از كاهش اجاره مغازه تا بازگشت شركت‌ها به ساختمان‌هاي اداري
در بازاري كه قيمت املاك تجاري به‌طور متوسط سه برابر املاك مسكوني است و ارزش برخي واحدهاي اداري نيز تا دو برابر واحدهاي مسكوني مي‌رسد، پيشنهاد ماليات بر املاك تجاري و اداري مي‌تواند معادلات بازار ملك را تغيير دهد؛ به‌ويژه آنكه در سوي ديگر اين معادله، شركت‌ها و مشاغلي قرار دارند كه به دليل هزينه بالاي تأمين فضاي فعاليت، به واحدهاي مسكوني پناه برده‌اند و از ظرفيت بازار سكونت كاسته‌اند.
در بازاري كه قيمت املاك تجاري به‌طور متوسط سه برابر املاك مسكوني است و ارزش برخي واحدهاي اداري نيز تا دو برابر واحدهاي مسكوني مي‌رسد، پيشنهاد ماليات بر املاك تجاري و اداري مي‌تواند معادلات بازار ملك را تغيير دهد؛ به‌ويژه آنكه در سوي ديگر اين معادله، شركت‌ها و مشاغلي قرار دارند كه به دليل هزينه بالاي تأمين فضاي فعاليت، به واحدهاي مسكوني پناه برده‌اند و از ظرفيت بازار سكونت كاسته‌اند. افزايش هزينه تأمين محل فعاليت اقتصادي، رشد قيمت اجاره و سرقفلي واحدهاي تجاري و اداري و همزماني اين روند با فشار بر بازار مسكن، ضرورت بازنگري در سياست‌هاي مالياتي بخش املاك را مطرح كرده است. در همين چارچوب، پيشنهاد اعمال ماليات بر املاك تجاري و اداري با اين استدلال مطرح شده كه چنين سياستي صرفاً ابزاري براي افزايش درآمدهاي مالياتي نيست، بلكه مي‌تواند به تغيير رفتار مالكان، افزايش عرضه واحدهاي بلااستفاده و هدايت فعاليت‌هاي اقتصادي به سمت كاربري‌هاي متناسب منجر شود. علي فرنام، پژوهشگر مسكن و شهرسازي، در تشريح اين پيشنهاد معتقد است ماليات بر املاك تجاري و اداري مي‌تواند به‌صورت همزمان چند هدف اقتصادي را دنبال كند و آثار آن فراتر از درآمدزايي براي دولت و شهرداري‌ها باشد.
هزينه‌اي كه به مصرف‌كننده منتقل مي‌شود
يكي از مهم‌ترين محورهاي اين پيشنهاد، ارتباط ميان قيمت املاك تجاري و اداري با هزينه تمام‌شده كالا و خدمات است. واحدهاي عرضه‌كننده كالا و خدمات، بخش قابل‌توجهي از هزينه‌هاي خود را صرف اجاره يا مالكيت محل فعاليت مي‌كنند؛ هزينه‌اي كه در نهايت مي‌تواند به قيمت نهايي محصولات و خدمات منتقل شود. به گزارش تسنيم، فرنام با اشاره به اين موضوع اظهار كرد: بخش قابل‌توجهي از هزينه واحدهاي عرضه‌كننده كالا و خدمات به اجاره يا مالكيت محل فعاليت اختصاص دارد. اين هزينه در نهايت به قيمت نهايي براي مصرف‌كننده منتقل مي‌شود. بنابراين كاهش هزينه تأمين محل فعاليت مي‌تواند بر قيمت تمام‌شده كالا و خدمات اثرگذار باشد. اين مساله از آن جهت اهميت دارد كه بخش خدمات بزرگ‌ترين سهم اشتغال كشور را به خود اختصاص داده و در كلان‌شهرها نيز سهم آن بيشتر است. بنابراين افزايش هزينه تأمين محل فعاليت، تنها مساله مالكان و مستأجران املاك تجاري نيست، بلكه مي‌تواند بر هزينه ايجاد كسب‌وكار، تداوم فعاليت واحدهاي اقتصادي و در نهايت قدرت خريد مصرف‌كنندگان اثر بگذارد. به اعتقاد اين پژوهشگر، يكي از مهم‌ترين هزينه‌هاي ايجاد و حفظ اشتغال در بخش خدمات، هزينه اجاره يا مالكيت واحدهاي تجاري و اداري است؛ موضوعي كه مي‌تواند فعاليت اقتصادي و ايجاد مشاغل جديد را دشوار كند.
املاك خالي؛ سرمايه‌هايي كه از چرخه اقتصاد خارج مانده‌اند
محور دوم پيشنهاد مالياتي، مقابله با نگهداري املاك تجاري و اداري بدون استفاده است. در شرايطي كه بخش قابل‌توجهي از سرمايه‌ها در قالب املاك تجاري و اداري نگهداري مي‌شود، بخشي از اين واحدها به جاي ورود به چرخه فعاليت اقتصادي، با انگيزه افزايش ارزش سرمايه‌اي خالي باقي مي‌مانند. پژوهشگر مسكن و شهرسازي با اشاره به وجود تعداد قابل‌توجهي از واحدهاي تجاري و اداري خالي در تهران و ساير كلان‌شهرها گفت: بخشي از اين املاك به دليل افزايش ارزش سرمايه‌اي، بدون استفاده نگهداري مي‌شوند. اين وضعيت عرضه موثر در بازار را كاهش داده و به افزايش قيمت اجاره و سرقفلي املاك تجاري و اداري منجر شده است؛ در حالي كه سرمايه‌هاي قابل توجهي در قالب اين املاك ايجاد شده، اما وارد چرخه فعاليت اقتصادي نمي‌شوند. بر اساس اين تحليل، ماليات‌ستاني از املاك تجاري و اداري مي‌تواند هزينه نگهداري واحدهاي بلااستفاده را افزايش دهد و مالكان را به عرضه آنها در بازار ترغيب كند. در چنين شرايطي، افزايش عرضه موثر مي‌تواند از فشار بر بازار اجاره و سرقفلي بكاهد. البته تحقق اين هدف به نحوه طراحي ماليات و چگونگي شناسايي املاك واقعاً بلااستفاده وابسته است؛ چراكه هدف اصلي اين پيشنهاد، كاهش انگيزه احتكار ملكي و استفاده از ظرفيت‌هاي موجود بازار است، نه صرفاً افزايش هزينه مالكيت براي تمام فعالان اقتصادي.يكي ديگر از ابعاد مهم اين پيشنهاد، ارتباط ميان بازار املاك تجاري و اداري با بازار مسكن است؛ ارتباطي كه به گفته فرنام، از مسير اختلاف قيمت كاربري‌ها و انتقال فعاليت‌هاي اقتصادي به واحدهاي مسكوني شكل گرفته است. اين پژوهشگر با اشاره به اينكه قيمت املاك تجاري به‌طور متوسط حدود سه برابر املاك مسكوني است، افزود: قيمت املاك اداري نيز بسته به موقعيت مكاني، تا ۱.۵ برابر و در برخي موارد دو برابر املاك مسكوني برآورد مي‌شود. او معتقد است اين اختلاف قيمت، انگيزه سازندگان را براي اختصاص پروژه‌هاي ساختماني به كاربري‌هاي تجاري و اداري افزايش مي‌دهد. در نتيجه، بخشي از ظرفيت ساخت‌وساز مسكوني به اين كاربري‌ها اختصاص پيدا مي‌كند و تقاضا براي دريافت تراكم ساختماني با هدف اجراي پروژه‌هاي تجاري و اداري نيز افزايش مي‌يابد. اما مساله تنها به ساخت‌وساز محدود نمي‌شود. هزينه بالاي تأمين فضاي اداري و تجاري باعث شده است بخشي از شركت‌ها، ادارات خصوصي و مشاغل خدماتي در واحدهاي مسكوني مستقر شوند؛ اتفاقي كه ظرفيت سكونتي اين واحدها را كاهش مي‌دهد. فرنام در اين زمينه اظهار كرد: در كلان‌شهرها و به‌ويژه تهران، تعداد قابل‌توجهي از شركت‌ها، ادارات خصوصي و مشاغل خدماتي در واحدهاي مسكوني مستقر شده‌اند. اين روند بخشي از ظرفيت واحدهاي مسكوني را از بازار سكونت خارج مي‌كند و بر عرضه مسكن و بازار اجاره فشار وارد مي‌آورد. به گفته او، در برخي موارد شركت‌ها حتي به‌جاي اجاره واحد مسكوني، اقدام به خريد آن مي‌كنند تا علاوه بر تأمين محل فعاليت خود، از افزايش احتمالي ارزش ملك نيز بهره‌مند شوند. اين مساله به‌ويژه در مناطق ۶، ۳ و يك تهران و ساير مناطق شمالي شهر قابل مشاهده است.ارتباط ميان ماليات بر املاك تجاري و اداري با بازار مسكن، يكي از مهم‌ترين وجوه اين پيشنهاد است. اگر هزينه نگهداري املاك تجاري و اداري بلااستفاده افزايش يابد و عرضه اين واحدها بيشتر شود، بخشي از تقاضاي فعاليت‌هاي اقتصادي مي‌تواند از واحدهاي مسكوني به سمت كاربري‌هاي متناسب هدايت شود. اين اتفاق از دو مسير قابل بررسي است؛ نخست، افزايش عرضه واحدهاي تجاري و اداري و احتمال تعديل اجاره و قيمت سرقفلي آنها و دوم، بازگشت بخشي از واحدهاي مسكوني مورد استفاده شركت‌ها و مشاغل به چرخه سكونت. فرنام در همين زمينه تأكيد كرد: اگر بتوان با اعمال محدوديت‌ها و سياست‌هاي مالياتي، فعاليت‌هاي اداري و تجاري را به سمت كاربري‌هاي متناسب هدايت كرد، اين اقدام مي‌تواند بر كاهش يا تثبيت قيمت و اجاره مسكن نيز اثر مثبت داشته باشد و بخشي از فشار واردشده به بازار املاك مسكوني را كاهش دهد. اين ديدگاه بر يك ارتباط زنجيره‌اي ميان بازارهاي مختلف املاك استوار است؛ به اين معنا كه اصلاح وضعيت عرضه در بازار تجاري و اداري مي‌تواند به‌طور غيرمستقيم بر بازار مسكن نيز اثر بگذارد.
درآمد جديد براي دولت و شهرداري‌ها يك تير و چند نشان
در كنار آثار احتمالي اين سياست بر بازار املاك، درآمدزايي براي دولت و شهرداري‌ها نيز از ديگر اهداف مطرح‌شده است. فرنام معتقد است بهتر است سهم مناسبي از درآمد حاصل از اين ماليات به شهرداري‌ها اختصاص يابد تا زمينه مشاركت و همراهي آنها در اجراي سياست فراهم شود. اين پيشنهاد از آن جهت اهميت دارد كه اجراي چنين سياستي به شناسايي املاك، نظارت بر وضعيت بهره‌برداري و ايجاد سازوكارهاي اجرايي نياز دارد و اختصاص بخشي از درآمد به شهرداري‌ها مي‌تواند منابع مالي لازم براي مشاركت آنها را فراهم كند. در مجموع، ماليات بر املاك تجاري و اداري، در صورت طراحي و اجراي صحيح، مي‌تواند فراتر از يك ابزار درآمدزايي براي دولت، به سياستي براي اصلاح ساختار بازار املاك تبديل شود. اين سياست از يك‌سو با افزايش عرضه واحدهاي تجاري و اداري بلااستفاده، زمينه كاهش قيمت سرقفلي و اجاره اين املاك را فراهم مي‌كند.
