تعرفه معاملات مسكن گران‌تر شد؟
بازار مسكن ايران در سال‌هاي اخير با افزايش شديد قيمت‌ها و كاهش حجم معاملات مواجه بوده است؛ ميانگين قيمت هر متر مربع آپارتمان در تهران طي پنج سال گذشته بيش از ۳۵۰ درصد افزايش يافته و حجم معاملات حدود ۴۰ درصد كاهش يافته است.
بازار مسكن ايران در سال‌هاي اخير با افزايش شديد قيمت‌ها و كاهش حجم معاملات مواجه بوده است؛ ميانگين قيمت هر متر مربع آپارتمان در تهران طي پنج سال گذشته بيش از ۳۵۰ درصد افزايش يافته و حجم معاملات حدود ۴۰ درصد كاهش يافته است. در اين شرايط، بيش از ۶۰ درصد معاملات به صورت پيش‌نويس يا قولنامه غيررسمي انجام مي‌شد و تنها بخش محدودي به صورت رسمي در دفاتر اسناد ثبت مي‌شد. براي حل اين مشكل، قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول و سامانه‌هايي مانند «كاتب» و «خودنويس» اجرايي شد تا شفافيت و امنيت معاملات افزايش يابد. با اين حال، خلاءهاي آيين‌نامه‌اي و تعدد سامانه‌ها باعث سردرگمي معامله‌گران و افزايش هزينه‌ها شده است؛ به‌طوري كه برخي دفاتر اسناد رسمي براي ثبت قراردادها حق‌الزحمه‌اي تا ۴۰ ميليون تومان دريافت مي‌كنند، در حالي كه نقش مشاوران املاك كاهش يافته است. در اين ميان يكي از تازه‌ترين تحولات اين بازار، ابلاغ قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول و راه‌اندازي سامانه‌هاي مرتبط است كه در كمتر از دو ماه، تغييرات قابل توجهي در رفتار مشاوران املاك، دفاتر اسناد رسمي و خريداران ايجاد كرده است. هدف اصلي قانون الزام به ثبت رسمي معاملات، پايان دادن به سال‌ها بي‌قانوني در قراردادهاي قولنامه‌اي و غيررسمي و ايجاد شفافيت و امنيت در معاملات ملكي است. طبق اين قانون، مشاوران املاك موظفند پيش‌نويس قرارداد را در سامانه‌هاي رسمي ثبت كنند و طرفين معامله سپس براي نهايي كردن قرارداد و دريافت سند رسمي به دفاتر اسناد رسمي مراجعه كنند. به گفته رييس اتحاديه مشاوران املاك، كيانوش گودرزي، قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول و متعاقب آن ايجاد سامانه كاتب، محاسن بسياري دارد كه مي‌تواند به دهه‌ها بي‌قانوني در ثبت قراردادهاي غيررسمي پايان دهد. گودرزي ادامه داد: اما به نظر مي‌رسد در تنظيم آيين‌نامه‌هاي آن جميع جهات در نظر گرفته نشده است؛ به‌طور مثال درخصوص تعيين تعرفه‌ها مشكلاتي ايجاد شده و دست كم دو مورد از مفاد قانون، مغاير با روح قانون الزام است. با وجود محاسن آشكار قانون، يكي از مشكلات اساسي كه از همان ابتداي اجرا نمايان شد، خلأ آيين‌نامه‌اي بود. مشاوران املاك، با وجود تهيه پيش‌نويس قرارداد، هيچ اختياري براي ثبت حقوقي آن ندارند و اثر حقوقي واقعي قرارداد تنها زماني ايجاد مي‌شود كه طرفين به دفاتر اسناد رسمي مراجعه كنند. اين نقص باعث شده بسياري از دفاتر اسناد رسمي از خلأ قانوني استفاده كنند و نقش مشاوران املاك را در معاملات كم‌رنگ كنند.
رشد هزينه‌ها و حق‌الزحمه ۴۰ ميليون توماني
گودرزي، درباره هزينه‌هاي ناشي از خلأ قانوني توضيح داد: اگر متعاملين به دفاتر اسناد رسمي بروند، اكثر دفاتر اسناد رسمي از خلأ قانوني استفاده مي‌كنند و به طرفين معامله مي‌گويند قرارداد مشاور املاك هيچ اعتباري ندارد، بنابراين خود دفاتر اسناد، قرارداد را مي‌نويسند و كميسيون معامله را خودشان مي‌گيرند. دفاتر ثبت اسناد در مواردي ۴۰ ميليون تومان از متعاملين بابت ثبت قرارداد دريافت مي‌كنند. او همچنين با اشاره به مشكلات مشاوران املاك افزود: در بحث پيش‌نويس، اثر حقوقي و ثبتي براي مشاوران املاك ديده نشده است. اين مساله مشكلاتي را براي مشاوران املاك ايجاد كرده و در آينده تبعات امنيتي در سطح جامعه ايجاد مي‌كند. در حال حاضر دفاتر اسناد رسمي، تعهد به بيع يا سند رسمي را منعقد مي‌كنند. به گفته گودرزي، سند سبز رنگ را هم به پيش‌فروش و قرارداد يكسان بردند. تنظيم قرارداد يكسان سخت است. مضافا اينكه در پيش‌نويس كه توسط مشاوران املاك تنظيم مي‌شود وقتي پولي رد و بدل نمي‌شود و هيچ تضميني براي كميسيون مشاوران املاك وجود ندارد؛ چرا كه پس از انعقاد قرارداد در دفاتر اسناد رسمي، عملاً كار به اتمام رسيده و نيازي به پرداخت حق‌الزحمه مشاوران املاك نيست.
سامانه‌هاي متعدد؛ سردرگمي معامله‌گران
يكي ديگر از چالش‌هاي اجراي قانون، وجود چند سامانه موازي است كه هر كدام براي نوع خاصي از قراردادها طراحي شده‌اند. به گفته رييس اتحاديه مشاوران املاك، بررسي‌ها نشان مي‌دهد مشاوران املاك بر اساس سليقه خود و همچنين كاركرد سه سامانه مذكور از آنها استفاده مي‌كنند؛ به‌طوري كه معمولا از كاتب براي ثبت قراردادهاي خريد و فروش، از خودنويس براي قراردادهاي اجاره و از املاك و اسكان براي قراردادهاي توافقي بهره مي‌برند. او ادامه داد: با ايجاد سامانه خودنويس از سال ۱۴۰۲ كه تحت نظر وزارت راه و شهرسازي است اين گزاره مطرح شد كه اين سامانه نقش مشاوران املاك را در بازار مسكن به حداقل مي‌رساند و ضريب امنيتي معاملات را كاهش مي‌دهد.
پيش‌نويس قرارداد؛ بدون اثر حقوقي و بدون دريافت وجه
يكي از نكات كليدي قانون و آيين‌نامه آن، اين است كه پيش‌نويس قرارداد توسط مشاوران املاك فاقد اثر حقوقي است. سخنگوي سازمان ثبت اسناد و املاك كشور، اعظم قويدل، درباره ضرورت رعايت اين موضوع تأكيد كرد: مطابق تبصره ۴ ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول، اسناد مالكيتي كه پس از تاريخ لازم‌الاجرا شدن اين قانون صادر مي‌شوند، مشمول الزامات ماده ۱ قانون در خصوص معاملات هستند. در ماده ۳ اين قانون نيز پيش‌نويس قرارداد پيش‌بيني شده كه اين پيش‌نويس قرارداد توسط مشاورين املاك تنظيم مي‌شود و پس از ثبت آن در سامانه، طرفين معامله بايد براي تنظيم سند رسمي ظرف مدت ۵ روز به دفتر اسناد رسمي مراجعه كنند. قويدل ادامه داد: در آيين‌نامه موضوع ماده ۳ اين قانون قيد شده كه پيش‌نويس قرارداد فاقد آثار حقوقي قرارداد است. بنابراين، چنانچه طرفين ظرف پنج روز از تاريخ تنظيم پيش‌نويس قرارداد به دفتر اسناد رسمي مراجعه نكنند، اين پيش‌نويس خودبه‌خود از سامانه حذف مي‌شود و اساساً قرارداد محسوب نمي‌شود و فقط پيش‌نويس تنظيم يك قرارداد است و آثار حقوقي قرارداد را ندارد. سخنگوي سازمان ثبت اسناد و املاك كشور با اشاره به خطرات پرداخت وجه پيش از ثبت رسمي گفت: به همين دليل، طرفين معامله نبايد در زمان انجام معامله نسبت به مبادله اسناد و مدارك يا وجه معامله اقدام كنند، زيرا ممكن است يكي از طرفين قبل از پايان اين پنج روز از انجام معامله منصرف شود يا اساساً هر دو يا يكي از طرفين به دفتر اسناد رسمي مراجعه نكنند. او همچنين درباره بخشنامه اخير معاون اول قوه قضاييه اظهار كرد: اين بخشنامه منطبق با آيين‌نامه موضوع ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول و ماده ۳ قانون مذكور تنظيم و ارسال شد كه تأكيد دارد به هيچ عنوان در بنگاه مشاورين املاك در زمان تنظيم پيش‌نويس قرارداد، وجه يا ثمن معامله پرداخت نشود. به گفته قويدل، تنها زماني كه طرفين به دفتر اسناد رسمي مراجعه و معامله خود را ثبت كنند، امكان مبادله اسناد، مدارك و وجه ثمن معامله فراهم مي‌شود. قويدل توصيه كرد: در صورتي كه قصد تنظيم پيش‌نويس قرارداد در بنگاه مشاور املاك دارند، از رد و بدل كردن وجه معامله در بنگاه خودداري كنند. ولي مردم مي‌توانند مطابق تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام نسبت به تنظيم قراردادهاي يكسان اقدام كنند. او درباره قراردادهاي يكسان افزود: «قراردادهاي يكسان داراي آثار حقوقي قرارداد هستند و در سامانه كاتب، ۱۴ نوع قرارداد يكسان پيش‌بيني شده است كه با تنظيم آنها مي‌توان نسبت به مبادله اسناد، مدارك و وجه ثمن معامله اقدام كرد. در نهايت، فروشنده و خريدار ظرف مدت سه ماه براي ادامه فرآيند و رفع محدوديت‌ها بايد به دفتر اسناد رسمي مراجعه كنند.
تأثير بر بازار مسكن و نقش مشاوران املاك
با اجراي اين قانون، نقش مشاوران املاك به‌شدت كاهش يافته و بازار به سمت تمركز دفاتر اسناد رسمي حركت كرده است. گودرزي در اين زمينه تأكيد كرد: هم‌اكنون دفتر اسناد رسمي براي ثبت معاملات مسكن، كار مشاوران املاك را با قيمت‌هاي بسيار بالاتر انجام مي‌دهند. در واقع اين خلأ قانوني باعث سوءاستفاده صنفي شده و همانطور كه گفتم در آينده تبعاتي را براي معاملات مسكن دارد؛ در حالي كه قرار بود بر اساس قانون الزام، ضريب ايمني معاملات بالا برود. قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول، قدمي مثبت براي شفافيت و امنيت در بازار مسكن ايران است، اما خلاءهاي آيين‌نامه‌اي و اجرايي، نقش مشاوران املاك را كم‌رنگ كرده و هزينه‌ها را به جيب دفاتر اسناد رسمي منتقل كرده است. اين وضعيت، هم هزينه معاملات را افزايش داده و هم ريسك‌هاي حقوقي و امنيتي براي معامله‌گران ايجاد كرده است. براي اينكه اين قانون به اهداف اصلي خود دست يابد، نياز است اصلاحاتي در آيين‌نامه‌ها و تعرفه‌ها انجام شود، سامانه‌ها يكپارچه شوند و جايگاه مشاوران املاك در فرآيند معاملات بازتعريف شود. تنها با اين اصلاحات، مي‌توان هم امنيت حقوقي معاملات مسكن را تضمين كرد و هم از سوءاستفاده‌هاي صنفي جلوگيري نمود.
