سرمايهها به مسكن بازميگردند؟
اگرچه بازارهاي موازي يكي پس از ديگري ركورد زدند و سرمايهها با سرعتي بيسابقه ميان ارز، طلا و بورس جابهجا شدند، بازار مسكن روزهاي كمرمقي را پشت سر گذاشت؛ بازاري كه زماني پناهگاه امن داراييها بود، حالا با كاهش ساختوساز و افت سرمايهگذاري دستوپنجه نرم ميكند.
اگرچه بازارهاي موازي يكي پس از ديگري ركورد زدند و سرمايهها با سرعتي بيسابقه ميان ارز، طلا و بورس جابهجا شدند، بازار مسكن روزهاي كمرمقي را پشت سر گذاشت؛ بازاري كه زماني پناهگاه امن داراييها بود، حالا با كاهش ساختوساز و افت سرمايهگذاري دستوپنجه نرم ميكند. با اين حال، در حالي كه آمارها از ركود دو تا سه ساله حكايت دارند، برخي نشانهها از تحرك دوباره پروژهها و احتمال چرخش سرمايهها به سمت ملك خبر ميدهند. آيا اين نشانهها آغاز يك دوره رونق تازه است يا صرفاً نوساني مقطعي در بازاري كه هنوز با چالشهاي عميق روبروست؟ فرشيد ايلاتي، كارشناس ارشد بازار مسكن، در گفتوگو با مهر، با اشاره به تحولات اخير و رويكرد سياستگذار در بخش مسكن، تصويري متفاوت از آنچه در ماههاي گذشته روايت ميشد ارايه ميدهد. او با انتقاد از برخي اظهارات رسمي درباره ميزان پيشرفت پروژهها ميگويد: در مقاطعي وزارت راه و شهرسازي دولت چهاردهم منكر پيشرفت پروژههاي نهضت ملي مسكن بودند و حتي اعلام شد كه تنها ۲۰ هزار واحد تحويل داده شده و عملاً اتفاقي در حوزه ساختوساز رخ نداده است. به گفته او، اين روايت با واقعيت ميداني فاصله دارد. ايلاتي تأكيد ميكند: شواهد ميداني و گزارشهاي اخير نشان ميدهد پروژههاي متعددي در نقاط مختلف كشور آغاز شده و در مراحل مختلف ساخت قرار دارند. اگرچه ممكن است برخي تمايلي به پذيرش اين موضوع نداشته باشند، اما واقعيت اين است كه تعداد قابل توجهي پروژه وارد فاز اجرايي شده است. اين دو تصوير متفاوت، يكي مبتني بر حداقل تحويل واحدها و ديگري متكي بر تعداد پروژههاي در حال اجرا خود گوياي پيچيدگي وضعيت فعلي بازار مسكن است. از يك سو، خروجي نهايي هنوز محدود است و از سوي ديگر، در لايههاي زيرين بازار، تحركاتي در جريان است كه در صورت تأمين مالي ميتواند به افزايش عرضه منجر شود.يكي از مهمترين محورهاي صحبتهاي ايلاتي، وضعيت قراردادهاي بانكي پروژههاست. او در اين باره ميگويد: حدود ۹۵۰ تا ۹۶۰ هزار واحد به مرحله انعقاد قرارداد رسيدهاند، اما كمتر از نيمي از اين تعداد موفق به انعقاد قرارداد تسهيلات با بانكها و دريافت قسط اول وام شدهاند، اين مساله نيازمند پيگيري جدي است. اين جمله شايد كليديترين نكته در تحليل شرايط كنوني باشد. مقايسه با دورههاي رونق قبلي نشان ميدهد كه هر زمان زنجيره زمين، مجوز و تسهيلات بانكي همزمان فعال بوده، بازار با سرعت بيشتري به سمت رونق حركت كرده است. اكنون اما گره در حلقه تأمين مالي قرار دارد. ايلاتي با تأكيد بر ضرورت تسريع در پرداخت تسهيلات ميگويد: حتي اگر از منظر سياسي هم به موضوع نگاه شود، ضروري است كه پرداخت مابقي تسهيلات بانكي در دستور كار قرار گيرد. او از پيگيريهاي صورتگرفته در بدنه دولت خبر ميدهد و توضيح ميدهد: اخيراً از سوي مجموعههاي مرتبط در وزارت امور اقتصادي و دارايي پيگيريهايي انجام شده و مقرر شده پروژههايي كه بيش از ۷۰ درصد پيشرفت فيزيكي دارند و سپس پروژههاي بالاي ۵۰ درصد، در اولويت دريافت تسهيلات قرار گيرند. در اين ميان، نقش وزارت راه و شهرسازي به عنوان متولي اصلي بخش مسكن برجسته است. ايلاتي تصريح ميكند: متولي اصلي اين موضوع، وزارت راه و شهرسازي است و بايد اين مساله را بهصورت ويژه در دستور كار قرار دهد. فاصله زماني قابل توجهي ميان جلسات هماهنگي ايجاد شده و لازم است اين جلسات مجدداً تشكيل شود تا روند پرداخت تسهيلات بانكي به پروژههاي مسكن تسريع شود. به باور او، اثر اين اقدام ميتواند سريع و ملموس باشد: در صورت تحقق پرداخت تسهيلات براي پروژههايي كه آغاز شده و برخي از آنها در آستانه افتتاح قرار دارند، حداقل بخشي از واحدهايي كه هنوز موفق به دريافت وام نشدهاند، تعيين تكليف خواهند شد. اين اقدام ميتواند به تقويت روند اجرايي پروژههاي مسكن كمك كند.
بازار در آستانه رونق يا تداوم ركود؟
پرسش اصلي اما فراتر از تكميل چند پروژه است: آيا بازار مسكن بهطور كلي در آستانه رونق قرار دارد؟ ايلاتي در پاسخ به اين پرسش ميگويد: در حال حاضر نشانههايي از رونق تدريجي در بازار مسكن مشاهده ميشود. اگر روند مذاكرات و سيگنالهاي مثبت اقتصادي تداوم يابد، احتمال ورود بازار به دوره رونق وجود دارد. اين ارزيابي زماني معنادارتر ميشود كه آن را در كنار وضعيت دو تا سه سال اخير قرار دهيم. او يادآور ميشود: طي دو تا سه سال اخير، آمار ساختوساز شهري بهشدت كاهش يافته است. بخشي از اين كاهش به دليل رويكردهاي وزارت راه و شهرسازي در مقاطعي بوده كه موضوع مسكن با جديت كافي پيگيري نشد و بخشي ديگر نيز ناشي از شرايط كلان اقتصادي و خروج سرمايه از بازار مسكن بوده است. به بيان ديگر، ركود اخير نهتنها حاصل سياستهاي بخشي، بلكه نتيجه همزماني بيثباتي اقتصادي و افت جذابيت سرمايهگذاري در ملك بوده است. در چنين شرايطي، توقف خروج سرمايه نيازمند تغيير همزمان چند متغير است: ثبات اقتصاد كلان، تسهيل تأمين مالي و تقويت اعتماد سرمايهگذاران. ايلاتي در همين چارچوب ميافزايد: در صورت حمايت موثر دولت و بهبود نسبي شرايط اقتصادي، ميتوان انتظار داشت آمار صدور پروانههاي ساختماني افزايش يابد. اين موضوع در گزارشهاي آتي مركز آمار ايران قابل مشاهده خواهد بود و ميتواند يكي از شاخصهاي بازگشت رونق به بخش ساختوساز باشد. اشاره او به مركز آمار ايران از اين جهت اهميت دارد كه صدور پروانه ساختماني معمولاً يكي از شاخصهاي پيشنگر در بازار مسكن است؛ افزايشي كه ميتواند از تغيير انتظارات سازندگان و بازگشت تدريجي سرمايهها حكايت كند.
شهرداريها و ايده فروش متري
در كنار تحولات ملي، برخي شهرداريها نيز به دنبال ابزارهاي جديد براي ورود به بازار مسكن هستند. يكي از اين ايدهها، طرح موسوم به «خانهريز» يا فروش متري است. ايلاتي درباره اين طرح ميگويد: اين طرح بيش از يك سال و نيم است كه در دستور كار برخي شهرداريها قرار گرفته و به عنوان يك ابزار جديد سرمايهگذاري مطرح شده است. فروش متري ميتواند به عنوان يك ابزار مالي جديد براي جذب سرمايههاي خرد به بازار مسكن معرفي شود، اما در نهايت الزاماً منجر به خانهدار شدن متقاضيان نخواهد شد. اين طرح بيشتر ماهيت سرمايهگذاري دارد تا تأمين مسكن مصرفي.
اين جمله، مرز ميان دو رويكرد را روشن ميكند: تحريك تقاضاي سرمايهاي در برابر تأمين مسكن مصرفي. در شرايطي كه بخش قابل توجهي از خانوارها با فشار اجارهبها مواجهاند، پرسش اين است كه اولويت سياستگذاري بايد كدام باشد؟
ايلاتي در پاسخ، بر تغيير جهت شهرداريها تأكيد ميكند: اولويت شهرداريها بايد حركت به سمت توسعه مسكن استيجاري باشد. در بسياري از كشورهاي اروپايي، سهم قابل توجهي از واحدهاي شهري در اختيار شهرداريهاست و اين نهادها با اجارهداري حرفهاي و حتي پرداخت يارانه اجاره، نقش فعالي در تنظيم بازار اجاره دارند. او هشدار ميدهد: تمركز بر ابزارهايي كه بيشتر تقاضاي سرمايهاي را تحريك ميكند، نبايد در اولويت سياستگذاري شهري قرار گيرد. اولويت بايد حمايت از ساخت و توسعه مسكن حمايتي و استيجاري باشد و طرحهايي مانند فروش متري در جايگاه پايينتري از نظر اولويت اجرايي قرار گيرند.
نقطه عطف يا پيچ تاريخي كوتاه؟
بازار مسكن امروز در نقطهاي ايستاده كه ميتوان آن را «مرز ميان ركود و رونق» ناميد. از يك سو، كاهش ساختوساز، افت سرمايهگذاري و كندي پرداخت تسهيلات واقعيتهايي انكارناپذيرند. از سوي ديگر، وجود صدها هزار واحد در مرحله قرارداد، اولويتبندي جديد براي تأمين مالي پروژههاي پيشرفته و نشانههاي بهبود انتظارات اقتصادي، سيگنالهايي اميدواركنندهاند. اگر پرداخت تسهيلات به پروژههاي بالاي ۵۰ و ۷۰ درصد پيشرفت با سرعت عملي شود، اگر گزارشدهي و نظارت قانوني تقويت گردد و اگر سياستگذاري شهري به سمت توسعه مسكن استيجاري و حمايتي متمايل شود، ميتوان انتظار داشت روند خروج سرمايه از بازار مسكن متوقف و حتي معكوس شود. اما در غياب اين اقدامات، نشانههاي فعلي ممكن است به موجي كوتاه بدل شوند. اكنون بيش از هر زمان ديگري، سرنوشت بازار مسكن به هماهنگي ميان سياستهاي مالي، نظارت قانوني و مديريت اجرايي گره خورده است؛ هماهنگياي كه ميتواند اين بازار را از ركودي فرسايشي به رونقي پايدار برساند .
