گروه راه و شهرسازي|
چهارم ارديبهشت ماه سال جاري (16 روز پيش) ابوالفضل نوروزي، مديركل دفتر اقتصاد مسكن اخطار داده بود، بخش املاك سكوهاي «ديوار» و «شيپور» در صورت عدم فراهم آوردن احراز هويت مالك و كدپستي ملك تا هفته آينده مسدود خواهند شد. او با اشاره به انتشار آگهي املاك در سكوهاي ديوار و شيپور، اظهار كرده بود: بعضا دلالان و سوداگران از اين بستر استفاده كرده و املاكي را كه اصلا وجود خارجي ندارند در اين سكوها آگهي مي‌كنند. اين كار به صورت گسترده و با هماهنگي دلالان براي قيمت‌سازي انجام مي‌شود.
با وجود اين اخطار، همچنان سكوهاي «ديوار» و «شيپور» امكان احراز هويت مالك و كدپستي را فراهم نكرده‌اند.
نگاهي به برخي املاك آگهي شده در سكوهاي اينترنتي، حاكي از سوءاستفاده بعضي دلالان و سوداگران از سايت‌هاي «شيپور»، «ديوار» و ساير پلتفرم‌هايي كه در زمينه انتشار آگاهي املاك فعاليت مي‌كنند، است.
آنگونه كه ايرنا گزارش كرده است، در اين سايت‌ها و سكوهاي اينترنتي در برخي موارد آگهي‌هاي غيرواقعي و فيك منتشر مي‌شود كه آدرس غلط به خريداران و فروشندگان و به‌طور كلي متعاملين در بازار مسكن مي‌دهند و حتي تعيين‌كننده قيمت‌ها و نرخ‌هاي كاذب و غيرواقعي و دامن زدن به آشفته بازار مسكن هستند.
بر اساس اين گزارش، در بسياري موارد شاهديم سوءاستفاده‌كنندگان بعضي ملك‌هايي كه به هيچ عنوان وجود خارجي ندارد را در اين سكوها آگهي كرده و به صورت گسترده و با هماهنگي يكديگر به قيمت‌سازي مي‌پردازند.
دلالان مسكن براي يك واحد مسكوني تعداد زيادي آگهي فروش يا اجاره در ديوار و شيپور با قيمت‌هايي با فاصله زياد بارگذاري مي‌كنند. آنان به اين ترتيب مالك يا موجر را تحت تاثير قرار مي‌دهند كه قيمت واحد وي بالاتر از رقم مدنظر او است و آنها مي‌توانند با قيمت بالاتري ملك را به فروش برسانند يا اجاره بدهند، مشروط بر اينكه مالك يا موجر پورسانت بيشتري به دلال بدهد. بدين ترتيب دلالان مسكن فقط با مانور آگهي روي يك واحد مسكوني در ديوار و شيپور، قيمت آن را نسبت به نرخ مدنظر مالك يا موجر به‌شدت بالا مي‌برند و موجب تحريك بازار به افزايش قيمت مي‌شوند.
اين در حالي است كه طبق تاكيد شوراي عالي مسكن، هر ملكي كه بخواهد در سامانه‌ها و سكوهاي انتشار آگهي ثبت شود، بايد ابتدا احراز هويت مالك و كدپستي آن انجام شود؛ به عبارتي آن ملك بايد در سامانه املاك و اسكان وجود خارجي داشته باشد.
لزوم افزايش نظارت‌هاي سيستمي در حوزه مسكن
در اين زمينه، فرشيد ايلاتي، كارشناس حوزه مسكن معتقد است: مطابق تجربيات جهاني، بايد به فرهنگ‌سازي اين مهم بپردازيم كه مالك، فروشنده و خريدار بايد هر يك، وكيل و مشاور خود را داشته باشند. در اين صورت فايل ملك مورد معامله را در اختيار مشاوران قرار مي‌دهند كه اين موضوع به نفع مشاوران، بازار و مردم است.
وي در گفت‌وگو با ايرنا اظهار كرد: امروز شاهديم يك ملك با ويژگي‌ها و مشخصات يكسان، به مدل‌ها و قيمت‌هاي مختلف آگهي مي‌شود و چنين امكاني در سكوهاي اينترنتي فراهم نيست كه بتوانند از قيمت‌سازي، معاملات مكرر و غيره جلوگيري كنند.
ايلاتي تصريح‌كرد: در حالي كه با گران‌ترين كالا در كشور مواجهيم كه مورد معامله قرار مي‌گيرد، اما شاهد كمترين نظارت در اين حوزه هستيم.
وي تاكيد كرد: هر چقدر بتوانيم نظارت سيستمي را بر سكوهاي اينترنتي، قوانين، اسناد عمومي و غيره در اين حوزه افزايش دهيم، با افزايش رضايت عموم مردم مواجه خواهيم شد.
پرونده‌هاي املاك
نيمي از پرونده‌هاي قوه قضاييه
اين كارشناس حوزه مسكن گفت: امروز تعداد پرونده‌هاي قضايي در حوزه املاك اسفناك است و حدود نيمي از پرونده‌هاي قوه قضاييه را به خود اختصاص مي‌دهد.
وي گفت: بايد چنانچه لازم است قوانين، زيرساخت‌ها، فناوري‌ها و غيره در اين حوزه تغيير كند، بايد دست به دست هم دهيم تا ساماندهي در اين حوزه را شاهد باشيم و امنيت معاملات افزايش يابد.
ايلاتي اضافه‌كرد: در اين زمينه بايد پيش از انتشار آگهي در سكوهاي اينترنتي، استعلام‌هاي لازم از طريق سامانه ملي املاك و اسكان انجام شود؛ در صورتي كه اطلاعات لازم موجود باشد، آن آگهي با «تيك آبي» منتشر و گرنه به صورت عادي منتشر شود.
عدم همكاري ديوار و شيپور براي حذف دلالان مسكن
همچنين «داود بيگي نژاد» نايب‌رييس اول اتحاديه مشاوران املاك تهران در همين زمينه اظهار كرد: منفعت پلتفرم‌هاي اينترنتي در بالا بودن تعداد آگهي‌ها است؛ حال چه اين آگهي واقعي باشد يا غيرواقعي و فيك.
اين مقام صنفي در گفت‌وگو با ايرنا گفت: اتحاديه مشاوران املاك از همان ابتدا تاكيد داشت كه افرادي كه مي‌خواهند آگهي مسكن بدهند، بايد داراي مجوز بوده و مدارك آنان اصالت‌سنجي و هويت سنجي شود. پس از آن، چنانچه تخلفي در نشر آگهي و غيره انجام شده باشد، مي‌توان از متصدي و مسوول آگهي سوال كرد و پاسخ خواست.
وي تصريح كرد: در اين خصوص شاهد مقاومت پلتفرم‌ها بوديم و به اين ترتيب، زمينه بي قانوني براي شغل مشاوران املاك از سوي خودِ پلتفرم‌ها ايجاد شد.
بيگي‌نژاد گفت: با توجه به حضور ۱۳ هزار و ۵۰۰ نفر در تهران كه بدون مجوز مشغول به فعاليت در حوزه مشاوران املاك هستند، آيا مي‌توان گفت اين افراد آگهي به پلتفرم‌ها نمي‌دهند و فقط منتظر مراجعه‌كننده مي‌مانند؟
وي ادامه‌داد: در اين زمينه برخورد با متخلفان نمي‌تواند كارساز باشد، بلكه بايد بستر لازم را براي جلوگيري از فعاليت متخلفان فراهم كرد.
نايب‌رييس اول اتحاديه مشاوران املاك تهران ادامه‌داد: نيمي از پرونده‌هاي قوه قضاييه را در حالي پرونده‌هاي حوزه املاك تشكيل مي‌دهد كه هيچ فيلتري براي ورود افراد به اين شغل وجود ندارد و امروز شاهديم افرادي همچون پيمانكاران، مديران برج‌ها، مديران ساختمان‌ها و غيره نيز به عنوان مشاور املاك فعاليت مي‌كنند.
اثرگذاري شفاف سازي بازار مسكن
به گزارش «تعادل»، در حالي كه به باور اغلب كارشناسان مستقل، مشاوران املاك يا اپليكيشن‌ها و سايت‌هاي آگهي‌كننده مسكن اثر مستقيم و تعيين‌كننده‌اي روي «قيمت»هاي بازار املاك ندارند و قيمت‌هاي معاملاتي تابع عرضه و تقاضا است و از شاخص‌هاي كلان اقتصاد كشور اثرمي پذيرد، اما مشخص شدن «هويت مالك» و «كد پستي» ملك در جهت شفاف سازي بازار املاك و عبور از «تبليغات خاكستري» مثبت ارزيابي مي‌شود. چه آنكه اين كار مي‌تواند به مقدمه‌اي براي جلوگيري از كلاهبرداري‌هاي رايج در بازار ملك همچون فروش يك زمين يا آپارتمان به چند نفر و... تبديل شود.
قيمت‌سازي در فضاي مجازي
بدون معامله
اگر چه بررسي‌ها و مطالعات علمي حاكي از اثرگذاري عوامل مختلف بر قيمت مسكن و رهن و اجاره آپارتمان است، اما در كنار كارشناسان و مديران دولتي، مسوولان اتحاديه املاك نيز بر اين باورند كه اپليكيشن‌ها و سايت‌هاي آگهي‌كننده و فعال در حوزه مسكن، به‌طور سيستماتيك قيمت سازي مي‌كنند و به افزايش قيمت‌ها دامن مي‌زنند. پيش از اين، سعيد لطفي، دبير اتحاديه مشاوران املاك تهران با اشاره به نقش اپليكيشن‌ها در قيمت‌سازي‌ها به خصوص در بازار مسكن، گفته بود: متاسفانه در اين آگهي‌ها بدون اينكه معامله‌اي انجام شود، شاهد قيمت‌گذاري بي‌ضابطه هستيم كه نظارتي هم بر آنها نيست.
كارشناسان مستقل چه مي‌گويند؟
در اين حال، كارشناسان اقتصاد مسكن بر اين باورند كه «كمبود مسكن دليل اصلي گراني‌ها است نه مشاورين املاك يا سكوهاي آگهي‌كننده مسكن.» به باور اين دسته از كارشناسان، مشاورين املاك فقط مي‌توانند يك دهم درصد روي قيمت مسكن تاثير بگذارند نه اينكه قيمت‌گذاري كنند شايد در قيمت يك ساختمان خاص تاثير داشته باشند اما اينكه كلا قيمت‌گذاري توسط مشاورين املاك باشد اشتباه است.
بر اساس اين گزارش، قيمت مسكن و نرخ اجاره‌بها به‌طور كلي تابعي از نرخ تورم است، اين در حالي است كه پژوهش‌ها فاكتورها و متغيرهاي اقتصادي بيشتري را در نرخ‌گذاري اجاره‌بها شناسايي مي‌كنند. پژوهشي با عنوان «اثرپذيري قيمت و اجاره‌بهاي مسكن از متغيرهاي كلان اقتصادي در ايران» در سال ۱۴۰۱ به بررسي تاثير متغيرهاي كلان اقتصادي بر قيمت و اجاره‌بهاي مسكن در يك دوره ۱۰ ساله پرداخته است. براساس نتايج به دست آمده در اين پژوهش، نرخ تورم، ارزش معاملات بورس، نرخ دلار غيررسمي و ميزان نقدينگي رابطه‌اي مستقيم و مثبت با قيمت مسكن دارند. بنابراين با افزايش نرخ تورم و كاهش ارزش پول، تقاضا براي سرمايه‌گذاري جهت حفظ ارزش پول افزايش مي‌يابد. بخش مسكن به علت عدم نياز به سواد سرمايه‌گذاري، نوسانات پايين و انتظار روند صعودي به موازات نرخ تورم افزايش مي‌يابد. همچنين خود مسكن نيز از مولفه‌هاي تورم بوده و قيمت مسكن به نوعي در تورم نيز اثرگذار است.
