰۰۰ سهم دارد وقتي پروژه به اتمام رسيد شهرداري به او مي‌گويد مي‌تواني معادل ارزش پولي ۲۰۰۰ سهم را دريافت كني يا به پروژه بعدي منتقل شوي. طرح خانه‌ريز در شرايطي معرفي شده كه طي سال‌هاي اخير ابزارهايي نظير «مسكن متري»، «سهام مسكن»، «اوراق سلف موازي» و «صندوق‌هاي مسكن و ساختمان» در بازار سرمايه تجربه شده‌اند؛ ابزارهايي كه با هدف خانه‌دار كردن متقاضيان واقعي، كاهش سفته‌بازي و كنترل تورم مسكن راه‌اندازي شدند، اما در عمل نتوانستند به اين اهداف برسند.همين سابقه، بخشي از بدنه صنعت ساختمان را نسبت به كارآمدي مدل جديد بدبين كرده است. فرشيد پورحاجت، دبير كانون انبوه‌سازان، درباره خانه‌ريز گفت: اتفاق جديدي رخ نداده و اين طرح از قبل هم وجود داشته است. به هر جهت يك مدل از ساخت‌وسازي‌ است كه در آن قرار است منابع مالي از محل پيش‌فروش تامين شود، اين موضوع چيز جديدي نيست. اين مدل در گذشته هم در كشور بوده و امروز هم اتفاق تازه‌اي رخ نداده است. او هدف اصلي را نيز اينگونه توصيف مي‌كند: شهرداري صرفا به‌ دنبال يك سازوكار براي تامين منابع مالي پروژه‌هاي خود است و اين منابع قرار است در همان پروژه‌هايي هزينه شود كه خود شهرداري از آنها اطلاع دارد. با اين حال، نبايد اين تصور ايجاد شود كه مردم با اين مدل خانه‌دار مي‌شوند. اين مدل را فقط براي تامين منابع مالي تعريف كرده‌اند. اين نگاه، خانه‌ريز را نه يك ابزار «تسهيل خانه‌دار شدن»، بلكه نسخه‌اي رسمي و سازمان‌يافته از پيش‌فروش براي خروج پروژه‌هاي شهري از ركود مي‌داند.يكي از پرسش‌هاي جدي درباره خانه‌ريز، مكانيزم كنترلي آن براي جلوگيري از سفته‌بازي و شكل‌گيري حباب قيمتي است. خاصه‌باف در پاسخ به اين دغدغه مي‌گويد: ابتدا بايد بدانيم كه طرح خانه ريز با مسكن متري متفاوت است. در بحث مسكن متري در بحث مالكيت به مشكل خورد. به صورت متري، مسكن را فروختند بعد اما براي اختلافاتي كه ممكن بود انتهاي كار ايجاد شود تمهيدي انديشيده نشده بود. او ادامه مي‌دهد: فرآيند انتقال سند در مسكن متري مشخص نبود و باز بودن عرضه و تقاضا باعث سفته‌بازي شد. بنابراين قيمت غيرواقعي و حبابي به وجود آمد و به نوعي سر مردم كلاه رفت. نه اينكه بورس سر مردم كلاه گذاشت بلكه سر مردم كلاه رفت به اين دليل كه سفته‌بازها وارد اين طرح شدند.