ساخت‌وساز در ايران؛ از تورم مصالح تا بن‌بست‌هاي قانوني
صنعت ساختمان در ايران طي يك دهه اخير يكي از بي‌ثبات‌ترين دوره‌هاي تاريخي خود را پشت سر گذاشته است. بر اساس داده‌هاي رسمي مركز آمار، تعداد پروانه‌هاي ساختماني صادرشده در نقاط شهري طي 10 سال بيش از ۵۰ درصد كاهش يافته؛ آماري كه نشان مي‌دهد ظرفيت ساخت‌وساز كشور تقريباً به نصف رسيده است.
صنعت ساختمان در ايران طي يك دهه اخير يكي از بي‌ثبات‌ترين دوره‌هاي تاريخي خود را پشت سر گذاشته است. بر اساس داده‌هاي رسمي مركز آمار، تعداد پروانه‌هاي ساختماني صادرشده در نقاط شهري طي 10 سال بيش از ۵۰ درصد كاهش يافته؛ آماري كه نشان مي‌دهد ظرفيت ساخت‌وساز كشور تقريباً به نصف رسيده است. همزمان، شاخص قيمت نهاده‌هاي ساختمان در پنج سال گذشته رشدي بين ۴۰۰ تا ۶۰۰ درصد را ثبت كرده و هزينه ساخت هر مترمربع در اغلب شهرها به‌ويژه كلان‌شهرها چند برابر شده است. از منظر تقاضا نيز شرايط بهتر نيست. قدرت خريد خانوار شهري نسبت به سال ۱۳۹۰ حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد كاهش يافته و نسبت وام مسكن به قيمت خانه در تهران به كمتر از ۱۰ درصد رسيده است؛ به‌عبارت ديگر، وام عملاً نقش حمايتي موثري ندارد. نرخ رشد سالانه قيمت مسكن نيز در دوره‌هاي متعدد از مرز ۳۰ تا ۵۰ درصد عبور كرده و فاصله درآمد و هزينه مسكن را به شكلي بي‌سابقه افزايش داده است. اين مجموعه آمارها نشان مي‌دهد كه صنعت ساختمان، به عنوان يك موتور مهم اشتغال و پيشران ۱۲۰ صنعت ديگر، در وضعيتي قرار دارد كه بدون اصلاح ساختاري، اميد چنداني به خروج سريع از ركود ندارد. با اين حال، در نشست اخير انجمن صنعت ساختمان، رييس اين انجمن تصويري متفاوت و «اميدواركننده» ارايه كرد؛ تصويري كه لازم است با جزييات و نگاه انتقادي مورد واكاوي قرار گيرد.
نگاه مسوولان به صنعت ساختمان «واقعي‌تر شده است»؟
پژمان جوزي، رييس انجمن صنعت ساختمان، سخنان خود را با ارزيابي مثبت از رفتار اخير نهادهاي تصميم‌گير آغاز كرد. او گفت: اصلاح قوانين يك‌شبه اتفاق نمي‌افتد، اما همين كه مسوولان گوش مي‌دهند، مسائل را بررسي مي‌كنند و نتايج جلسات را مدنظر قرار مي‌دهند، نشان‌دهنده نگاه عقلاني و واقع‌بينانه نسبت به صنعت و توليد است. اين جمله دو نكته مهم دارد: اعتراف به كندي اصلاحات، تأكيد بر بهبود فرايند شنيده‌شدن مشكلات. از منظر تحليلگران اما، «شنيده‌شدن» لزوماً مساوي با «اصلاح واقعي» نيست. طي سال‌هاي گذشته نيز جلسات متعدد ميان فعالان صنعت و مجلس يا دولت برگزار شده، اما بسياري از قوانين كليدي در مرحله بررسي متوقف مانده و آثار ملموسي در بازار ايجاد نكرده است. بنابراين ادعاي «واقعي‌تر شدن نگاه مسوولان» بايد با ميزان تغييرات عملي سنجيده شود، نه صرف گفت‌وگوها.
دستاوردهاي دو سال گذشته ادعا در برابر واقعيت
جوزي معتقد است كه در دو سال گذشته مجموعه‌اي از پيشرفت‌هاي مهم حاصل شده است. او در همين زمينه مي‌گويد: در اين زمينه راه طولاني در پيش داريم، اما دستاوردهاي خوبي حاصل شده و آينده روشن است.
رييس انجمن صنعت ساختمان محور اين دستاوردها را در چهار حوزه اصلي معرفي كرد: اصلاح قانون پيش‌فروش، بهبود وضعيت بيمه كارگران ساختماني,بازنگري در فرايندهاي مالياتي,و طرح نوين قانون توسعه‌گري. اما آيا اين حوزه‌ها واقعاً شاهد تغييرات ملموس بوده‌اند؟ تحليل داده‌ها و ارزيابي وضعيت بازار نشان مي‌دهد كه شكاف قابل‌توجهي ميان ادعاها و نتايج مشاهده‌شده وجود دارد.
گرهي كه هنوز باز نشده است
جوزي درباره تعامل انجمن با مجلس مي‌گويد: ما در ارتباط با قانون پيش‌فروش و قانون نظام مهندسي جلسات متعددي با كميسيون‌هاي عمران و حقوقي و قضايي مجلس داشته‌ايم و مشكلات اعضاي نظام مهندسي، مالكين و سرمايه‌گذاران را به تفصيل مطرح كرده‌ايم. هدف ما اين است كه قوانين برد-برد بوده و هيچگاه يك‌طرفه نباشند. قانون پيش‌فروش از سال ۱۳۸۹ درگير ايرادهاي اجرايي بوده و تاكنون نتوانسته شفافيت لازم را در بازار ايجاد كند. نبود سامانه جامع ثبت قرارداد، پيچيدگي‌هاي دفترخانه‌اي، و ابهام در ضمانتنامه‌ها باعث شده اين قانون عملاً كاركرد محدودي داشته باشد. اگرچه جلسات اخير مي‌تواند مسير اصلاح را تسهيل كند، اما هيچ خروجي رسمي كه نشان‌دهنده اصلاح ساختاري باشد تاكنون مشاهده نشده است. در حوزه نظام مهندسي نيز وضعيت مشابه است. مشكلاتي مانند تعارض منافع، انحصار برخي خدمات، و طولاني‌بودن فرايند صدور مجوز هنوز از دغدغه‌هاي اصلي سازندگان است و هيچ‌يك از اين چالش‌ها صرفاً با جلسات مشترك حل نمي‌شود. بنابراين، سخنان جوزي بيشتر ناظر به پيشرفت‌هاي اداري و ارتباطي است تا اصلاحات بنيادين.
قانون توسعه‌گري طرحي بزرگ با سرنوشت نامشخص
يكي از جدي‌ترين ادعاهاي انجمن صنعت ساختمان، ارايه طرح «قانون توسعه‌گري» به مجلس بود. جوزي توضيح داد: اين قانون با همكاري برجسته‌ترين حقوقدانان كشور تهيه شد و اكنون در هفت تا هشت ماده در حال بررسي است. جلسات متعددي براي تشريح ضرورت‌ها و جزييات اين قانون برگزار كرده‌ايم و با توضيح مواضع خود تلاش كرده‌ايم زمينه تصويب آن فراهم شود. طرح توسعه‌گري اگر درست تدوين و اجرا شود مي‌تواند به مدرن‌سازي الگوي مشاركت در ساخت و افزايش نقش بخش خصوصي حرفه‌اي منجر شود. اما هنوز روشن نيست: سازوكار انتخاب توسعه‌گر چگونه خواهد بود؟چگونه از انحصار جلوگيري مي‌شود؟نقش شهرداري‌ها و دولت در اين مدل چيست؟ضمانت اجراي تعهدات توسعه‌گر و مالك چگونه تعريف مي‌شود؟ تا زماني كه اين پرسش‌ها پاسخ شفاف نداشته باشد، قانون توسعه‌گري بيشتر يك «پيشنهاد در حال بررسي» است تا دستاورد قابل اندازه‌گيري.
بحران بيمه كارگران
بخشي از اظهارات رييس انجمن صنعت ساختمان كه جنبه انتقادي و كارشناسي بيشتري داشت، مربوط به بيمه كارگران ساختماني بود. او اظهار كرد: معتقديم شيوه محاسبه و اخذ حق بيمه از سازندگان و سرمايه‌گذاران نيازمند بازنگري است. جوزي سپس افزود: وقتي حق بيمه كارگران يكجا پرداخت نمي‌شود، نبايد يكجا از كارفرما دريافت شود. اين در حالي است كه دريافت كارت مهارت مانع بزرگي براي پرداخت حق بيمه كارگران شده است. او به نكته مهمي اشاره مي‌كند: كارفرما حق بيمه را پرداخت مي‌كند، اما كارگري كه كارت مهارت ندارد از اين حق محروم مي‌ماند. رييس انجمن صنعت ساختمان اين وضعيت را چنين توصيف مي‌كند: اين فرايند هم به ضرر كارگر تمام مي‌شود، هم سرمايه‌گذار را در ابتداي كار با هزينه‌هاي سنگين مواجه مي‌كند؛ در حالي كه مي‌توان اين مبالغ را تقسيط يا سازوكارها را تسهيل كرد. اين نقد، كاملاً با واقعيت بازار سازگار است. در بسياري از پروژه‌ها، به‌ويژه پروژه‌هاي كوچك، حق بيمه متري و پيش‌پرداختي فشار جدي ايجاد كرده و نظام بيمه كارگران ساختماني به دليل طراحي غلط، كارآمدي لازم را ندارد. با اين حال، هنوز هيچ طرح اصلاحي از سوي دولت يا تأمين اجتماعي اعلام نشده است.
ماليات؛ ضرورت انكارناپذير مشكل حل‌نشده
جوزي تأكيد مي‌كند كه فعالان صنعت ساختمان با اصل ماليات مخالفتي ندارند: ماليات بايد پرداخت شود و امروزه كسي نيست كه بر ضرورت پرداخت ماليات ترديد داشته باشد، اما ماليات نبايد به صنعت و اقتصاد كشور ضربه وارد كند.
او مي‌گويد كه پيگيري‌هاي انجمن باعث صدور «بخشودگي جرايم ديركرد و تسهيل روند اخذ ماليات» شده است: به‌طور قطع، ماليات هوشمندانه باعث رونق صنعت مي‌شود و در عين حال حقوق دولت نيز محفوظ مي‌ماند. اما مساله كليدي اينجاست: مشكل صنعت ساختمان بخشودگي موقت يا تسهيل اداري نيست؛ مشكل، ساختار محاسبه ماليات است، چون ماليات بر ساخت براي پروژه‌هاي كوچك و متوسط سنگين است.
اختلافات ميان مميز و سازنده گسترده است و نبود سامانه جامع اطلاعات ملكي فرايند را مستعد اعمال سليقه مي‌كند و تا زماني كه اين ساختار اصلاح نشود، فشار مالياتي از دوش سازنده برداشته نخواهد شد. اگرچه سخنان رييس انجمن صنعت ساختمان حاوي اميد، تأكيد بر گفت‌وگو و تلاش براي اصلاحات قانوني است. اما تحليل آماري- ساختاري نشان مي‌دهد كه صنعت ساختمان هنوز فاصله قابل‌توجهي با «چشم‌انداز روشن» دارد و مسير اصلاحات واقعي طولاني‌تر از آن است كه در سخنان رسمي مطرح مي‌شود. با اين حال، اگر طرح‌هايي مانند اصلاح بيمه، بازنگري در ماليات، اصلاح قانون پيش‌فروش و تصويب قانون توسعه‌گري به‌درستي اجرايي شوند، مي‌توان انتظار داشت كه صنعت ساختمان از وضعيت ركودي فعلي فاصله بگيرد و وارد دوره‌اي باثبات‌تر شود، دوره‌اي كه در آن، نگاه مسوولان نه صرفاً «واقعي‌تر»، بلكه عملياتي‌تر باشد.
