كاهش متراژ براي جبران افت قدرت خريد
بحران مسكن در ايران حالا به نقطه‌اي رسيده كه حتي اندازه خانه هم به يكي از متغيرهاي اصلي سياستگذاري تبديل شده است. وقتي قيمت زمين و ساخت‌وساز بالا مي‌رود و قدرت خريد خانوارها سقوط مي‌كند، طبيعي است كه سياست‌گذار و سازنده به سمت واحدهاي كوچك‌تر بروند؛ اما اين راهكار، پيش از اجرا به يك سوال اساسي نياز دارد: خانه كوچك قرار است راهي براي خانه‌دار شدن باشد يا فقط شكل تازه‌اي از كنار آمدن با ناتواني مردم در خريد مسكن؟
بحران مسكن در ايران حالا به نقطه‌اي رسيده كه حتي اندازه خانه هم به يكي از متغيرهاي اصلي سياستگذاري تبديل شده است. وقتي قيمت زمين و ساخت‌وساز بالا مي‌رود و قدرت خريد خانوارها سقوط مي‌كند، طبيعي است كه سياست‌گذار و سازنده به سمت واحدهاي كوچك‌تر بروند؛ اما اين راهكار، پيش از اجرا به يك سوال اساسي نياز دارد: خانه كوچك قرار است راهي براي خانه‌دار شدن باشد يا فقط شكل تازه‌اي از كنار آمدن با ناتواني مردم در خريد مسكن؟
داود بيدار، عضو هيات‌مديره انجمن انبوه‌سازان استان تهران، در اين باره تأكيد كرد كه كوچك‌متراژسازي نبايد صرفاً به عنوان راهكاري براي كاهش هزينه ساخت يا استفاده بهينه از زمين ديده شود.
به گفته او، اين الگو مي‌تواند بخشي از پاسخ سياستگذاري مسكن به تغيير ساختار تقاضا و توان اقتصادي خانوارها باشد، مشروط بر اينكه همزمان كيفيت ساخت، نورگيري، تهويه، دسترسي به خدمات، فضاهاي عمومي و استانداردهاي سكونت نيز مورد توجه قرار گيرد.اين تأكيد مهم است؛ زيرا كوچك بودن متراژ، به خودي خود نه مزيت است و نه عيب. آنچه اهميت دارد، نسبت ميان متراژ، تعداد اعضاي خانوار، كيفيت طراحي و هزينه زندگي است.
از همين رو، بيدار تأكيد كرد كه كوچك‌متراژ بودن نبايد با بي‌كيفيت بودن مسكن يكسان تلقي شود.
اين گزاره بايد به يكي از اصول اصلي سياستگذاري تبديل شود؛ زيرا خطر اصلي آن است كه كوچك‌سازي، بهانه‌اي براي پايين آوردن استانداردها شود.
خانوار كوچك‌تر؛ واقعيت جديد بازار مسكن
بيدار يكي از دلايل توجه به واحدهاي كوچك‌متراژ را تغيير ساختار اجتماعي و اقتصادي خانوارها مي‌داند. به گفته او، بخشي از افراد به دليل هزينه بالاي خريد يا اجاره مسكن امكان شروع زندگي مشترك را ندارند و واحدهاي كوچك‌متراژ مي‌توانند يكي از گزينه‌هاي مسكن براي خانواده‌هاي يك يا دو نفره باشند.اين ديدگاه با يك واقعيت اقتصادي مهم روبرو است: بسياري از خانوارها ديگر توان خريد واحدهاي بزرگ را ندارند. بنابراين اصرار بر توليد مسكن با الگوي متراژهاي بالا، بدون توجه به قدرت خريد، عملاً بخشي از تقاضاي واقعي را از بازار رسمي خارج مي‌كند.اما اينجا نيز بايد مراقب يك خطاي سياستي بود.اگر كاهش متراژ به جاي آنكه مكمل سياست افزايش قدرت خريد باشد، جانشين آن شود، مساله اصلي پابرجا مي‌ماند. خانواري كه توان خريد خانه ۸۰ متري ندارد، ممكن است بتواند براي خانه ۴۰ متري وام بگيرد؛ اما اگر درآمد او حتي هزينه‌هاي جاري همان خانه را هم پوشش ندهد، كوچك‌تر شدن واحد راه‌حل نهايي نيست.
مشكل فقط خانه نيست؛ ضوابط هم براي خانه‌هاي كوچك طراحي نشده‌اند
يكي از مهم‌ترين نكات مطرح‌شده از سوي بيدار، موانع مقرراتي در مسير توليد واحدهاي كوچك‌متراژ است.
به گزارش ايرنا، عضو هيات‌مديره انجمن انبوه‌سازان استان تهران با اشاره به ضوابط شهرداري، خواستار بازنگري در نحوه تأمين پاركينگ واحدهاي كوچك، به‌ويژه واحدهاي زير ۶۰ متر شد و پيشنهاد كرد براي بخشي از اين واحدها امكان تأمين پاركينگ با ضوابط متفاوت فراهم شود و تأمين پاركينگ در محوطه باز نيز مورد توجه قرار گيرد.
عضو هيات‌مديره انجمن انبوه‌سازان استان تهران همچنين بر اصلاح ضوابط نورگيري تأكيد كرد و گفت: الزامات نورگيري و طراحي بايد متناسب با متراژ واحدهاي كوچك‌متراژ بازنگري شود تا ضوابط موجود مانعي براي طراحي اين واحدها ايجاد نكند.
به گفته بيدار، ضوابط مرتبط با انبوه‌سازي و تعداد واحدهاي قابل احداث در متراژهاي مختلف نيز نيازمند بازنگري است؛ زيرا شرايط فعلي مي‌تواند به ضرر توليد آپارتمان‌هاي كوچك‌متراژ تمام شود. اين بخش از اظهارات او نشان مي‌دهد كه مساله فقط تصميم سازنده براي ساخت خانه كوچك نيست. ساختار مقررات شهري نيز بايد با الگوي جديد تقاضا هماهنگ شود.اما اصلاح مقررات نبايد به معناي حذف استانداردها باشد. تفاوت مهمي ميان «انعطاف‌پذير كردن مقررات» و «پايين آوردن استانداردهاي زندگي» وجود دارد.
صورت‌حساب‌هاي پنهان كوچك‌متراژسازي
يكي از نكات كمتر ديده‌شده در توسعه واحدهاي كوچك، فشار زيرساختي ناشي از افزايش تعداد واحدهاست.
عضو هيات‌مديره انجمن انبوه‌سازان استان تهران با اشاره به اين موضوع گفت با افزايش تعداد واحدهاي كوچك‌متراژ، موضوعاتي مانند مدرسه و هزينه انشعابات بار زيادي بر پروژه‌ها تحميل مي‌كنند و بايد براي آنها چاره‌انديشي شود.
او خواستار ايجاد مشوق براي واحدهاي كوچك‌متراژ در حوزه انشعابات و مصرف انرژي شده و معتقد است اين واحدها در صورت طراحي مناسب مي‌توانند مصرف انرژي كمتري داشته باشند؛ بنابراين در حوزه‌هايي مانند برق و گاز بايد مشوق‌هايي تعريف شود تا سازندگان براي حركت به سمت توليد اين واحدها انگيزه بيشتري پيدا كنند.اين پيشنهاد از يك منظر قابل توجه است، اما يك سوال اساسي باقي مي‌ماند: چه كسي هزينه زيرساخت‌هاي شهري ناشي از افزايش تراكم را مي‌پردازد؟
اگر دولت براي ساخت واحد كوچك مشوق بدهد اما هزينه توسعه مدرسه، حمل‌ونقل، آب، برق، فاضلاب و ساير خدمات را ناديده بگيرد، در نهايت بخشي از هزينه‌اي كه امروز از سازنده گرفته نمي‌شود، فردا از جيب شهروند يا بودجه عمومي پرداخت خواهد شد.
زمان ساخت؛ هزينه‌اي كه روي قيمت نهايي مي‌نشيند
بيدار همچنين طولاني شدن فرآيند اجراي پروژه‌ها را يكي از عوامل افزايش قيمت تمام‌شده ساختمان مي‌داند.به گفته او، هر ماه تأخير براي سرمايه‌گذار هزينه‌بر است و زماني كه سرمايه براي يك سال بيشتر در پروژه درگير باشد، هم هزينه سرمايه‌گذاري افزايش مي‌يابد و هم قيمت تمام‌شده ساختمان بالا مي‌رود.
اين بخش از بحث، به يكي از مشكلات ريشه‌اي بازار مسكن اشاره مي‌كند: مسكن كالايي نيست كه بتوان افزايش هزينه توليد آن را ناديده گرفت.سرمايه‌گذار زماني وارد پروژه مي‌شود كه بتواند ريسك، زمان و بازده سرمايه را پيش‌بيني كند. اگر دريافت مجوز، تأمين مالي، صدور پروانه و اجراي پروژه سال‌ها طول بكشد، حتي بهترين مدل طراحي نيز نمي‌تواند به مسكن ارزان منجر شود.
دولت هم به اين نتيجه رسيده كه عرضه با تقاضا نمي‌خواند
در سوي ديگر ماجرا، حبيب‌الله طاهرخاني، معاون مسكن و ساختمان وزارت راه و شهرسازي هم به عدم همخواني نوع عرضه با تقاضاي واقعي مردم اشاره مي‌كند.
به گفته طاهرخاني، امروز بخش قابل توجهي از تقاضا، به‌ويژه در مناطق متوسط و كوچك، به واحدهاي كوچك‌تر مربوط مي‌شود و اين واقعيت بايد در سياستگذاري مسكن مورد توجه قرار گيرد.
او همچنين يادآوري كرد كه توجه به واحدهاي كوچك‌متراژ موضوع جديدي نيست و در دهه ۷۰ نيز مصوبه‌اي درباره الگوي مصرف وجود داشته و در تهران واحدهاي كمتر از ۷۵ متر به عنوان بخشي از الگوي مصرف مورد توجه قرار گرفته‌اند.
طاهرخاني بر تنوع در توليد مسكن نيز تأكيد كرد و گفت اگر نياز و توانايي خانوارها در طراحي پروژه‌ها مورد توجه قرار گيرد، مي‌توان واحدهاي متنوعي متناسب با گروه‌هاي مختلف ساخت و حتي در پروژه‌هاي مسكن ملي نيز در كنار واحدهاي كوچك‌تر، واحدهاي بزرگ‌تر احداث كرد تا خانوارها بر اساس نياز و توان مالي خود انتخاب كنند. اين نگاه، از منظر سياستگذاري، منطقي‌تر از تحميل يك الگوي واحد به همه خانوارهاست.
مساله اين است كه تنوع متراژ زماني معنا دارد كه قدرت انتخاب خانوار نيز وجود داشته باشد.وقتي قدرت خريد به‌شدت محدود است، تنوع روي كاغذ نمي‌تواند به تنوع واقعي در انتخاب منجر شود.
مسكن استيجاري؛ حلقه‌اي كه نبايد فراموش شود
معاون مسكن و ساختمان وزارت راه و شهرسازي همچنين بر ضرورت ايجاد مدل‌هاي جديد براي مشاركت بخش خصوصي و توسعه مسكن استيجاري تأكيد كرد.طاهرخاني گفت بايد با ايجاد مشوق‌هاي لازم، زمينه ورود سرمايه‌گذاران و انبوه‌سازان به پروژه‌هاي مسكن، به‌ويژه مسكن استيجاري، فراهم شود.
اين موضوع اهميت زيادي دارد؛ زيرا بحران مسكن صرفاً بحران مالكيت نيست. براي بخش بزرگي از خانوارها، مساله اصلي تأمين يك محل سكونت مناسب با اجاره‌اي قابل پرداخت است.اگر سياست‌گذار فقط بر ساخت مسكن ملكي تمركز كند، بخش بزرگي از بازار اجاره همچنان بدون پاسخ خواهد ماند.
پروژه اقتصادي نباشد، بخش خصوصي وارد نمي‌شود
طاهرخاني همچنين يكي از مشكلات سال‌هاي گذشته را آغاز پروژه‌هايي دانسته كه از ابتدا توجيه اقتصادي مناسبي نداشته‌اند و تأكيد كرد اگر پروژه‌اي از نظر اقتصادي قابل توجيه نباشد، طبيعي است كه بخش خصوصي از ورود به آن استقبال نكند.
اين گزاره شايد ساده به نظر برسد، اما يك واقعيت اساسي را يادآوري مي‌كند: نمي‌توان از بخش خصوصي انتظار داشت در پروژه‌اي سرمايه‌گذاري كند كه مدل اقتصادي آن از ابتدا شكست‌خورده است.
اگر دولت توليد مسكن را مي‌خواهد، بايد ميان «قيمت قابل پرداخت براي مردم» و «بازده قابل قبول براي سرمايه‌گذار» تعادل ايجاد كند. هر سياستي كه يكي را قرباني ديگري كند، در بلندمدت پايدار نخواهد بود.
كوچك‌متراژسازي مي‌تواند يكي از پاسخ‌هاي واقع‌بينانه به تغيير ساختار خانوار و كاهش قدرت خريد باشد؛ اما نبايد از آن يك نسخه جادويي براي بحران مسكن ساخت.خانه كوچك، اگر با طراحي مناسب، كيفيت ساخت، نور، تهويه، خدمات عمومي، حمل‌ونقل و فضاي شهري مناسب همراه باشد، مي‌تواند گزينه‌اي منطقي و اقتصادي براي بخشي از خانوارها باشد.اما اگر كوچك‌متراژسازي تنها به معناي كاهش مساحت براي جبران گراني زمين و ساخت باشد، ممكن است به جاي حل بحران، شكل بحران را تغيير دهد.سياست‌گذار بايد به جاي پرسيدن اينكه «چند واحد كوچك مي‌توانيم بسازيم؟»، سوال مهم‌تري مطرح كند: چگونه مي‌توانيم مسكني بسازيم كه يك خانوار با درآمد محدود، نه فقط بتواند آن را بخرد يا اجاره كند، بلكه بتواند در آن با كيفيت مناسب زندگي كند؟
در نهايت، مسكن مناسب نه الزاماً بزرگ است و نه الزاماً كوچك. معيار اصلي، تناسب آن با تعداد اعضاي خانوار، درآمد، نياز، دسترسي به خدمات و كيفيت زندگي است.اگر قرار است كوچك‌متراژسازي به سياست رسمي تبديل شود، بايد همزمان سه اتفاق رخ دهد: مقررات اصلاح شود، كيفيت قرباني نشود و زيرساخت‌هاي شهري هم‌پاي ساخت مسكن توسعه پيدا كند، در غير اين صورت، خطر آن وجود دارد كه سياست‌گذار به جاي حل بحران مسكن، فقط اندازه بحران را كوچك‌تر كند.
