بازار مسكن در تله «ركود تورمي»
چند دههاي ميشود كه بازار مسكن روند افزايشي به خود گرفته اما اين روند طي ماههاي اخير به صورت قابل توجهي قابل مشاهده بوده است؛ اما مساله اساسي اينجاست كه همزماني با تورم بالا، كاهش قدرت خريد و ركورد قدرت خريد باعث شده كه اين روزها شاهد يك تصوير پيچيده از بازار مسكن باشيم.
چند دههاي ميشود كه بازار مسكن روند افزايشي به خود گرفته اما اين روند طي ماههاي اخير به صورت قابل توجهي قابل مشاهده بوده است؛ اما مساله اساسي اينجاست كه همزماني با تورم بالا، كاهش قدرت خريد و ركورد قدرت خريد باعث شده كه اين روزها شاهد يك تصوير پيچيده از بازار مسكن باشيم. بررسي آمارهاي منتشر شده نشان ميدهد كه فاصله معنا داري ميان توان مالي متقاضيان خريد خانه و قيمت پيشنهادي فروشندگان وجود دارد، فاصله قيمتها بهطور محسوسي افزايش يافته است. اين موضوع باعث شده كه حجم معاملات در سطح پاييني نگه داشته شود. نكته قابل توجه اينجاست كه در ماههاي گذشته به علت نوسات ارزي و همچنين تورم بسياري از فروشندگان از فروش خانه خود خودداري كردهاند و همين موضوع باعث شده كه قيمت ملك كمي افزايشي شود و از سوي ديگر حجم معاملات كاهش يابد و به نوعي بازار مسكن راكد باقي بماند. در اين بين تحليلگران حوزه مسكن عقيده دارند، رشد قيمتي مسكن در ماههاي اخير بيش از آنكه ناشي از شوكهاي مقطعي باشد، ريشه در متغيرهاي كلان دارد و متغيرهاي كلان باعث شده كه قيمت مسكن روند افزايشي داشته باشد. از سوي ديگر رشد نقدينگي، بيثباتي در بازار ارز، افزايش نرخ در نهادههاي ساختماني و همچنين نبود چشمانداز روشن در سياستگذاري اقتصادي باعث شده كه مسكن به عنوان يك دارايي امن در برابر تورم شناسايي شود وهمين نگاه سرمايهاي، تقاضاي غيرمصرفي را تقويت كرده و بر فشار قيمتي افزوده است. در اين شرايط، بازار مسكن ايران متاثر از فشار شديد تورم و كاهش قدرت خريد خانوارها قرار دارد. شكاف درآمد و هزينه مسكن بهويژه براي دهكهاي متوسط و پايين به سطحي رسيده كه خانهدار شدن براي بسياري از خانوارها به يك هدف دوردست تبديل شده است. افزايش مداوم قيمت هر متر مربع واحد مسكوني، اقساط وامهاي بانكي را نيز از توان بازپرداخت بخش قابل توجهي از متقاضيان خارج كرده است. يكي از ويژگيهاي كنوني بازار، همزماني ركود در معاملات و رشد قيمتهاست؛ پديدهاي كه در ادبيات اقتصادي از آن به «ركود تورمي» ياد ميشود. بنگاههاي معاملات ملكي از كاهش تعداد معاملات خبر ميدهند، اما قيمتهاي پيشنهادي همچنان صعودي است. فروشندگان با استناد به تورم عمومي و افزايش هزينه ساخت، حاضر به تعديل قيمت نيستند و خريداران نيز توان ورود جدي به بازار را ندارند. از سوي ديگر، هزينههاي ساختوساز شامل قيمت زمين، مصالح ساختماني، دستمزد نيروي كار و عوارض شهرداريها افزايش يافته و سازندگان را با حاشيه سود محدودتري مواجه كرده است. اين موضوع انگيزه عرضه پروژههاي جديد را كاهش داده و در ميانمدت ميتواند بر تعادل بازار اثر بگذارد.
ريشههاي سياستي بحران مسكن
برخي كارشناسان بر اين باورند كه وضعيت فعلي بيش از آنكه ناشي از كمبود عرضه باشد، معلول ناكارآمدي و بياثر بودن سياستهاي كلان اقتصادي كشور است.طرحهاي حمايتي ساخت مسكن اگرچه با هدف افزايش عرضه و خانهدار كردن اقشار فاقد مسكن طراحي شدهاند، اما به دليل محدوديت منابع مالي، طولاني بودن فرآيند اجرا و مشكلات تأمين زيرساخت، هنوز نتوانستهاند اثر قابل توجهي بر بازار آزاد بگذارند. در نتيجه، بازار آزاد همچنان مسير خود را بر اساس انتظارات تورمي و تحولات اقتصاد كلان طي ميكند.
بررسي نسبت قيمت مسكن به درآمد سالانه خانوار نشان ميدهد اين شاخص در بسياري از شهرهاي بزرگ به سطوح بيسابقهاي رسيده است. بر اساس آخرين پيشبينيها، با افزايش 43 درصدي حقوق كارمندان در سال آينده، حداقل درآمد ماهانه آنها به ۱۸ ميليون و ۷۰۰ هزارتومان خواهد رسيد و حتي اگر حق مسكن كارگري به ۳ ميليون تومان هم افزايش يابد، باز هم توان خريد واقعي آنها براي ورود به بازار مسكن بسيار محدود است. در حالي كه استاندارد جهاني نسبت قيمت مسكن به درآمد سالانه حدود ۵ تا ۷ سال است، در بسياري از مناطق شهري ايران اين عدد به بيش از ۲۰ سال رسيده و نشاندهنده فاصله شديد ميان قدرت خريد و قيمت بازار است. اين بدان معناست كه يك خانوار با پسانداز كامل درآمد خود، بيش از دو دهه زمان نياز دارد تا بتواند يك واحد مسكوني متوسط خريداري كند؛ فرضي كه در عمل غيرممكن به نظر ميرسد. در چنين فضايي، بازار اجاره نيز تحت تأثير رشد قيمت مسكن، افزايشي شده و مستأجران با فشار مضاعفي مواجه هستند. افزايش نرخ اجارهبها در كنار تورم ساير كالاها و خدمات، سهم مسكن از سبد هزينه خانوار را به شكل قابل توجهي بالا برده است.
فاصله عميق دستمزد و اجارهبها
در اين راستا، سمانه محرمي نمين، نايبرييس دوم اتحاديه مشاوران املاك تهران در گفتوگو با مهر با بيان اينكه افزايش حق مسكن كارگري از ۹۰۰ هزار تومان به حدود سه ميليون تومان اگرچه روي كاغذ رشد محسوب ميشود، گفت: در عمل اين رقم نميتواند نقش موثري در تأمين سرپناه ايفا كند. وي افزود: امروز حتي كوچكترين واحدهاي استيجاري در بسياري از مناطق تهران نيازمند بودجهاي بهمراتب بيشتر از اين رقم هستند و به همين دليل اين حمايت عملاً اثر تعيينكنندهاي در زندگي مستأجران ندارد. حق مسكن فعلي شايد در آمار بزرگ باشد، اما در سفره مستأجر عددي كوچك و كماثر است. محرمي نمين بيان كرد: طي سالهاي گذشته سرعت رشد اجارهبها بسيار بيشتر از افزايش مولفههاي مزدي بوده و همين موضوع باعث شده فاصله ميان تصميمات حمايتي و واقعيت معيشت مردم عميقتر شود. زماني كه بيشترين سهم درآمد خانوار صرف اجارهبها ميشود، ديگر از دستمزد حمايتي تنها يك عنوان باقي ميماند و اثر عملي آن در مديريت هزينههاي زندگي كمرنگ ميشود. وي با بيان اينكه بازار مسكن از متغيرهاي كلان اقتصادي اثر ميگيرد، ادامه داد: بدون مهار تورم عمومي، كنترل هزينههاي توليد مسكن و افزايش عرضه، هر رقمي كه به عنوان حق مسكن تعيين شود در مدت كوتاهي كارايي خود را از دست ميدهد. اين مقام صنفي تأكيد كرد: رقم سه ميليون تومان پيش از آنكه به دست مستأجر برسد، در تورم بازار بياثر ميشود و نميتواند پاسخگوي رشد مستمر اجارهبها در تهران باشد. اگر هدف، حمايت واقعي از جامعه كارگري در حوزه مسكن است، بايد سازوكاري طراحي شود كه متناسب با تحولات بازار مسكن بهروزرساني شود و از ظرفيت دادههاي ميداني فعالان صنفي نيز بهره گيرد. محرمي نمين گفت: تصميمسازي در حوزه حق مسكن كارگري نيازمند اتكا به واقعيتهاي بازار اجاره، تحليل روندهاي قيمتي و هماهنگي با سياستهاي كلان اقتصادي است؛ در غير اين صورت، هرگونه افزايش عددي بدون پشتوانه ساختاري، اثرگذاري پايدار نخواهد داشت. نايبرييس دوم اتحاديه مشاوران املاك تهران در پايان خاطرنشان كرد: اتحاديه مشاوران املاك آمادگي دارد تجربيات عملي و دادههاي ميداني خود از بازار مسكن تهران را براي تصميمسازيهاي دقيقتر در اختيار سياستگذاران قرار دهد.
آينده قيمت مسكن چه ميشود؟
چشمانداز بازار مسكن در كوتاهمدت به متغيرهاي كلان اقتصادي گره خورده است. در صورتي كه روند تورم مهار نشود و ثبات در بازارهاي موازي ايجاد نگردد، انتظار كاهش محسوس قيمتها دور از ذهن خواهد بود. در مقابل، ايجاد ثبات اقتصادي، كنترل رشد نقدينگي و اجراي سياستهاي هدفمند حمايتي ميتواند به تدريج انتظارات تورمي را تعديل كرده و بازار را به سمت تعادل سوق دهد. گرچه كارشناسان بازار مسكن اخيرا از نشانههاي بازگشت رونق به بازار مسكن سخن ميگويند، اما در مجموع، بازار مسكن در شرايطي قرار دارد كه حل چالشهاي آن صرفاً با مداخلات بخشي امكانپذير نيست و نيازمند اصلاحات بنيادين در سطح سياستهاي كلان اقتصادي است؛ اصلاحاتي كه بتواند همزمان ثبات قيمتي، افزايش قدرت خريد و رونق توليد مسكن را محقق كند.
