مستاجران از محله به حاشيه رانده ميشوند
وقتي سقف رسمي افزايش اجارهبها ۲۵ درصد تعيين شده، اما روايت ميداني از افزايشهاي ۴۰ تا ۵۰ درصدي و حتي بيشتر حكايت ميكند، فاصله ميان «قانون» و «واقعيت بازار» ديگر يك شكاف آماري ساده نيست؛ اين فاصله مستقيما به جابهجايي اجباري خانوارها، كوچكتر شدن انتخابهاي مستاجران و رشد جمعيت در حاشيه تهران منجر ميشود.
وقتي سقف رسمي افزايش اجارهبها ۲۵ درصد تعيين شده، اما روايت ميداني از افزايشهاي ۴۰ تا ۵۰ درصدي و حتي بيشتر حكايت ميكند، فاصله ميان «قانون» و «واقعيت بازار» ديگر يك شكاف آماري ساده نيست؛ اين فاصله مستقيما به جابهجايي اجباري خانوارها، كوچكتر شدن انتخابهاي مستاجران و رشد جمعيت در حاشيه تهران منجر ميشود. به گفته دبير اتحاديه مشاوران املاك تهران، بخشي از خانوارهايي كه ديگر توان پرداخت اجاره در محله سابق خود را ندارند، يك يا دو پله پايينتر ميروند و گروهي نيز راهي مناطقي مانند گرمدره، شهريار و رباطكريم ميشوند؛ مهاجرتي كه بيش از آنكه انتخابي براي بهبود كيفيت زندگي باشد، واكنشي به بحران استطاعت مسكن است.
قانون ۲۵ درصدي، بازار ۵۰ درصدي
بازار اجاره مسكن تهران در حالي وارد فصل جابهجايي شده كه فاصله ميان سقف تعيينشده براي افزايش اجارهبها و آنچه در معاملات واقعي اتفاق ميافتد، بيش از گذشته مورد توجه قرار گرفته است. دولت سقف افزايش اجارهبها را ۲۵ درصد تعيين كرده، اما سعيد لطفي، دبير اتحاديه مشاوران املاك تهران ميگويد: مشاهدات ميداني از افزايشهايي به مراتب بالاتر حكايت دارد.لطفي درباره ميزان رعايت سقف ۲۵ درصدي گفت: آمار دقيقي درباره ميزان رعايت سقف ۲۵ درصدي افزايش اجارهبها نداريم، اما بر اساس مشاهدات ميداني و گزارشهايي كه از همكاران ما در سطح شهر دريافت ميكنيم، بسياري از مالكان اين سقف را رعايت نكردهاند.اين اظهارنظر به معناي آن است كه ميان رقم رسمي ۲۵ درصد و افزايشهاي ۴۰ تا ۵۰ درصدي مورد اشاره اتحاديه، شكافي دستكم ۱۵ تا ۲۵ واحد درصدي وجود دارد؛ به بيان ديگر، در روايت ميداني بازار، اجارهبها ميتواند حدود ۱.۶ تا ۲ برابر سقف تعيينشده افزايش يافته باشد.لطفي درباره اين وضعيت توضيح داد: با توجه به نرخ تورمي بالاي ۸۰ درصد كه از سوي دولت اعلام شده و شرايط اقتصادي موجود، بسياري از مالكان افزايش ۲۵ درصدي اجارهبها را نميپذيرند و قراردادهاي خود را با ارقام بالاتري تمديد ميكنند. در برخي موارد، افزايش اجارهبها در زمان تمديد قراردادها به بيش از ۴۰ يا حتي ۵۰ درصد رسيده است.البته همينجا يك پرسش مهم مطرح ميشود: اگر سياستگذار سقف مشخصي براي افزايش اجاره تعيين ميكند، اما سازوكار نظارت و اجراي آن قادر به كنترل بازار نيست، اين سقف در عمل چه اثري بر رفتار موجر و مستاجر دارد؟ مساله تنها تخلف يك مالك يا مستاجر نيست، مساله شكاف ميان سياستگذاري و واقعيت اقتصادي خانوارهاست.
آمار رسمي در برابر واقعيت قراردادها
يكي از نقاط قابل تامل در اظهارات دبير اتحاديه مشاوران املاك تهران، تفاوت ميان ارقام ثبتشده در سامانههاي رسمي و توافقات واقعي ميان طرفين قرارداد است. اين تفاوت، ارزيابي دقيق وضعيت بازار را دشوار ميكند و نشان ميدهد كه صرف تكيه بر دادههاي ثبتشده ممكن است تصوير كاملي از فشار اجاره بر خانوارها ارايه ندهد.به گزارش ايلنا، لطفي با اشاره به اظهارات وزير راه و شهرسازي درباره رعايت سقف اجاره گفت: ممكن است در سامانههاي رسمي، اعداد مربوط به افزايش ۲۵ درصدي ثبت شود، اما در بسياري از موارد، توافق واقعي ميان موجر و مستاجر متفاوت است. ما به صورت ميداني شاهد بودهايم كه طرفين در خارج از چارچوب ارقام ثبتشده در سامانهها، بر سر مبالغ بالاتر توافق كرده و قرارداد را تمديد كردهاند.اگر چنين اختلافي در مقياس گسترده وجود داشته باشد، نخستين قرباني آن شفافيت بازار است. از يك سو آمار رسمي ميتواند از رعايت سقف قانوني حكايت كند و از سوي ديگر، مستاجر در مواجهه با مالك با عددي بسيار بالاتر روبهرو شود. در چنين شرايطي، سياستگذار بر مبناي كدام داده بايد تصميم بگيرد؟
مستاجران ميان تمديد و مهاجرت
لطفي درباره رفتار مستاجران گفت: بسياري از مستاجران ترجيح دادهاند قرارداد خود را تمديد كنند، چراكه هزينههاي جابهجايي، پيدا كردن فايل مناسب و پرداخت هزينههاي مربوط به نقلوانتقال براي آنها دشوار است. به همين دليل، بسياري از مستاجران از اين هزينهها صرفنظر كرده و با وجود افزايش اجارهبها، قرارداد خود را در همان واحد مسكوني تمديد كردهاند.
لطفي تاكيد كرد: قطعا موارد زيادي وجود داشته كه مستاجران نتوانستهاند افزايش اجارهبها را بپذيرند و ناچار شدهاند به مناطق پايينتر تهران يا حتي خارج از شهر مهاجرت كنند.
در واقع، افزايش اجارهبها فقط قيمت مسكن را بالا نميبرد، نقشه سكونت شهر را نيز تغيير ميدهد.
يك يا دو پله پايينتر؛ نسخه جديد سكونت
مهاجرت درونشهري مستاجران، پديده تازهاي نيست، اما وقتي افزايش هزينه مسكن به حدي ميرسد كه خانوار ناچار ميشود محله خود را ترك كند، مساله از «انتخاب محل سكونت» عبور كرده و به «محدود شدن حق انتخاب» تبديل ميشود. لطفي درباره اين روند گفت: با توجه به شرايط فعلي بازار اجاره و قرار داشتن در اوج فصل جابهجايي، بسياري از قراردادها ديگر در همان محلههاي قبلي مستاجران منعقد نشده است. مردم به صورت پلكاني به سمت يك يا دو محله پايينتر حركت كردهاند و اين موضوع را ميتوان در مناطق حاشيهاي تهران به وضوح مشاهده كرد.اين جابهجايي پلكاني را ميتوان يكي از نشانههاي مستقيم كاهش قدرت خريد خانوار دانست. خانواري كه پيشتر توان پرداخت اجاره در يك محله مشخص را داشته، حالا براي حفظ هزينه مسكن بايد از كيفيت، موقعيت مكاني، دسترسي به حملونقل يا حتي متراژ خانه صرفنظر كند.
حاشيه تهران؛ مقصد خانوارهاي تحت فشار
پيامد طبيعي چنين روندي، افزايش تقاضا در مناطق ارزانتر است. اما افزايش جمعيت در حاشيه تهران نيز لزوما به معناي حل بحران مسكن نيست، بلكه ميتواند بحران را از مركز شهر به پيرامون منتقل كند.
لطفي در اين باره گفت: افزايش جمعيت در مناطقي مانند گرمدره، شهريار و رباطكريم نسبت به سالهاي گذشته نشان ميدهد كه بخشي از خانوارها به دليل ناتواني در تامين هزينههاي مسكن در مناطق شهري، به سمت حاشيه تهران حركت كردهاند. در واقع، افزايش جمعيت در اين مناطق يكي از نشانههاي تشديد حاشيهنشيني و كاهش قدرت پرداخت خانوارها در بازار مسكن است.
خانه ارزان، اما با چه كيفيتي؟
مشكل در حاشيه تهران فقط قيمت نيست. بخشي از واحدهايي كه براي اجاره عرضه ميشوند، از استانداردهاي مطلوب فاصله دارند و حتي وضعيت حقوقي برخي از آنها محل نگراني است.لطفي درباره اين وضعيت تصريح كرد: بخش قابل توجهي از خانههاي حاشيه تهران به صورت قولنامهاي معامله يا اجاره داده ميشوند و حتي در برخي موارد، شاهد واحدهايي هستيم كه فاقد انشعابات مستقل هستند و از انشعابات خانههاي مجاور استفاده ميكنند؛ موضوعي كه از نظر ايمني و حقوقي ميتواند خطرناك باشد.
تهران بزرگتر ميشود، اما نه الزاما براي زندگي بهتر
تغيير الگوي سكونت تنها به خروج خانوارها از محلههاي گرانتر محدود نيست. برخي مناطق جديد تهران كه زماني با واحدهاي خالي و سكونت پايين شناخته ميشدند، اكنون به تدريج پرجمعيتتر شدهاند.
لطفي با اشاره به منطقه ۲۲ تهران گفت: براي نمونه، اگر چند سال قبل به منطقه ۲۲ نگاه ميكرديم، تعداد زيادي از واحدهاي مسكوني هنوز خالي بود و چراغهاي كمي روشن بود، اما امروز شرايط كاملا متفاوت شده و بخش زيادي از واحدها مورد استفاده قرار گرفتهاند. اين تغييرات نشان ميدهد كه فشار هزينه مسكن، الگوي سكونت خانوارها را تغيير داده است.
با اين حال، حتي توسعه سكونت در مناطق جديد نيز نتوانسته فشار اجاره را متوقف كند.
لطفي تاكيد كرد: با اين حال، حتي در حاشيه تهران نيز قيمت اجاره افزايش پيدا كرده و مهاجرت به اين مناطق لزوما به معناي دسترسي به مسكن ارزانقيمت نيست اما به هر حال نرخ اجاره در اين مناطق پايينتر است.
يعني خانوار براي فرار از اجاره سنگين مركز، به نقطهاي ميرود كه خود نيز با افزايش قيمت مواجه است. نتيجه، يك مسابقه دايمي ميان درآمد خانوار و هزينه مسكن است؛ مسابقهاي كه در آن خانوار هر بار يك قدم عقبتر ميرود.
مهاجرت به تهران، همزمان با فرار از تهران
پارادوكس بزرگ بازار مسكن تهران اين است كه همزمان با خروج برخي خانوارها از مناطق شهري به سمت حاشيه، همچنان مهاجرت به تهران ادامه دارد. در نتيجه، تقاضاي مسكن از دو مسير تحت فشار قرار ميگيرد: خانوارهاي ساكن تهران براي يافتن گزينه ارزانتر به پيرامون شهر ميروند و مهاجران جديد نيز براي پيدا كردن سرپناه وارد همين بازار محدود ميشوند.
لطفي درباره اين وضعيت گفت: از سوي ديگر همچنان با مهاجرت به تهران مواجه هستيم و تامين سرپناه براي افرادي كه وارد تهران ميشوند، به شرايط اقتصادي آنها بستگي دارد. برخي افراد براي كاهش هزينهها به زندگي در خودرو روي ميآورند، برخي چند نفره يك واحد مسكوني را اجاره ميكنند و اگر فرد با خانوادهاي خود مهاجرت كرده باشد خانه بسيار ارزاني را اجاره ميكند.
اين توصيف، تصويري نگرانكننده از عمق بحران استطاعت مسكن ارايه ميكند؛ بحراني كه در آن «خانه داشتن» جاي خود را به «پيدا كردن هر نوع سرپناه ممكن» ميدهد.در نهايت، بحران اجاره را نميتوان تنها با اعلام يك سقف قيمتي مديريت كرد. وقتي رشد هزينههاي زندگي از توان درآمدي خانوار جلو ميزند، سقف قانوني بدون نظارت موثر، دادههاي شفاف و سياستهاي افزايش عرضه و حمايت هدفمند ممكن است فقط تصويري رسمي از بازار ارايه كند؛ در حالي كه واقعيت، در بنگاههاي املاك، خانههاي كوچكتر، محلههاي ارزانتر و حاشيههاي رو به گسترش تهران خود را نشان ميدهد.
