مسكن در دوراهي تورم و ركود
بازار مسكن در حالي وارد ماههاي پيشرو ميشود كه همزمان با كاهش قدرت خريد خانوارها، هزينه ساختوساز با سرعتي كمسابقه در حال افزايش است. از يك سو، كاهش محسوس معاملات نشان ميدهد تقاضاي موثر توان همراهي با قيمتهاي جديد را ندارد و از سوي ديگر، رشد هزينه نهادههاي ساختماني اجازه نميدهد قيمت مسكن متناسب با توان مالي خريداران كاهش پيدا كند.
بازار مسكن در حالي وارد ماههاي پيشرو ميشود كه همزمان با كاهش قدرت خريد خانوارها، هزينه ساختوساز با سرعتي كمسابقه در حال افزايش است. از يك سو، كاهش محسوس معاملات نشان ميدهد تقاضاي موثر توان همراهي با قيمتهاي جديد را ندارد و از سوي ديگر، رشد هزينه نهادههاي ساختماني اجازه نميدهد قيمت مسكن متناسب با توان مالي خريداران كاهش پيدا كند.
در چنين شرايطي، رييس انجمن انبوهسازان استان تهران پيشبيني ميكند بازار در ماههاي آينده با پديدهاي آشنا اما عميقتر مواجه شود: ركود تورمي؛ يعني افزايش اسمي قيمت مسكن در كنار كاهش معاملات و نبود رونق واقعي.
رامين گوران، رييس انجمن انبوهسازان استان تهران، در گفتوگو با ايسنا با اشاره به وضعيت فعلي بازار ميگويد: بازار مسكن در حال حاضر در وضعيت ركود قرار دارد.به گفته او، پيش از آنكه افزايش قيمتها به سطح سراسري برسد، در استانهايي كه از نظر امنيتي شرايط آرامتري داشتند، جهش قيمت و افزايش معاملات زودتر اتفاق افتاد.
گوران توضيح ميدهد: در دوران جنگ، در مناطقي مثل شمال كشور و مشهد كه نسبت به ساير مناطق آرامتر بودند، معاملات افزايش يافت.اين رفتار بازار را ميتوان نشانهاي از تغيير مسير سرمايهها دانست؛ سرمايههايي كه در شرايط بيثباتي اقتصادي معمولاً به دنبال پناهگاهي براي حفظ ارزش خود هستند.
چرا سرمايهها به سمت مسكن رفتند؟
گوران معتقد است مجموعهاي از تحولات سياسي، اقتصادي و منطقهاي باعث شد بخشي از سرمايهها از بازارهاي ارز و طلا به سمت مسكن حركت كند.
او ميگويد: تنشهاي منطقهاي در كنار ناآراميهاي داخلي سال گذشته و مشكلات بازار طلا و ارز باعث شد سرمايهها به دليل از دست رفتن ظرفيت رشد در بازار ارز، به سمت بخش مسكن سوق يابند.
البته ورود سرمايه به مسكن الزاماً به معناي رونق بازار نيست. تفاوت مهمي ميان تقاضاي سرمايهاي و تقاضاي مصرفي وجود دارد. در شرايطي كه خانوارها قدرت خريد خود را از دست دادهاند، ممكن است سرمايهگذاران براي حفظ ارزش دارايي وارد بازار شوند، اما تعداد افرادي كه توان خريد يك واحد مسكوني براي مصرف شخصي دارند، كاهش پيدا كند. به همين دليل، حتي افزايش قيمت يا ورود بخشي از سرمايهها نميتواند الزاماً به رشد پايدار معاملات منجر شود.
بحران زيرساختها؛ حلقهاي تازه
در زنجيره افزايش قيمت
يكي از مهمترين بخشهاي اظهارات رييس انجمن انبوهسازان تهران، مربوط به افزايش هزينههاي ساختوساز است. گوران معتقد است آسيبهاي واردشده به زيرساختها در جريان جنگ، در كنار افزايش هزينههاي جانبي، فشار قابل توجهي بر سازندگان وارد كرده است. او ميگويد: هزينه ساخت در يك سال گذشته بيش از ۱۰۰ درصد افزايش يافته است. به گفته گوران، افزايش هزينه برخي خدمات زيربنايي حتي بسيار بيشتر از اين رقم بوده است: به عنوان نمونه، هزينههاي انشعابات برق و آب و فاضلاب با رشدي خيرهكننده، بيش از ۴۰۰ درصد افزايش داشتهاند. او براي توضيح اثر اين هزينهها بر قيمت نهايي مسكن اضافه ميكند: اين وضعيت درست مانند افزايش قيمت بنزين است كه اثر آن مستقيماً در تورم و گراني مسكن ديده ميشود. اين اظهارات نشان ميدهد قيمت تمامشده مسكن تنها تابع قيمت زمين و مصالح ساختماني نيست. هزينههاي مربوط به انشعابات، خدمات شهري، دستمزد، حملونقل، انرژي، ماشينآلات و ساير خدمات نيز در نهايت به هزينه نهايي توليد واحد مسكوني منتقل ميشوند.
تورم سالانه نهادههاي ساختماني
به۸۰ درصد رسيد
آمارهاي رسمي نيز تصويري از فشار شديد هزينهاي در صنعت ساختمان ارايه ميدهد. بر اساس گزارش مركز آمار ايران، شاخص قيمت نهادههاي ساختمانهاي مسكوني شهر تهران در بهار ۱۴۰۵ به ۳۳۶.۴ رسيد.
اين شاخص در مقايسه با فصل قبل ۲۰.۷ درصد افزايش يافته است. اگرچه اين رقم نسبت به تورم فصلي ۳۶ درصدي فصل زمستان كاهش نشان ميدهد، اما همچنان به معناي رشد بسيار بالاي هزينه توليد ساختمان در فاصله تنها يك فصل است.
از سوي ديگر، تورم نقطهبهنقطه نهادههاي ساختماني در بهار به ۱۰۶.۸ درصد رسيده است؛ يعني هزينه نهادههاي ساختماني نسبت به بهار سال گذشته بيش از دو برابر شده است. تورم سالانه نيز به ۸۰ درصد رسيده؛ رقمي كه نسبت به تورم سالانه ۶۱.۸ درصدي فصل قبل، ۱۸.۲ واحد درصد افزايش داشته است. بنابراين حتي اگر سرعت رشد هزينهها در مقياس فصلي كاهش يافته باشد، سطح عمومي قيمت نهادهها همچنان با سرعت بسيار زيادي در حال افزايش است.
مشكل فقط گراني نيست
گوران بخش ديگري از مشكلات صنعت ساختمان را مربوط به اختلال در زنجيره تأمين ميداند. او به مشكلات توليدكنندگان در بخشهايي مانند ورق و انرژيهاي تجديدپذير اشاره كرده است. به گفته او، با وجود وعدههاي دولت براي واردات نهادههاي ساختماني با هدف جبران كمبودها، اين واردات يا انجام نشد يا به صورت قطرهچكاني و با محدوديتهاي بسيار انجام گرفت. اين مساله از آن جهت اهميت دارد كه كمبود كالا ميتواند حتي در شرايط كاهش تقاضا نيز به افزايش قيمت منجر شود. به عبارت ديگر، اگر عرضه برخي نهادهها محدود شود، كاهش قدرت خريد خانوارها الزاماً به كاهش قيمت تمامشده ساخت منجر نخواهد شد. در چنين شرايطي، بازار ساختمان همزمان از دو طرف تحت فشار قرار ميگيرد: تقاضا ضعيف است، اما هزينه توليد پايين نميآيد.
ساخت هر متر تا ۷۰ ميليون تومان
گوران براي تشريح ابعاد افزايش هزينه ساخت، به تفاوت هزينهها در گروههاي مختلف ساختماني اشاره ميكند. او ميگويد بيشترين فراواني ساختمانها در كشور مربوط به ساختمانهاي پنج طبقه روي پيلوت است كه بسته به كيفيت ساخت، هزينه ساخت آنها به حدود ۶۰ تا ۷۰ ميليون تومان در هر متر مربع ميرسد.
در طبقهبندي گروههاي ساختماني نيز فاصله قابل توجهي ميان هزينهها وجود دارد. به گفته گوران، هزينه ساخت از حدود ۴۰ ميليون تومان براي ساختمانهاي گروه «الف» آغاز ميشود و در ساختمانهاي گروه «دال» به حدود ۱۲۰ ميليون تومان براي هر متر مربع ميرسد. حتي پروژههاي مسكن ملي نيز از اين فشار هزينهاي در امان نماندهاند و به گفته او، هزينه ساخت در اين پروژهها به حداقل ۴۰ ميليون تومان در هر متر مربع رسيده است. اين ارقام يك پيام مهم براي بازار دارند: هرچه هزينه توليد واحد مسكوني افزايش پيدا كند، كاهش قيمت فروش براي سازنده دشوارتر ميشود؛ مگر آنكه قيمت زمين يا حاشيه سود سازنده كاهش قابل توجهي پيدا كند.
چرا افزايش قيمت الزاماً به معناي رونق نيست؟
مساله اصلي بازار مسكن در ماههاي آينده همين تناقض است. از يك طرف، هزينه ساخت افزايش يافته و سازنده براي ادامه فعاليت بايد قيمت بالاتري مطالبه كند. از طرف ديگر، درآمد خانوارها با چنين سرعتي افزايش نيافته و توان خريد آنها محدود شده است.
گوران نيز بر همين نقطه تأكيد دارد و ميگويد: از منظر دلاري، مسكن هنوز ظرفيت افزايش قيمت را دارد، اما اين موضوع لزوماً به معناي رونق بازار نيست.
او دليل اين وضعيت را پايين بودن قدرت خريد متقاضيان ميداند: از آنجا كه قيمتها با توجه به پايين بودن توان خريد متقاضيان بالا ميرود، اين مساله خود باعث ايجاد ركود ميشود. به بيان ساده، ممكن است قيمت يك مترمربع مسكن افزايش پيدا كند، اما تعداد معاملاتي كه با اين قيمت انجام ميشود كاهش يابد. در اين حالت، بازار از نظر قيمت رشد كرده، اما از نظر حجم معاملات كوچكتر شده است.
سناريوي محتمل؛ ركود تورمي در بازار مسكن
برآيند اين تحولات، سناريويي است كه گوران از آن با عنوان افزايش اسمي قيمتها در كنار ركود تورمي ياد ميكند. اگر هزينه ساخت همچنان بالا بماند و همزمان قدرت خريد خانوارها تقويت نشود، بازار در وضعيت دشواري قرار خواهد گرفت. سازنده نميتواند بهسادگي قيمت را كاهش دهد، زيرا هزينه جايگزيني ساختمان بالا رفته است؛ خريدار نيز توان پرداخت قيمتهاي جديد را ندارد.در نتيجه، ممكن است فاصله ميان قيمتهاي پيشنهادي و قدرت خريد بيشتر شود و بازار به جاي آنكه با افزايش تعداد معاملات وارد رونق شود، با معاملات كمتر و قيمتهاي بالاتر ادامه فعاليت دهد.به اين ترتيب، مساله اصلي بازار مسكن در ماههاي آينده صرفاً «گران شدن يا نشدن» نيست؛ پرسش مهمتر اين است كه چه تعداد از متقاضيان همچنان توان خريد خواهند داشت؟آمار تورم ۸۰ درصدي سالانه نهادههاي ساختماني نشان ميدهد سمت عرضه با فشار جدي روبرو است. در طرف تقاضا نيز كاهش قدرت خريد، مانع تبديل اين افزايش هزينه به رونق معاملاتي ميشود.بنابراين اگر روند فعلي ادامه پيدا كند، بازار مسكن ممكن است وارد مرحلهاي شود كه در آن قيمتها بالا ميروند، اما معاملات نهتنها همراهي نميكنند، بلكه كوچكتر نيز ميشوند؛ تصويري كه بيش از هر چيز با مفهوم ركود تورمي در بازار مسكن همخواني دارد.
