قانوني كه روي زمين ماند
در حالي كه حدود ۱۵ سال از تصويب قانون پيش‌فروش ساختمان مي‌گذرد، سمانه محرمي‌نمين، دبير اتحاديه مشاوران املاك مي‌گويد در اين مدت حتي يك قرارداد پيش‌فروش نيز در دفاتر اسناد رسمي ثبت نشده؛ آماري قابل‌تأمل درباره قانوني كه قرار بود معاملات را ساماندهي كند، اما به گفته اين فعال صنفي، مسير اجراي رسمي پيش‌فروش را مسدود كرده است.
در حالي كه حدود ۱۵ سال از تصويب قانون پيش‌فروش ساختمان مي‌گذرد، سمانه محرمي‌نمين، دبير اتحاديه مشاوران املاك مي‌گويد در اين مدت حتي يك قرارداد پيش‌فروش نيز در دفاتر اسناد رسمي ثبت نشده؛ آماري قابل‌تأمل درباره قانوني كه قرار بود معاملات را ساماندهي كند، اما به گفته اين فعال صنفي، مسير اجراي رسمي پيش‌فروش را مسدود كرده است. در شرايطي كه خريد يك واحد مسكوني براي بسياري از خانوارها دشوار شده، پيش‌فروش مي‌توانست با تقسيم بهاي خانه در طول زمان، راهي براي خريد اقساطي باشد؛ اما اكنون، در كنار تداوم معاملات پيش‌فروش در پروژه‌هاي ساختماني، روش‌هايي مانند خريد متري نيز مطرح شده‌اند. پرسش اينجاست كه چرا پس از نزديك به يك‌ونيم دهه، ميان قانون، اجراي رسمي معاملات و نياز مردم به خانه‌دار شدن همچنان چنين فاصله‌اي وجود دارد؟ دبير اتحاديه مشاوران املاك با انتقاد از موانع اجراي قانون پيش‌فروش مي‌گويد: از سال ۱۳۹۰ كه اين قانون تصويب شد، تنظيم قراردادهاي پيش‌فروش از مشاوران املاك گرفته و به دفاتر اسناد رسمي سپرده شد، اما از آن زمان تاكنون حتي يك قرارداد پيش‌فروش نيز در دفترخانه‌ها ثبت نشده است؛ موضوعي كه مسير خريد اقساطي مسكن را براي مردم مسدود كرده است. اين اظهارات، مساله‌اي فراتر از اختلاف ميان مشاوران املاك و دفاتر اسناد رسمي را مطرح مي‌كند: فاصله ميان مقررات مصوب و امكان اجراي واقعي آنها. البته ثبت نشدن قرارداد در دفاتر اسناد رسمي لزوماً به معناي توقف تمام معاملات پيش‌فروش نيست، اما مي‌تواند نشانه‌اي از ناكارآمدي مسير رسمي مورد انتظار باشد. قانون‌گذاري زماني موثر است كه علاوه بر تعيين ضوابط، زيرساخت اجرايي، ضمانت‌هاي حقوقي و امكان دسترسي مردم به فرايند قانوني را نيز فراهم كند. انتقال مسووليت تنظيم قرارداد به نهادي ديگر، بدون فراهم كردن مقدمات اجرايي، ممكن است به‌جاي افزايش امنيت، معاملات را به مسيرهاي غيررسمي سوق بدهد. با وجود محدوديت‌هاي مورد اشاره، پيش‌فروش از بازار مسكن حذف نشده است.
به گفته، اين دبير اتحاديه مشاوران املاك، معاملات همچنان در پروژه‌هاي بزرگ ساختماني انجام مي‌شوند؛ موضوعي كه نشان مي‌دهد هم سازندگان به اين روش تأمين مالي نياز دارند و هم بخشي از خريداران براي ورود به بازار مسكن به پرداخت‌هاي تدريجي متكي هستند. او در گفت‌وگو با مهر مي‌گويد: اكنون در پروژه‌هاي هزار واحدي، ۸ هزار واحدي و حتي ۸۰۰ واحدي، پيش‌فروش‌هايي انجام مي‌شود كه در آن، واحد در حال ساخت با قيمت ملكي كه قرار است سه سال بعد آماده شود، به فروش مي‌رسد. ادامه اين معاملات در كنار مشكلات ثبت رسمي، ضرورت بررسي وضعيت حقوقي خريداران را افزايش مي‌دهد. وقتي تقاضا براي پيش‌فروش وجود دارد، اما سازوكار رسمي با مانع روبروست، احتمال افزايش ابهام در تعهدات طرفين و دشواري پيگيري اختلافات نيز مطرح مي‌شود. در چنين شرايطي، مساله فقط تسهيل فعاليت سازندگان نيست؛ بلكه بايد مشخص شود خريدار در برابر تأخير در تحويل، توقف پروژه يا تخلف فروشنده چه تضميني دارد. اصلاح قانون بايد هم امكان معامله را فراهم كند و هم از تبديل سرمايه خانوارها به منابعي بدون پشتوانه كافي جلوگيري كند. يكي از انتقادهاي دبير اتحاديه مشاوران املاك به نحوه قيمت‌گذاري واحدهايي مربوط است كه هنوز ساخته نشده‌اند. در بازار پيش‌فروش، قيمت امروز مي‌تواند تحت تأثير انتظارات تورمي، هزينه ساخت و پيش‌بيني قيمت آينده قرار گيرد؛ عواملي كه ريسك معامله را براي خريدار افزايش مي‌دهند. محرمي‌نمين در اين باره مي‌گويد: در شرايط فعلي، ممكن است واحدي كه هنوز روي خاك قرار دارد، با قيمت‌هاي بسيار بالا عرضه شود. براي مثال، واحدي كه قرار است در آينده متري ۵۰۰ ميليون تومان ارزش داشته باشد، ممكن است امروز متري ۳۰۰ ميليون تومان و در مرحله اوليه ساخت به فروش برسد و فروشنده نيز اين موضوع را با پرداخت اقساط توجيه كند. در مثال مطرح‌شده، قيمت اوليه هر مترمربع ۲۰۰ ميليون تومان كمتر از ارزش فرضي آينده است؛ يعني حدود ۴۰ درصد پايين‌تر. البته اين ارقام نمونه‌اي توضيحي در سخنان دبير اتحاديه هستند و نبايد آنها را آمار قطعي بازار يا پيش‌بيني تضمين‌شده قيمت مسكن دانست.
پيش‌فروش مي‌تواند براي سازنده امكان تأمين بخشي از هزينه‌هاي ساخت را فراهم كند و به خريدار اجازه دهد به‌جاي پرداخت يكجاي بهاي ملك، هزينه آن را در طول زمان بپردازد. با اين حال، اگر قيمت آينده محقق نشود، پروژه با تأخير مواجه شود يا هزينه‌هاي ساخت افزايش يابد، هر دو طرف ممكن است متضرر شوند. ازاين‌رو، امنيت پيش‌فروش تنها به قيمت توافق‌شده وابسته نيست؛ مشخص بودن زمان تحويل، مراحل پرداخت، تعهدات سازنده و ضمانت جبران خسارت نيز اهميت دارد. در شرايطي كه خريد يك واحد كامل براي بسياري از خانوارها دشوار است، خريد متري مسكن به عنوان يكي از روش‌هاي ورود با سرمايه محدود مطرح شده است. با اين حال، انتقاد اصلي محرمي‌نمين به تفاوت ميان خريد يك واحد مشخص و پرداخت پول براي سهمي از ملكي با مشخصات نامعلوم بازمي‌گردد. او مي‌گويد: وقتي مبايعه‌نامه وجود دارد، مي‌توان معامله مشخصي انجام داد. براي مثال، فرد مي‌تواند يك واحد ۴۰ متري را خريداري كند و پرداخت بهاي آن را در يك بازه سه‌ساله تعريف كند. در اين صورت، موضوع معامله مشخص است و خريدار مي‌داند چه ملكي را خريداري مي‌كند و بابت چه چيزي پول مي‌پردازد. اين ديدگاه بر اهميت مشخص بودن موضوع معامله تأكيد دارد. خريدار يك واحد معين مي‌تواند درباره مساحت، موقعيت، زمان تحويل و نحوه پرداخت توافق كند؛ اما در خريد متري، اگر چارچوب حقوقي روشني وجود نداشته باشد، ممكن است محل تخصيص واحد، زمان تحويل و نحوه تبديل سهم به مالكيت نهايي مشخص نباشد. دبير اتحاديه مشاوران املاك، در اين زمينه تصريح مي‌كند: اما در خريد متري، موضوع معامله نامعين است و مشخص نيست ملكي كه فرد براي آن هزينه مي‌كند، در آينده دقيقاكجا، چه زماني، به چه شكل و در كدام طبقه قرار خواهد گرفت.
حساب اماني؛ حلقه مفقوده امنيت معاملات
يكي از مهم‌ترين مسائل مطرح‌شده در سخنان دبير اتحاديه، نبود زيرساخت‌هاي لازم براي اجراي قانون پيش‌فروش است. ثبت قرارداد به‌تنهايي امنيت معامله را تضمين نمي‌كند؛ به‌ويژه زماني كه ساختمان هنوز در مراحل ابتدايي ساخت قرار دارد و خريدار بخشي از سرمايه خود را در اختيار سازنده مي‌گذارد. محرمي‌نمين با اشاره به پيش‌بيني بارگذاري قانون پيش‌فروش در سامانه كاتب مي‌گويد: قرار بود قانون پيش‌فروش مسكن در اين سامانه بارگذاري شود، اما الزامات و زيرساخت‌هاي لازم براي اجراي صحيح آن همچنان مغفول مانده است. او درباره اين الزامات توضيح مي‌دهد: بر اساس الزامات پيش‌بيني‌شده، هنگام تنظيم قرارداد پيش‌فروش بايد ملك در شهرداري داراي شناسنامه فني باشد، براي سازنده و مالك حساب اماني ايجاد شود تا خريدار بتواند وجه خود را در آن واريز كند و سرمايه‌گذاري مالك نيز از امنيت لازم برخوردار باشد. همچنين سازنده بايد مبلغي را به عنوان ضمانت در اين حساب قرار دهد، اما در حال حاضر هيچ حساب اماني در نظر گرفته نشده و تمام اين موارد مغفول مانده است. حساب اماني مي‌تواند پرداخت‌هاي خريدار را به پيشرفت واقعي پروژه و تحقق تعهدات سازنده مرتبط كند. شناسنامه فني نيز به شفافيت مشخصات ساختمان كمك مي‌كند. در كنار اين ابزارها، احراز توان اجرايي سازنده، ثبت دقيق مشخصات واحد و پيش‌بيني ضمانت‌هاي لازم براي تأخير يا تخلف، از الزامات يك نظام كارآمد پيش‌فروش است. بنابراين، بارگذاري قانون در يك سامانه، بدون فراهم شدن زيرساخت‌هاي فني، مالي و حقوقي، به‌تنهايي مشكل را حل نمي‌كند. آنچه اهميت دارد، امكان اجراي واقعي مقررات و نظارت بر تعهدات طرفين است.
كلاهبرداري را نمي‌توان ناديده گرفت
پيش‌فروش ساختمان با خطرهايي مانند فروش يك واحد به چند نفر، تأخير طولاني در تحويل، ارايه اطلاعات نادرست و ناتواني سازنده در تكميل پروژه همراه است. در نتيجه، باز كردن مسير پيش‌فروش نبايد به معناي حذف نظارت يا كاهش حمايت‌هاي قانوني از خريداران باشد. محرمي‌نمين نيز با اشاره به اين نگراني مي‌گويد: بحث كلاهبرداري در اين حوزه را ناديده نمي‌گيرم و تعداد اين موارد نيز زياد است، اما بسياري از مردم تا پيش از دهه ۱۳۹۰ از طريق پيش‌فروش صاحب خانه شدند و نمي‌توان اين واقعيت را انكار كرد كه پيش‌فروش يكي از راه‌هاي خانه‌دار شدن جوانان كشور است. اين سخنان دو ضرورت را هم‌زمان مطرح مي‌كند: تسهيل خريد اقساطي مسكن و جلوگيري از سوءاستفاده از سرمايه مردم. ممنوعيت عملي يك روش معامله، بدون ارايه جايگزيني كارآمد، لزوما تقاضا را از بين نمي‌برد؛ بلكه ممكن است مردم را به سمت قراردادهايي سوق بدهد كه از شفافيت و ضمانت كافي برخوردار نيستند.
ضرورت بازگشت به خريد اقساطي
دبير اتحاديه مشاوران املاك معتقد است: اگر مسير پيش‌فروش مسكن را باز كنيم، مردم بسيار راحت‌تر مي‌توانند خانه بخرند. با اين حال، بازگشايي اين مسير بايد همراه با اصلاح سازوكارهاي اجرايي باشد. فراهم كردن امكان تنظيم قراردادهاي رسمي، ايجاد حساب‌هاي اماني، الزام به ارايه اطلاعات فني معتبر، تعيين ضمانت‌هاي متناسب با ريسك پروژه و تسهيل پيگيري تخلفات، مي‌تواند به ايجاد تعادل ميان حقوق خريداران و نيازهاي سازندگان كمك كند. همچنين لازم است موانعي كه از سال ۱۳۹۰ تاكنون، بنا بر گفته دبير اتحاديه، مانع ثبت قراردادهاي پيش‌فروش در دفاتر اسناد رسمي شده‌اند، به‌طور دقيق بررسي شوند. بدون شناخت اين موانع، تغيير مقررات ممكن است صرفاً به جابه‌جايي مشكل از يك نهاد به نهاد ديگر منجر شود. مساله اصلي بازار مسكن، صرفا ممنوعيت يا آزادي پيش‌فروش نيست؛ بلكه فراهم كردن امكان معامله‌اي روشن، قابل پيگيري و برخوردار از ضمانت اجرايي است. در بازاري كه قدرت خريد خانوارها محدود شده، حذف يا ناكارآمد ماندن روش‌هاي خريد اقساطي مي‌تواند فاصله ميان درآمد مردم و قيمت مسكن را عميق‌تر كند.
راهكار پايدار، نه ممنوعيت عملي پيش‌فروش است و نه آزادسازي بدون نظارت آن؛ بلكه اصلاح قانون، تكميل زيرساخت‌ها و حفاظت هم‌زمان از سرمايه خريدار و حقوق سازنده است. تا زماني كه چنين سازوكاري شكل نگيرد، پرسش «مردم چگونه خانه بخرند؟» همچنان يكي از مهم‌ترين پرسش‌هاي بي‌پاسخ بازار مسكن خواهد بود.
