ورود مسكن به دوره ركود بزرگ

در حالي كه بخش مسكن يكي از مهم‌ترين پيشران‌هاي اقتصادي در ايران به شمار مي‌رود، تازه‌ترين داده‌هاي مركز آمار ايران از كاهش كم‌سابقه در صدور پروانه‌هاي ساختماني در بهار ۱۴۰۴ حكايت دارد. كاهش‌هايي كه هم در سطح پايتخت و هم در مقياس ملي مشاهده مي‌شود و نشان‌دهنده ورود رسمي بازار ساخت‌وساز به يك ركود عميق و احتمالا طولاني‌مدت است. اين روند اگرچه در ظاهر تنها آماري از افت ساخت‌وساز ارايه مي‌دهد، اما در واقع زنگ خطري است براي اقتصاد كلان، اشتغال، توليد صنعتي، و البته بحران مسكن در سال‌هاي پيش‌رو. براساس گزارش مركز آمار ايران، در فصل بهار ۱۴۰۴ تنها 1.332 پروانه احداث بنا توسط شهرداري تهران صادر شده است. اين عدد در مقايسه با زمستان ۱۴۰۳ كاهش ۳۵.۱ درصدي و نسبت به مدت مشابه سال گذشته، افت ۱۸.۹ درصدي را نشان مي‌دهد. پيام اين كاهش بسيار روشن است: تمايل يا توان سرمايه‌گذاران براي ورود به پروژه‌هاي ساختماني در تهران به‌شدت كاهش يافته و نشانه‌هايي از بي‌اعتمادي به بازدهي اين بازار يا ترس از نوسانات آتي در آن ديده مي‌شود. تعداد واحدهاي مسكوني پيش‌بيني‌شده در اين پروانه‌ها نيز 11.047 واحد بوده كه نشان‌دهنده كاهش ۳۴ درصدي نسبت به فصل گذشته و ۱۰.۳ درصدي نسبت به بهار ۱۴۰۳ است. همچنين ميانگين ۸.۳ واحد در هر پروانه گواهي بر آن است كه اغلب پروژه‌ها در دسته متوسط يا كوچك قرار گرفته‌اند، پروژه‌هايي كه با ريسك و سرمايه‌گذاري كمتري همراهند. اما شايد هشدارآميزترين داده، كاهش ۳۸.۹ درصدي در مساحت زيربناي ساختماني در تهران نسبت به فصل قبل باشد؛ موضوعي كه نه‌تنها از كاهش تعداد پروژه‌ها، بلكه از كوچك‌تر شدن مقياس آنها نيز حكايت دارد، در واقع تهران نه‌تنها كمتر مي‌سازد، بلكه كوچك‌تر هم مي‌سازد.

 كاهش ۲۰ درصدي ساخت‌وساز در سراسر كشور

بحران محدود به تهران نيست. داده‌هاي كشوري هم روندي نگران‌كننده را ترسيم مي‌كنند. در بهار ۱۴۰۴، شهرداري‌هاي سراسر كشور 29.295 پروانه احداث بنا صادر كرده‌اند كه نسبت به زمستان گذشته ۲۷.۸ درصد و نسبت به بهار ۱۴۰۳، حدود ۲۲.۷ درصد كاهش داشته است. تعداد واحدهاي مسكوني پيش‌بيني‌شده در اين پروانه‌ها هم 109.184 واحد بوده كه نشان‌دهنده كاهش ۱۹.۶ درصدي نسبت به مدت مشابه سال گذشته است. ميانگين تعداد واحد در هر پروانه تنها ۳.۷ واحد است كه نشان مي‌دهد بيشتر پروژه‌ها در مقياس بسيار كوچك در حال اجرا هستند و سرمايه‌گذاران با حداقل ريسك وارد بازار مي‌شوند. همچنين مجموع مساحت زيربناي پيش‌بيني‌شده در بهار امسال حدود ۱۹.۷ ميليون مترمربع بوده كه در مقايسه با فصل قبل ۳۳ درصد و نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۱۶.۵ درصد كاهش داشته است.  ميانگين زيربنا در هر پروانه تنها ۶۷۵ مترمربع گزارش شده؛ يعني بسياري از پروژه‌ها، ساختمان‌هاي كوچك‌مقياسي هستند كه در شهرهاي متوسط و كوچك در حال احداثند.

چرا بازار مسكن متوقف شده است؟

ركود شديد در صدور پروانه‌هاي ساختماني را نمي‌توان يك پديده تصادفي دانست. اين روند حاصل برآيند مجموعه‌اي از عوامل ساختاري، اقتصادي، و حتي جمعيتي است كه در سال‌هاي اخير به تدريج شكل گرفته‌اند. افزايش قيمت زمين، يكي از مهم‌ترين موارد است، در بسياري از نقاط كشور، قيمت زمين به‌صورت نامتعارف افزايش يافته و عملاً بخش بزرگي از هزينه نهايي ساخت مسكن را بلعيده است. اين رشد باعث شده حتي در صورت ثبات قيمت مسكن، سودآوري پروژه‌هاي جديد زير سوال برود. مورد بعدي رشد هزينه‌هاي ساخت است، قيمت مصالح ساختماني، دستمزد نيروي كار و هزينه‌هاي مرتبط با مجوزها و خدمات شهري به‌طور مداوم در حال افزايش است. اين موضوع حاشيه سود سازندگان را به‌شدت كاهش داده است. كاهش قدرت خريد متقاضيان، هم در اين ميان مهم تلقي مي‌شود. همزمان با افزايش قيمت‌ها، قدرت خريد مردم كاهش يافته است. بازار مصرفي كه توان خريد مسكن نداشته باشد، براي سازندگان انگيزه‌اي جهت عرضه ايجاد نمي‌كند. عامل بعدي، نرخ تولد پايين و كاهش رشد جمعيت است، چشم‌انداز كاهش تقاضاي طبيعي براي مسكن در سال‌هاي آتي، سازندگان را به احتياط واداشته است. در مناطقي از كشور، واحدهاي خالي از سكنه افزايش يافته‌اند. دشواري در تأمين مالي، گزينه‌اي است كه نمي‌توان از آن چشم پوشي كرد، نبود ابزارهاي مالي كارآمد مانند صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري در املاك يا تسهيلات بلندمدت با بهره منطقي، باعث شده تأمين مالي پروژه‌ها بسيار سخت شود. سياست‌هاي پولي انقباضي نيز مانع رشد اعتبارات ساختماني شده‌اند.  بي‌ثباتي اقتصادي هم از آن عواملي است كه تاثير شگرفي در وضعيت موجود بازار مسكن داشته است، درواقع نوسانات نرخ ارز، نااطميناني نسبت به سياست‌هاي اقتصادي دولت، تحريم‌ها و ريسك‌هاي سرمايه‌گذاري، همه دست‌به دست هم داده‌اند تا ساخت‌وساز به يكي از پرريسك‌ترين حوزه‌هاي سرمايه‌گذاري تبديل شود.

 پيامدهاي اقتصادي ركود ساخت‌وساز

كاهش فعاليت‌هاي ساختماني، تنها يك پديده محدود به بازار مسكن نيست، بلكه تبعات گسترده و زنجيره‌اي بر ساير بخش‌هاي اقتصادي كشور به دنبال دارد. نخستين و ملموس‌ترين پيامد آن، افزايش بيكاري در بخش ساختمان است. صنعتي كه همواره به عنوان يكي از بزرگ‌ترين كارفرمايان كشور شناخته مي‌شود. هزاران كارگر ساده، تكنسين، مهندس، معمار، و فعالان حوزه خدمات ساختماني، به شكل مستقيم با اين صنعت درگير هستند. ركود فعلي ساخت‌وساز به معني كاهش فرصت‌هاي شغلي در اين بخش و در نتيجه، افزايش نرخ بيكاري در ميان اقشار مختلف جامعه است. در كنار اين مساله، افت شديد در تقاضاي پروژه‌هاي ساختماني، به‌طور مستقيم صنايع پايين‌دستي وابسته به ساخت‌وساز را نيز درگير كرده است. صنايعي نظير فولاد، سيمان، كاشي، سراميك، شيرآلات، چوب، شيشه و ده‌ها محصول ديگر كه بخش مهمي از چرخه توليد آنها به بازار مسكن وابسته است، اكنون با افت محسوس در سفارش‌ها و فروش مواجه شده‌اند.  اين كاهش تقاضا مي‌تواند منجر به كاهش ظرفيت توليد، بيكاري نيروي كار صنعتي و در نهايت افت درآمد بنگاه‌هاي توليدي شود كه تأثير آن در سطح كلان اقتصادي نيز مشهود خواهد بود. افزون بر اين، ركود امروز در ساخت‌وساز، پيامدي جدي و خطرناك براي آينده بازار مسكن به‌همراه دارد. كاهش محسوس در تعداد پروانه‌هاي ساختماني، تعداد واحدهاي مسكوني و مساحت زيربنا به روشني نشان مي‌دهد كه حجم عرضه آينده در بازار مسكن به‌شدت محدود خواهد شد. اين كاهش عرضه، به‌ويژه در شرايطي كه تقاضاي مصرفي در كلانشهرها همچنان بالاست، مي‌تواند در سال‌هاي پيش رو بحران كمبود مسكن را تشديد كرده و قيمت‌ها را در مسير افزايشي و غيرقابل كنترل قرار دهد. بنابراين، ركود فعلي نه‌فقط بحراني در حال وقوع، بلكه مقدمه‌اي براي بحراني بزرگ‌تر در آينده نزديك است.

 آينده بازار ساخت‌وساز ؟

پرسش اساسي اين است كه آيا اين ركود قابل بازگشت است؟ پاسخ به اين سوال به عملكرد دولت در ماه‌ها و سال‌هاي آينده بستگي دارد. اصلاحات ساختاري در حوزه زمين، كاهش هزينه‌هاي غيرمولد ساخت، ايجاد ابزارهاي مالي نوين، تسهيل صدور مجوزها، حمايت از پروژه‌هاي متوسط‌مقياس و ايجاد ثبات در بازار اقتصادي مي‌تواند به تدريج انگيزه سرمايه‌گذاران را بازيابي كند. گزارش رسمي مركز آمار ايران از بهار ۱۴۰۴، حاوي داده‌هايي بسيار نگران‌كننده از وضعيت بازار ساخت‌وساز است. كاهش همزمان تعداد پروانه‌هاي ساختماني، تعداد واحدهاي پيش‌بيني‌شده  و مساحت زيربنا در تهران و سراسر كشور، به‌روشني از ورود بخش ساختمان به يك ركود فراگير و عميق خبر مي‌دهد. اين ركود نه‌تنها تهديدي براي چشم‌انداز توليد مسكن در كشور است، بلكه مي‌تواند اثرات دومينويي بر اشتغال، توليد صنعتي، رشد اقتصادي و در نهايت، امنيت اجتماعي بگذارد. در چنين شرايطي، بي‌تفاوتي نسبت به اين آمارها مي‌تواند هزينه‌هاي جبران‌ناپذيري براي دولت و مردم به همراه داشته باشد. بازار مسكن امروز در آستانه يك بحران تاريخي ايستاده و زمان براي اصلاحات، محدودتر از هميشه است.