بازار اجارهبها در بنبست سياستهاي موقت
افزايش بيسابقه و ۷۰ تا ۱۰۰ درصدي نرخ اجارهبها در پايتخت، نشاندهنده تعميق بحران در بخش مسكن است. پديدهاي كه مستقيما از رشد سرسامآور قيمت مسكن، تورم نهادههاي توليد و انباشت كسري ساخت در سالهاي اخير ناشي ميشود.
افزايش بيسابقه و ۷۰ تا ۱۰۰ درصدي نرخ اجارهبها در پايتخت، نشاندهنده تعميق بحران در بخش مسكن است. پديدهاي كه مستقيما از رشد سرسامآور قيمت مسكن، تورم نهادههاي توليد و انباشت كسري ساخت در سالهاي اخير ناشي ميشود. در اين ميان، اصرار بر سياستهاي كوتاهمدت كنترل دستوري و اعطاي تسهيلات بانكي، نه تنها گرهي از كار مستاجران نگشوده، بلكه به دليل نبود برنامهريزي بلندمدت، خود به عاملي براي تحريك بيشتر قيمتها در چرخه معيوب بازار مسكن تبديل شده است. آمارهاي رسمي نهادهاي آماري نشان ميدهد كه بازار اجاره مسكن در كلانشهر تهران با جهشهاي بيسابقهاي بين ۷۰ تا ۱۰۰ درصد مواجه شده است. اين نرخ رشد در مقايسه با استانداردهاي جهاني، عددي بسيار بالا و نگرانكننده به شمار ميرود و فشار معيشتي مضاعفي را بر طبقه مستاجر جامعه تحميل كرده است. براي تحليل دقيق اين وضعيت، بايد به اين قاعده بنيادي توجه داشت كه اساسا افزايش اجارهبها متغيري وابسته و تابعي مستقيم از افزايش قيمت خود مسكن است. بررسي روند بازار نشان ميدهد كه رشد قيمت در بخش خريد و فروش ملك در مقايسه با سال گذشته، حتي از ارقام ثبت شده در بازار اجاره نيز پيشي گرفته است. در چنين شرايطي كه ارزش پايه كالا با رشدي بسيار فراتر از ۵۰ درصد مواجه ميشود، از نظر منطق اقتصادي غيرممكن است كه انتظار داشته باشيم نرخ اجارهبها يا ديگر پارامترهاي متكي بر آن، در محدوده مصوبات دستوري مانند سقف ۲۵ درصدي باقي بمانند. وقتي قيمت دارايي مادر جهش ميكند، تمام مولفههاي جانبي آن نيز ناگزير افزايش خواهند يافت.ريشههاي اصلي اين بحران بيسابقه را بايد در دو عامل كليدي جستوجو كرد.
۱) نخست، سايه سنگين تورم عمومي نزديك به ۸۰ درصدي بر اقتصاد كشور است كه بهطور مستقيم بر زنجيره تامين و قيمت مصالح ساختماني اثر گذاشته است. اين افزايش قيمت در بخش مصالح، به ويژه در حوزههاي مرتبط با مواد پتروشيمي، شدت بسيار بيشتري داشته و هزينه تمام شده توليد نهايي ساختمان را به شدت بالا برده است.
۲) عامل دوم، ركود عميق و چند سالهاي است كه بخش مسكن را در سه سال گذشته در بر گرفته است. در شرايطي كه برآوردهاي كارشناسي نشان ميدهد كشور براي پاسخگويي به نيازهاي فعلي و دهه آينده خود به ساخت سالانه بيش از يك ميليون واحد مسكوني نياز دارد، سقف توليد واقعي مسكن در سالهاي اخير به زحمت به ۳۰۰ هزار واحد در سال رسيده است. اين كسري انباشته در عرضه، تعادل بازار را بهطور كامل برهم زده است. اگرچه قدرت خريد پايين متقاضيان تا حدي مانع از بروز تمام اين ظرفيت تورمي در بازار خريد شده، اما اين تقاضا به ناچار سرريز بازار اجاره شده است، چراكه تقاضاي موثر در بازار اجاره به دليل نياز زيستي خانوارها بسيار بالاتر است. از سوي ديگر، ماهيت قراردادهاي سالانه اجاره باعث ميشود كه افزايش قيمتها در طول سال پنهان بماند و خود را يكجا در پايان قراردادها نشان دهد، وضعيتي كه سبب شده رهن ارائه شده براي يك آپارتمان معمولي در تهران، معادل كل ارزش خريد همان ملك در سه سال گذشته باشد. در مواجهه با اين بحران، سياستگذار همواره به ابزارهاي كنترلي سفت و سخت و مداخله دستوري روي آورده است. مداخلات محدودكننده و دستوري در تمام دنيا نهايتا براي بازههاي كوتاه يك يا دو ساله كارآمد هستند، اما در اقتصاد ما اين شيوه سالهاست كه تكرار ميشود و كارايي خود را از دست داده است. اقدام ديگر دولتها، اعطاي تسهيلات بانكي براي كمك به وديعه مسكن مستاجران بوده است. اين تسهيلات اگرچه در كوتاهمدت مسكني موقت براي برخي خانوادههاست، اما تداوم آن در ميان مدت و بلندمدت به عنوان سمي مهلك براي اقتصاد مسكن عمل ميكند، چراكه نقدينگي جديدي را به بازار تزريق كرده و در نهايت به دور جديدي از افزايش قيمتها منجر ميشود. ريشه اصلي مشكل در اين است كه سياستگذار در تمام اين دههها، تدبير و برنامهريزي بلندمدتي براي حل ريشهاي معضل مسكن نداشته و تنها با فرارسيدن فصل جابهجايي مستاجران، نسبت به جهش قيمتها ابراز شگفتي و نگراني ميكند. اين در حالي است كه روند فعلي بازار مسكن از ۲۵ تا ۳۰ سال پيش كاملا قابل پيشبيني بود و تحليلگران در دهههاي ۷۰ و ۸۰ به روشني هشدار داده بودند كه با تداوم سياستهاي جاري، در دهههاي بعد با چنين بحران عظيمي روبهرو خواهيم شد. مساله اين است كه تا زماني كه برنامهريزي بنيادي جايگزين تصميمات اضطراري نشود، بازار مسكن در همين مسير بحراني پيش خواهد رفت.
