چرا خانه خالي در تهران با شهرستان‌ها فرق دارد؟
ماليات خانه‌هاي خالي در همه شهرها يك مساله نيست؛ در تهران، خانه خالي مي‌تواند نشانه احتكار و سوداگري باشد، اما در شهرهاي كوچك ممكن است نتيجه نبود تقاضاي موثر و ضعف بازار مسكن باشد.
ماليات خانه‌هاي خالي در همه شهرها يك مساله نيست؛ در تهران، خانه خالي مي‌تواند نشانه احتكار و سوداگري باشد، اما در شهرهاي كوچك ممكن است نتيجه نبود تقاضاي موثر و ضعف بازار مسكن باشد. همين تفاوت، ضرورت بازنگري در جغرافياي اجراي اين ماليات را مطرح كرده است؛ موضوعي كه با پيشنهاد معافيت شهرهاي فاقد سوداگري، بار ديگر بحث كارآمدي سياست‌هاي مالياتي و تمركززدايي در بازار مسكن را به ميان آورده است. ماليات بر خانه‌هاي خالي با هدف مقابله با احتكار مسكن، افزايش عرضه واحدهاي قابل سكونت و مهار سوداگري در بازار املاك به تصويب رسيد؛ اما پرسش اينجاست كه آيا مي‌توان براي بازاري با شرايط كاملاً متفاوت در تهران، مشهد، شيراز و شهرهاي كوچكي مانند بيرجند و ايلام، نسخه مالياتي يكساني تجويز كرد؟
يك عنوان با دو معناي اقتصادي
علي فرنام، پژوهشگر مسكن و شهرسازي، با اشاره به تصويب آيين‌نامه اجرايي تبصره ۵ ماده ۵۴ مكرر قانون ماليات‌هاي مستقيم درباره شناسايي واحدهاي مسكوني خالي از سكنه توسط شهرداري‌ها در هيات وزيران، معتقد است دامنه اجراي اين قانون بايد متناسب با شرايط واقعي بازار مسكن در مناطق مختلف كشور بازنگري شود. او اظهار كرد: يك موضوع در اين زمينه مطرح است كه به‌ويژه براي تمركززدايي و رونق شهرستان‌ها و استان‌ها اهميت دارد. به گزارش تسنيم، فرنام ادامه داد: يكي از اقداماتي كه مي‌توانيم انجام دهيم و تجربه جهاني نيز آن را تأييد مي‌كند، اين است كه ضمن جدي گرفتن و پيگيري اجراي اين قانون، دامنه شمول آن را به شهرهايي محدود كنيم كه با سوداگري در بازار مسكن و مستغلات مواجه هستند. اين پيشنهاد از يك تفاوت مهم اقتصادي نشأت مي‌گيرد. در كلان‌شهرهايي كه رشد قيمت ملك، انتظارات تورمي و تقاضاي سرمايه‌اي نقش پررنگي دارند، خالي نگه داشتن واحد مسكوني مي‌تواند بخشي از راهبرد كسب سود از افزايش قيمت باشد. اما در شهرهاي كوچك، خالي ماندن يك واحد الزاماً به معناي احتكار نيست و ممكن است به نبود متقاضي، كاهش جمعيت، مهاجرت يا پايين بودن قدرت خريد خانوارها مربوط باشد. در واقع، مساله اصلي اين است كه سياست مالياتي بايد ميان خانه‌اي كه عامدانه براي كسب سود از بازار خارج شده و واحدي كه به دليل ضعف تقاضا بدون استفاده مانده است، تفاوت قائل شود. در غير اين صورت، ماليات به‌جاي آنكه ابزار مقابله با سوداگري باشد، ممكن است به هزينه‌اي اضافي براي مالكان در بازارهاي كم‌تحرك تبديل شود. فرنام با اشاره به تجربه كشورهاي ديگر گفت: تجربه جهاني نشان مي‌دهد در ايالت‌ها، استان‌ها، مناطق، شهرها و حتي در برخي موارد محلات شهري كه سوداگري در آنها بالاست و انگيزه اصلي سرمايه‌گذاري، نه سكونت و استفاده ملكي يا استيجاري، بلكه كسب سود از محل سوداگري است بايد با اين پديده مقابله شود. پژوهشگر مسكن و شهرسازي افزود: اين شرايط در كشور ما به چند استان، چند كلان‌شهر و برخي شهرهاي خاص محدود مي‌شود. بنابراين شايد بتوان بخش قابل‌توجهي از شهرها و استان‌هاي كشور را از شمول اين محدوديت خارج كرد.
تمركز سرمايه در كلان‌شهرها نتيجه نابرابري فرصت‌هاي اقتصادي
مساله فقط ماليات نيست؛ جغرافياي نامتوازن سرمايه‌گذاري در كشور نيز در شكل‌گيري وضعيت فعلي بازار مسكن نقش دارد. تمركز فرصت‌هاي شغلي، خدمات، زيرساخت‌ها و بازدهي سرمايه در چند شهر بزرگ باعث شده سرمايه‌گذاران بسياري از مناطق كشور، بازار املاك كلان‌شهرها را مقصد جذاب‌تري براي دارايي‌هاي خود بدانند. فرنام در اين باره تأكيد كرد: اين سياست مي‌تواند به كاهش تمركز تقاضاي ساخت‌وساز در تهران كمك كند؛ چراكه در حال حاضر افرادي كه در شهرهاي مختلف ايران از ثروت و سرمايه برخوردار هستند، تمايل دارند سرمايه خود را به تهران، اصفهان، كرج، مشهد، شيراز و تبريز منتقل كنند. او پيشنهاد كرد: در چنين شرايطي مي‌توان محدوديت‌هاي مربوط به خانه‌هاي خالي را كه هم‌اكنون نيز در قانون وجود دارد در شهرهاي هدف سوداگري حفظ كرد، اما شهرهاي كوچك، شهرهاي مياني، روستاها، شهرهاي مرزي و حتي برخي مراكز استان‌ها را كه ممكن است زمينه سوداگري در آنها وجود نداشته باشد، از شمول اين محدوديت‌ها خارج كرد. به گفته اين پژوهشگر، شهرهايي مانند ياسوج، بيرجند، بجنورد و ايلام و بسياري از مراكز استان‌ها مي‌توانند از اين سياست مستثنا شوند. با اين حال، معافيت مالياتي به‌تنهايي نمي‌تواند معادله سرمايه‌گذاري را تغيير دهد. سرمايه زماني به يك منطقه وارد مي‌شود كه چشم‌انداز سودآوري، امكان فروش يا اجاره واحد، قدرت خريد خانوارها و زيرساخت‌هاي اقتصادي آن منطقه نيز قابل اتكا باشد.
شهرداري‌ها؛ حلقه اجرايي با انگيزه‌هاي متناقض
يكي از مهم‌ترين موانع اجراي موثر ماليات بر خانه‌هاي خالي، شناسايي واحدهايي است كه واقعاً مشمول اين قانون هستند. در اين ميان، شهرداري‌ها به دليل حضور ميداني و دسترسي به اطلاعات محلي مي‌توانند نقش مهمي ايفا كنند؛ اما مساله اينجاست كه ساختار درآمدي آنها نيز همواره با اهداف تنظيم‌گري بازار مسكن همسو نيست. فرنام درباره اهميت مشاركت شهرداري‌ها گفت: يكي از اين موارد كه از اهميت و تأثيرگذاري بالايي برخوردار است و شايد بتوان آن را يكي از مهم‌ترين اركان اجراي قانون دانست، ايجاد انگيزه براي مشاركت شهرداري‌ها در اين طرح از طريق اختصاص درآمدهاي حاصل به آنهاست. او با اشاره به دشواري شناسايي خانه‌هاي خالي تصريح كرد: اساساً مي‌توان گفت پاشنه آشيل قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي، موضوع شناسايي و احراز خالي بودن واحدهاي مسكوني است كه دشوارترين بخش اجراي آن محسوب مي‌شود؛ چراكه اين شناسايي صرفاً به يك مقطع زماني محدود نيست و بايد در يك بازه زماني ۱۲۰ روزه انجام شود. فرنام يادآور شد: شهرداري‌ها به دليل حضور ميداني و گستردگي جغرافيايي در كشور به‌گونه‌اي كه در حدود هزار و ۵۰۰ شهر حضور دارند، مي‌توانند اين واحدها را با سهولت بيشتري شناسايي كنند. به اعتقاد فرنام، اختصاص درآمدهاي مالياتي به شهرداري‌ها مي‌تواند انگيزه آنها را براي همكاري افزايش دهد. او در اين باره گفت: معتقدم زماني كه مقرر بود درآمدهاي مالياتي به‌صورت مستقيم به صندوق ملي مسكن واريز شود، شهرداري‌ها از اين محل انتفاعي نداشتند و در نتيجه انگيزه‌اي نيز براي مشاركت در اجراي طرح پيدا نمي‌كردند؛ چراكه طبق قانون جهش توليد مسكن، تمام درآمدهاي مالياتي حوزه مسكن بايد به صندوق ملي مسكن واريز و در آنجا متمركز شود. او ادامه داد: اما در اينجا مسيري كه در قانون ساماندهي بازار زمين، مسكن و اجاره‌بها نيز پيش‌بيني شده اين است كه شهرداري‌ها مسووليت شناسايي واحدهاي خالي را بر عهده بگيرند و درآمد حاصل نيز به آنها اختصاص يابد تا بتوانند اين منابع را در نوسازي بافت‌هاي شهري و تأمين مسكن ارزان‌قيمت و در استطاعت هزينه كنند. انتظار مي‌رود با اين سازوكار، استقبال شهرداري‌ها از مشاركت در اين موضوع افزايش يابد. اما همين سازوكار مي‌تواند محل بروز تعارض منافع نيز باشد. پژوهشگر مسكن و شهرسازي با اشاره به اين موضوع گفت: شهرداري‌ها به دليل اينكه بخش عمده‌اي از درآمدهايشان از محل عوارض و درآمدهاي احتمالي ناشي از مصوبات كميسيون ماده ۵ و كميسيون ماده ۱۰۰ تأمين مي‌شود، تمايل دارند پروانه‌هاي ساختماني بيشتري صادر كنند. از اين رو ممكن است اين نگراني وجود داشته باشد كه مبارزه با خانه‌هاي خالي و پيگيري اين موضوع به كاهش صدور پروانه‌هاي ساختماني و در نتيجه كاهش درآمدهاي آنها منجر شود. بنابراين در اين زمينه يك دوگانگي وجود دارد كه بايد براي آن تدبير شود.
مساله فقط ماليات نيست ضرورت تفكيك بازارها
آنچه از اين بحث برمي‌آيد، ضرورت تفكيك بازارهاي مسكن در سياست‌گذاري مالياتي است. خانه خالي در مناطق برخوردار از تقاضاي سرمايه‌اي، با واحدي كه به‌دليل ركود و نبود تقاضاي موثر خالي مانده، يكسان نيست. بنابراين، تعيين دامنه اجراي ماليات بايد بر پايه شاخص‌هايي مانند رشد قيمت، نسبت قيمت به درآمد، حجم معاملات و سهم تقاضاي سرمايه‌اي انجام شود. البته معافيت شهرهاي كوچك به‌تنهايي به رونق آنها منجر نمي‌شود؛ توسعه اشتغال، زيرساخت‌ها، قدرت خريد خانوارها و بازار اجاره كارآمد نيز ضروري است. از سوي ديگر، همانطور كه فرنام تأكيد مي‌كند، تعارض ميان سياست مالياتي و منابع درآمدي شهرداري‌ها بايد برطرف شود. اين پژوهشگر مسكن معتقد است: اين وضعيت آثار نامطلوبي بر قيمت مسكن دارد. بنابراين، در اين زمينه بايد نوعي تنظيم‌گري انجام شود تا در عين فراهم كردن زمينه تحقق سياست‌هاي مالياتي، به‌ويژه ماليات بر خانه‌هاي خالي، مسيرهاي متعارض با اين سياست، يعني درآمدهاي حاصل از عوارض و ساير منابع درآمدي شهرداري‌ها نيز مديريت شود. در نهايت، مساله فقط معافيت يا عدم معافيت شهرهاي كوچك نيست؛ بلكه اجراي سياستي متناسب با واقعيت اقتصادي هر منطقه است. مالياتي كه با هدف مقابله با سوداگري وضع شده، نبايد بدون تفكيك ميان بازارهاي متفاوت اجرا شود. در عين حال، تمركززدايي نيز صرفاً با حذف ماليات محقق نمي‌شود؛ تا زماني كه اشتغال، زيرساخت و فرصت‌هاي اقتصادي در چند كلان‌شهر متمركز باشند، سرمايه‌ها نيز به همان سمت حركت خواهند كرد.
