۶۴۸ هزار خانه‌ريز براي يك پروژه؛ عددها چه مي‌گويند؟
همزمان با آغاز مرحله جديد عرضه «خانه‌ريز» و وعده عرضه پروژه‌اي بيش از ۳۰۰ واحدي در منطقه ۱۵، يك پرسش مهم درباره نحوه عرضه اين دارايي‌ها مطرح شده است؛ آيا تعداد خانه‌ريزهاي عرضه‌شده با ظرفيت واقعي پروژه‌ها همخواني دارد؟
همزمان با آغاز مرحله جديد عرضه «خانه‌ريز» و وعده عرضه پروژه‌اي بيش از ۳۰۰ واحدي در منطقه ۱۵، يك پرسش مهم درباره نحوه عرضه اين دارايي‌ها مطرح شده است؛ آيا تعداد خانه‌ريزهاي عرضه‌شده با ظرفيت واقعي پروژه‌ها همخواني دارد؟
طرح «خانه‌ريز» شهرداري تهران كه با هدف ورود سرمايه‌هاي خرد مردم به پروژه‌هاي ساختماني راه‌اندازي شده، در حالي وارد مرحله جديد عرضه مي‌شود كه علاوه بر پرسش‌هايي درباره نقدشوندگي، ريسك سرمايه‌گذاري و نسبت اين طرح با خانه‌دار شدن مردم، موضوع «خالي‌فروشي» نيز طي روزهاي اخير مورد انتقاد قرار گرفته است. منتقدان مي‌پرسند آيا تعداد خانه‌ريزهاي عرضه‌شده در هر پروژه دقيقاً متناسب با متراژ و ظرفيت واقعي همان پروژه است يا امكان عرضه بيش از ظرفيت واقعي وجود دارد؟ مديرعامل سازمان سرمايه‌گذاري و مشاركت‌هاي مردمي شهرداري تهران در پاسخ، سازوكاري براي تشخيص اين موضوع از طريق اطلاعات سامانه ارايه كرده است.بر اساس اعلام روابط‌عمومي سازمان سرمايه‌گذاري و مشاركت‌هاي مردمي شهرداري تهران، دومين مرحله عرضه خانه‌ريز در مهرماه از ساعت ۸ صبح روز چهارشنبه ۱۵ مهرماه آغاز مي‌شود و متقاضيان مي‌توانند سفارش خريد خود را ثبت كنند.در اين مدل، سرمايه‌گذاران خرد مي‌توانند متناسب با نقدينگي و بودجه خود، متراژ مشخصي از پروژه‌هاي ساختماني عرضه‌شده در سامانه رسمي خانه‌ريز را خريداري كنند. شهرداري هدف از راه‌اندازي اين سكو را «تسهيل ورود سرمايه‌هاي خرد به حوزه ساخت‌وساز و فراهم‌كردن امكان مشاركت مردم در پروژه‌هاي ساختماني» اعلام كرده است.ايده در ظاهر ساده است: به جاي آنكه فرد براي ورود به يك پروژه ساختماني نيازمند سرمايه‌اي بسيار بزرگ باشد، بتواند با خريد تعداد مشخصي خانه‌ريز، در منافع آن پروژه شريك شود.اما همين مدل، پرسش‌هاي مهمي را ايجاد مي‌كند. مهم‌ترين آنها اين است كه دارايي خريداري‌شده دقيقاً چه ماهيتي دارد، ارزش آن چگونه تعيين مي‌شود و چه تضميني وجود دارد كه تعداد دارايي‌هاي عرضه‌شده از ظرفيت واقعي پروژه فراتر نرود؟
پروژه فجر؛ نخستين آزمون مدل خانه‌ريز
نخستين پروژه مسكوني اين طرح با عنوان «فجر» در منطقه ۵ تهران تعريف شده است؛ پروژه‌اي ۹ طبقه با ۵۴ واحد مسكوني و زيربناي كل ۱۰ هزار و ۲۹۰ مترمربع كه زيربناي مفيد مسكوني آن ۶ هزار و ۴۸۰ مترمربع اعلام شده و مدت اجراي آن ۱۸ ماه پيش‌بيني شده است.در مدل خانه‌ريز، هر ۱۰۰ خانه‌ريز معادل مشاركت در منافع تغيير ارزش يك مترمربع از پروژه است و دارندگان خانه‌ريز در صورتي كه ميزان مشاركتشان به معادل يك واحد مسكوني برسد، در فرآيند واگذاري آن واحد از اولويت برخوردار مي‌شوند.در نتيجه، شفاف بودن تعداد خانه‌ريزهاي قابل عرضه در هر پروژه اهميت اساسي دارد؛ زيرا اساس ارزش‌گذاري اين دارايي به پروژه‌اي واقعي با متراژ و ظرفيت مشخص گره خورده است.
انتقاد تازه؛ آيا خانه‌ريزها بيش از ظرفيت پروژه عرضه مي‌شوند؟
به گزارش مهر، موضوع خالي‌فروشي در طرح خانه‌ريز طي روزهاي اخير در فضاي مجازي مطرح شده و در اين ميان، نحوه عرضه خانه‌ريزها و امكان بررسي تعداد آنها در هر پروژه مورد توجه قرار گرفته است. با توجه به اينكه تعداد خانه‌ريزهاي عرضه‌شده بايد متناسب با ظرفيت و مشخصات هر پروژه باشد، امكان بررسي اطلاعات مربوط به پروژه و تعداد خانه‌ريزهاي عرضه‌شده مي‌تواند به روشن شدن اين موضوع كمك كند.در همين راستا، اين انتقاد به طرح خانه‌ريز وارد شد كه نحوه نظارت بر تعداد خانه‌ريزهاي عرضه‌شده چگونه است و آيا از طريق اطلاعات درج‌شده در سامانه مي‌توان موارد احتمالي خالي‌فروشي را تشخيص داد؟
اين انتقاد از آن جهت اهميت دارد كه اگر تعداد دارايي‌هاي عرضه‌شده از ظرفيت واقعي پروژه بيشتر باشد، اعتماد سرمايه‌گذاران نسبت به كل سازوكار خانه‌ريز مي‌تواند تحت تأثير قرار گيرد. به بيان ساده، وقتي يك پروژه داراي متراژ مشخصي است، بايد براي سرمايه‌گذار روشن باشد كه سقف صدور و عرضه خانه‌ريز بر چه مبنايي تعيين شده و چه نهادي بر رعايت اين سقف نظارت مي‌كند.
اگر تعداد خانه‌ريزها بيشتر از پروانه باشد يعني خالي‌فروشي
نويد خاصه‌باف، مديرعامل سازمان سرمايه‌گذاري و مشاركت‌هاي مردمي شهرداري تهران، در پاسخ به اين انتقاد گفت: بايد ببينيم كه آگاهي آنها در چه حدي است. در پروژه فجر ما كه عرض كردم، مشخص است؛ پروانه صادر شده و شهرداري در اين پروژه ۶ هزار و ۴۸۰ مترمربع پروانه صادر كرده است. پس تعداد خانه‌ريزي كه ما منتشر مي‌كنيم، ۶۴۸ هزار خانه‌ريز است.او افزود: اگر تعداد خانه بيشتر از متراژ پروانه باشد، يعني خالي‌فروشي در قسمتي از آن سامانه. اگر مراجعه كنيد، در قسمت اطلاعات پروژه، در بخش خانه‌ريزداران، اسامي افراد رمزنگاري شده است تا افشا نشود، اما مشخص است كه يك شخص با اين اسم رمزي چه تعداد خانه‌ريز دارد.خاصه‌باف ادامه داد: مجموع خانه‌ريزها در بالاي سايت مشخص شده كه تا امروز، اگر اشتباه نكنم، ۲۶ هزار و ۶۶۷ خانه‌ريز به فروش رفته است. اگر تعداد خانه‌ريزهاي فروش‌رفته بزرگ‌تر از پروانه يا مقدار خانه‌ريزي كه متناسب با متراژ خالص آن پروژه است باشد، حتماً اينجا خالي‌فروشي اتفاق افتاده است كه خود مردم مي‌توانند اين موضوع را متوجه شوند.اين پاسخ، در واقع بخشي از سازوكار نظارتي خانه‌ريز را به امكان كنترل عمومي اطلاعات سامانه گره مي‌زند. بر اساس توضيحات مديرعامل سازمان سرمايه‌گذاري و مشاركت‌هاي مردمي شهرداري تهران، در پروژه فجر به ازاي ۶ هزار و ۴۸۰ مترمربع پروانه، ۶۴۸ هزار خانه‌ريز قابل عرضه است؛ چراكه هر ۱۰۰ خانه‌ريز معادل يك مترمربع در نظر گرفته شده است.
كافي است مردم خودشان حساب كنند؟
با وجود اين توضيحات، يك نكته مهم همچنان باقي است: آيا صرف نمايش تعداد خانه‌ريزهاي فروخته‌شده در سامانه براي تضمين شفافيت كافي است؟
پاسخ شهرداري اين است كه شهروندان مي‌توانند تعداد خانه‌ريزهاي عرضه‌شده را با متراژ پروژه مقايسه كنند و در صورت عبور تعداد خانه‌ريزها از سقف مشخص، به وجود خالي‌فروشي پي ببرند. اما از منظر حكمراني و نظارت، اين سوال همچنان قابل طرح است كه آيا مسووليت كنترل اين موضوع بايد بر دوش خريدار باشد يا سامانه و نهاد متولي بايد پيشاپيش مانع عرضه بيش از ظرفيت شوند؟ به عبارت ديگر، شفافيت صرفاً به معناي نمايش اطلاعات نيست؛ بلكه بايد به‌گونه‌اي طراحي شود كه امكان خطا يا عرضه بيش از ظرفيت اساساً به حداقل برسد.از سوي ديگر، رمزنگاري اسامي دارندگان براي حفظ حريم خصوصي قابل دفاع است، اما براي سرمايه‌گذار مهم است كه علاوه بر تعداد خانه‌ريزهاي هر دارنده، اطلاعات كافي درباره مجموع دارايي‌هاي منتشرشده، ظرفيت باقي‌مانده پروژه و سقف قابل عرضه نيز به‌صورت كاملاً روشن و قابل راستي‌آزمايي ارايه شود.
وعده پروژه ۳۰۰ واحدي در منطقه ۱۵
در همين شرايط، شهرداري تهران از آماده‌سازي پروژه‌اي بزرگ‌تر در منطقه ۱۵ خبر داده است. نويد خاصه‌باف درباره اين پروژه گفت: مطالعات و مجوزهاي اين پروژه انجام شده است. پروژه‌اي كه در حال آماده‌سازي است در منطقه ۱۵ قرار دارد و بيش از تقريباً ۳۰۰ واحد مسكوني خواهد داشت.
او درباره زمان عرضه اين پروژه نيز گفت: اين پروژه بزرگي در قالب خانه‌ريز خواهد بود و در تلاشيم بتوانيم تا آبان ماه، اواخر آبان ماه، در بستر خانه‌ريز، ان‌شاءالله اين پروژه را هم راه‌اندازي كنيم.ورود پروژه‌اي بيش از ۳۰۰ واحدي مي‌تواند خانه‌ريز را وارد مرحله‌اي تازه كند؛ اما همزمان اهميت نظارت و شفافيت را نيز چند برابر خواهد كرد. در پروژه‌اي با چنين مقياسي، بايد از ابتدا مشخص باشد چه ميزان متراژ قابل عرضه است، تعداد خانه‌ريزهاي مجاز چگونه محاسبه مي‌شود و چه سازوكاري مانع عرضه بيش از ظرفيت خواهد شد.
خانه‌ريز و يك آزمون جدي
براي اعتماد عمومي
خانه‌ريز قرار است سرمايه‌هاي خرد مردم را وارد ساخت‌وساز كند؛ بنابراين مهم‌ترين سرمايه اين سامانه نه زمين و ساختمان، بلكه اعتماد سرمايه‌گذاران است.
مدل مشاركت در صورتي مي‌تواند موفق باشد كه سرمايه‌گذار بداند دقيقاً چه چيزي مي‌خرد، چه ميزان از يك پروژه پشتوانه دارايي اوست، ارزش آن چگونه تغيير مي‌كند و در صورت نياز چگونه مي‌تواند دارايي خود را بفروشد.انتقاد درباره خالي‌فروشي نيز از همين منظر اهميت دارد. پاسخ مديرعامل سازمان سرمايه‌گذاري و مشاركت‌هاي مردمي شهرداري تهران نشان مي‌دهد كه دست‌كم در پروژه فجر، مبناي محاسبه تعداد خانه‌ريزها مشخص است و امكان مقايسه تعداد خانه‌ريزها با متراژ پروانه وجود دارد. اما در نهايت، كارآمدي اين سازوكار زماني اثبات مي‌شود كه اطلاعات براي عموم مردم نه فقط قابل مشاهده، بلكه ساده، قابل فهم و قابل راستي‌آزمايي باشد.اكنون با آغاز مرحله جديد عرضه خانه‌ريز و در آستانه ورود پروژه بيش از ۳۰۰ واحدي منطقه ۱۵، اين طرح با يك آزمون مهم روبرو است: آيا مي‌تواند همزمان با جذب سرمايه‌هاي خرد، استاندارد بالايي از شفافيت و نظارت را نيز ايجاد كند؟ پاسخ به اين پرسش تعيين مي‌كند خانه‌ريز به الگويي قابل اعتماد براي مشاركت مردم در ساخت‌وساز شهري تبديل مي‌شود يا انتقادهايي مانند خالي‌فروشي مي‌تواند اعتماد عمومي به اين مدل را تحت تأثير قرار دهد.
