آيا كوچك‌سازي مسكن را ارزان مي‌كند؟
در بازاري كه خريد خانه‌اي بزرگ براي بسياري از خانوارها به رويايي دور از دسترس تبديل شده، كوچك‌سازي به عنوان راهكاري براي كاهش هزينه مسكن مطرح است؛ راهكاري كه از يك سو مي‌تواند امكان دسترسي افراد بيشتري به خانه مستقل را فراهم كند و از سوي ديگر، خطر تبديل حداقل فضاي زندگي به استانداردي اجباري را در پي دارد.
در بازاري كه خريد خانه‌اي بزرگ براي بسياري از خانوارها به رويايي دور از دسترس تبديل شده، كوچك‌سازي به عنوان راهكاري براي كاهش هزينه مسكن مطرح است؛ راهكاري كه از يك سو مي‌تواند امكان دسترسي افراد بيشتري به خانه مستقل را فراهم كند و از سوي ديگر، خطر تبديل حداقل فضاي زندگي به استانداردي اجباري را در پي دارد. حالا پرسش اين است كه آيا خانه‌هاي كوچك گره بحران مسكن را باز مي‌كنند يا فقط صورت‌مساله‌اي را تغيير مي‌دهند كه ريشه در گراني زمين، افت قدرت خريد و ناكارآمدي سياستگذاري دارد؟ اظهارات رضا بيدار، فعال صنعت ساختمان، درباره توسعه واحدهاي كوچك‌متراژ، اصلاح ضوابط و تسريع گردش سرمايه، فرصتي براي بررسي انتقادي اين پيشنهاد است.
پاسخ به واقعيت بازار يا عقب‌نشيني از استانداردهاي زندگي؟
بحران مسكن را نمي‌توان فقط با مقايسه متراژ واحدها و اندازه خانوار توضيح داد. مساله اصلي، فاصله ميان قيمت مسكن و توان اقتصادي متقاضيان است؛ فاصله‌اي كه حتي خريد واحدهاي كوچك را براي بخشي از جامعه دشوار كرده است. كاهش متراژ مي‌تواند قيمت كل يك واحد را پايين بياورد، اما لزوما آن را به سطحي نمي‌رساند كه خانوارهاي كم‌درآمد توان خريد داشته باشند.رضا بيدار، عضو انجمن انبوه‌سازان مسكن استان تهران معتقد است: بازار مسكن ايران بيش از هر زمان ديگري نيازمند بازنگري در الگوي توليد است. به گفته عضو انجمن انبوه‌سازان مسكن استان تهران، افزايش قيمت زمين و هزينه ساخت در كنار كاهش قدرت خريد، فاصله ميان قيمت مسكن و توان اقتصادي جامعه را بيشتر كرده است. او تاكيد مي‌كند كه نمي‌توان با الگوها و ضوابط متناسب با شرايط گذشته، به نياز امروز پاسخ داد.كوچك‌سازي زماني موثر است كه كاهش متراژ به كاهش واقعي قيمت تمام‌شده بينجامد. اگر زمين، تامين مالي، عوارض و سود سازنده همچنان سهم بزرگي از قيمت نهايي داشته باشند، خانه كوچك‌تر مي‌شود، بي‌آنكه الزاما دسترسي به مسكن بهتر شود.
خانه كوچك، الزاما خانه بي‌كيفيت نيست
بايد ميان «كاهش متراژ» و «كاهش كيفيت» تفاوت گذاشت. واحد كوچك با طراحي مناسب، نور طبيعي، تهويه مطلوب، فضاي ذخيره‌سازي و چيدمان كارآمد مي‌تواند نياز بخشي از خانوارها را پاسخ دهد. در مقابل، واحدي كه صرفا براي افزايش تعداد خانه‌هاي قابل‌فروش ساخته شود، ممكن است فضايي نامتناسب با نيازهاي روزمره ساكنان ايجاد كند.
بيدار تاكيد مي‌كند: كوچك‌متراژسازي نبايد به معناي كاهش كيفيت زندگي باشد. عضو انجمن انبوه‌سازان مسكن استان تهران هدف را ساخت «خانه كوچك اما كارآمد» مي‌داند؛ واحدي كه با معماري هوشمندانه، نور و تهويه مناسب و جانمايي درست فضاها، كيفيت سكونت را حفظ كند.تحقق اين هدف به ضوابط روشن و نظارت موثر نياز دارد. بدون حداقل‌هاي قابل‌قبول براي نورگيري، تهويه و ايمني، كوچك‌سازي مي‌تواند به ابزاري براي افزايش تراكم و سودآوري تبديل شود. نياز خانوارها نيز يكسان نيست؛ پس تنوع متراژ اهميت دارد.
تغيير ساختار خانوار فرصتي براي تنوع در توليد مسكن
بيدار مي‌گويد: افزايش جمعيت افراد مجرد، زوج‌هاي جوان و خانوارهاي كم‌جمعيت نشان مي‌دهد كه الگوي تقاضاي مسكن در جامعه در حال تغيير است. از نگاه او، نمي‌توان نياز همه اقشار را فقط بر اساس الگوي سنتي خانواده‌هاي چندنفره تعريف كرد.توليد انبوه واحدهاي بزرگ ممكن است با تقاضاي بخشي از بازار ناهماهنگ باشد؛ با اين حال، تغيير ساختار خانوار به معناي تمايل همه متقاضيان به خانه كوچك نيست.بايد ميان «نياز به واحد كوچك‌تر» و «ناتواني در خريد واحد بزرگ‌تر» تفاوت گذاشت. ممكن است خانواري به فضاي بيشتري نياز داشته باشد، اما به دليل محدوديت درآمد ناچار به انتخاب خانه‌اي كوچك شود. در اين حالت، تقاضا براي واحد كوچك انتخابي مطلوب نيست.
آيا كوچك‌سازي واقعا قيمت مسكن را كاهش مي‌دهد؟
بيدار معتقد است كاهش متراژ متوسط واحدها امكان ساخت تعداد بيشتري خانه در ظرفيت ساختماني مشخص را فراهم مي‌كند. او مي‌گويد: وقتي قيمت كل هر واحد كاهش پيدا كند، تعداد خريداران بالقوه افزايش مي‌يابد.
به گزارش ايرنا، به باور عضو انجمن انبوه‌سازان مسكن استان تهران، اين روند مي‌تواند فروش را سريع‌تر و زمان بازگشت سرمايه سازنده را كوتاه‌تر كند.اين زنجيره زماني كار مي‌كند كه كاهش متراژ به افت معنادار قيمت نهايي منجر شود و واحدها با توان خريد گروه‌هاي هدف تناسب داشته باشند. افزايش تعداد واحدها به‌خودي‌خود تضمين نمي‌كند مسكن ارزان در دسترس كم‌درآمدها قرار گيرد. اگر زمين و تامين مالي گران بمانند يا واحدها در مناطق دور از اشتغال و حمل‌ونقل عمومي ساخته شوند، قيمت خريد كمتر ممكن است با هزينه رفت‌وآمد و زندگي بيشتر همراه شود. تراكم بايد با ظرفيت آب و برق، حمل‌ونقل و خدمات اجتماعي هماهنگ باشد؛ وگرنه كيفيت زندگي محله افت مي‌كند. معيار موفقيت، كاهش هزينه سكونت و تناسب قيمت با درآمد نيز هست.
زمان خواب سرمايه حلقه مغفول در قيمت تمام‌شده
بيدار با اشاره به فرآيندهاي اداري مي‌گويد: اقتصاد ساختمان فقط به هزينه ساخت وابسته نيست، زمان نيز بخشي از هزينه ساخت است. توقف پروژه در مراحل طراحي، مجوز، تاييد نقشه يا اجرا مي‌تواند هزينه تامين مالي را بالا ببرد و منابع سازنده را براي مدت بيشتري درگير كند.عضو انجمن انبوه‌سازان مسكن استان تهران تاكيد مي‌كند: هر ماهي كه يك پروژه در فرآيندهاي اداري، صدور مجوز، طراحي، تاييد نقشه يا ساير مراحل متوقف مي‌ماند، سرمايه سازنده بدون توليد ارزش اقتصادي درگير پروژه است.با اين حال، بايد تاخيرهاي غيرضروري را از زمان لازم براي بررسي ايمني و انطباق با مقررات جدا كرد. كوتاه‌سازي مسير اداري نبايد به حذف نظارت منجر شود. شفاف‌سازي مراحل، كاهش مراجعات تكراري، يكپارچه‌سازي خدمات، تعيين زمان‌بندي مشخص و پاسخگو كردن نهادها مي‌تواند زمان انتظار را كاهش دهد. كاهش هزينه اداري نيز لزوما به همان اندازه قيمت نهايي را پايين نمي‌آورد؛ انتقال صرفه‌جويي به خريدار به رقابت، هزينه زمين و شيوه قيمت‌گذاري وابسته است. ازاين‌رو، اصلاح بروكراسي بايد در كنار افزايش عرضه و بهبود دسترسي مالي خانوارها قرار گيرد.
تجربه جهاني؛ الگوبرداري بدون نسخه‌برداري
عضو انجمن انبوه‌سازان مسكن استان تهران مي‌گويد: در اروپا، ساده‌سازي برنامه‌ريزي و صدور مجوز، كاهش تاخيرها، افزايش تراكم در نقاط مناسب و استفاده دوباره از ساختمان‌هاي موجود مورد توجه است. او به تجربه امريكا در اصلاح محدوديت‌هاي كاربري زمين، توسعه واحدهاي مسكوني جانبي يا ADU، مسكن‌هاي موسوم به Missing Middle و بررسي كاهش برخي الزامات پرهزينه مانند پاركينگ نيز اشاره مي‌كند.اين رويكردها نشان مي‌دهند اصلاح مقررات مي‌تواند ظرفيت موجود را فعال كند. اما شرايط كشورها يكسان نيست و انتقال مستقيم سياست‌ها بدون سنجش پيامدها ممكن است نتيجه متفاوتي داشته باشد.در ايران بايد موانعي شناسايي شوند كه بدون ايجاد ارزش عمومي، هزينه و زمان ساخت را افزايش مي‌دهند. اصلاح ضوابط پاركينگ و تراكم، براي مثال، بايد با دسترسي محله به حمل‌ونقل عمومي و ظرفيت خيابان‌ها متناسب باشد. كاهش الزام پاركينگ در منطقه‌اي برخوردار از حمل‌ونقل عمومي ممكن است منطقي باشد، اما در منطقه وابسته به خودرو مي‌تواند مشكل تازه‌اي ايجاد كند. درس اصلي تجربه جهاني، حذف مقررات نيست؛ انعطاف متناسب با شرايط محلي و ارزيابي پيامدهاست.
دولت؛ تسهيلگر يا مسوول تضمين دسترسي به مسكن؟
بيدار مي‌گويد: دولت لزوما نبايد بزرگ‌ترين سازنده مسكن باشد، دولت مي‌تواند و بايد تسهيلگر توليد مسكن باشد.اما مسووليت دولت به صدور مجوز محدود نيست. مسكن نيازي اساسي است؛ بنابراين دولت بايد درباره دسترسي كم‌درآمدها، زيرساخت شهري و كيفيت ساخت نيز پاسخگو باشد.بخش خصوصي معمولا به پروژه‌هاي سودآور گرايش دارد، در حالي كه برخي خانوارهاي كم‌درآمد حتي توان خريد كوچك‌ترين واحدهاي بازار را ندارند. بنابراين افزايش عرضه به‌تنهايي مشكل دسترسي آنان را حل نمي‌كند. كوچك‌سازي بايد با توسعه مسكن اجاره‌اي مناسب، حمايت هدفمند، تامين زمين و زيرساخت در مكان‌هاي مناسب و سازوكارهاي شفاف براي عرضه واحدهاي قابل‌پرداخت همراه شود.بيدار تاكيد مي‌كند: راه‌حل بحران مسكن يك اقدام واحد نيست، اما افزايش عرضه واحدهاي كوچك و قابل‌پرداخت، اصلاح ضوابط ساخت، كاهش زمان صدور مجوز و كوتاه كردن دوره خواب سرمايه مي‌تواند بخشي جدي از راه‌حل باشد.اين جمع‌بندي بر ضرورت اصلاحات همزمان تاكيد دارد، اما نتيجه به نحوه اجرا وابسته است. اگر كوچك‌سازي فقط به كاهش مساحت، افزايش تراكم و بالا بردن تعداد واحدهاي قابل‌فروش محدود شود، ممكن است نابرابري مسكوني را تشديد كند. اگر با طراحي استاندارد، نظارت بر كيفيت، دسترسي به خدمات شهري، اصلاح فرآيندهاي اداري و حمايت از قدرت خريد همراه شود، مي‌تواند گزينه‌اي واقعي‌تر براي بخشي از بازار باشد. در نهايت، پرسش اين نيست كه خانه كوچك خوب است يا بد؛ پرسش اين است كه چه كساني، با چه درآمدي و با چه كيفيتي مي‌توانند در آن زندگي كنند. خانه كوچك زماني راه‌حل است كه متناسب با نياز خانوار انتخاب شود، نه اينكه ناتواني اقتصادي آن را تحميل كند. سياست موفق بايد به‌جاي عادي‌سازي كاهش فضاي زندگي، مسكن استاندارد و قابل‌پرداخت را براي شمار بيشتري از مردم در دسترس قرار دهد.
