عقبنشيني ۲۰ همتي سرمايه از ساختمان
زنگ خطر ركود در بازار مسكن با انتشار تازهترين دادههاي رسمي پررنگتر شده است. آمارهاي منتشرشده از سوي مركز آمار ايران نشان ميدهد همزمان با افزايش شديد هزينههاي ساخت، شاخصهاي پيشنگر فعاليت ساختماني نيز وارد مسير نزولي شدهاند؛ بهطوريكه صدور پروانههاي ساختماني نسبت به سال گذشته ۳۱.۸ درصد كاهش يافته و سرمايهگذاري بخش خصوصي در ساختمانهاي جديد نيز با افتي حدود ۲۰ همت مواجه شده است.
زنگ خطر ركود در بازار مسكن با انتشار تازهترين دادههاي رسمي پررنگتر شده است. آمارهاي منتشرشده از سوي مركز آمار ايران نشان ميدهد همزمان با افزايش شديد هزينههاي ساخت، شاخصهاي پيشنگر فعاليت ساختماني نيز وارد مسير نزولي شدهاند؛ بهطوريكه صدور پروانههاي ساختماني نسبت به سال گذشته ۳۱.۸ درصد كاهش يافته و سرمايهگذاري بخش خصوصي در ساختمانهاي جديد نيز با افتي حدود ۲۰ همت مواجه شده است. تركيب اين متغيرها تصويري نگرانكننده از آينده بازار مسكن و حتي اقتصاد كلان كشور ارايه ميدهد. در تابستان امسال ۲۳ هزار و ۱۱۱ فقره پروانه ساختماني در مناطق شهري صادر شده كه نسبت به مدت مشابه سال قبل ۳۱.۸ درصد كاهش داشته است. اين افت سنگين، يكي از بيشترين كاهشها در سالهاي اخير محسوب ميشود. صدور پروانه ساختماني به عنوان يك شاخص پيشنگر، بازتابدهنده انتظارات سازندگان از آينده بازار است. زماني كه فعالان ساختماني نسبت به سودآوري پروژههاي جديد ترديد داشته باشند، نخستين واكنش آنها كاهش درخواست براي اخذ مجوز ساخت خواهد بود. همچنين در بهار امسال ۳۰ هزار و ۷۱ فقره پروانه ساختماني صادر شده كه نسبت به مدت مشابه سال قبل ۲۲.۶ درصد افت داشته است. تداوم كاهش در دو فصل متوالي نشان ميدهد اين روند صرفاً يك نوسان مقطعي نيست، بلكه ميتواند بيانگر ورود بخش ساختمان به فاز ركودي عميقتر باشد.
عقبنشيني سرمايه از ساختوساز
در كنار كاهش صدور مجوزها، ميزان سرمايهگذاري بخش خصوصي در ساختمانهاي جديد نيز كاهش يافته است. طبق آمار رسمي، سرمايهگذاري بخش خصوصي كه در زمستان ۱۴۰۳ معادل ۳۴۱۲.۸ هزار ميليارد ريال بود، در بهار سال جاري به ۳۲۴۲.۹ هزار ميليارد ريال رسيد؛ يعني حدود ۲۰ همت كاهش طي يك فصل. اين افت در شرايطي رخ داده كه اقتصاد با تورم بالا مواجه است. در چنين فضايي، حتي حفظ سطح اسمي سرمايهگذاري نيز دشوار است، چه رسد به كاهش آن. بنابراين كاهش رقم سرمايهگذاري، بيانگر عقبنشيني واقعي سرمايهگذاران و افزايش احتياط در آغاز پروژههاي جديد است. اين مساله ميتواند در سالهاي آينده به كاهش عرضه واحدهاي مسكوني منجر شود.
فشار هزينههاي ساخت رشد تورم نهادهها
يكي از عوامل كليدي در كاهش انگيزه سازندگان، رشد قابل توجه هزينههاي ساخت است. طي ماههاي اخير، تورم نهادههاي ساختماني به سطوح بالايي رسيده و برخي گروههاي مصالح رشدهاي بيش از ۴۰ تا ۶۰ درصد را تجربه كردهاند. افزايش قيمت سيمان، فولاد، تأسيسات، چوب، شيشه و خدمات مهندسي باعث شده هزينه تمامشده هر متر مربع ساختمان به شكل قابل توجهي افزايش يابد. در چنين شرايطي، حاشيه سود سازندگان كاهش يافته است. از سوي ديگر، قدرت خريد متقاضيان مصرفي نيز متناسب با رشد هزينهها افزايش نيافته و اين موضوع ريسك فروش واحدهاي تكميلشده را بالا برده است. نتيجه اين وضعيت، تعويق پروژههاي جديد و كاهش تمايل به اخذ پروانه ساخت است.
نقش كليدي مسكن در رشد اقتصادي
بخش ساختمان در اقتصاد ايران جايگاهي فراتر از يك فعاليت بخشي دارد. اين بخش با طيف گستردهاي از صنايع بالادستي و پاييندستي پيوند دارد؛ از فولاد و سيمان گرفته تا كاشي و سراميك، صنايع چوب، لوازم خانگي، حملونقل، خدمات فني و مهندسي و حتي شبكه بانكي. هر واحد مسكوني كه وارد فاز ساخت ميشود، زنجيرهاي از تقاضا را در اقتصاد فعال ميكند و گردش مالي قابل توجهي ايجاد ميكند. كاهش صدور پروانه ساختماني به معناي كاهش اين زنجيره تقاضاست. افت فعاليت ساختماني ميتواند توليد صنايع وابسته را كاهش دهد، ظرفيتهاي خالي را افزايش دهد و در نهايت بر رشد توليد ناخالص داخلي اثر منفي بگذارد.
پيامدهاي اشتغال؛ فشار بر دهكهاي پايين
بخش ساختمان سهم قابل توجهي در اشتغال نيروي كار نيمهماهر و غيررسمي دارد. كارگران ساختماني، استادكاران، مهندسان و فعالان مشاغل مرتبط، بهطور مستقيم از رونق يا ركود اين بخش تأثير ميپذيرند. كاهش پروژههاي ساختماني به معناي كاهش فرصتهاي شغلي مستقيم و غيرمستقيم است. دهكهاي متوسط و پايين درآمدي كه وابستگي بيشتري به مشاغل ساختماني دارند، بيش از ساير گروهها در معرض آسيب قرار ميگيرند. ركود در اين بخش ميتواند به افزايش بيكاري و كاهش درآمد خانوارها منجر شود و فشار معيشتي را تشديد كند.
تأثير بر بازار اجاره و قيمت مسكن
به گزارش مهر، مسكن بالاترين سهم را در سبد هزينه خانوارهاي ايراني دارد و در برخي كلانشهرها سهم آن به بيش از ۵۰ درصد هزينه ماهانه ميرسد. كاهش صدور پروانه امروز، به معناي كاهش عرضه واحدهاي جديد در سالهاي آينده است. از آنجا كه پروژههاي ساختماني معمولاً بين يك تا سه سال زمان ميبرند تا تكميل شوند، افت فعلي ميتواند در ميانمدت به كمبود عرضه منجر شود. چنانچه تقاضا در همين سطح باقي بماند يا افزايش يابد، كاهش عرضه ميتواند فشار جديدي بر قيمت خريد و اجاره مسكن وارد كند. به اين ترتيب، ركود امروز در ساختوساز ميتواند به تورم فرداي بازار مسكن منجر شود.
تغيير رفتار سرمايهگذاران و انتقال سرمايه به بازارهاي موازي
در سالهاي اخير، نوسانات بازارهاي موازي مانند ارز و طلا بر تصميمگيري سرمايهگذاران تأثيرگذار بوده است. هنگامي كه بازدهي كوتاهمدت اين بازارها افزايش مييابد، بخشي از سرمايهها از بخشهاي مولد از جمله ساختمان خارج ميشود. در شرايط بيثباتي اقتصادي، سرمايهگذار ترجيح ميدهد دارايي خود را در بازارهايي با نقدشوندگي بالاتر و ريسك كمتر نگهداري كند. اين تغيير رفتار سرمايهگذاران ميتواند ركود ساختوساز را تشديد كند و موجب كاهش تشكيل سرمايه ثابت در اقتصاد شود.
شبكه بانكي و چالش تأمين مالي
يكي ديگر از موانع رونق ساختوساز، محدوديت در تأمين مالي است. افزايش هزينه ساخت باعث شده تسهيلات بانكي موجود پاسخگوي هزينههاي واقعي پروژهها نباشد. از سوي ديگر، نرخهاي سود و شرايط بازپرداخت نيز گاه براي سازندگان و خريداران سنگين است. اگر ابزارهاي تأمين مالي متناسب با شرايط تورمي اصلاح نشود، توان سازندگان براي آغاز پروژههاي جديد كاهش خواهد يافت و تقاضاي مصرفي نيز فعال نخواهد شد.
ضرورت سياستگذاري هدفمند
با توجه به نقش پيشران بخش مسكن، تداوم روند نزولي سرمايهگذاري و صدور پروانههاي ساختماني ميتواند پيامدهاي گستردهاي براي اقتصاد كشور داشته باشد. سياستگذاران ميتوانند با مجموعهاي از اقدامات هماهنگ، از تعميق ركود جلوگيري كنند. تسهيل فرآيند صدور مجوز، كاهش عوارض و هزينههاي سربار ساخت، ايجاد ثبات در متغيرهاي كلان اقتصادي و تقويت ابزارهاي تأمين مالي از جمله اين اقدامات است.
همچنين حمايت هدفمند از تقاضاي مصرفي از طريق تسهيلات خريد مسكن ميتواند ريسك فروش براي سازندگان را كاهش دهد و انگيزه آغاز پروژههاي جديد را افزايش دهد. كاهش ۳۱.۸ درصدي صدور پروانه ساختماني و افت ۲۰ همتي سرمايهگذاري بخش خصوصي در ساختمانهاي جديد، در كنار رشد شديد هزينههاي ساخت، نشان ميدهد بخش مسكن در آستانه ركودي عميقتر قرار دارد.
اين ركود تنها محدود به سازندگان نخواهد بود، بلكه ميتواند بر رشد اقتصادي، اشتغال، توليد صنايع وابسته و معيشت خانوارها اثر بگذارد. اگر روند فعلي تداوم يابد، كاهش امروز در آغاز پروژههاي ساختماني، چند سال بعد به شكل كمبود عرضه و فشار قيمتي در بازار مسكن نمايان خواهد شد.
از اين رو، تحولات اخير را بايد نه صرفاً يك افت آماري، بلكه هشداري جدي براي آينده اقتصاد و بازار مسكن ايران دانست؛ هشداري كه نيازمند واكنش بهموقع و سياستگذاري هوشمندانه است.
