۳۷۶۸ هكتار بافت ناپايدار؛ تهران در آستانه يك آزمون بزرگ نوسازي
شهر تهران سالهاست با دو چالش همزمان دستوپنجه نرم ميكند؛ از يك سو فرسودگي كالبدي بخش قابل توجهي از محلات و از سوي ديگر خطرات ناشي از زلزله، كمبود خدمات شهري و نابرابري در دسترسي به زيرساختها. اكنون سازمان نوسازي شهرداري تهران از شناسايي سه هزار و ۷۶۸ هكتار بافت ناپايدار در پايتخت خبر داده؛ محدودههايي كه بر اساس شاخصهاي جديد، نيازمند مداخله فوري براي ارتقاي ايمني و كيفيت زندگي هستند.
شهر تهران سالهاست با دو چالش همزمان دستوپنجه نرم ميكند؛ از يك سو فرسودگي كالبدي بخش قابل توجهي از محلات و از سوي ديگر خطرات ناشي از زلزله، كمبود خدمات شهري و نابرابري در دسترسي به زيرساختها. اكنون سازمان نوسازي شهرداري تهران از شناسايي سه هزار و ۷۶۸ هكتار بافت ناپايدار در پايتخت خبر داده؛ محدودههايي كه بر اساس شاخصهاي جديد، نيازمند مداخله فوري براي ارتقاي ايمني و كيفيت زندگي هستند.
اما اين آمار چه تفاوتي با بافتهاي فرسوده دارد؟ آيا صرف شناسايي اين محدودهها ميتواند به نوسازي واقعي منجر شود يا آنچه امروز بيش از هر چيز نياز است، تأمين منابع مالي، جلب اعتماد مردم و رفع موانع اجرايي است؟
علياصغر كماليزاده، مديرعامل سازمان نوسازي شهرداري تهران، با تشريح وضعيت بافتهاي فرسوده پايتخت گفت: بر اساس شاخصهاي مصوب سال ۱۳۸۵ شامل ريزدانگي، ناپايداري و نفوذناپذيري، بافت فرسوده شهر تهران حدود چهار هزار و ۴۲۸ هكتار مساحت ناخالص و بيش از ۲۵۲ هزار قطعه را در بر ميگيرد.
به گفته او، بيشترين وسعت بافت فرسوده در مناطق ۱۲، ۱۱، ۱۰، ۱۵، ۱۷، ۱۸ و ۱۶ قرار دارد؛ بهگونهاي كه منطقه ۱۲ با ۵۸۶ هكتار، منطقه ۱۱ با ۳۷۱ هكتار و منطقه ۱۰ با ۳۴۲ هكتار، بيشترين سهم از بافتهاي فرسوده پايتخت را به خود اختصاص دادهاند.
اين آمار نشان ميدهد كه قلب تاريخي و بخشهاي جنوبي تهران همچنان بيشترين تمركز بافتهاي فرسوده را دارند؛ مناطقي كه علاوه بر فرسودگي ساختمانها، با مشكلات اجتماعي، اقتصادي و كمبود خدمات شهري نيز روبرو هستند.
تعريف تازه از يك بحران قديمي
در سالهاي گذشته، معيار شناسايي بافتهاي فرسوده عمدتاً بر ويژگيهاي كالبدي استوار بود؛ اما بازنگري انجامشده در سال ۱۴۰۳ نگاه جامعتري به موضوع دارد.
مديرعامل سازمان نوسازي شهرداري تهران در اين باره به مهر گفت: در سال ۱۴۰۳ بازنگري محدودههاي ناكارآمد شهر تهران انجام شد.
او اضافه كرد: اين بازنگري بر اساس شاخصهاي مصوب سال ۱۴۰۰ شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران صورت گرفت و گونه «بافت ناپايدار» با تكيه بر شش شاخص اصلي شامل قابليت اطمينان شبكه معابر، ميزان ابنيه مخروبه و رهاشده، ميزان واحدهاي كمدوام، دسترسي به خدمات آموزشي، دسترسي به مراكز بهداشتي و درماني و دسترسي به حملونقل عمومي شناسايي و تصويب شد.
كماليزاده ادامه داد: بر اساس اين بازنگري، سه هزار و ۷۶۸ هكتار بافت ناپايدار معادل حدود ۱۹۳ هزار پارسل در شهر تهران شناسايي و به تصويب رسيد.
تفاوت مهم اين رويكرد با گذشته آن است كه ديگر تنها كيفيت ساختمانها ملاك نيست، بلكه ميزان دسترسي شهروندان به خدمات شهري و كيفيت شبكه معابر نيز در تعيين ميزان آسيبپذيري محلات نقش دارد. اين تغيير ميتواند تصوير دقيقتري از وضعيت واقعي تهران ارايه دهد.
نقشه جديد ناپايداري در تهران
برخلاف بافتهاي فرسوده كه عمدتاً در مناطق مركزي و جنوبي متمركز بودند، نقشه بافتهاي ناپايدار توزيع متفاوتي را نشان ميدهد.
كماليزاده در اين زمينه اظهار كرد: بيشترين ميزان بافت ناپايدار شناساييشده مربوط به مناطق ۴، ۱۸، ۲۰، ۱۷، ۱۶ و ۱۴ است؛ بهطوري كه منطقه ۴ با ۴۹۱ هكتار، منطقه ۱۸ با ۳۹۷ هكتار و منطقه ۲۰ با ۳۴۱ هكتار، بيشترين وسعت اين محدودهها را به خود اختصاص دادهاند.
قرار گرفتن منطقه ۴ در صدر اين فهرست، نكته قابل توجهي است؛ چرا كه اين منطقه در شرق تهران قرار دارد و برخلاف تصور عمومي، صرفاً مناطق قديمي مركز شهر با بحران ناپايداري مواجه نيستند. اين موضوع نشان ميدهد كه توسعه نامتوازن شهري و كمبود زيرساختها در برخي مناطق جديدتر نيز به شكلگيري محدودههاي آسيبپذير منجر شده است.
مشوقهاي شهرداري
انگيزهاي براي نوسازي؟
يكي از مهمترين موانع نوسازي، هزينه بالاي ساختوساز و نبود توان مالي مالكان است. شهرداري تهران اعلام كرده براي رفع اين مانع، بستههاي تشويقي متنوعي در نظر گرفته است.
مديرعامل سازمان نوسازي شهرداري تهران با تأكيد بر حمايت از مالكان گفت: شهرداري تهران بستههاي متنوعي از مشوقهاي مالي و ضابطهاي را براي تسريع فرآيند نوسازي در نظر گرفته است.
او افزود: در بخش مشوقهاي مالي، پرداخت تسهيلات تخريب و نوسازي و همچنين بخشودگي عوارض ساختماني پيشبيني شده است. بر اساس مصوبه شوراي اسلامي شهر تهران، ميزان تخفيف عوارض با توجه به درجه فرسودگي بلوك و تعداد پلاكهاي تجميعي، بين ۵۰ تا ۱۰۰ درصد متغير خواهد بود.
كمالي زاده، همچنين درباره مشوقهاي شهرسازي گفت: در حوزه مشوقهاي ضابطهاي نيز اعطاي حداكثر دو طبقه تشويقي در صورت تجميع پلاكها و همچنين اعمال تسهيلات مربوط به تأمين پاركينگ، از مهمترين سياستهاي تشويقي مديريت شهري براي افزايش مشاركت شهروندان در نوسازي بافتهاي فرسوده و ناپايدار است.
اين بستهها در ظاهر جذاب به نظر ميرسند، اما تجربه سالهاي گذشته نشان داده است كه صرف ارايه تخفيفهاي عوارض يا امتيازهاي تراكمي، لزوماً به رونق نوسازي منجر نميشود؛ زيرا مهمترين دغدغه مالكان، هزينه ساخت، نرخ بالاي تسهيلات بانكي، تورم مصالح ساختماني و طولاني بودن فرآيندهاي اداري است.
چالشهاي فراتر از ساختمانهاي فرسوده
يكي از مهمترين نكاتي كه در موضوع نوسازي كمتر مورد توجه قرار ميگيرد، بعد اجتماعي آن است. بسياري از محلات فرسوده داراي هويت تاريخي، شبكههاي اجتماعي قديمي و سبك زندگي خاص خود هستند. نوسازي صرفاً به معناي تخريب و ساخت ساختمانهاي جديد نيست، بلكه بايد با حفظ هويت محلات، تأمين خدمات عمومي، ايجاد فضاهاي سبز، توسعه حملونقل عمومي و ارتقاي كيفيت زندگي همراه باشد.
از سوي ديگر، تجربه برخي پروژههاي گذشته نشان داده است كه در صورت نبود برنامهريزي دقيق، نوسازي ميتواند به افزايش قيمت زمين، خروج ساكنان قديمي و شكلگيري پديده «جابهجايي اجباري جمعيت» منجر شود؛ موضوعي كه در بسياري از شهرهاي بزرگ جهان نيز مورد انتقاد كارشناسان قرار گرفته است.
زلزله؛ انگيزهاي كه نبايد فراموش شود
تهران روي چند گسل فعال قرار گرفته و همواره در معرض خطر زلزله قرار دارد. وجود هزاران هكتار بافت فرسوده و ناپايدار، اين نگراني را دوچندان ميكند. كارشناسان معتقدند در صورت وقوع زلزله شديد، بخش قابل توجهي از خسارتها نه به دليل شدت زمينلرزه، بلكه به علت كيفيت پايين ساختمانها، معابر باريك و دشواري امدادرساني خواهد بود.
در چنين شرايطي، تسريع روند نوسازي ديگر صرفاً يك پروژه عمراني نيست، بلكه بخشي از سياستهاي مديريت بحران و حفظ جان شهروندان محسوب ميشود.
از شناسايي تا اجرا؛ فاصلهاي كه بايد پر شود
اعلام آمارهاي جديد درباره بافتهاي ناپايدار، گامي مهم در شناخت دقيقتر وضعيت تهران است؛ اما تجربه نشان داده است كه فاصله ميان شناسايي يك مشكل و حل آن، گاه سالها طول ميكشد. تحقق اهداف نوسازي نيازمند هماهنگي ميان شهرداري، دولت، شبكه بانكي، سرمايهگذاران و مهمتر از همه، مشاركت واقعي شهروندان است.كماليزاده در پايان با تشريح هدف اين برنامهها تأكيد كرد: هدف از بازنگري محدودههاي ناكارآمد و ارايه بستههاي تشويقي، تسريع روند بازآفريني شهري، ارتقاي ايمني سكونتگاهها، افزايش كيفيت زندگي شهروندان و توسعه متوازن شهر تهران است. رسيدن به اين اهداف، تنها در صورتي امكانپذير خواهد بود كه مشوقهاي اعلامشده با تأمين منابع مالي، تسهيل فرآيندهاي اداري، حمايت بانكي و اجراي مستمر سياستهاي بازآفريني شهري همراه شود. در غير اين صورت، آمار سه هزار و ۷۶۸ هكتار بافت ناپايدار نيز ممكن است تنها به فهرست بلندبالاي چالشهاي مزمن تهران اضافه شود؛ چالشهايي كه سالهاست شناسايي شدهاند، اما همچنان در انتظار راهحلي پايدار باقي ماندهاند.
