وقتي يك نوساز نرخ كل منطقه را تعيين ميكند
بازار مسكن در حالي وارد سال ۱۴۰۵ شده كه به گفته كارشناسان، نه از رونق معاملاتي خبري است و نه از كاهش محسوس قيمتها؛ در عوض، قيمتهاي بالا همچنان به بازار چسبيدهاند و هر معامله محدود ميتواند به عنوان «معيار» جديد قيمتگذاري مورد استفاده قرار گيرد.
بازار مسكن در حالي وارد سال ۱۴۰۵ شده كه به گفته كارشناسان، نه از رونق معاملاتي خبري است و نه از كاهش محسوس قيمتها؛ در عوض، قيمتهاي بالا همچنان به بازار چسبيدهاند و هر معامله محدود ميتواند به عنوان «معيار» جديد قيمتگذاري مورد استفاده قرار گيرد. در چنين شرايطي، سازندگان خرد و اصطلاحاً «كوچهبازاري» كه طيف آنها از مالكان واحدهاي كلنگي تا افراد تازهوارد به ساختوساز را دربرميگيرد، در تعيين قيمت نقش پررنگي پيدا كردهاند؛ روندي كه به اعتقاد منصور غيبي، كارشناس ارشد بازار مسكن، ميتواند به «تزريق قيمت كاذب و عددسازي» در بازار منجر شود. اكنون نيز در شرايطي كه بازار مسكن با ركود معاملاتي دستوپنجه نرم ميكند، يك پرسش اساسي مطرح است: اگر معامله موثر و گستردهاي در بازار وجود ندارد، قيمتها دقيقاً چگونه تعيين ميشوند؟ پاسخ منصور غيبي، كارشناس ارشد بازار مسكن، به اين پرسش قابل تأمل است. او معتقد است بخش مهمي از قيمتگذاري فعلي در بازار توسط سازندگان خرد و اصطلاحاً سازندگان «كوچهبازاري» انجام ميشود؛ سازندگاني كه لزوماً ساختار حرفهاي و تخصصي واحدي ندارند و طيف بسيار متنوعي را شامل ميشوند.
بازار مسكن در آغاز ۱۴۰۵
غيبي با اشاره به وضعيت بازار در آغاز سال ۱۴۰۵ ميگويد: با ورود به سال ۱۴۰۵، طبيعتاً با يك التهاب و شوك قيمتي در حوزه ملك و مسكن مواجه شديم، اما در حال حاضر شرايط تا حدودي در مسير تعديل قرار گرفته و تلاش براي ثبات قيمتها در اين بازار شكل گرفته است. اما تعديل مورد اشاره اين كارشناس، الزاماً به معناي كاهش قيمت نيست. مشكل اصلي بازار مسكن، به گفته او، «چسبندگي بالاي قيمتها» است؛ يعني حتي اگر شرايط اقتصادي تغيير كند و قدرت خريد كاهش يابد، قيمتهاي مسكن بهسادگي عقبنشيني نميكنند. او در توضيح اين وضعيت ميگويد: مشكلي كه در حوزه اقتصاد مسكن وجود دارد، چسبندگي بالاي قيمتهاست. زماني كه قيمتها در اين حوزه افزايش پيدا ميكند، بازار نميتواند متناسب با شرايط عادي، خود را تعديل كرده و به وضعيت نرمال بازگردد؛ همين موضوع باعث ميشود فضاي بازار به سمت ركود و حتي ركود تورمي حركت كند تا در نهايت اين ايستايي دوباره خود را در مراتب بالاتر قيمتي در حوزه مسكن تعريف كند .
بازاري كه معامله ندارد اما قيمت دارد
غيبي درباره حجم معاملات ميگويد: در حوزه خريد و فروش، در حال حاضر با غنا و معاملات موثر در نواحي مختلف كه از وضعيت آنها اطلاع داريم، مواجه نيستيم؛ طبيعتاً افرادي كه نياز دارند يا شرايط بازار را بر اساس منابع خود تشخيص ميدهند، اقدام به خريد يا فروش ميكنند، اما نميتوان اين وضعيت را از نظر آماري به عنوان غناي جدي در بازار ملك و مسكن ارزيابي كرد. اين جمله، يكي از تناقضهاي اصلي بازار را آشكار ميكند: ممكن است در يك منطقه قيمت پيشنهادي يك آپارتمان بهشدت افزايش پيدا كند، اما اين افزايش لزوماً به معناي آن نيست كه معاملهاي با همان قيمت انجام شده است.
جنگ و تورم؛ بهانه براي افزايش هزينه ساخت
بازار مسكن در سال ۱۴۰۵ تنها با مشكلات ساختاري گذشته مواجه نيست. به گفته غيبي، تحولات و التهابات ناشي از جنگ نيز بر اين بازار اثر گذاشته است. او تصريح ميكند: از سوي ديگر، موضوع مهمي كه در شرايط فعلي وجود دارد، اين است كه همزمان با ورود به سال ۱۴۰۵ با يكسري التهابات جدي به لحاظ جنگ و شرايط ناشي از آن مواجه شديم كه طبيعتاً به زيرساختهاي ما نيز آسيبهايي وارد كرد. اما مساله زماني جديتر ميشود كه اين التهاب به مبنايي براي بازتعريف قيمت تمام شده ساختوساز تبديل شود. غيبي در اين باره ميگويد: اين شرايط بهانه يا فرصتي ايجاد كرد تا جريان موجود در حوزه اقتصاد مسكن، با استناد به اين نوع التهابات و انتظارات تورمي بالا، خود را توجيه كند. بهويژه اينكه تخريب برخي زيرساختها بر فضاي ساختوساز ملك و مسكن نيز اثرگذار بود. او ادامه ميدهد: همين شرايط اين فرصت و دليل را ايجاد كرد كه عنوان شود قيمت ساختوساز و قيمت تمامشده بايد افزايش پيدا كند و در نتيجه، محصول توليدي كه همان آپارتمان است نيز بايد با افزايش قيمت مواجه شود؛ از يك طرف اين روند و از طرف ديگر التهابات بازارهاي موازي كه شاهد بالا و پايين شدن آنها بوديم، در شكلگيري شرايط فعلي بازار مسكن موثر بوده است.
مسكن؛ از سرپناه خانوار تا دارايي سرمايهاي
مشكل فقط قيمتگذاري نيست؛ مساله مهمتر، تغيير كاركرد بازار مسكن است. مسكن كه بايد پيش از هر چيز كالايي مصرفي و ابزاري براي تأمين سرپناه خانوار باشد، در اقتصاد ايران به يكي از مهمترين محلهاي حفظ ارزش سرمايه تبديل شده است. غيبي ميگويد: ثبات قيمت در بازارهاي رقيب كه براي حفظ ارزش ريالي مردم تعريف شده و مردم نيز به عنوان سرمايههاي خرد خود در اين بازارها تلاش ميكنند، از جمله عواملي بود كه باعث شد نابساماني موجود در اين حوزه خود را به التهابات بازار مسكن نيز منتقل كند. به اعتقاد او، مساله اصلي اين است كه هنوز نتوانستهايم مسكن را از فضاي سوداگري و سرمايهگذاري صرف خارج كنيم. او تأكيد ميكند: ما هنوز نتوانستهايم بازار مسكن را به عنوان بازاري مرتبط با مصرفكننده و يك نياز عادي و مصرفي تعريف كنيم؛ يك نگاه سرمايهاي و سوداگرانه به بازار مسكن و تجاريسازي اين محصول به عنوان آپارتمان، ملك و مسكن باعث شده است كه نگاهها همچنان تجاري و سرمايهگذاري باشد.
سازنده كوچهبازاري؛ قيمتساز جديد مسكن
در اين ميان، يكي از مهمترين نكات مطرحشده از سوي غيبي، نقش سازندگان خرد در تعيين قيمت است. او اظهار ميكند: در حال حاضر مردم، بهويژه سرمايهگذاران، خود را به اين سمت سوق ميدهند كه اكنون فصل و نوبت ملك و آپارتمان و مسكن است و به نوعي در اين بازار جولان ميدهند؛ در حال حاضر تا حدودي تعيين قيمت در بازار ملك و مسكن توسط سازندههاي خرد و اصطلاحاً سازندههاي كوچهبازاري انجام ميشود كه اين افراد طيف وسيعي را شامل ميشوند. غيبي توضيح ميدهد: بخشي از اين سازندگان، خودشان مالك ملك هستند و ملك كلنگي خريداري كرده و اقدام به ساختوساز ميكنند. برخي ديگر نيز با مالكان مشاركت كرده و ساختوساز را انجام ميدهند؛ اين طيف وسيع از سازندگان در شرايط فعلي بازار مسكن، در تعيين قيمت ملك و آپارتمان نقش دارند. خطر اصلي زماني شكل ميگيرد كه قيمت يك واحد نوساز، به معيار ارزشگذاري ساير واحدهاي يك منطقه تبديل شود. غيبي در توضيح اين فرآيند ميگويد: در حال حاضر تعيين قيمت در بازار مسكن به اين شكل انجام ميشود كه سازندهاي در يك ناحيه يا منطقه اعلام ميكند قيمت آپارتمان نوساز به عنوان مثال ۳۰۰ ميليون تومان است و براي توجيه اين قيمت نيز اعلام ميكند كه هزينه ساخت براي او ۶۵ تا ۷۰ ميليون تومان تمام شده است. در واقع، اعداد و ارقام مختلفي در بازار مطرح ميشود. اما اثر اين قيمت فقط به همان واحد محدود نميشود. او ادامه ميدهد: زماني كه منِ خريدار، آپارتمان پنجساله يا ۱۰ساله را در همان منطقه ميبينم، طبيعي است كه بگويم اگر قيمت آپارتمان نوساز ۳۰۰ ميليون تومان است، نهايتاً بايد ۳۰ يا ۵۰ ميليون تومان پايينتر از آن قيمت خريداري شود؛ به اين ترتيب، يك تزريق قيمت كاذب و عددسازي در حوزه مسكن شكل ميگيرد كه ميتواند بر قيمتگذاري ساير واحدهاي مسكوني نيز اثر بگذارد. اين همان نقطهاي است كه «قيمت يك ملك» به «لنگر قيمتي يك منطقه» تبديل ميشود؛ حتي اگر معاملهاي با آن رقم انجام نشده باشد.
هر كسي ميتواند سازنده شود اما هر كسي نبايد قيمتساز باشد
يكي از انتقاديترين بخشهاي صحبتهاي اين كارشناس، به ورود افراد فاقد تخصص حرفهاي به حوزه ساختوساز مربوط است. غيبي تأكيد ميكند: هر فردي ممكن است وارد حوزه ساختوساز شود؛ براي مثال، فردي كه مغازه قصابي خود را جمع كرده، يك كارمند بازنشسته، فردي كه ملكي به او ارث رسيده يا شخصي كه تصميم گرفته با دو نفر شريك شود، ميتواند وارد ساختوساز شود. او ادامه ميدهد: در چنين شرايطي حتي اگر مهارت، تخصص و آموزش را كنار بگذاريم، نميتوان انتظار داشت كه سازوكار مشخصي براي فعاليت اين افراد وجود داشته باشد. در نهايت، مساله بازار مسكن فقط افزايش قيمت نيست؛ مساله، سازوكاري است كه در آن قيمتهاي پيشنهادي ميتوانند بدون پشتوانه معاملاتي كافي، به قيمت مرجع تبديل شوند و همين قيمتهاي مرجع، ارزش ساير واحدها را بالا ببرند. بازاري كه در آن معامله كم شده اما قيمتها همچنان بالا ميروند، بيش از آنكه به رونق اقتصادي شبيه باشد، به بازاري گرفتار در انتظارات تورمي، سوداگري و چسبندگي قيمتها شباهت دارد. در چنين شرايطي، خريدار مصرفي بيش از گذشته از بازار فاصله ميگيرد و در مقابل، كساني كه قدرت مالي و امكان قيمتگذاري دارند، نقش بيشتري در تعيين قواعد بازار پيدا ميكنند. به اين ترتيب، دور باطل شكل ميگيرد: يك واحد گران قيمتگذاري ميشود، واحدهاي اطراف بر اساس آن قيمتگذاري ميشوند، قيمت منطقه بالا ميرود، انتظار براي افزايش بيشتر شكل ميگيرد و در نهايت، ركود معاملاتي نهتنها قيمت را پايين نميآورد، بلكه ميتواند بازار را براي جهش بعدي آماده كند.
