قدرت خريد خانه آب رفت
مسكن در ايران وارد مرحله‌اي شده كه كاهش تورم هم ديگر لزوماً خبر خوبي براي مردم نيست؛ چراكه مساله اصلي از «سرعت گران‌شدن خانه» عبور كرده و به «ناتواني در خريد خانه» رسيده است. تورم نقطه‌به‌نقطه مسكن در شهريورماه ۳۳.۵ درصد و اجاره‌بها ۳۲.۸ درصد رشد كرده، در حالي كه معاون وزير راه و شهرسازي از كاهش توان اقتصادي خانوارها و دشوارتر شدن دسترسي مردم به مسكن مي‌گويد.
مسكن در ايران وارد مرحله‌اي شده كه كاهش تورم هم ديگر لزوماً خبر خوبي براي مردم نيست؛ چراكه مساله اصلي از «سرعت گران‌شدن خانه» عبور كرده و به «ناتواني در خريد خانه» رسيده است. تورم نقطه‌به‌نقطه مسكن در شهريورماه ۳۳.۵ درصد و اجاره‌بها ۳۲.۸ درصد رشد كرده، در حالي كه معاون وزير راه و شهرسازي از كاهش توان اقتصادي خانوارها و دشوارتر شدن دسترسي مردم به مسكن مي‌گويد. در چنين شرايطي، پايين آمدن شتاب تورم را نمي‌توان با بهبود بازار اشتباه گرفت؛ وقتي درآمد از قيمت مسكن عقب مانده، خانه حتي با تورم كمتر هم مي‌تواند دورتر از دسترس مردم قرار بگيرد.
آمارهاي شهريورماه نيز اين واقعيت را تأييد مي‌كند. تورم سالانه مسكن به ۳۲.۷ درصد و اجاره به ۳۲.۲ درصد رسيده است. بنابراين مساله امروز بازار فقط اين نيست كه قيمت خانه چقدر افزايش يافته، بلكه اين است كه درآمد خانوار تا چه اندازه توان همراهي با اين افزايش را داشته است. در بازاري كه قدرت خريد خانوار كاهش يافته و همزمان سرمايه‌گذاري در بخش مسكن نيز با افت تمايل مواجه شده، بحران ديگر صرفاً كمبود واحد مسكوني نيست؛ بحران اصلي، شكاف عميق ميان خانه‌اي كه ساخته مي‌شود و مردمي است كه توان خريد آن را ندارند.
مساله‌اي فراتر از عرضه
اظهارات اخير حبيب‌الله طاهرخاني، معاون مسكن و ساختمان وزير راه و شهرسازي، نيز دقيقاً بر همين نقطه دست مي‌گذارد. او با تأكيد بر اينكه مساله مسكن صرفاً به ميزان عرضه مربوط نمي‌شود، كاهش توان اقتصادي خانوارها را يكي از عوامل اصلي دشوارتر شدن دسترسي مردم به مسكن دانست.
اين اظهارنظر از آن جهت اهميت دارد كه بخش قابل توجهي از ادبيات سياست‌گذاري مسكن در سال‌هاي گذشته حول يك گزاره مشخص شكل گرفته بود: ساخت بيشتر، يعني دسترسي بيشتر. اما تجربه بازار نشان داده است كه اين رابطه هميشه برقرار نيست.
ممكن است تعداد واحدهاي ساخته‌شده افزايش پيدا كند، اما اگر قيمت تمام‌شده، قيمت فروش يا اقساط تسهيلات با درآمد خانوار تناسب نداشته باشد، افزايش عرضه الزاماً به افزايش قدرت خريد منجر نمي‌شود.
طاهرخاني نيز با اشاره به تجربه اواخر دهه ۱۳۸۰ و اوايل دهه ۱۳۹۰ تأكيد كرد كه عرضه گسترده مسكن الزاماً به دسترسي مطلوب‌تر شهروندان منجر نشده و حتي بخشي از اين سياست‌ها به افزايش تعداد واحدهاي خالي يا عرضه واحدهايي منجر شده كه با توان اقتصادي متوسط خانوارها تناسب نداشته‌اند.
اين تجربه يك پيام روشن براي سياست‌گذار دارد: ساختن خانه بدون ساختن قدرت خريد، بحران مسكن را حل نمي‌كند.
مقايسه‌اي كه تصوير واقعي‌تري ارايه مي‌دهد
در تحليل وضعيت بازار مسكن، مقايسه نرخ تورم مسكن با نرخ رشد قيمت‌ها در گذشته شايد اهميت داشته باشد، اما مقايسه مهم‌تر، مقايسه ميان هزينه مسكن و درآمد خانوار است. اگر قيمت مسكن در يك دوره ۳۳ درصد رشد كند، اما درآمد خانوار كمتر از اين ميزان افزايش يابد، قدرت خريد كاهش پيدا كرده است. حتي اگر تورم مسكن از ۵۰ درصد به ۳۳ درصد برسد، مادامي كه درآمد و پس‌انداز خانوار توان جبران فاصله ايجادشده را نداشته باشد، بحران دسترسي پابرجا خواهد ماند. همين مساله در بازار اجاره با شدت بيشتري خود را نشان مي‌دهد. مستأجر بايد هزينه سكونت را همين امروز بپردازد. تورم ۳۲.۸ درصدي اجاره به اين معناست كه فشار هزينه‌اي بر خانوار مستأجر همچنان ادامه دارد.در نتيجه، كاهش شتاب تورم اجاره نيز الزاماً به معناي كاهش فشار اقتصادي نيست. اگر اجاره‌بها همچنان با سرعتي بالا افزايش پيدا كند، سهم مسكن از درآمد خانوار مي‌تواند افزايش يابد و منابع كمتري براي خوراك، آموزش، درمان، حمل‌ونقل و پس‌انداز باقي بماند.
وقتي سرمايه‌گذار هم عقب مي‌كشد
اما بحران بازار مسكن تنها در سمت تقاضا نيست. طرف عرضه نيز با يك مشكل جدي مواجه شده است: كاهش تمايل به سرمايه‌گذاري.به گزارش ايسنا، معاون وزير راه و شهرسازي اعلام كرد كه در سال ۱۴۰۴ تحت تأثير تحولات كشور، گرايش به سرمايه‌گذاري در حوزه‌هاي مختلف از جمله ساختمان و مسكن كاهش يافته است. اين مساله در شرايطي رخ داده كه بخش ساختمان با افزايش هزينه نهاده‌هاي توليد نيز مواجه بوده است.به گفته طاهرخاني، متوسط رشد قيمت نهاده‌هاي ساختماني در ابتداي سال جاري به بيش از ۱۰۰ درصد رسيده است؛ افزايشي كه اگرچه بخشي از آن بعداً تعديل شده، اما آثار آن همچنان بر قيمت مسكن باقي مانده است.اين وضعيت يك معادله دشوار ايجاد مي‌كند: از يك سو خانوار قدرت خريد كافي ندارد و از سوي ديگر، سازنده با هزينه‌هاي بالاتر، ريسك بيشتر و افق نامطمئن سرمايه‌گذاري مواجه است.در چنين شرايطي، انتظار افزايش قابل توجه عرضه بدون اصلاح محيط سرمايه‌گذاري، چندان واقع‌بينانه نيست.
چرا بخش خصوصي تعيين‌كننده است؟
يكي از نكات مهم اظهارات معاون وزير، اشاره به نقش محدود دولت در عرضه مسكن است. به گفته او، نهايتاً حدود ۲۰ درصد عرضه مسكن در اختيار دولت است و براي حل مساله بايد بخش خصوصي فعال شود.اين گزاره، در صورت پذيرش، يك نتيجه روشن دارد: سياست مسكن نمي‌تواند صرفاً بر ساخت مستقيم توسط دولت متكي باشد.دولت مي‌تواند زمين، زيرساخت، تسهيلات، مقررات و مشوق‌هاي سرمايه‌گذاري را فراهم كند، اما بخش عمده ساخت‌وساز در نهايت بايد توسط بخش خصوصي انجام شود. بنابراين اگر ريسك سرمايه‌گذاري افزايش يابد، هزينه ساخت جهش كند، دسترسي به منابع مالي دشوار باشد و چشم‌انداز فروش واحدها نامطمئن شود، سياست‌هاي دولتي براي افزايش عرضه نيز با محدوديت مواجه خواهند شد.به عبارت ديگر، براي افزايش عرضه واقعي، صرفاً صدور مجوز يا تعيين هدف ساخت كافي نيست؛ بايد سازنده نيز انگيزه و امكان ساخت داشته باشد و خريدار نيز توان خريد داشته باشد.
رشد مثبت ساختمان؛ چرا هنوز كافي نيست؟
در عين حال، نبايد از يك نكته مثبت نيز عبور كرد. طاهرخاني اعلام كرد كه بخش ساختمان در سال گذشته، با وجود رشد منفي اقتصاد كلان و شرايط نامناسب برخي بخش‌هاي توليدي، رشد ۱.۴ درصدي داشته است. همچنين به گفته او، در حالي كه سرمايه‌گذاري در ساختمان‌هاي نوساز كاهش يافته، سرمايه‌گذاري در ساختمان‌هاي نيمه‌تمام با هدف عرضه واحدهاي مسكوني افزايش پيدا كرده است.اين اتفاق مي‌تواند نشانه‌اي از تلاش بازار براي تكميل پروژه‌هاي موجود و تبديل سرمايه‌هاي راكد به واحدهاي قابل عرضه باشد؛ اما پرسش اصلي همچنان باقي است: اين واحدها در نهايت براي چه گروهي قابل خريد خواهند بود؟ اگر واحد تكميل‌شده به دليل قيمت بالا از توان مالي خانوارهاي هدف خارج باشد، تكميل آن اگرچه از نظر عرضه مفيد است، اما لزوماً مشكل دسترسي را حل نمي‌كند.
تهران؛ جايي كه شكاف عميق‌تر شده است
بحران در كلان‌شهرها، به‌ويژه تهران، شكل پيچيده‌تري دارد. از يك طرف فرصت‌هاي شغلي و اقتصادي، مهاجرت را به سمت پايتخت و ديگر كلان‌شهرها افزايش داده و از طرف ديگر، قيمت زمين و مسكن در اين مناطق فاصله زيادي با توان مالي بخش بزرگي از خانوارها ايجاد كرده است.
به گفته معاون وزير راه و شهرسازي، افزايش مهاجرت عمدتاً با هدف دسترسي به مشاغل خدماتي، تقاضاي مسكن در تهران و ساير كلان‌شهرها را افزايش داده و در نتيجه ناترازي ميان عرضه مسكن و توان دسترسي مردم تشديد شده است.بنابراين مساله تهران تنها كمبود واحد مسكوني نيست؛ مشكل، ناترازي ميان محل شكل‌گيري فرصت‌هاي اقتصادي، محل سكونت خانوار و توان مالي آنهاست.وقتي شغل در مركز شهر متمركز است اما مسكن متناسب با درآمد در حاشيه قرار دارد، هزينه پنهان مسكن نيز افزايش مي‌يابد؛ هزينه‌اي كه خود را در قالب زمان و قيمت رفت‌وآمد، فرسودگي، كاهش كيفيت زندگي و دور شدن خانوار از فرصت‌هاي شغلي نشان مي‌دهد.
دو بحران همزمان؛ بدمسكني و دسترسي
در نهايت، اظهارات معاون وزير راه و شهرسازي يك نكته مهم ديگر را برجسته مي‌كند: سياست‌گذار بايد همزمان با دو مساله «دسترسي دشوار به مسكن» و «بدمسكني» مقابله كند.
اين دو مساله الزاماً يكي نيستند. ممكن است خانواري صاحب يا مستأجر يك واحد مسكوني باشد، اما آن واحد از نظر متراژ، كيفيت، ايمني، موقعيت مكاني يا دسترسي به خدمات، شرايط مناسبي نداشته باشد. بنابراين حل بحران مسكن فقط به افزايش تعداد واحدها محدود نمي‌شود؛ كيفيت و تناسب واحدها با توان اقتصادي و نياز خانوار نيز اهميت دارد.
مسكن؛ گرفتار ميان سه شكاف
تصوير فعلي بازار را مي‌توان در سه شكاف خلاصه كرد: شكاف ميان قيمت و درآمد، شكاف ميان هزينه ساخت و توان خريد و شكاف ميان عرضه و نياز واقعي خانوار.
تورم ۳۳.۵ درصدي مسكن و ۳۲.۸ درصدي اجاره نشان مي‌دهد فشار قيمتي همچنان بالاست. كاهش قدرت اقتصادي خانوارها نشان مي‌دهد تقاضاي موثر ضعيف شده و كاهش تمايل به سرمايه‌گذاري نيز سمت عرضه را با تهديد مواجه كرده است.
در چنين شرايطي، ساده‌سازي بحران مسكن به «كمبود عرضه» يا «گران‌فروشي» نمي‌تواند راه‌حل موثري ايجاد كند. بازار در نقطه‌اي قرار گرفته كه هم خريدار توان خريد ندارد، هم مستأجر زير فشار اجاره است و هم سازنده با افزايش هزينه و ريسك سرمايه‌گذاري مواجه است.بنابراين اگر سياست‌گذار واقعاً به دنبال كاهش بحران است، بايد همزمان سه مسير را دنبال كند: تقويت قدرت خريد خانوار، كاهش ريسك و هزينه سرمايه‌گذاري و هدايت عرضه به سمت نياز واقعي جامعه.در غير اين صورت، ممكن است آمار ساخت‌وساز بهتر شود، رشد بخش ساختمان مثبت بماند و حتي شتاب تورم مسكن نيز كاهش پيدا كند، اما براي خانواري كه هنوز توان خريد يك خانه متناسب با درآمد خود را ندارد، هيچ‌كدام از اين شاخص‌ها به معناي «بهبود بازار» نخواهد بود.
مساله امروز بازار مسكن اين نيست كه خانه كمتر گران شده است؛ مساله اين است كه مردم هنوز نمي‌توانند خانه‌اي را كه كمتر گران مي‌شود، بخرند.
