هزينه ساخت و كمبود عرضه، دو متهم اصلي افزايش قيمت
تا همين چند سال پيش، هر زمان قيمت دلار و طلا صعود ميكرد، بازار مسكن نيز با فاصلهاي كوتاه وارد مسير افزايش قيمت ميشد و با آرام گرفتن بازارهاي موازي، انتظار ميرفت تب گراني مسكن نيز فروكش كند.
تا همين چند سال پيش، هر زمان قيمت دلار و طلا صعود ميكرد، بازار مسكن نيز با فاصلهاي كوتاه وارد مسير افزايش قيمت ميشد و با آرام گرفتن بازارهاي موازي، انتظار ميرفت تب گراني مسكن نيز فروكش كند.
اما امروز اين رابطه دگرگون شده است؛ دلار براي هفتهها در مدار ثبات ميماند، طلا از هيجان ميافتد، اما قيمت مسكن همچنان به صعود خود ادامه ميدهد. تفاوت اينجاست كه اگر در گذشته موتور محرك بازار، نوسانات ارزي بود، اكنون تورم مزمن، جهش هزينههاي ساخت و كمبود عرضه، فرمان بازار را در دست گرفتهاند.
همين تغيير، اين پرسش را پررنگتر از هميشه مطرح ميكند كه آيا بازار مسكن از بازارهاي موازي جدا شده يا اقتصاد ايران وارد مرحلهاي شده كه گراني مسكن ديگر حتي به ثبات ساير بازارها هم اعتنايي ندارد؟
بيتالله ستاريان، كارشناس بازار مسكن، معتقد است افزايش بيش از دو برابري هزينه ساخت در كنار كمبود شديد توليد مسكن، مهمترين عوامل جهش قيمتها در ماههاي اخير هستند؛ عواملي كه به اعتقاد او تا زماني كه ساختار اقتصادي اصلاح نشود، اجازه كاهش يا حتي توقف رشد قيمتها را نخواهند داد.
هزينه ساخت از ۳۰ ميليون به ۶۰ ميليون تومان
يكي از مهمترين تغييرات بازار طي يك سال گذشته، جهش قابل توجه هزينه ساختوساز است. برآوردها نشان ميدهد هزينه ساخت هر متر مربع ساختمان كه تا سال گذشته بين ۲۰ تا ۳۰ ميليون تومان بود، اكنون به حدود ۶۰ ميليون تومان رسيده است؛ رقمي كه در پروژههاي مرتفع و ساختمانهاي لوكس حتي ميتواند تا ۱۰۰ يا ۱۵۰ ميليون تومان براي هر متر مربع افزايش پيدا كند. اين افزايش تنها به رشد قيمت مصالح ساختماني محدود نيست. تورم عمومي اقتصاد، افزايش دستمزدها، هزينه حملونقل، خدمات مهندسي و ساير نهادههاي توليد، همگي موجب شدهاند قيمت تمامشده ساخت مسكن با شتابي قابل توجه افزايش يابد. در چنين شرايطي، طبيعي است كه سازندگان نيز قيمت فروش واحدهاي مسكوني را متناسب با اين هزينهها افزايش دهند.
البته كارشناسان تأكيد ميكنند كه گراني مصالح تنها بخشي از ماجراست. اگرچه برخي اقلام ساختماني پس از تحولات منطقهاي و اختلال در زنجيره تأمين با رشد بيشتري مواجه شدند، اما روند كلي افزايش هزينهها بيش از هر چيز بازتاب تورم فراگير اقتصاد ايران است.
چرا با آرام شدن دلار، مسكن گران شد؟
يكي از نكات قابل تأمل در تحليل بازار، رفتار متفاوت مسكن نسبت به بازارهاي ارز و طلا است. برخلاف تصور عمومي كه انتظار داشت ثبات نرخ ارز موجب آرامش بازار مسكن شود، روندي معكوس شكل گرفت و قيمت آپارتمانها افزايش يافت.
از نگاه ستاريان، دليل اين موضوع به ماهيت سرمايهاي مسكن بازميگردد. زماني كه بازار ارز و طلا وارد دورهاي از ثبات نسبي ميشوند، بخشي از سرمايهها به سمت داراييهاي كمريسكتر و ماندگارتر مانند ملك حركت ميكنند. بهويژه زماني كه چشمانداز بهبود روابط اقتصادي يا افزايش سرمايهگذاري در كشور مطرح ميشود، بسياري از سرمايهگذاران، مسكن را گزينهاي مطمئنتر براي حفظ ارزش سرمايه خود ميدانند. اين رفتار نشان ميدهد بازار مسكن ديگر تنها از نوسانات نرخ ارز تأثير نميپذيرد، بلكه انتظارات سرمايهگذاران نيز نقشي تعيينكننده در جهتگيري آن ايفا ميكند.
كمبود عرضه زخمي كه هر سال عميقتر ميشود
در كنار افزايش هزينه ساخت، مساله كمبود عرضه شايد مهمترين عامل فشار بر بازار مسكن باشد. بر اساس برآوردهاي موجود، كشور سالانه به بيش از يك ميليون واحد مسكوني جديد نياز دارد، اما ميزان ساختوساز طي سالهاي اخير فاصله قابل توجهي با اين نياز داشته و توليد سالانه كمتر از ۳۰۰ هزار واحد برآورد ميشود.
اين شكاف بزرگ ميان عرضه و تقاضا، طي سالهاي گذشته به انباشت تقاضاي واقعي منجر شده است؛ تقاضايي كه حتي در دورههاي ركود معاملاتي نيز از بين نميرود و تنها به آينده منتقل ميشود. به همين دليل، هر زمان كوچكترين نشانهاي از رونق يا ورود سرمايه به بازار ايجاد شود، اين تقاضاي انباشته خود را در قالب افزايش قيمت نشان ميدهد. در واقع، ركود معاملات به معناي تعادل بازار نيست؛ بلكه نشانه كاهش قدرت خريد خانوارهاست. بسياري از متقاضيان واقعي ديگر توان ورود به بازار را ندارند و تنها نظارهگر افزايش روزانه قيمتها هستند.
بازاري كه خريد در آن به «كوچ اجباري» تبديل شده است
يكي از مهمترين تغييرات رفتار خريداران در سالهاي اخير، كاهش معاملات مصرفي و افزايش معاملات ناشي از فشار اقتصادي است.
اين كارشناس در گفتوگو با ايسنا، ميگويد: بخش قابل توجهي از معاملات امروز ديگر با هدف ارتقاي كيفيت زندگي يا تبديل به احسن انجام نميشود. بسياري از خانوارها براي تأمين هزينههاي جاري زندگي ناچارند واحدهاي بزرگتر خود را بفروشند و به خانههاي كوچكتر نقل مكان كنند تا بتوانند بخشي از سرمايه آزادشده را صرف هزينههاي روزمره كنند. اين تغيير رفتار، تصويري روشن از فشار معيشتي بر طبقه متوسط ارايه ميدهد؛ طبقهاي كه زماني موتور اصلي بازار مصرفي مسكن بود اما اكنون براي حفظ سطح زندگي خود ناچار به كوچكتر كردن داراييهايش شده است.
اجارهبها؛ بازاري كه از سياستگذاري جلوتر حركت ميكند
افزايش قيمت مسكن تنها به بازار خريد محدود نمانده و بازار اجاره نيز تحت تأثير همين عوامل با رشد قابل توجهي روبرو شده است.
اگرچه طي سالهاي اخير سقف مجاز افزايش اجارهبها براي قراردادهاي تمديدي تعيين شده، اما در عمل بسياري از قراردادها با نرخهايي بسيار بالاتر منعقد ميشوند. اين موضوع نشان ميدهد زماني كه عرضه كافي وجود ندارد و تورم عمومي اقتصاد ادامه دارد، ابزارهاي دستوري توان چنداني براي كنترل بازار ندارند. در برخي مناطق، ميزان رهن كامل يك واحد مسكوني به اندازه قيمتي است كه تنها دو يا سه سال قبل ميشد همان واحد را خريداري كرد؛ مقايسهاي كه بهخوبي سرعت رشد هزينه مسكن را نشان ميدهد.
عددي كه زماني غيرقابل باور بود
برآوردهاي ارايهشده از سوي بيتاللهي، نشان ميدهد ميانگين قيمت هر متر مربع آپارتمان در تهران اكنون به حدود ۲۴۰ ميليون تومان رسيده و در برخي مناطق پايتخت قيمتها تا متري يك ميليارد تومان نيز افزايش يافته است.
چنين ارقامي شايد تا چند سال پيش دور از ذهن به نظر ميرسيد، اما امروز به واقعيتي در بازار تبديل شده است. همين تجربه تاريخي باعث شده بسياري از تحليلگران نسبت به پيشبيني سقف قيمتي محتاط باشند؛ زيرا بازار مسكن ايران بارها نشان داده است كه ميتواند از انتظارات رايج نيز فراتر برود.
در بخش ديگري از اين تحليل، ستاريان بر نكتهاي تأكيد ميكند كه شايد كمتر مورد توجه قرار گرفته باشد؛ اينكه حتي ورود گسترده سرمايه به اقتصاد نيز لزوماً به كاهش قيمت مسكن منجر نخواهد شد.
به اعتقاد اين كارشناس مسكن، بخش عمده ابزارهاي مالي، تسهيلات و منابع اعتباري در اختيار مجموعههاي دولتي يا وابسته به دولت قرار دارد، در حالي كه حدود ۹۷ درصد ساختوساز مسكن توسط بخش خصوصي انجام ميشود. اين ناهماهنگي موجب شده سازندگان خصوصي با وجود سهم بالاي خود در توليد، دسترسي محدودي به منابع مالي داشته باشند و در نتيجه نتوانند پاسخ مناسبي به نياز بازار بدهند. از اين منظر، مساله مسكن تنها با تزريق سرمايه يا افزايش نقدينگي حل نخواهد شد، بلكه نيازمند اصلاح ساختارهاي تأمين مالي، بهبود فضاي كسبوكار و تقويت نقش بخش خصوصي در اقتصاد است.
چشماندازي كه همچنان تورمي است
جمعبندي اين تحليل چندان اميدواركننده نيست. تا زماني كه تورم عمومي اقتصاد ادامه داشته باشد، هزينه ساخت نيز افزايش خواهد يافت. از سوي ديگر، شكاف عميق ميان عرضه و تقاضا همچنان پابرجاست و كاهش توليد مسكن نيز اين فاصله را بيشتر ميكند.
در چنين شرايطي، انتظار كاهش قيمت مسكن چندان واقعبينانه به نظر نميرسد. حتي اگر بازار ارز و طلا آرام بمانند يا سرمايهگذاري خارجي افزايش يابد، بدون اصلاح ساختارهاي اقتصادي، افزايش توليد و ايجاد دسترسي بخش خصوصي به منابع مالي، بازار مسكن همچنان با فشارهاي تورمي روبرو خواهد بود.
شايد مهمترين پيام وضعيت كنوني اين باشد كه بحران مسكن ديگر صرفاً يك مساله ساختماني يا حتي اقتصادي نيست؛ بلكه به چالشي اجتماعي تبديل شده است. خانهدار شدن براي بخش بزرگي از جامعه هر روز دورتر ميشود و همزمان، اجارهنشيني نيز سهم بيشتري از درآمد خانوارها را ميبلعد.اگر سياستگذاريها همچنان بر درمان مقطعي علائم بحران متمركز بماند و به ريشههاي آن نپردازد، احتمالاً در سالهاي آينده نيز بازار مسكن نه از مسير ثبات، بلكه از مسير تورم به حركت خود ادامه خواهد داد.
