آغاز ساخت «مسكن استيجاري عمومي» در كشور
در ادامه سياست‌هاي دولت براي سامان‌دهي بازار مسكن و پاسخ به نياز اقشار مختلف جامعه، پروژه‌هايي تحت عنوان «مسكن استيجاري عمومي» در كشور آغاز شده است.
در ادامه سياست‌هاي دولت براي سامان‌دهي بازار مسكن و پاسخ به نياز اقشار مختلف جامعه، پروژه‌هايي تحت عنوان «مسكن استيجاري عمومي» در كشور آغاز شده است. اين طرح كه به گفته مسوولان وزارت راه و شهرسازي در برخي مناطق كشور به‌صورت محدود در حال اجراست، قرار است الگوي تازه‌اي براي پاسخگويي به تقاضاي سكونت، به‌ويژه در شهرهايي با شرايط خاص، باشد. حبيب‌الله طاهرخاني، معاون مسكن و ساختمان وزير راه و شهرسازي، با اعلام آغاز اين طرح گفت: بخشي از پروژه‌ها در قالب«مسكن استيجاري عمومي» آغاز شده‌اند، اما گستردگي آنها محدود است و تنها در نقاط خاصي اجرا مي‌شوند كه مكان‌يابي مناسب نبوده و پروژه‌ها از نظر اقتصادي، فني يا موقعيتي توجيه‌پذير نبوده و جذابيت كافي براي متقاضيان ندارند. اين سخنان نشان مي‌دهد كه دولت فعلاً در گام نخست، اين طرح را نه به عنوان برنامه‌اي فراگير، بلكه به‌صورت آزمايشي و محدود آغاز كرده است تا ضمن ارزيابي نتايج، نقاط ضعف و قوت آن را شناسايي كند. به گفته معاون وزير، مناطقي كه براي اجراي اين طرح انتخاب شده‌اند، اغلب نقاطي هستند كه پيش از اين از جذابيت كمتري براي سرمايه‌گذاران و متقاضيان برخوردار بوده‌اند. از همين‌رو، هدف اصلي اين برنامه، فعال‌سازي بازار مسكن در مناطقي است كه تاكنون كمتر مورد توجه بوده‌اند.
محدوديت در گستردگي طرح
طاهرخاني در گفت‌وگو با تسنيم، با تأكيد بر اينكه نبايد اجراي محدود طرح را به كل پروژه‌هاي مسكن كشور تعميم داد، افزود: در اغلب پروژه‌ها با چنين وضعيتي روبرو نيستيم. به‌طور كلي براي حدود ۹۰ درصد طرح‌ها، افراد زيادي آماده ورود و مشاركت هستند. بنابراين اين مساله، مشكل عمومي تلقي نمي‌شود. او در واقع به اين نكته اشاره دارد كه در اكثر پروژه‌هاي نهضت ملي مسكن و ساير طرح‌هاي وزارت راه و شهرسازي، تقاضا و علاقه‌مندي براي مشاركت بسيار بالاست، و چالش‌هايي مانند عدم توجيه اقتصادي يا فني، تنها در درصد اندكي از پروژه‌ها مشاهده مي‌شود. به گفته وي، اجراي پروژه‌هاي استيجاري عمومي در چنين مناطقي مي‌تواند نوعي «مداخله هدفمند دولت» براي تعادل‌بخشي به بازار مسكن باشد.
اهميت كنترل بارگذاري در شهرهاي جديد
يكي از محورهاي مهم سخنان معاون وزير راه و شهرسازي، مساله كنترل بارگذاري در شهرهاي جديد بود. طاهرخاني با اشاره به فشار ناشي از ساخت‌وساز بي‌رويه در برخي از اين شهرها تصريح كرد: در كشور، به‌ويژه براي جلوگيري از آسيب به ساختار شهرهاي جديد بايد از بارگذاري‌هاي آتي خودداري شود. اين سخنان در حالي مطرح مي‌شود كه طي سال‌هاي اخير، بسياري از شهرهاي جديد از جمله پرديس، پرند و هشتگرد با حجم بالايي از پروژه‌هاي مسكن مواجه بوده‌اند. اين روند در برخي موارد باعث بروز مشكلات زيرساختي، حمل‌ونقل، و كمبود خدمات شهري شده است. از نگاه وزارت راه و شهرسازي، مديريت بارگذاري به‌معناي ايجاد تعادل ميان ظرفيت‌هاي شهري و ميزان ساخت‌وساز است تا از ايجاد بحران‌هاي زيست‌محيطي و اجتماعي در آينده جلوگيري شود.
پرند؛ نمونه‌اي از اشباع بازار مسكن
طاهرخاني در بخش ديگري از گفت‌وگو، به وضعيت خاص شهر جديد پرند اشاره كرد و گفت: در اين شهرها به نوعي اشباع بازار مسكن رخ داده و اميد مي‌رود با تغيير گرايش از مركز شهر به حومه‌ها، شرايط شهرهاي جديد بهبود يابد.
او همچنين افزود: بارگذاري بيش از ۳۰ هزار واحد نهضت ملي مسكن در شهر جديد پرند انجام شده است و بازار مسكن در اين شهر اشباع شده است. اين اظهارات بيانگر آن است كه در شهر پرند، كه يكي از بزرگ‌ترين پروژه‌هاي مسكن‌سازي دولتي در دهه اخير را تجربه كرده، اكنون عرضه مسكن از تقاضا پيشي گرفته است. از اين‌رو، سياست‌گذاران به دنبال هدايت تقاضا به سمت ديگر مناطق و حومه‌ها هستند تا هم فشار از روي شهرهاي اشباع‌شده برداشته شود و هم تعادل مكاني در بازار مسكن برقرار گردد.
از نهضت ملي تا مسكن استيجاري عمومي
طرح «مسكن استيجاري عمومي» را مي‌توان مكملي براي طرح «نهضت ملي مسكن» دانست. در حالي كه هدف نهضت ملي، تأمين مسكن براي مالكيت خانوارهاست، در طرح استيجاري عمومي، دولت به دنبال ايجاد واحدهايي است كه امكان اجاره‌نشيني بلندمدت با قيمت مناسب را فراهم كند. اين سياست مي‌تواند پاسخي به بخشي از جامعه باشد كه توان مالي براي خريد مسكن را ندارند، اما نيازمند مسكن پايدار و قابل‌اعتماد هستند. اجراي چنين طرحي در كشورهاي مختلف دنيا نيز سابقه دارد. در بسياري از كشورها، دولت‌ها از طريق نهادهاي عمومي يا تعاوني‌هاي مسكن، واحدهاي استيجاري را براي اقشار كم‌درآمد احداث و با نظارت دقيق بر اجاره‌ها، مانع از جهش قيمت در بازار مي‌شوند. در ايران نيز اگر اين طرح به‌درستي طراحي و اجرا شود، مي‌تواند نقش موثري در كنترل اجاره‌بها و تأمين امنيت سكونت براي مستأجران ايفا كند.
چالش‌ها و الزامات موفقيت طرح
با وجود اهداف مثبت اين برنامه، كارشناسان حوزه مسكن معتقدند كه موفقيت طرح «مسكن استيجاري عمومي» وابسته به چند عامل كليدي است: تأمين مالي پايدار است، اجراي پروژه‌هاي استيجاري نيازمند مدل‌هاي مالي متفاوت از پروژه‌هاي فروش است. دولت بايد با ايجاد مشوق‌هاي سرمايه‌گذاري و تضمين بازگشت سرمايه، بخش خصوصي را به مشاركت ترغيب كند. عامل بعدي، مكان‌يابي صحيح است، همانطور كه طاهرخاني اشاره كرد، برخي از مناطق انتخاب‌شده تاكنون از جذابيت اقتصادي كافي برخوردار نبوده‌اند. در نتيجه، اصلاح مكان‌يابي و انتخاب مناطق داراي تقاضاي واقعي، اهميت زيادي دارد. مديريت و نگهداري واحدها، گزينه بعدي است، تجربه جهاني نشان داده كه مهم‌ترين ضعف پروژه‌هاي استيجاري عمومي، عدم نگهداري مناسب ساختمان‌ها پس از تحويل است. اگر نظام مديريت و بهره‌برداري شفاف و كارآمدي طراحي نشود، اين واحدها در طول زمان فرسوده خواهند شد. هم‌سويي با سياست‌هاي كنترل بازار مسكن، مي‌تواند عامل ديگري براي موفقيت طرح «مسكن استيجاري عمومي» باشد، اين عامل مي‌تواند براي آنكه اين طرح به هدف اصلي خود يعني تنظيم بازار اجاره برسد، بايد با ساير سياست‌هاي دولت از جمله كنترل سوداگري، ماليات بر خانه‌هاي خالي و توسعه حمل‌ونقل عمومي هماهنگ باشد. اظهارات معاون مسكن و ساختمان وزير راه و شهرسازي درباره آغاز ساخت مسكن استيجاري عمومي را مي‌توان نشانه‌اي از تلاش دولت براي تنوع‌بخشي به سياست‌هاي تأمين مسكن دانست. هرچند او تأكيد كرده است كه گستردگي اين طرح فعلاً محدود است، اما در صورت موفقيت مي‌تواند به الگويي قابل‌تعميم در ساير شهرها تبديل شود. در مجموع، اجراي همزمان سه سياست كليدي يعني ادامه نهضت ملي مسكن براي تأمين مالكيت، اجراي پروژه‌هاي استيجاري عمومي براي حمايت از مستأجران، و كنترل بارگذاري در شهرهاي جديد براي حفظ تعادل شهري مي‌تواند به ايجاد ثبات در بازار مسكن كشور منجر شود. در نهايت، همانطور كه طاهرخاني اشاره كرد، «در اغلب پروژه‌ها با چنين وضعيتي روبرو نيستيم» و «براي حدود ۹۰ درصد طرح‌ها افراد زيادي آماده ورود و مشاركت هستند». اين سخنان بيانگر آن است كه علي‌رغم چالش‌هاي موجود، بخش مسكن همچنان از ظرفيت بالايي براي جذب سرمايه‌گذاري برخوردار است و سياست‌هاي جديد دولت مي‌تواند مسير توسعه اين بخش را متعادل‌تر و كارآمدتر كند.
