قيمت‌ها بالا مي‌روند، معامله‌ها آب مي‌روند
بازار مسكن تهران در نيمه دوم سال با بازاري مواجه است كه در آن قيمت‌هاي پيشنهادي همچنان رو به افزايش است، اما تقاضاي موثر توان همراهي با اين قيمت‌ها را ندارد. ميانگين قيمت‌هاي پيشنهادي مسكن در شهريورماه حدود ۵.۳ درصد نسبت به ماه قبل افزايش يافته، در حالي كه به گفته فعالان بازار، حجم معاملات نسبت به سال گذشته حدود ۵۰ درصد كاهش داشته است.
بازار مسكن تهران در نيمه دوم سال با بازاري مواجه است كه در آن قيمت‌هاي پيشنهادي همچنان رو به افزايش است، اما تقاضاي موثر توان همراهي با اين قيمت‌ها را ندارد. ميانگين قيمت‌هاي پيشنهادي مسكن در شهريورماه حدود ۵.۳ درصد نسبت به ماه قبل افزايش يافته، در حالي كه به گفته فعالان بازار، حجم معاملات نسبت به سال گذشته حدود ۵۰ درصد كاهش داشته است. اين يعني فروشندگان همچنان قيمت‌هاي بالاتري براي ملك خود مطالبه مي‌كنند، اما تعداد خريداراني كه توان ورود به معامله با اين قيمت‌ها را دارند، كاهش يافته است.
در اقتصادي كه تورم، هزينه ساخت، قيمت زمين و هزينه نهاده‌هاي توليد افزايش پيدا كرده، طبيعي است كه فروشنده نيز براي ملك خود قيمت بالاتري تعيين كند. اما افزايش قيمت پيشنهادي الزاماً به اين معنا نيست كه خريدار نيز توان پرداخت بيشتري پيدا كرده است. اگر درآمد خانوارها و قدرت خريد آنها با سرعت افزايش قيمت مسكن رشد نكند، بخشي از تقاضا ناچار از بازار خارج مي‌شود يا خريد خود را به تعويق مي‌اندازد. در نتيجه، قيمت‌هاي پيشنهادي بالا مي‌رود، اما تعداد معاملات كاهش پيدا مي‌كند.
اهميت اين موضوع زماني بيشتر مي‌شود كه ميان قيمت پيشنهادي و قيمت واقعي معامله تفاوت قائل شويم. قيمت پيشنهادي، رقمي است كه فروشنده انتظار دارد ملك خود را با آن بفروشد؛ اما قيمت قطعي، رقمي است كه در نهايت خريدار حاضر مي‌شود بپردازد و فروشنده نيز با آن موافقت مي‌كند. بنابراين اگر قيمت‌هاي آگهي‌شده افزايش پيدا كنند اما معاملات كاهش يابند، نمي‌توان صرفاً از روي آگهي‌ها نتيجه گرفت كه ارزش واقعي ملك نيز به همان ميزان افزايش يافته است.
به اين ترتيب، بازار مسكن تهران در وضعيتي قرار گرفته كه فروشندگان تلاش مي‌كنند ارزش اسمي دارايي خود را با شرايط تورمي و افزايش هزينه‌ها تطبيق دهند، در حالي كه خريداران با محدوديت منابع مالي روبرو هستند. حاصل اين فاصله، بازاري با قيمت‌هاي پيشنهادي بالاتر، معاملات كمتر و زمان طولاني‌تر فروش است؛ وضعيتي كه براي قضاوت درباره مسير واقعي قيمت مسكن، بررسي معاملات قطعي را به اندازه قيمت‌هاي اعلامي، و حتي مهم‌تر از آن، ضروري مي‌كند.
آيا مسكن واقعاً گران‌تر معامله شد؟
بر اساس داده‌هاي غيررسمي به دست‌آمده از سايت‌هاي فروش ملك، رشد نقطه‌اي قيمت‌هاي پيشنهادي مسكن در تهران به حدود ۱۱۷.۶ درصد رسيده است؛ رقمي كه در نگاه نخست بسيار سنگين به نظر مي‌رسد، اما بايد در تفسير آن احتياط كرد. اين عدد مربوط به قيمت‌هايي است كه فروشندگان در آگهي‌ها اعلام مي‌كنند و الزاماً نشان‌دهنده قيمتي نيست كه در نهايت قرارداد بر اساس آن بسته مي‌شود.
در برآوردي ديگر، ميانگين ساده قيمت هر مترمربع در مناطق ۲۲گانه تهران در ابتداي شهريورماه حدود ۲۱۲.۵ ميليون تومان اعلام شده است. مقايسه اين رقم با حدود ۱۴۳.۲ ميليون تومان در اسفند ۱۴۰۴، از رشد قابل توجه قيمت‌هاي پيشنهادي حكايت دارد.
اما مساله اصلي دقيقاً همين‌جاست: آيا افزايش قيمت آگهي‌ها را بايد افزايش قيمت واقعي مسكن تلقي كرد؟
بر اساس داده‌هاي «رصدخانه بازار مسكن»، ميانگين قيمت پيشنهادي آپارتمان در شهريورماه حدود ۲۲۲ ميليون تومان به ازاي هر مترمربع بوده است. در عين حال، فاصله ميان قيمت‌هاي پيشنهادي و قيمت قطعي معاملات حدود ۱۰ درصد گزارش شده است. بنابراين نمي‌توان صرفاً با استناد به قيمت آگهي‌ها، از رشد قطعي و به همان ميزان قيمت مسكن سخن گفت. اين تفاوت در بازاري كه معاملات آن كم‌رمق است، اهميت بيشتري پيدا مي‌كند. وقتي تعداد معاملات پايين مي‌آيد، قيمت‌هاي پيشنهادي مي‌توانند براي مدت طولاني‌تري در بازار باقي بمانند، بدون آنكه الزاماً به قيمت نهايي معامله تبديل شوند. به همين دليل، افزايش قيمت آگهي‌ها در چنين شرايطي مي‌تواند بيش از آنكه نشانه رونق باشد، نشانه مقاومت فروشندگان در برابر كاهش ارزش اسمي دارايي‌شان باشد.
ركود؛ واقعيتي كه افزايش قيمت‌ها نمي‌تواند پنهانش كند
در سوي ديگر بازار، تعداد معاملات قرار دارد؛ متغيري كه تصوير متفاوتي از شرايط مسكن تهران ارايه مي‌كند.
كيانوش گودرزي، رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران، در ۳۰ شهريورماه اعلام كرد كه گزارش‌هاي ميداني از پايين بودن سطح قراردادهاي خريد و فروش حكايت دارد. به گفته او، اتحاديه به دليل دسترسي نداشتن كامل به سامانه‌هاي معاملاتي، امكان ارايه آمار دقيق از حجم قراردادها و قيمت‌هاي قطعي در مناطق مختلف را ندارد.
گودرزي همچنين تأكيد كرد كه بازار مسكن در سال‌هاي اخير با ركود مواجه بوده و تحولات ماه‌هاي گذشته نيز باعث شده سطح قراردادها مجدداً كاهش پيدا كند. رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران گفته است در صورت نبود اتفاق خاص، انتظار تغيير محسوسي در وضعيت معاملات نيمه دوم سال وجود ندارد.اين اظهارات، يك پرسش جدي را مطرح مي‌كند: اگر قيمت‌هاي پيشنهادي بالا مي‌روند اما قراردادها كاهش پيدا مي‌كنند، چه چيزي واقعاً در بازار مسكن در حال رشد است؟ پاسخ را بايد در تفاوت ميان «قيمت مورد انتظار فروشنده» و «توان پرداخت خريدار» جست‌وجو كرد. فروشنده ممكن است با توجه به تورم، افزايش هزينه ساخت، قيمت زمين، مصالح و شرايط بازارهاي موازي، قيمت ملك خود را افزايش دهد؛ اما خريدار مصرفي لزوماً درآمد و منابع مالي بيشتري براي خريد در اختيار ندارد.در چنين شرايطي، افزايش قيمت پيشنهادي مي‌تواند به جاي افزايش تعداد معاملات، زمان انتظار براي فروش را طولاني‌تر كند.
بازار مسكن گرفتار شكاف قيمت و قدرت خريد
يكي از مهم‌ترين مسائل بازار فعلي تهران، فاصله روزافزون ميان قيمت ملك و قدرت خريد خانوارهاست. قيمت مسكن طي سال‌هاي گذشته افزايش يافته، اما درآمد خانوارها با همان سرعت رشد نكرده است. نتيجه روشن اين وضعيت، كوچك‌تر شدن دايره خريداران واقعي است.
در واقع بازار با يك معادله دشوار روبروست: فروشنده نمي‌خواهد ملك خود را ارزان‌تر از ارزش مورد انتظارش عرضه كند و خريدار نيز توان خريد با قيمت‌هاي جديد را ندارد.اين تضاد، بازار را به سمت «ركود تورمي» سوق مي‌دهد؛ وضعيتي كه در آن نه كاهش معنادار قيمت اتفاق مي‌افتد و نه معاملات به سطحي مي‌رسد كه بتوان از رونق سخن گفت. در چنين بازاري، تعداد قابل توجهي از فايل‌هاي فروش ممكن است مدت بيشتري در بازار باقي بمانند. فروشنده قيمت را پايين نمي‌آورد، چون هزينه جايگزيني ملك يا ساخت‌وساز افزايش يافته است؛ خريدار هم معامله را به تعويق مي‌اندازد، چون منابع مالي كافي ندارد يا نسبت به آينده اقتصاد اطمينان ندارد.
افزايش هزينه ساخت؛ استدلال فروشندگان براي قيمت‌هاي بالاتر
به گزارش ايسنا، سعيد لطفي، دبير اتحاديه مشاوران املاك تهران، درباره شرايط بازار بر اثرگذاري افزايش هزينه‌هاي توليد بر قيمت‌ها تأكيد كرد.
او گفت: با توجه به افزايش قيمت ارز و هزينه‌هاي توليد مسكن، افزايش قيمت مسكن قابل انتظار است. اين گزاره، بخشي از منطق سمت عرضه بازار را توضيح مي‌دهد. وقتي هزينه زمين، مصالح، دستمزد و ساير نهاده‌هاي توليد افزايش پيدا مي‌كند، سازنده نيز براي ساخت واحد جديد با هزينه بيشتري مواجه مي‌شود. بنابراين انتظار كاهش قيمت تمام‌شده، بدون تغيير در هزينه‌هاي توليد، دشوار خواهد بود.
اما مساله مهم اين است كه افزايش هزينه توليد الزاماً به معناي افزايش متناسب تقاضا نيست. ممكن است هزينه ساخت بالا برود، اما قدرت خريد جامعه ثابت بماند يا حتي كاهش پيدا كند. در اين صورت، بازار با يك تضاد ساختاري مواجه مي‌شود: قيمت تمام‌شده از يك سو بالا مي‌رود و قدرت خريد از سوي ديگر پايين مي‌آيد.
لطفي همچنين درباره تأثير جنگ بر بازار مسكن تهران گفت كه اين اتفاق «بيشتر موجب ايجاد ركود در بازار شده» اما به دليل اثرگذاري بازارهاي موازي از جمله ارز و طلا بر بازار مسكن و همچنين نرخ تورم، «نه تنها قيمت مسكن كاهش نيافت بلكه رشد نرخ‌هاي اعلامي افزايش پيدا كرد.»
اين تحليل نشان مي‌دهد كه بازار مسكن را نمي‌توان جدا از ساير بازارهاي دارايي بررسي كرد. زماني كه نرخ ارز و طلا با افزايش مواجه مي‌شوند، انتظارات تورمي نيز مي‌تواند تغيير كند و مالكان را به افزايش قيمت پيشنهادي ملك سوق دهد؛ حتي اگر در سمت تقاضا توان خريد لازم وجود نداشته باشد.
چرا افزايش قيمت لزوماً نشانه رونق نيست؟
در يك بازار عادي، افزايش قيمت معمولاً مي‌تواند با افزايش تقاضا و تعداد معاملات همراه باشد. اما بازار مسكن تهران در شرايط كنوني الگوي متفاوتي دارد. اگر قيمت پيشنهادي افزايش پيدا كند ولي تعداد معاملات كاهش يابد، نمي‌توان صرفاً از روي قيمت‌هاي اعلامي نتيجه گرفت كه بازار وارد دوره رونق شده است. رونق زماني معنا پيدا مي‌كند كه افزايش قيمت با افزايش حجم معاملات و قدرت خريد همراه باشد.در شرايط فعلي، اما نشانه‌هاي معاملاتي چنين تصويري ارايه نمي‌كنند. به گفته فعالان بازار، معاملات نسبت به سال گذشته حدود ۵۰ درصد كاهش يافته و رييس اتحاديه مشاوران املاك نيز از پايين بودن سطح قراردادها سخن گفت. اين موضوع حتي مي‌تواند يك پيام مهم‌تر داشته باشد: بخشي از افزايش قيمت‌هاي پيشنهادي ممكن است در عمل به كاهش نقدشوندگي ملك منجر شود. يعني ملك روي كاغذ گران‌تر شده، اما تبديل آن به پول نقد دشوارتر شده است.
نيمه دوم سال؛ بازار در انتظار چه تغييري است؟
در شرايط فعلي، بازار مسكن تهران در نقطه‌اي ميان دو سناريو قرار گرفته است؛ از يك سو افزايش هزينه ساخت، تورم و تحولات بازارهاي موازي مانع از كاهش آسان قيمت‌هاي پيشنهادي مي‌شود و از سوي ديگر، افت قدرت خريد و نااطميناني اقتصادي اجازه نمي‌دهد تقاضاي مصرفي به اندازه كافي وارد بازار شود.
اظهارات رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران نيز نشان مي‌دهد كه دست‌كم در صورت نبود اتفاق خاص، انتظار تغيير محسوسي در معاملات نيمه دوم سال وجود ندارد.
بنابراين مساله اصلي بازار مسكن تهران صرفاً «قيمت» نيست؛ مساله اصلي، فاصله ميان قيمت و توان خريد است. تا زماني كه اين فاصله كاهش پيدا نكند، افزايش قيمت‌هاي پيشنهادي به تنهايي نمي‌تواند نشانه خروج بازار از ركود باشد.
بازار اكنون با معادل‌هاي روبروست كه حل آن تنها با تغيير عددهاي آگهي‌ها ممكن نيست. كاهش يا افزايش قيمت پيشنهادي، بدون توجه به درآمد خانوار، هزينه تأمين مالي، هزينه ساخت و حجم واقعي معاملات، تصوير كاملي از بازار ارايه نمي‌دهد.
در نهايت، آنچه در نيمه دوم سال اهميت بيشتري خواهد داشت نه صرفاً اين است كه فروشندگان چه قيمتي روي فايل‌هاي خود مي‌گذارند، بلكه اين است كه چند معامله با چه قيمت‌هايي واقعاً انجام مي‌شود. تا زماني كه ميان «قيمت اعلامي» و «قيمت قابل پرداخت» فاصله قابل توجهي وجود داشته باشد، ممكن است مسكن روي كاغذ گران‌تر شود، اما بازار در عمل همچنان كم‌معامله باقي بماند. به همين دليل، تناقض اصلي بازار مسكن تهران را مي‌توان در يك جمله خلاصه كرد: قيمت‌ها بالا مي‌روند، اما بازار هنوز خريدار كافي براي اين قيمت‌ها ندارد.
