بازتوليد حاشيه‌نشيني به نام خانه‌دار كردن مردم
الحاق اراضي به شهرها بدون تأمين خدمات عمومي، برنامه‌ريزي مالي و نظارت موثر، ممكن است به‌جاي حل بحران مسكن، سكونتگاه‌هاي محروم جديدي ايجاد كند؛ راهكاري كه رييس انجمن صنعت ساختمان، اولويت را در آن به نوسازي بافت‌هاي فرسوده و مشاركت توسعه‌گران مي‌دهد.
الحاق اراضي به شهرها بدون تأمين خدمات عمومي، برنامه‌ريزي مالي و نظارت موثر، ممكن است به‌جاي حل بحران مسكن، سكونتگاه‌هاي محروم جديدي ايجاد كند؛ راهكاري كه رييس انجمن صنعت ساختمان، اولويت را در آن به نوسازي بافت‌هاي فرسوده و مشاركت توسعه‌گران مي‌دهد. بحران مسكن در ايران، بار ديگر بحث واگذاري زمين‌هاي ملي و گسترش محدوده شهرها را به يكي از موضوعات مهم سياست‌گذاري تبديل كرده است. در شرايطي كه افزايش قيمت زمين و ساختمان، دسترسي خانوارها به مسكن را دشوار كرده، واگذاري زمين ممكن است راهكاري سريع و كم‌هزينه به نظر برسد؛ اما زمين بدون زيرساخت، منابع مالي و خدمات شهري الزاماً به معناي تأمين مسكن نيست. اظهارات پژمان جوزي، رييس انجمن صنعت ساختمان، درباره پيامدهاي اين سياست، بر ضرورت بازنگري در شيوه توسعه شهري تأكيد دارد. جوزي با اشاره به پيش‌بيني الحاق اراضي در قانون برنامه هفتم توسعه گفت: اصل موضوع الحاق اراضي به محدوده شهرها در قانون برنامه هفتم مطرح شده، اما اجراي آن به آيين‌نامه‌ها و شيوه‌نامه‌هاي كارشناسي و دقيق نياز دارد. منظور از الحاق اراضي اين نيست كه زمين‌هاي ملي را به قطعات كوچك تقسيم كنيم و در اختيار مردم قرار دهيم. او با تأكيد بر ارزش زمين به عنوان ثروت ملي افزود: ارزش واقعي اين ثروت زماني حفظ مي‌شود كه با برنامه‌ريزي صحيح و در مقياس مناسب براي توسعه كشور به كار گرفته شود. اگر زمين‌ها را بدون سياست‌گذاري مشخص به قطعات ۲۰۰ متري تقسيم و واگذار كنيم، عملا در حال ايجاد بافت‌هاي فرسوده جديد هستيم؛ در حالي كه يكي از اهداف اصلي سياست‌گذاري شهري بايد نوسازي و حذف بافت‌هاي فرسوده موجود باشد. اين اظهارات، ضعف رويكردي را نشان مي‌دهد كه واگذاري زمين را معادل خانه‌دار كردن مردم تلقي مي‌كند. دريافت زمين تنها يكي از مراحل تأمين مسكن است و بدون توان مالي براي ساخت، دسترسي به انشعابات و خدمات عمومي، نمي‌تواند نياز خانوار را برطرف كند. حتي اگر زمين رايگان باشد، هزينه ساخت‌وساز و آماده‌سازي ممكن است همچنان خارج از توان متقاضي باقي بماند.
وعده واگذاري زمين
سياست‌گذاري يا تبليغات؟
رييس انجمن صنعت ساختمان، برخي پيشنهادهاي واگذاري مستقيم زمين را نيز از منظر سياسي نقد كرد و گفت: به نظر من بخشي از اظهارنظرهاي مطرح شده درباره تقسيم زمين‌هاي ملي، بيش از آنكه مبتني بر مطالعات كارشناسي باشد، با هدف جلب آراي مردم صورت مي‌گيرد. فارغ از انگيزه‌هاي سياسي، از منظر فني و اقتصادي، تقسيم زمين‌هاي ملي بدون برنامه‌ريزي اصولي به نفع كشور نيست. بااين‌حال، نسبت دادن انگيزه انتخاباتي به اين پيشنهادها، بدون شواهد مستقل، براي رد يك سياست كافي نيست. معيار ارزيابي بايد هزينه تمام‌شده، زمان اجراي پروژه، تعداد واحدهاي قابل سكونت و ميزان تناسب آنها با درآمد خانوارها باشد. واگذاري زمين ممكن است در ظاهر هزينه اوليه را كاهش دهد، اما اگر هزينه آماده‌سازي، ساخت، حمل‌ونقل و خدمات شهري محاسبه نشود، بخش مهمي از بار مالي به آينده منتقل خواهد شد. بنابراين، دولت بايد به‌جاي تمركز بر تعداد قطعات واگذارشده، مشخص كند چه تعداد خانوار واقعاً امكان ساخت و سكونت خواهند داشت.
زيرساخت‌ها؛ شرط ضروري توسعه شهري
جوزي درباره هزينه‌هاي توسعه مناطق جديد گفت: در فرآيند الحاق اراضي، نخستين مساله، تأمين زيرساخت‌هاست. ايجاد شبكه آب، برق، گاز، خدمات عمومي و ساير امكانات مورد نياز، هزينه‌هاي قابل‌توجهي دارد و بايد مشخص شود كه دولت با چه منابعي و در چه بازه زماني مي‌تواند اين هزينه‌ها را تأمين كند. او همچنين هشدار داد: بايد بررسي شود كه حجم زيرساخت‌هاي مورد نياز براي اراضي پيش‌بيني‌شده در برنامه پنج‌ساله توسعه، با ظرفيت بودجه‌اي كشور تناسب دارد يا خير. نمي‌توان صرفاً زمين را واگذار كرد و تأمين زيرساخت‌ها را به آينده موكول كرد. جوزي با اشاره به مشكلات تأمين آب در برخي پروژه‌هاي مسكن ملي تصريح كرد: وقتي زميني فاقد زيرساخت‌هاي لازم است، واگذاري آن به مردم به‌تنهايي مشكلي را حل نمي‌كند. اگر ساخت‌وساز در اين اراضي انجام نشود، هدف تأمين مسكن محقق نخواهد شد و اگر ساختمان‌ها بدون فراهم بودن زيرساخت‌ها ساخته شوند، مشكلات متعددي براي ساكنان ايجاد مي‌شود. در نتيجه، الحاق اراضي بايد پس از ارزيابي ظرفيت منابع آب، بودجه، شبكه حمل‌ونقل و خدمات عمومي انجام شود. بدون اين بررسي‌ها، توسعه فيزيكي ممكن است از ظرفيت واقعي شهرها پيشي بگيرد.
حاشيه‌نشيني؛ پيامد توسعه ناهماهنگ
جوزي درباره تجربه گسترش سكونتگاه‌هاي پيراموني گفت: طي دهه‌هاي گذشته، گسترش حاشيه‌نشيني در اطراف شهرها نشان داده است كه توسعه سكونتگاه‌ها بدون برنامه‌ريزي منسجم مي‌تواند پيامدهاي اجتماعي و امنيتي به دنبال داشته باشد. در مقابل، با برنامه‌ريزي صحيح و استفاده از ظرفيت توسعه‌گران مي‌توان اين مناطق را به سكونتگاه‌هايي برخوردار از خدمات و امكانات مناسب تبديل كرد. بااين‌حال، حاشيه‌نشيني فقط نتيجه كمبود زيرساخت نيست؛ فقر، نابرابري درآمدي، مهاجرت، دشواري دسترسي به مسكن رسمي و تمركز فرصت‌هاي شغلي نيز در شكل‌گيري آن موثرند. بنابراين، سياست جلوگيري از گسترش سكونتگاه‌هاي محروم بايد علاوه بر برنامه‌ريزي كالبدي، به توان اقتصادي خانوارها و دسترسي آنها به اشتغال توجه كند. اگر زمين‌هاي جديد از مراكز اشتغال فاصله زيادي داشته باشند، هزينه رفت‌وآمد مي‌تواند مزيت قيمت پايين‌تر زمين را از بين ببرد. همچنين، نبود مدرسه، درمانگاه و خدمات روزمره، كيفيت زندگي را كاهش مي‌دهد و وابستگي ساكنان به شهرهاي مجاور را افزايش مي‌دهد.
نوسازي بافت فرسوده؛ اولويت توسعه درون‌شهري
به گزارش ايسنا، جوزي درباره ضرورت استفاده از ظرفيت‌هاي موجود شهرها اظهار كرد: پيش از آنكه به الحاق اراضي جديد به محدوده شهرها فكر كنيم، بايد از ظرفيت گسترده بافت‌هاي فرسوده موجود استفاده كنيم. اين بافت‌ها از زيرساخت‌هايي مانند آب، برق و گاز برخوردارند و با يك برنامه‌ريزي صحيح مي‌توان آنها را نوسازي كرد. نوسازي بافت‌هاي فرسوده مي‌تواند استفاده از زيرساخت‌هاي موجود را افزايش دهد و از گسترش بي‌رويه محدوده شهري جلوگيري كند. بااين‌حال، اين مسير نيز بدون مانع نيست. مالكيت‌هاي چندگانه، هزينه بازسازي، دشواري توافق ميان مالكان و محدوديت توان مالي ساكنان، اجراي پروژه‌ها را پيچيده مي‌كند. جوزي با تأكيد بر ابعاد اجتماعي بازآفريني شهري گفت: بازآفريني اين مناطق صرفاً به ساخت ساختمان‌هاي جديد محدود نيست، بلكه پيوست‌هاي اجتماعي، فرهنگي، مذهبي و درماني نيز بايد در فرآيند توسعه مورد توجه قرار گيرد. رييس انجمن صنعت ساختمان افزود: از نگاه انجمن صنعت ساختمان، اولويت بايد با نوسازي بافت‌هاي فرسوده باشد و پس از آن، الحاق اراضي جديد در چارچوب برنامه‌اي جامع و با رعايت الزامات توسعه شهري دنبال شود.
توسعه گران؛ راهكار اجرايي يا انتقال مسووليت؟
جوزي درباره توسعه شهرك‌هاي جديد گفت: ايجاد شهرك‌هاي جديد زماني مي‌تواند به تأمين مسكن كمك كند كه تمام الزامات و نيازهاي زندگي شهري در آنها پيش‌بيني شده باشد. شهرك‌هاي جديد بايد از امكاناتي مانند مدرسه، درمانگاه، مسجد و ساير خدمات عمومي برخوردار باشند و براي تأمين نيازهاي روزمره ساكنان، وابستگي آنها به كلان‌شهرها به حداقل برسد. او راهكار پيشنهادي خود را چنين توضيح داد: راهكار اين است كه به‌جاي تصدي‌گري مستقيم دولت يا واگذاري قطعه‌به‌قطعه زمين به مردم، با توسعه‌گران واجد صلاحيت قرارداد بسته شود تا آنها با پذيرش ريسك سرمايه‌گذاري، تأمين زيرساخت‌ها و اجراي پروژه‌هاي ساختماني را بر عهده بگيرند. به گفته رييس انجمن صنعت ساختمان، توسعه‌گران مي‌توانند با استفاده از ظرفيت‌هاي مالي و اجرايي خود، فرآيند توسعه شهرك‌ها را به‌صورت يكپارچه پيش ببرند. در چنين مدلي، دولت به‌جاي ورود مستقيم به تمام مراحل ساخت‌وساز، زمينه فعاليت بخش خصوصي و اجراي طرح‌هاي توسعه‌محور را فراهم مي‌كند. اين مدل مي‌تواند هماهنگي ميان ساخت‌وساز و تأمين خدمات را تقويت كند، اما مشاركت بخش خصوصي به‌تنهايي تضمين‌كننده مسكن ارزان نيست. سرمايه‌گذار به بازده اقتصادي نياز دارد و ممكن است در نبود تعهدات روشن، ساخت واحدهاي سودآور را بر تأمين نياز اقشار كم‌درآمد مقدم بداند. جوزي درباره مذاكرات با مديريت شهري تهران نيز گفت: در حوزه توسعه درون‌شهري نيز جلساتي با شهرداري تهران برگزار كرده‌ايم و در تعامل با معاونت شهرسازي و معماري شهرداري، تدوين لايحه‌اي مشترك براي ارايه به شوراي شهر را دنبال مي‌كنيم تا زمينه شناسايي و فعاليت توسعه‌گران شهري فراهم شود. اميدواريم با تعريف جايگاه توسعه‌گران شهري و ملي، بخشي از موانع موجود در مسير توليد مسكن برطرف شود.
مشاركت بخش خصوصي چگونه موثر مي‌شود؟
جوزي درباره پيشنهاد تشكيل كارگروه رفع موانع توليد مسكن گفت: انجمن صنعت ساختمان در نامه‌اي سرگشاده به رييس‌جمهور، پيشنهاد تشكيل كارگروهي ملي براي رفع موانع توليد مسكن را مطرح كرد؛ زيرا مسائل اين بخش با تصميم يك وزارتخانه به‌تنهايي قابل حل نيست. او افزود: وقتي مسكن با يك بحران ملي مواجه است، مديريت آن نيز به تصميم‌گيري در سطح ملي نياز دارد. پيشنهاد ما تشكيل كارگروهي متشكل از پنج وزير يا نمايندگان تام‌الاختيار آنها بود تا مسائل صنعت ساختمان با حضور تشكل‌هاي تخصصي و ذي‌نفعان اين حوزه بررسي شود. به گفته رييس انجمن صنعت ساختمان، با پيگيري‌هاي انجام‌شده، كارگروه رفع موانع توليد مسكن در ذيل شوراي عالي مسكن در اين مسير قرار گرفت و انجمن صنعت ساختمان نيز به‌صورت مستمر در جلسات آن حضور دارد. تاكنون دو جلسه از اين كارگروه برگزار شده است. جوزي همچنين گفت: تشكل‌هاي صنعت ساختمان ظرفيت كارشناسي قابل‌توجهي دارند و مي‌توانند در شناسايي موانع و ارايه راهكارهاي عملي نقش موثري ايفا كنند. بنابراين، لازم است سازوكاري طراحي شود كه ديدگاه‌ها و آراي بخش خصوصي در ميان نظرات دستگاه‌هاي دولتي گم نشود و در تصميم‌گيري‌هاي نهايي اثرگذار باشد.
معيار موفقيت، مسكن قابل سكونت است
رييس انجمن صنعت ساختمان در پاسخ به ضرورت تسريع الحاق اراضي با توجه به افزايش قيمت مسكن گفت: من در جايگاه تحليلگر سياسي اظهارنظر نمي‌كنم، اما از نظر فني معتقدم واگذاري زمين بدون توجه به الزامات توسعه، راهكار مناسبي براي حل بحران مسكن نيست. او ادامه داد: افزايش هزينه‌هاي مسكن و دشواري تأمين زمين، ضرورت بازنگري در سياست‌هاي اين حوزه را نشان مي‌دهد، اما اين بازنگري بايد مبتني بر مطالعات كارشناسي و ارزيابي دقيق ظرفيت‌هاي كشور باشد. صرف تقسيم زمين‌هاي ملي نمي‌تواند جايگزين سياست‌گذاري جامع در حوزه توليد مسكن شود. بحران مسكن با شمارش زمين‌هاي واگذارشده حل نمي‌شود. سياست موثر بايد هزينه كامل توسعه، منابع تأمين زيرساخت، توان مالي خانوارها و ارتباط سكونتگاه‌ها با اشتغال و خدمات شهري را هم‌زمان در نظر بگيرد. نوسازي بافت‌هاي فرسوده نيز بايد با تأمين مالي و حمايت از ساكنان همراه باشد. در نهايت، موفقيت سياست مسكن نه با تعداد قطعات واگذارشده، بلكه با تعداد خانوارهايي سنجيده مي‌شود كه در زمان مناسب، با هزينه‌اي متناسب با درآمد خود، به مسكني مناسب و برخوردار از زيرساخت‌هاي ضروري دسترسي پيدا مي‌كنند.
