آيا مسكن استيجاري به سرنوشت طرحهاي ملكي دچار ميشود؟
در شرايطي كه بحران مسكن به يكي از جديترين چالشهاي اقتصادي و اجتماعي كشور تبديل شده، دولت چهاردهم قصد دارد براي نخستينبار پس از سه دهه، سياست «مسكن استيجار عمومي» را وارد فاز اجرايي كند.
در شرايطي كه بحران مسكن به يكي از جديترين چالشهاي اقتصادي و اجتماعي كشور تبديل شده، دولت چهاردهم قصد دارد براي نخستينبار پس از سه دهه، سياست «مسكن استيجار عمومي» را وارد فاز اجرايي كند. سياستي كه كارشناسان حوزه مسكن سالهاست آن را به عنوان يكي از موثرترين راهكارها براي حمايت از دهكهاي پايين درآمدي مطرح ميكنند.
با اين حال، صاحبنظران هشدار ميدهند كه موفقيت اين سياست، مشروط به حفظ ماهيت استيجاري آن است و نبايد به سرنوشت برخي طرحهاي حمايتي گذشته دچار شده و در نهايت به مسكن ملكي تبديل شود.سياست استيجار عمومي، برخلاف تصور عمومي، موضوعي جديد در نظام سياستگذاري مسكن ايران نيست. اين سياست از دهه ۷۰ در قوانين و اسناد بالادستي كشور پيشبيني شده بود، اما در عمل هيچگاه به مرحله اجرا نرسيد. اكنون، پس از گذشت بيش از ۳۰ سال و در شرايطي كه بازار اجاره مسكن با تورمهاي بيسابقه دستوپنجه نرم ميكند، دولت تصميم گرفته اين قانون مغفولمانده را احيا كند.كارشناسان حوزه مسكن معتقدند كه افزايش شديد قيمتها در بازار خريد و اجاره، كاهش قدرت خريد خانوارها و ناكارآمدي برخي طرحهاي حمايتي ملكي، باعث شده استيجار عمومي به يك ضرورت انكارناپذير تبديل شود؛ ضرورتي كه ميتواند بخشي از فشار سنگين مسكن را از دوش اقشار كمدرآمد و زوجهاي جوان بردارد.
۱۰ هزار واحد اجارهاي براي زوجهاي جوان
بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازي، قرار است در گام نخست اجراي اين سياست، ۱۰ هزار واحد مسكوني توسط دولت تملك شده و در قالب اجارههاي حمايتي در اختيار متقاضيان قرار گيرد. اولويت اين طرح با زوجهاي جواني است كه حداكثر پنج سال از تاريخ ازدواج آنها گذشته و در دهكهاي اول تا سوم درآمدي قرار دارند.حبيبالله طاهرخاني، معاون وزير راه و شهرسازي در روزهاي اخير به ايسنا اعلام كرد: تا يكي، دو ماه آينده ثبتنام در طرح مسكن استيجار عمومي آغاز ميشود و حتي ممكن است در برخي استانهاي پيشرو، نامنويسي زودتر از اين زمان انجام شود.اين اظهارات نشان ميدهد كه دولت چهاردهم عزم جدي براي ورود عملي به بازار اجاره دارد؛ بازاري كه تاكنون عمدتا به حال خود رها شده و تنظيمگري موثري در آن صورت نگرفته است.
استيجار عمومي مهمترين مساله امروز بازار مسكن
در همين راستا، حميده امكچي، صاحبنظر ارشد حوزه مسكن و شهرسازي در «نشست همانديشي مسائل حوزه مسكن و بررسي آنها از ابعاد اجتماعي، اقتصادي، فرهنگي، شهرسازي و حقوقي» كه در محل وزارت راه و شهرسازي برگزار شد، تاكيد كرد: در حال حاضر، مهمترين مساله بازار مسكن مربوط به موضوع استيجار عمومي و تامين مسكن اجارهاي براي دهكهاي پايين درآمدي است.به گفته او، شرايط اقتصادي سالهاي اخير فشار بيسابقهاي را بر اقشار كمدرآمد وارد كرده است؛ فشاري كه بيش از هر چيز در بازار مسكن نمود پيدا كرده و اجارهنشيني را به يك بحران اجتماعي تبديل كرده است.
تورم بالا؛ ريشه بحران اجارهنشيني
امكچي در ادامه با اشاره به ريشههاي اين بحران توضيح داد: در سالهاي اخير گروههاي كمدرآمد به دليل تورم عمومي بالا و سرايت آن به بازار مسكن و همچنين عدم كفايت و رشد درآمدهاي واقعي متناسب با افزايش سطح قيمتها، دچار آسيب جدي شدهاند؛ بهطوري كه ميتوان گفت موضوع استيجار عمومي هماكنون به ضروريترين مساله بازار مسكن تبديل شده است.به باور اين كارشناس، رشد افسارگسيخته قيمت مسكن و اجارهبها، در كنار ركود دستمزدها، موجب شده بسياري از خانوارها حتي توان تامين حداقل سرپناه مناسب را نيز از دست بدهند؛ وضعيتي كه ادامه آن ميتواند تبعات اجتماعي گستردهاي به همراه داشته باشد.
ورود دولت؛ ضرورتي اجتنابناپذير
امكچي با تاكيد بر نقش دولت در اين شرايط گفت: ورود دولت به حوزه استيجار عمومي به منظور تامين و عرضه واحدهاي استيجاري در استطاعت براي دهكهاي پايين اقتصادي، ضرورتي اجتنابناپذير است.او افزود: بحران اجارهنشيني در مقطع زماني فعلي موضوعي است كه نياز به يك راهحل اساسي دارد و لازم است دولت و سياستگذار مسكن بهطور مستقل به اين بازار ورود كند.
مسكن استيجاري نبايد ملكي شود
با وجود استقبال كارشناسان از اجراي اين سياست، يكي از مهمترين دغدغهها، تغيير ماهيت مسكن استيجاري در طول زمان است؛ تجربهاي كه پيشتر در برخي طرحهاي حمايتي تكرار شده است. امكچي در اين باره هشدار داد: اجراي اين سياست بايد به گونهاي باشد كه واحدهاي مسكوني همواره در شكل استيجار در اختيار خانوارهاي نيازمند قرار گيرد و ماهيت آن از استيجاري به ملكي تغيير نكند. به گفته او، اگر اين واحدها بهتدريج به فروش برسند يا به مالكيت افراد درآيند، فلسفه اصلي استيجار عمومي كه ايجاد يك ذخيره پايدار مسكن اجارهاي براي نسلهاي مختلف است، از بين خواهد رفت.
تجربه موفق كشورهاي ديگر
اين صاحبنظر حوزه مسكن با اشاره به تجربه جهاني تاكيد كرد: بسياري از كشورهاي دنيا از سالها قبل از الگوهاي مسكن اجتماعي و استيجاري براي حل مشكل مسكن كمدرآمدها بهرهمند شدهاند.او افزود: بنابراين عرضه مسكن استيجاري متناسب با شرايط و وضعيت گروههاي كمدرآمد، ضرورتي اجتنابناپذير است كه بايد بهصورت پايدار و بلندمدت دنبال شود. در همين زمينه، سهراب مشهودي، صاحبنظر ارشد مسكن و شهرسازي نيز با تاكيد بر ضرورت تامين سرپناه براي خانوارهاي جديد و كمدرآمد گفت: مساله اصلي در بخش مسكن در حال حاضر، تامين سرپناه براي خانوارهاي جديد و خانوارهاي كمدرآمد است.او بهترين نوع مداخله دولت را «مداخله غيرمستقيم» دانست و تصريح كرد: بهترين نوع مداخله در اين زمينه، مربوط به مداخله غيرمستقيم از مسير مشاركت با بخش خصوصي و نهادهاي عمومي و محلي همچون شهرداريهاست.مشهودي ورود به حوزه استيجار عمومي و عرضه واحدهاي اجارهاي در قالب سياستهاي حمايتي و اجتماعي را يكي از مهمترين راهكارها براي عبور از بحران فعلي دانست.
اصلاحات حقوقي؛ پيشنياز اجراي موفق
اين كارشناس در بخش ديگري از سخنان خود، به موانع حقوقي موجود در مسير توسعه مسكن اشاره كرد و گفت: رفع تعارضهاي قانوني در مقررات مربوط به زمين و اراضي، رسميتبخشي و سنددار كردن املاك داراي اسناد غيررسمي و قولنامهاي و همچنين به رسميت شناختن و صدور سند براي واحدهاي مسكوني واقع در شهركهاي مردمساخت، از الزامات جدي در اين مسير است.به نظر ميرسد سياست مسكن استيجار عمومي، اگر بهدرستي طراحي و اجرا شود، ميتواند به يكي از موثرترين ابزارهاي حمايت از دهكهاي پايين درآمدي و زوجهاي جوان تبديل شود. با اين حال، شرط موفقيت اين سياست، حفظ ماهيت استيجاري، مشاركت بخش خصوصي و شهرداريها و پرهيز از تبديل آن به مسكن ملكي است؛ موضوعي كه كارشناسان بارها بر آن تاكيد كردهاند.اكنون توپ در زمين دولت است تا نشان دهد آيا ميتواند پس از سه دهه، اين سياست را بهصورت پايدار و اصولي اجرا كند يا خير؛ سياستي كه آينده بازار اجاره و امنيت سكونتي ميليونها خانوار به آن گره خورده است.
