بازاري بدون هيجان نوروزي در سايه ركود و مهاجرت سرمايهها
بازار مسكن ايران در ماههاي اخير وارد مرحلهاي متفاوت از چرخههاي سنتي خود شده است؛ مرحلهاي كه نه از جنس ركود مطلق است و نه نشاني از رونق پرشتاب دارد. در حالي كه در سالهاي گذشته، فصلهاي تقويمي بهويژه نوروز نقش تعيينكنندهاي در تحرك معاملات مسكن ايفا ميكردند، شواهد ميداني و اظهارات فعالان صنفي نشان ميدهد كه اين الگو در حال تغيير است.
بازار مسكن ايران در ماههاي اخير وارد مرحلهاي متفاوت از چرخههاي سنتي خود شده است؛ مرحلهاي كه نه از جنس ركود مطلق است و نه نشاني از رونق پرشتاب دارد. در حالي كه در سالهاي گذشته، فصلهاي تقويمي بهويژه نوروز نقش تعيينكنندهاي در تحرك معاملات مسكن ايفا ميكردند، شواهد ميداني و اظهارات فعالان صنفي نشان ميدهد كه اين الگو در حال تغيير است.اكنون قدرت خريد مردم به عنوان متغير اصلي، جايگزين محركهاي سنتي بازار شده و مسير معاملات را مشخص ميكند. همزمان، بخشي از سرمايههاي سرگردان كه از بازار ارز و طلا جاماندهاند، بهصورت مقطعي به بازار مسكن پناه آوردهاند؛ اتفاقي كه اگرچه بر قيمتهاي پيشنهادي اثر گذاشته، اما هنوز در معاملات واقعي تثبيت نشده است.سمانه محرمي، نايبرييس دوم اتحاديه مشاوران املاك، در تشريح وضعيت فعلي بازار مسكن تهران ميگويد: بازار امروز داراي آرامش ظاهري است، اما اطلاعات دقيق در دسترس ما قرار ندارد. بهطور كلي نه هيجاني وجود دارد و نه جهش عجيب در قيمتها رخ خواهد داد.به اعتقاد او، يكي از مهمترين مشكلات فعلي بازار مسكن، قطع دسترسي به اطلاعات شفاف و واقعي معاملات است؛ مسالهاي كه هم مشاوران املاك و هم مردم را با سردرگمي مواجه كرده است. محرمي در اين باره توضيح ميدهد: مردم از پشت پرده بازار اطلاع دقيقي ندارند. سالها تريبون اطلاعاتي در دست مشاوران املاك بود و به عنوان بخش خصوصي، سامانه ملي اطلاعات مديريت معاملات املاك و مستغلات كشور تحت نظر اتحاديه مشاوران املاك قرار داشت و اطلاعات شفاف و بدون واسطه در اختيار مردم گذاشته ميشد.به گفته او، با راهاندازي سامانههاي جديد دولتي، اين شفافيت از بين رفته است، و از زماني كه سامانههاي خودنويس وزارت راه و شهرسازي و سامانه كاتب براي كانون سردفتران و سازمان ثبت راهاندازي شد، دسترسي مردم و مشاوران به اطلاعات شفاف قطع شده است. اين سامانهها در اختيار ما نيست و نميتوانيم اعداد و ارقام دقيق را در اختيار مردم قرار دهيم.
قيمتهاي پيشنهادي در برابر قيمتهاي واقعي
نبود دادههاي رسمي و در دسترس باعث شده آنچه امروز در پلتفرمهاي ملكي مشاهده ميشود، صرفاً قيمتهاي پيشنهادي فروشندگان باشد، نه قيمت معاملات قطعي. محرمي در اين خصوص ميگويد: در حال حاضر مردم تنها از طريق پلتفرمها ميتوانند قيمتهاي پيشنهادي را مشاهده كنند، نه قيمت واقعي معاملات. اين امر شفافيت اطلاعاتي را كاهش داده و تصميمگيري مصرفكنندگان را دشوار كرده است.او تأكيد ميكند كه بازار مسكن تهران نه وارد ركود عميق شده و نه نشاني از رونق جدي دارد: در ماههاي اخير وضعيت بازار مسكن در تهران نشاندهنده ركود عميق نبوده است، اما رونق پرشتابي نيز مشاهده نميكنيم. آرامش نسبي در بازار برقرار است، اما كاهش شفافيت اطلاعات باعث شده تحليلگري دقيق و تصميمگيري هوشمندانه براي مردم و مشاوران دشوار شود.
نوروز ديگر تعيينكننده نيست
يكي از مهمترين تغييرات بازار مسكن در سال جاري، كمرنگ شدن نقش نوروز به عنوان محرك سنتي خريد و فروش است. محرمي در اين باره ميگويد: فصل اجاره و خريد و فروش در نيمسال اول و به ويژه ماههاي بهمن همواره فعال بود و افراد ترجيح ميدادند در خانههاي نو خود سكونت داشته باشند، اما امسال بازيگر اصلي بازار ديگر نوروز نيست و ديگر سنت خريد در اين زمان تعيينكننده نيست.به گفته محرمي، امروز عامل اصلي تعيينكننده، قدرت خريد مردم است، امروز عامل اصلي تعيينكننده، قدرت خريد مردم است. تقاضاي خريد به صورت آرام، محتاط و محافظهكارانه ادامه دارد، زيرا بازارهاي موازي با سودهاي جذاب وجود دارد و بسياري ترجيح ميدهند در آن بازارها سرمايهگذاري سودآور انجام دهند تا خريد امن مسكن.
مسكن امن است، اما دستنيافتني
اگرچه مسكن همچنان به عنوان بازاري امن شناخته ميشود، اما كاهش شديد توان مالي خانوارها مانع از ورود گسترده تقاضاي مصرفي شده است. محرمي تصريح ميكند: اگر واقعبين باشيم، خريد مسكن امن و بدون ريسك است، اما قدرت خريد مردم به دليل تورم كاهش يافته و آنها نميتوانند خريد مطلوب خود را انجام دهند.او ادامه ميدهد: در نتيجه، مردم ديگر مجبور به خريد هر خانهاي نيستند و مجبور ميشوند تصميم بگيرند كه چگونه و چه خانهاي بخرند.اين شرايط منجر به كوچ اجباري تقاضا شده است و باعث ميشود خريداران به سراغ واحدهاي كوچكتر بروند يا محلههاي غير از محله مطلوب خود را انتخاب كنند .
افزايش قيمت روي كاغذ، نه در معاملات
محرمي درباره افزايش قيمتهاي پيشنهادي توضيح ميدهد: قيمتهاي پيشنهادي افزايش يافته، اما بازار اين قيمتها را در عمل تأييد نميكند.او افزايش هزينههاي ساخت را طبيعي ميداند و ميگويد: افزايش هزينه مصالح ساختماني، متريال، عوارض، تعرفههاي نظام مهندسي و هزينههاي نيروي كار، بهويژه پس از مهاجرت اتباع، طبيعي است كه فشار افزايشي بر قيمت تمامشده ساخت وارد كند.اما در نهايت تأكيد ميكند: عامل اصلي تعيينكننده در شرايط فعلي، قدرت خريد مردم است. ممكن است قيمتها روي كاغذ رشد كند، اما اين رشد در معاملات واقعي چندان قابل تأييد نيست.
بازار با معامله زنده است، نه با قيمت
نايبرييس دوم اتحاديه مشاوران املاك با رد نگاه صرفاً قيمتي به رونق بازار ميگويد: بازار مسكن با قيمت بالا نميرود، بلكه با معاملات بالا ميرود. رونق به معناي افزايش قيمت نيست، بلكه به معناي افزايش حجم معاملات است.او نتيجه اين شرايط را چنين توصيف ميكند: اين وضعيت باعث شده انتخاب خريداران از مركز به حاشيه، از شمال به جنوب شهر و از واحدهاي ۸۵ متري به ۵۵ متري تغيير كند. اين انتخاب، انتخاب دلخواه مردم نيست، بلكه نوعي مهاجرت قيمتي و اجباري است.محرمي درباره ميانگين قيمت مسكن ميگويد: در اين زمينه نميتوان نظر دقيق داد، زيرا دادههاي رسمي به هيچ عنوان در اختيار بخش خصوصي قرار ندارد.او تأكيد ميكند: به همين دليل، هر اظهارنظري درباره قيمتها صرفاً بر اساس دادههاي ميداني و مشاهدات محدود است و مبناي علمي و تحليلي ندارد.
جاماندگان بازار ارز در مسكن
در كنار اين ديدگاهها، خشايار باقرپور، كارشناس بازار مسكن، به ورود مقطعي برخي سرمايهها از بازار ارز و طلا به مسكن اشاره ميكند و ميگويد: بر اساس يك آمار غيررسمي، قيمت مسكن در شهر تهران طي يك ماه گذشته ۶ درصد افزايش داشته كه اين اتفاق خوبي نيست، البته من اين رشد را فاقد تداوم ميدانم.او تصريح ميكند: تعدادي محدودي از جاماندگان بازار ارز و طلا كه خريد دلار ۱۳۰ هزار توماني را ريسك ميدانند اخيرا وارد بازار مسكن شدهاند.به گفته باقرپور، اين يك اتفاق مقطعي است و به دليل عمق ركود بعيد است روند افزايش قيمت آپارتمان ادامه يابد.
ركودي كه هنوز نفس ميكشد
باقرپور با رد آمارهاي رسمي معاملات انجام ۱۰ هزار فقره معامله مسكن در شهر تهران طي يك ماه را كذب دانست.او توضيح ميدهد: حدود ۱۲ هزار دفتر مشاور املاك در سطح شهر تهران وجود دارد. انجام ۱۰ هزار معامله يعني بهطور ميانگين هر دفتر املاك بايد تقريبا يك معامله در ماه انجام دهد كه بررسيهاي ميداني از دفاتر املاك چنين گزارهاي را تاييد نميكند.مجموع اين اظهارات نشان ميدهد بازار مسكن ايران وارد فاز بقا شده است؛ بازاري كه در آن نه هيجان وجود دارد، نه رونق واقعي و نه ركود كامل. قدرت خريد مردم به عنوان بازيگر اصلي، مسير معاملات را تعيين ميكند و در غياب دادههاي شفاف، تحليلها بيش از هر زمان ديگري محتاطانه و مبتني بر مشاهدات محدود است. در چنين شرايطي، اگر سياستگذاري موثري براي افزايش شفافيت و تقويت توان خريد خانوارها صورت نگيرد، بازار مسكن همچنان در همين وضعيت فرسايشي باقي خواهد ماند.
