۴۰۰ هزار خانه خالي، ۱،۶ ميليون متقاضي
بيش از ۴۰۰ هزار واحد مسكوني خالي در تهران؛ اين آماري است كه در كنار صدور سالانه ۲۰۰ تا ۲۲۰ هزار پروانه ساختماني در دوره‌هاي اوج ساخت‌وساز، يك پرسش اساسي را درباره بازار مسكن مطرح مي‌كند:
بيش از ۴۰۰ هزار واحد مسكوني خالي در تهران؛ اين آماري است كه در كنار صدور سالانه ۲۰۰ تا ۲۲۰ هزار پروانه ساختماني در دوره‌هاي اوج ساخت‌وساز، يك پرسش اساسي را درباره بازار مسكن مطرح مي‌كند: چرا با وجود اين حجم از ساخت‌وساز، دسترسي خانوارها به خانه همچنان دشوار است؟ حبيب‌الله طاهرخاني، معاون مسكن و ساختمان وزير راه و شهرسازي، پاسخ اين پرسش را در شكاف ميان عرضه مسكن و توان اقتصادي متقاضيان مي‌داند و تأكيد مي‌كند: مساله اصلي بازار مسكن كشور كمبود واحد مسكوني نيست، بلكه كمبود مسكن قابل استطاعت است. او در همين چارچوب از تسهيلات ۵۰۰ ميليون توماني با سود ۴ درصد براي طرح مسكن اميد و آغاز ساخت ۳۰ هزار واحد در قالب اين برنامه خبر داده است. اين اظهارات نشان مي‌دهد كه در نگاه سياستگذار، افزايش تعداد واحدهاي مسكوني به‌تنهايي نمي‌تواند گره بازار را باز كند؛ چراكه اگر ساخت‌وساز با نياز مصرفي و قدرت خريد خانوارها همخواني نداشته باشد، حتي افزايش عرضه نيز الزاما به خانه‌دار شدن متقاضيان منجر نمي‌شود. بر همين اساس، محور سياست جديد وزارت راه و شهرسازي، علاوه بر حمايت از توليد، تغيير جهت عرضه به سمت واحدهاي متناسب با استطاعت مالي خانوارها و تقويت قدرت خريد از مسير تسهيلات بانكي است. به اين ترتيب، معيار ارزيابي سياست‌هاي مسكن نه صرفا تعداد واحدهاي ساخته شده، بلكه ميزان دسترسي واقعي خانوارها به اين واحدها خواهد بود.
وقتي ساخت‌وساز با نياز مردم هم‌جهت نيست
يكي از مهم‌ترين اعداد مطرح‌شده از سوي معاون وزير راه و شهرسازي، شناسايي بيش از ۴۰۰ هزار واحد مسكوني خالي در تهران در سرشماري سال ۱۳۹۵ است. اين عدد در شرايطي اعلام شده كه به گفته طاهرخاني، در مقاطعي سالانه حدود ۲۰۰ تا ۲۲۰ هزار پروانه ساختماني براي احداث واحدهاي مسكوني در تهران صادر مي‌شد. او درباره نتيجه اين روند مي‌گويد: در مقاطعي سالانه حدود ۲۰۰ تا ۲۲۰ هزار پروانه ساختماني براي احداث واحدهاي مسكوني در تهران صادر مي‌شد، اما نتيجه اين ميزان ساخت‌وساز آن بود كه در سرشماري سال ۱۳۹۵، بيش از ۴۰۰ هزار واحد مسكوني خالي در اين شهر شناسايي شد كه بخش عمده آنها در مناطق برخوردار قرار داشتند.طاهرخاني در توضيح اين مساله، به ورود سرمايه‌هاي غيرمولد به بازار ساختمان اشاره مي‌كند و مي‌گويد: بخشي از نقدينگي به حوزه مسكن و ساختمان وارد مي‌شد. اين روند اگرچه در مقاطعي به ايجاد اشتغال كمك مي‌كرد، اما مساله دسترسي خانوارها به مسكن را حل نمي‌كرد و در مقابل، زمينه ورود بخشي از واحدهاي مسكوني به بازار سوداگري و سفته‌بازي را فراهم مي‌ساخت. به اين ترتيب، از نگاه معاون وزير، بخشي از ظرفيت توليد مسكن كشور به‌جاي پاسخگويي به نياز مصرفي، در مسير سرمايه‌گذاري و سوداگري قرار گرفته است.
پوشش ۱۵ درصدي در برابر سهم ۸۰ درصدي در برخي كشورها
شايد يكي از مهم‌ترين بخش‌هاي اظهارات طاهرخاني، مقايسه سهم تسهيلات بانكي در تأمين هزينه خريد مسكن ايران با برخي كشورهاي ديگر باشد. به گفته او، در شرايط فعلي تسهيلات بانكي تنها ۱۰ تا ۱۵ درصد هزينه خريد مسكن خانوارها را پوشش مي‌دهد؛ درحالي كه در برخي كشورها اين سهم به ۸۰ درصد مي‌رسد. او مي‌گويد: در حال حاضر، سهم تسهيلات بانكي از قيمت تمام‌شده مسكن بسيار پايين است؛ اين در حالي است كه در برخي كشورها تا ۸۰ درصد قيمت مسكن از طريق تسهيلات به خانوارها پرداخت مي‌شود. فاصله ميان پوشش ۱۰ تا ۱۵ درصدي در ايران و سهم ۸۰ درصدي در برخي كشورها، اختلافي ۶۵ تا ۷۰ واحد درصدي را نشان مي‌دهد. به بيان ديگر، نظام تأمين مالي مسكن در ايران بخش بسيار محدودي از هزينه خريد خانه را برعهده مي‌گيرد و بخش عمده بار مالي همچنان بر دوش خانوارهاست. اين مساله در شرايطي اهميت بيشتري پيدا مي‌كند كه درآمد خانوارها نيز تحت تأثير تورم و شرايط نامناسب اقتصادي قرار دارد. طاهرخاني در همين زمينه تأكيد مي‌كند: مهم‌ترين عامل در اين زمينه، وضعيت اقتصاد خانوار است؛ به اين معنا كه هر زمان شرايط رشد اقتصادي كشور مناسب باشد و درآمد سرانه خانوارها روند بهبودي داشته باشد، دسترسي مردم به مسكن نيز بهبود پيدا مي‌كند. بنابراين حتي افزايش تسهيلات نيز بدون توجه به درآمد خانوارها و قيمت نهايي واحدهاي مسكوني، لزوما به افزايش قدرت خريد منجر نخواهد شد.
مسكن لوكس در برابر تقاضاي طبقه متوسط
به گزارش مهر، معاون وزير راه و شهرسازي يكي ديگر از مشكلات بازار را ناهماهنگي ميان تركيب عرضه و نوع تقاضا مي‌داند. به گفته او، درحالي كه بخش قابل توجهي از تقاضاي بازار از سوي اقشار متوسط جامعه براي خريد واحدهاي متناسب با توان مالي آنها شكل گرفته، عرضه موجود پاسخگوي اين نياز نيست. طاهرخاني تصريح مي‌كند: در شرايط فعلي، تقاضاي قابل توجهي از سوي اقشار متوسط جامعه براي خريد مسكن متناسب با توان مالي آنها وجود دارد، اما عرضه متناسبي در بازار شكل نگرفته است. او در ادامه به يك تناقض ديگر اشاره مي‌كند: در برخي بخش‌ها با تقاضاي محدود مواجه هستيم، اما واحدهاي مسكوني لوكس و بزرگ‌متراژ عرضه شده‌اند كه اين نوع ساخت‌وسازها كمك موثري به حل مساله بازار مسكن نمي‌كنند. اين اظهارات نشان مي‌دهد از نگاه سياستگذار، مساله تنها افزايش تعداد واحدهاي مسكوني نيست، بلكه تغيير جهت توليد به سمت واحدهاي كوچك‌تر و متناسب با قدرت خريد جامعه نيز اهميت دارد. در همين راستا، طاهرخاني از بازنگري در ضوابط شهرسازي سخن مي‌گويد و براي نمونه تأكيد مي‌كند كه در مناطقي با دسترسي مناسب به حمل‌ونقل عمومي، الزام به تأمين پاركينگ براي تمام واحدها ممكن است ضروري نباشد. هدف از چنين تغييراتي، كاهش هزينه توليد و فراهم‌كردن امكان ساخت واحدهاي اقتصادي‌تر عنوان شده است.
يك ميليون و ۶۰۰ هزار ثبت‌نام چهار سال انتظار براي زمين
آمار ثبت‌نام متقاضيان مسكن در سال ۱۴۰۲ نيز يكي ديگر از شاخص‌هاي مهمي است كه ابعاد تقاضا را نشان مي‌دهد. به گفته طاهرخاني، در آخرين مرحله ثبت‌نام عمومي مسكن حدود يك ميليون و ۶۰۰ هزار نفر در شهرهاي مختلف كشور ثبت‌نام كردند؛ با اين حال، در هيچ‌يك از مراحل امكان ثبت‌نام در شهرهاي بزرگ و كلانشهر تهران فراهم نشد. او درباره دليل اين محدوديت مي‌گويد: امكان تأمين زمين در محدوده شهر تهران وجود نداشت و ثبت‌نام‌ها عمدتا در شهرك‌ها و مناطق پيراموني انجام مي‌شد. اما مساله فقط محدوديت زمين نيست. معاون وزير راه و شهرسازي به تجربه پروژه‌هايي اشاره مي‌كند كه در آنها از متقاضيان پول دريافت شده، اما زمين مورد نياز هنوز تأمين نشده است. او مي‌گويد: در برخي پروژه‌ها، حدود چهار سال پيش مبالغ اوليه ۴۰ تا ۵۰ ميليون توماني از مردم دريافت شده، اما هنوز زمين مورد نياز آنها تأمين نشده . به همين دليل، رويكرد جديد وزارت راه و شهرسازي بر اين اساس اعلام شده است كه ابتدا از تأمين قطعي زمين و انجام آماده‌سازي اوليه آن اطمينان حاصل شود و سپس ثبت‌نام متقاضيان انجام بگيرد.
مسكن اميد
۵۰۰ ميليون تومان وام با سود ۴ درصد
در ميان برنامه‌هاي اعلام‌شده دولت، طرح «مسكن اميد» يكي از مهم‌ترين طرح‌هاي حمايتي براي خانوارهاي كم‌درآمد شهري است. طبق توضيحات طاهرخاني، اين طرح با همكاري بنياد مسكن انقلاب اسلامي و با تمركز بر شهرهاي كوچك و متوسط و همچنين روستاها دنبال مي‌شود. مهم‌ترين ويژگي مالي اين طرح، پيش‌بيني تسهيلات ۵۰۰ ميليون توماني با نرخ سود ۴ درصد براي اقشار محروم است. علاوه بر اين، زمين مورد نياز نيز قرار است به‌صورت رايگان از محل اراضي وزارت راه و شهرسازي در اختيار بنياد مسكن قرار بگيرد. طاهرخاني درباره منطق طراحي اين برنامه مي‌گويد: از ابتداي طراحي اين طرح، موضوع تأمين مالي آن با توجه به توان پايين متقاضيان براي تأمين آورده مورد توجه قرار گرفت. او همچنين تأكيد مي‌كند: زمين مورد نياز اين طرح نيز به‌صورت رايگان و از محل اراضي وزارت راه و شهرسازي در اختيار بنياد مسكن قرار مي‌گيرد. به گفته معاون وزير، ساخت ۳۰ هزار واحد مسكوني در قالب اين طرح آغاز شده و برنامه ساخت ۲۰۰ هزار واحد نيز در دستور كار قرار دارد. به اين ترتيب، عدد ۲۰۰ هزار واحد، هدف اعلام‌شده براي ادامه طرح است و نبايد آن را با واحدهاي تكميل‌شده يا تحويل‌داده‌شده يكسان دانست.
۹۰ درصد توليد در اختيار بخش خصوصي
يكي ديگر از اعداد قابل توجه در اظهارات معاون وزير، سهم بيش از ۹۰ درصدي بخش خصوصي در توليد و عرضه مسكن است. اين آمار نشان مي‌دهد كه حتي در سال‌هايي كه دولت حضور گسترده‌تري در سياست‌هاي مسكن داشته، موتور اصلي ساخت‌وساز همچنان بخش خصوصي بوده است. طاهرخاني مي‌گويد: به‌طور متوسط بيش از ۹۰ درصد توليد و عرضه مسكن توسط بخش خصوصي انجام شده است. او در عين حال، از فشار هزينه‌هاي مالياتي، تأمين اجتماعي، عوارض و صدور پروانه‌هاي ساختماني بر سازندگان سخن مي‌گويد و معتقد است: برخي قوانين و مقررات و هزينه‌هاي تحميلي، شرايط فعاليت بخش خصوصي را دشوار كرده است. وی در بخش ديگري از اظهاراتش، به رشد مثبت ۱,۴ درصدي ساختمان اشاره مي‌كند؛ آن هم در شرايطي كه به گفته او، رشد اقتصادي كشور در سال گذشته بدون احتساب نفت منفي بوده. با اين حال، طاهرخاني مي‌گويد در سه‌ماهه نخست سال ۱۴۰۴، تداوم شرايط جنگي باعث افزايش ترديدها در سرمايه‌گذاري ساختماني شده و اميدوار است اين وضعيت در فصل‌هاي بعد جبران شود.
آزمون اصلي سياست جديد تبديل آمار ساخت به امكان خريد
مجموع اعداد اعلام‌شده از سوي معاون وزير راه و شهرسازي، يك مساله محوري را برجسته مي‌كند: بازار مسكن ايران با شكاف ميان توليد، تقاضاي مصرفي و قدرت خريد مواجه است. از يك طرف، بيش از ۴۰۰ هزار خانه خالي در تهران شناسايي شده و از طرف ديگر، تسهيلات بانكي تنها ۱۰ تا ۱۵ درصد هزينه خريد خانه را پوشش مي‌دهد. هم‌زمان، بيش از ۹۰ درصد توليد مسكن برعهده بخش خصوصي است و ميليون‌ها نفر در سال‌هاي گذشته براي برخورداري از مسكن حمايتي ثبت‌نام كرده‌اند. در چنين شرايطي، موفقيت سياست جديد را نمي‌توان صرفا با تعداد ثبت‌نام‌ها، ميزان تسهيلات مصوب يا تعداد واحدهاي كلنگ‌زني‌شده سنجيد. معيار اصلي، ميزان واحدهاي واقعا ساخته شده و تحويل‌داده شده، تناسب قيمت آنها با درآمد خانوارها و كاهش فاصله ميان توان خريد و قيمت بازار خواهد بود.
