سقوط ۴۷،۹ درصدي رشد ساختمان
بر اساس گزارش بانك مركزي، رشد بخش ساختمان كشور از منفي ۱۴.۲ درصد در بهار ۱۴۰۴ به منفي ۱۵.۸ درصد در زمستان همان سال رسيده و در بهار ۱۴۰۵ نيز با ثبت رقم منفي ۴۷.۹ درصد، سقوط كم‌سابقه‌اي را تجربه كرده است.
بر اساس گزارش بانك مركزي، رشد بخش ساختمان كشور از منفي ۱۴.۲ درصد در بهار ۱۴۰۴ به منفي ۱۵.۸ درصد در زمستان همان سال رسيده و در بهار ۱۴۰۵ نيز با ثبت رقم منفي ۴۷.۹ درصد، سقوط كم‌سابقه‌اي را تجربه كرده است.
اين در حالي است كه آمار مركز آمار ايران براي بهار امسال، رشد منفي ۶.۴ درصدي را نشان مي‌دهد؛ اختلافي قابل‌توجه كه ضرورت بررسي مباني محاسباتي دو نهاد آماري را برجسته مي‌كند، اما در هر دو گزارش يك واقعيت مشترك ديده مي‌شود: صنعت ساختمان همچنان درگير ركود است و نشانه‌اي از خروج پايدار آن از اين وضعيت مشاهده نمي‌شود. بررسي روند فصلي آمار بانك مركزي نشان مي‌دهد بخش ساختمان در بهار سال گذشته رشد منفي ۱۴.۲ درصدي را ثبت كرد؛ اين رقم در تابستان به منفي ۱۱.۸ درصد رسيد و در پاييز با بهبود نسبي به منفي ۷.۴ درصد كاهش يافت، اما اين روند در زمستان دوباره معكوس شد و رشد منفي ۱۵.۸ درصدي به ثبت رسيد. به اين ترتيب، نه‌تنها ركود ساختمان در تمام فصل‌هاي سال ۱۴۰۴ ادامه داشت، بلكه در نخستين فصل سال ۱۴۰۵ نيز شدت بيشتري پيدا كرد. ثبت رشد منفي ۴۷.۹ درصدي در گزارش بانك مركزي، در مقايسه با منفي ۱۴.۲ درصدي بهار سال قبل، از عميق‌تر شدن شكاف فعاليت‌هاي ساختماني حكايت دارد. در سوي ديگر، گزارش باشگاه خبرنگاران جوان با استناد به داده‌هاي مركز آمار ايران، رشد بخش ساختمان در بهار ۱۴۰۵ را منفي ۶.۴ درصد اعلام كرده است. فاصله اين رقم با آمار بانك مركزي قابل‌توجه است و نمي‌توان بدون بررسي تفاوت روش محاسبه، دامنه پوشش و شاخص‌هاي مورد استفاده، اين دو عدد را مستقيماً با يكديگر مقايسه كرد. با اين حال، هر دو مجموعه آماري بر منفي بودن رشد ساختمان تأكيد دارند؛ موضوعي كه نشان مي‌دهد ركود اين بخش به يك چالش جدي در اقتصاد كشور تبديل شده است. اما پشت اين ارقام چه اتفاقي در بازار ساخت‌وساز رخ داده است؟ واقعيت آن است كه صنعت ساختمان همزمان از دو سمت تحت فشار قرار دارد؛ از يك طرف، افزايش هزينه زمين، مصالح، دستمزد و تأمين مالي، هزينه تمام‌شده پروژه‌ها را بالا برده و از طرف ديگر، كاهش قدرت خريد خانوارها امكان فروش واحدهاي ساخته‌شده را محدود كرده است. به همين دليل، حتي وجود تقاضاي گسترده براي مسكن نيز لزوماً به معناي وجود تقاضاي موثر و توانمند در بازار نيست. نتيجه اين وضعيت، عقب‌نشيني بخشي از سازندگان از آغاز پروژه‌هاي جديد و افزايش نااطميناني نسبت به بازگشت سرمايه است؛ روندي كه اگر ادامه پيدا كند، آثار آن تنها در آمارهاي اقتصادي باقي نمي‌ماند و با فاصله زماني در بازار مسكن نمايان خواهد شد. كاهش ساخت‌وساز امروز به معناي محدود شدن عرضه واحدهاي مسكوني در آينده است؛ اتفاقي كه مي‌تواند در كنار تداوم تقاضا، فشار بيشتري بر قيمت خريد و اجاره وارد كند و خانه‌دار شدن را براي خانوارهاي بيشتري به رويايي دور از دسترس تبديل كند. بنابراين، ركود ساختمان را نمي‌توان صرفاً مشكل سازندگان يا كاهش موقت فعاليت‌هاي عمراني دانست. اين وضعيت نشانه‌اي از اختلال همزمان در قدرت خريد، سرمايه‌گذاري و هزينه توليد است؛ اختلالي كه اگر براي آن راهكار موثر در حوزه تأمين مالي، كنترل هزينه‌هاي توليد و تقويت قدرت خريد خانوارها در نظر گرفته نشود، مي‌تواند بحران عرضه مسكن را در سال‌هاي آينده عميق‌تر كند .
ركود تورمي؛ معادله اي كه سازندگان را
متوقف كرده است
بيژن خطيبي، عضو هيات‌مديره سازمان نظام مهندسي، يكي از مهم‌ترين دلايل كاهش ساخت‌وساز را همزماني افت قدرت خريد مردم و افزايش هزينه‌هاي توليد مي‌داند.
او با اشاره به شرايط فعلي بازار مي‌گويد: با وجود رشد منفي در حوزه ساخت‌وساز، اما اين كار در كشور در حال انجام است و الان شرايط ركود تورمي را در كشور داريم. يعني قدرت خريد مردم كاهش پيدا كرده است و از طرفي ديگر، هزينه ساخت‌وساز كه عوامل متفاوتي دارد افزايش پيدا كرده است. به گفته اين عضو هيات‌مديره سازمان نظام مهندسي، كاهش قدرت خريد خانوارها باعث شده حتي در صورت وجود واحدهاي آماده عرضه، امكان جذب آنها در بازار كاهش پيدا كند. خطيبي در اين زمينه توضيح مي‌دهد: در نتيجه، وقتي توان مردم ما در خريد كاهش پيدا كند نتيجه آن به صورتي مي‌شود كه اگر عرضه‌اي باشد تقاضا، قدرت جذب آن عرضه را ندارد. اين وضعيت نشان مي‌دهد مشكل بازار مسكن صرفاً كمبود توليد نيست، بلكه نبود تقاضاي موثر نيز به يكي از موانع اصلي تبديل شده است. سازنده‌اي كه با هزينه‌هاي بالا اقدام به ساخت مي‌كند، در نهايت بايد بتواند واحدهاي خود را بفروشد؛ اما وقتي خانوارها توان پرداخت قيمت‌ها را ندارند، سرمايه سازنده در پروژه باقي مي‌ماند و انگيزه‌اي براي آغاز فعاليت جديد ايجاد نمي‌شود.
توليد داخلي هم از تورم در امان نيست
يكي ديگر از عوامل موثر بر ركود ساختمان، افزايش هزينه مصالح و نهاده‌هاي توليد است. خطيبي با اشاره به تورم موجود در بازار كالاها مي‌گويد: وقتي همه شاخص‌هاي ما در سال نشان مي‌دهند كه از ۶۰ تا ۷۰ تا ۱۰۰ درصد افزايش تورمي روي كالاها داريم در نتيجه، قيمت ساخت‌وساز نيز افزايش پيدا مي‌كند. او همچنين درباره كاهش وابستگي صنعت ساختمان به واردات و تداوم افزايش هزينه‌ها تأكيد مي‌كند: اگرچه وابستگي ما در حوزه ساخت‌وساز به خارج از كشور كاهش پيدا كرده است و بسياري از موارد مربوط به ساخت‌وساز در كشور را خودمان تأمين مي‌كنيم، اما با افزايش هزينه‌ها روبرو هستيم.
كوچك‌سازي مسكن؛ راهكار
يا عقب‌نشيني در برابر كاهش قدرت خريد؟
در شرايطي كه خريد واحدهاي مسكوني با متراژهاي متعارف براي بسياري از خانوارها دشوار شده، پيشنهاد ساخت واحدهاي كوچك‌تر نيز مطرح است. عضو هيات‌مديره سازمان نظام مهندسي در اين باره مي‌گويد: بايد خودمان را با توجه به شرايط متفاوت وفق دهيم و پيشنهاد ما اين است كه بايد مسكن را به متراژ پايين‌تر سوق دهيم و چاره‌اي جز اين نداريم تا جوان كشور بتواند صاحب يك سرپناه شود. اگرچه كاهش متراژ مي‌تواند قيمت نهايي واحد مسكوني را پايين بياورد، اما نبايد آن را راهكار اصلي حل بحران مسكن دانست. كوچك‌سازي بايد متناسب با نياز خانوارها، استانداردهاي معماري و كيفيت زندگي انجام شود. در غير اين صورت، ممكن است صرفاً سطح رفاه خانوارها كاهش پيدا كند، بدون آنكه مشكل اصلي يعني فاصله ميان درآمد مردم و قيمت مسكن برطرف شود.
وام‌هايي كه توان خريد ايجاد نمي‌كنند
نظام بانكي نيز در وضعيت فعلي بازار مسكن نقش مهمي دارد. يكي از انتقادهاي مطرح‌شده، نامتناسب بودن اقساط تسهيلات با درآمد خانوارهاست؛ موضوعي كه باعث مي‌شود حتي وام‌هاي با رقم بالا نيز براي بخش بزرگي از متقاضيان قابل استفاده نباشند. خطيبي در اين زمينه مي‌گويد: براي اينكه بتوانيم قدرت خريد مردم را افزايش دهيم نظام بانكي ما بايد با قدرت و اراده بيشتري براي اين منظور اقداماتي انجام دهد و وام‌ها را به صورت طولاني‌مدت به متقاضيان ارايه دهد و امكان بازپرداخت براي آنها باشد. او با اشاره به سنگيني اقساط برخي تسهيلات اضافه مي‌كند: اين طور نباشد كه به‌طور مثال؛ ۴ ميليارد وام با اقساط ۹۰ ميليون تومان در ماه به مردم بدهد و بانك‌ها بايد به صورت پلكاني براي اين منظور اقداماتي انجام دهند تا از ركود تورمي نجات پيدا كنيم. زيرا تقاضا براي خريد مسكن وجود دارد، اما قدرت خريد وجود ندارد.
قيمت‌گذاري دستوري و ناترازي انرژي دو مانع ديگر توليد
عضو هيات‌مديره سازمان نظام مهندسي درباره كنترل دستوري بازار نيز هشدار مي‌دهد و معتقد است چنين رويكردي نمي‌تواند مشكلات را به شكل پايدار برطرف كند.
او مي‌گويد: بازار را نمي‌توان به صورت دستوري كنترل كرد. زيرا براي مدتي اين فنر را جمع نگه مي‌دارند و تنشي كه به وجود مي‌آورد باعث افزايش قيمت بيشتر مي‌شود. البته كنار گذاشتن قيمت‌گذاري دستوري به معناي حذف نظارت دولت نيست؛ بلكه سياست‌گذار بايد به جاي تمركز بر كنترل ظاهري قيمت‌ها، عوامل افزايش هزينه توليد، سوداگري و محدوديت عرضه را مديريت كند. از سوي ديگر، ناترازي انرژي نيز به مانعي جدي براي فعاليت صنايع وابسته به ساختمان تبديل شده است. خطيبي در اين باره مي‌گويد: توليدكنندگان ما با شرايط سختي دست و پنجه نرم مي‌كنند و در تابستان برق و در زمستان گاز ندارند. قطعي برق و گاز مي‌تواند توليد سيمان، فولاد، آجر، شيشه و ساير مصالح را مختل كند و از طريق افزايش هزينه توليد، قيمت تمام‌شده پروژه‌هاي ساختماني را بالا ببرد. بنابراين، نمي‌توان انتظار رونق ساختمان را داشت، اما زيرساخت انرژي صنايع تأمين‌كننده مصالح را ناديده گرفت.
ركود ساختمان بحراني فراتر از توليد مسكن
اهميت صنعت ساختمان تنها به ساخت واحدهاي مسكوني محدود نيست. اين صنعت با ده‌ها فعاليت اقتصادي از جمله توليد سيمان، فولاد، آجر، شيشه، كاشي، تأسيسات، حمل‌ونقل و حتي لوازم خانگي ارتباط دارد. خطيبي نيز با تأكيد بر همين موضوع مي‌گويد: رونق ساخت‌وساز فقط محدود به توليد مسكن نيست و سيمان، فولاد، آجر و شيشه و كاشي و تأسيسات و حمل‌ونقل و لوازم خانگي همه به نوعي به اين صنعت مربوط هستند و هر جايي كه ساخت‌وساز شروع شود چندين شغل نيز شكل مي‌گيرد.
رونق ساختمان بدون قدرت خريد مردم ممكن نيست
آنچه از آمارها و اظهارات كارشناسي برمي‌آيد، نشان مي‌دهد ركود ساختمان نتيجه مجموعه‌اي از مشكلات اقتصادي و ساختاري است؛ از كاهش قدرت خريد خانوارها و افزايش هزينه ساخت گرفته تا دشواري تأمين مالي، بي‌ثباتي اقتصادي و ناترازي انرژي. در چنين شرايطي، افزايش توليد مسكن صرفاً با اعلام برنامه‌هاي جديد يا تعيين اهداف كمي امكان‌پذير نيست. دولت بايد همزمان قدرت خريد مردم را تقويت كند، نظام تسهيلات بانكي را اصلاح كند، تأمين پايدار انرژي صنايع را در اولويت قرار دهد و با كاهش نااطميناني اقتصادي، شرايط قابل پيش‌بيني‌تري براي سرمايه‌گذاري فراهم كند. واقعيت اين است كه بحران امروز ساختمان فقط مشكل سازندگان نيست؛ اين بحران مستقيماً با آينده جوانان، امنيت اقتصادي خانوارها، اشتغال و حق دسترسي مردم به سرپناه ارتباط دارد. تا زماني كه ساخت مسكن براي توليدكننده صرفه اقتصادي نداشته باشد و خريد آن از توان مردم خارج باشد، نمي‌توان انتظار داشت چرخ اين صنعت به حركت درآيد.
