از وام ۳۰۰ همتي تا ساخت ۷۵ هزار واحد استيجاري
در حالي كه طي سالهاي گذشته رشد مداوم اجارهبها و كاهش توان مالي خانوارها، بازار اجاره را به يكي از پرچالشترين بخشهاي اقتصاد مسكن تبديل كرده و بسياري از سياستهاي حمايتي نيز نتوانستهاند تعادل را به اين بازار بازگردانند، دولت اكنون با سه كلانبرنامه شامل افزايش ۵۰ درصدي تسهيلات وديعه مسكن، تعيين سقف رشد اجارهبها و توسعه مسكن استيجاري عمومي، به دنبال تغيير معادلات اين بازار و افزايش دسترسي خانوارها به مسكن است.
در حالي كه طي سالهاي گذشته رشد مداوم اجارهبها و كاهش توان مالي خانوارها، بازار اجاره را به يكي از پرچالشترين بخشهاي اقتصاد مسكن تبديل كرده و بسياري از سياستهاي حمايتي نيز نتوانستهاند تعادل را به اين بازار بازگردانند، دولت اكنون با سه كلانبرنامه شامل افزايش ۵۰ درصدي تسهيلات وديعه مسكن، تعيين سقف رشد اجارهبها و توسعه مسكن استيجاري عمومي، به دنبال تغيير معادلات اين بازار و افزايش دسترسي خانوارها به مسكن است.اين سياستها در ششمين جلسه شوراي عالي مسكن با حضور معاون اول رييسجمهور مورد بررسي قرار گرفت و تصميمات مهمي براي مديريت بازار اجاره و حمايت از خانوارهاي مستاجر اتخاذ شد.
وام وديعه افزايش ۱۰۰ هزار ميليارد توماني منابع
يكي از مهمترين محورهاي بسته حمايتي دولت، افزايش منابع تسهيلات وديعه مسكن است. موضوعي كه به گفته پرويز آقايي، كارشناس دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي، نخستين كلانبرنامه دولت در حوزه استيجار محسوب ميشود.آقايي در اين باره گفت: در حوزه بازار استيجار سه كلان برنامه در نظر گرفته شده است كه نخستين آنها حمايت مالي از مستاجران با تسهيلات وديعه مسكن است.او با اشاره به افزايش قابل توجه منابع اين بخش افزود: سال گذشته از اين محل ۲۰۰ هزار ميليارد تومان تسهيلات در نظر گرفته شده بود كه امسال سقف كلي تسهيلات به ۳۰۰ هزار ميليارد تومان افزايش يافته است.اين افزايش ۵۰ درصدي منابع تسهيلاتي نشان ميدهد دولت تلاش دارد بخشي از مشكل تأمين وديعه مسكن را براي مستاجران برطرف كند؛ مشكلي كه در سالهاي اخير به يكي از موانع اصلي جابهجايي يا تمديد قراردادهاي اجاره تبديل شده است.
سقف اجارهبها؛ سياستي براي مهار التهاب بازار
دومين محور برنامه دولت به كنترل رشد اجارهبها اختصاص دارد. تجربه سالهاي گذشته نشان داده كه در دورههاي تورمي، بازار اجاره بهشدت تحت تأثير انتظارات تورمي قرار ميگيرد و در بسياري موارد رشد اجارهبها از توان مالي مستاجران فراتر ميرود.آقايي درباره اين برنامه توضيح داد: كلان پروژه دوم، سقف افزايش درصد اجارهبها در استانهاي مختلف است. تجربه سالهاي قبل نشان داد در شرايطي كه بازار دچار تورم شده و امسال نيز كه در شرايط اضطرار به سر ميبريم، اين سقف بايد مشخص شود و ماده ۷ قانون ساماندهي نيز اين اختيار را داده است.او همچنين از پيشنهاد وزارت راه و شهرسازي براي سال جاري خبر داد و گفت: پيشنهاد امسال وزارت راه و شهرسازي در اين زمينه افزايش ۲۵ درصدي است اما هنوز به تصويب نرسيده است. ضمن اينكه در كنار آن موضوع تمديد خودكار قراردادها نيز بايد ديده شود.اگر اين پيشنهاد به تصويب برسد، مالكان در بسياري از مناطق كشور براي تمديد قراردادها با محدوديت افزايش اجاره مواجه خواهند شد. كارشناسان معتقدند تعيين سقف اجارهبها در كوتاهمدت ميتواند از جهشهاي ناگهاني قيمت جلوگيري كند، هرچند موفقيت آن در گرو نظارت موثر و اجراي دقيق خواهد بود.
مسكن استيجاري عمومي؛ كليد سوم دولت
سومين و شايد مهمترين بخش برنامه دولت، توسعه مسكن استيجاري عمومي است؛ طرحي كه قرار است براي نخستينبار در ابعاد گسترده، واحدهاي اجارهاي با نرخهاي حمايتي را در اختيار گروههاي هدف قرار دهد.آقايي در تشريح اين برنامه گفت: كلان پروژه حمايتي سوم؛ ساخت مسكن استيجار عمومي است. مساكني كه در اختيار گروههاي هدف از جامعه مستاجران قرار ميگيرد و مواد ۶، ۷ و ۸ بسته مديريت بازار اجاره به آن اشاره دارد.بر اساس برنامه دولت، علاوه بر ساخت واحدهاي جديد، از ظرفيت خانههاي خالي و واحدهاي آماده نيز استفاده خواهد شد. همچنين امكان تهاتر واحدهاي ساختهشده با اراضي و املاك وزارت راه و شهرسازي براي افزايش عرضه در نظر گرفته شده است.
عبور از هدفگذاري سال گذشته
به گفته اين مقام وزارت راه و شهرسازي، عملكرد اجراي طرح در سال گذشته فراتر از هدف تعيين شده بوده است.او اظهار كرد: طبق ماده ۶ بسته مذكور، مقرر بود تا پايان سال گذشته ۱۰ هزار واحد استيجار عمومي تامين شود. در اين زمينه مطابق آخرين آمارها بيش از ۱۱ هزار واحد تا اوايل اسفند ۱۴۰۴ شناسايي و فرايند كار آنها در حال انجام بود.اين آمار نشان ميدهد دولت توانسته از هدف تعيين شده عبور كند؛ هرچند هنوز تا پاسخگويي به حجم واقعي تقاضاي بازار فاصله زيادي وجود دارد.
هدفگذاري ساخت ۷۵ هزار واحد در سه سال
برنامه دولت براي سال جاري نيز بلندپروازانهتر شده است.آقايي گفت: امسال نيز برنامههاي ساخت مسكن استيجار از جمله عرضه زمين به بخش خصوصي و ساير نهادهاي متولي مسكن در دستور كار است تا مسكن استيجار عمومي روي اين اراضي ساخته شده و حداكثر به مدت ۵ سال به زوجهاي جوان جامعه هدف واگذار شود.»كارشناس دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي افزود: برنامه امسال وزارت راه و شهرسازي به استانها ابلاغ شده و طبق دستورالعمل مربوطه سالانه دستكم ۲۵ هزار واحد از محل ماده ۸ بسته مديريت بازار اجاره (۷۵ هزار واحد طي ۳ سال) بايد ساخته شود.اين هدفگذاري در صورت تحقق ميتواند بخشي از كمبود مزمن واحدهاي استيجاري كشور را جبران كند.
قانوني كه سالها اجرا نشد
يكي از مهمترين نكاتي كه آقايي به آن اشاره كرد، ظرفيت مغفول مانده قانون استيجار است؛ قانوني كه نزديك به سه دهه از تصويب آن ميگذرد اما به گفته وي هرگز بهطور كامل اجرايي نشده است.او تصريح كرد: طبق قانون استيجار دولت مكلف به عرضه سالانه ۱۰ درصد مسكن به شيوه استيجار است. يعني حداقل سالانه ۳۰ تا ۴۰ هزار مسكن از محل استيجار بايد آماده شود»كارشناس دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي با انتقاد از عملكرد سالهاي گذشته افزود: قانون استيجار مربوط به سال ۷۷ است و اگر از آن زمان تاكنون قانون به درستي اجرا ميشد امروز حدود يك ميليون واحد استيجاري در كشور داشتيم كه با نرخهاي كمتر از بازار، واحدها در اختيار مردم قرار ميگرفت، اما متاسفانه طي ادوار گذشته به درستي به اين تكليف قانوني عمل نشده است.اين اظهارات نشان ميدهد بخشي از بحران كنوني بازار اجاره، ناشي از انباشت كمبود عرضه طي دهههاي گذشته است.
اجارههاي يارانهاي براي دهكهاي پايين
شايد جذابترين بخش اين طرح، ميزان حمايت از خانوارهاي كمدرآمد باشد. بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازي، بخشي از اجارهبها توسط دولت پرداخت خواهد شد.آقايي گفت: دهكهاي يك و دو كه در اين مساكن زندگي كنند ۳۵ درصد از نرخ اجاره بازار را پرداخت خواهند كرد و ۶۵ درصد ديگر به عنوان يارانه در نظر گرفته شده است.كارشناس دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي افزود: دهكهاي ۳ و ۴ فقط ۴۵ درصد اجاره روز را پرداخت خواهند كرد و اين رقم براي دهكهاي ۵ و ۶ به ۵۵ درصد اجاره روز خواهد رسيد.به گفته آقايي، اجاره روز اين املاك از طريق آمارهاي ثبت شده سامانه خودنويس مشخص است و بهطور كلي دهكهاي ياد شده بين يك سوم تا نيمي از اجاره بازار را پرداخت ميكنند.همچنين خانوارهاي مشمول ميتوانند «حداكثر به مدت ۵ سال» در اين واحدها سكونت داشته باشند.
آيا سهگانه دولت موفق خواهد شد؟
افزايش تسهيلات وديعه، تعيين سقف رشد اجارهبها و توسعه مسكن استيجاري عمومي، سه ضلع اصلي سياست جديد دولت براي ساماندهي بازار اجاره را تشكيل ميدهند. موفقيت اين بسته به چند عامل كليدي وابسته است؛ تأمين منابع مالي پايدار، سرعت ساخت و عرضه واحدهاي استيجاري، نظارت بر اجراي سقف اجارهبها و همچنين همكاري بخش خصوصي. با اين حال، در شرايطي كه ميليونها خانوار مستاجر با فشار شديد هزينههاي مسكن مواجه هستند، اجراي كامل اين برنامهها ميتواند نخستين گام جدي براي شكلگيري يك نظام اجارهداري حرفهاي و حمايتي در كشور باشد؛ نظامي كه اگر سالها قبل اجرايي ميشد، امروز بازار اجاره ايران با كمبود مزمن عرضه و جهشهاي سنگين قيمتي روبرو نبود.
