گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|
منطقه 22 تهران به برج‌های بلند و طبیعت بکرش معروف است اگرچه طی سال‌های اخیر و به دلیل ساخت و سازهای انبوه و بی‌قاعده به بی‌انضباطی، شهرت یافته است اما همچنان برخی خریداران مسکن، این منطقه را برای سکونت انتخاب می‌کنند. آنگونه که مقام‌های وزارت راه و شهرسازی عنوان می‌کنند، در این منطقه بیش از ظرفیت مجاز در طرح تفصیلی تهران بار‌گذاری صورت گرفته است، به عبارت دیگر، این منطقه نماد و نمود تراکم‌فروشی در تهران به شمار می‌رود، اما در حال حاضر دارای 100 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه است. از همین رو، انتظار می‌رود در سال‌های آینده این منطقه جمعیت بیشتری را در خود جای دهد.
براساس تازه‌ترین آمار بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن از آبان ماه سال جاری، تعداد 37 معامله از 4064 فقره قرارداد انجام شده در این منطقه به ثبت رسیده است، بررسی بازار مسکن منطقه 22 نشان می‌دهد که این منطقه با وجود اینکه نسبت به دیگر مناطق تهران، نوسازتر است و فضای سبز قابل توجهی هم دارد اما نتوانسته مثل مناطق 2 و 5 که آنها هم در غرب تهران قرار دارند، خریداران قابل توجهی را به خود جذب کند.
پایین بودن خریداران مسکن در منطقه 22 تهران در شرایطی است که قیمت متوسط هر مترمربع واحد مسکونی در این منطقه طی آبان ماه سال جاری 11 میلیون و 200 هزار تومان بوده که نسبت به مناطق 2 و 5 با قیمت 19 میلیون و 14 میلیون و 800 هزار تومان بسیار ارزانتر است. البته در اواسط مرداد سال جاری و با تصویب طرح تفصیلی (بازنگری شده) منطقه22 قرار شد که شاهد انقباض این منطقه و افزایش ارتقای کیفیت زندگی در آن باشیم که این موضوع می‌تواند به بهبود حجم معاملات در این منطقه کمک کند. در این میان، تحلیل گزارشی که از سوی مرکز آمار درباره تحولات بازار مسکن منطقه 22 طی سال‌های 89 تا 97 منتشرشده است، نشان می‌دهد که کمترین قیمت هرمترمربع واحد مسکونی در این منطقه 1.4 میلیون تومان در سال 89 بوده که به 7.5 میلیون تومان در سال 97 می‌رسد. بیشترین حجم معاملات منطقه 22 هم به سال 91 با 2 هزار و 468 معامله باز می‌گردد و کمترین میزان قرارداد امضا شده هم به سال 89 با ثبت 974 قرارداد مربوط می‌شود.
فاصله ناچیز قیمت‌ها در دو جهش
بررسی گزارش مرکز آمار از تحولات بازار مسکن مناطق 22 گانه تهران حکایت از آن دارد که قیمت‌ها از سال 89 تا 97 سیر صعودی داشته است و هر سال شاهد افزایش قیمت مسکن در این منطقه بوده‌ایم جز درسال 92 و 93 که قیمت مسکن در این منطقه ثابت ماند.
رشد قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه 22 بین سال‌های 89 تا 90 حدود 22 درصد بوده اما قیمت مسکن بین سال 90 تا 91، 37 درصد رشد داشته است. قیمت‌ها از سال 91 تا 92 هم حدود 21 درصد رشد کرد اما از سال 92 تا 96 رشد قیمتی ناچیز بود تا اینکه در سال 96، قیمت‌ها نسبت به سال قبل حدود 13 درصد رشد کرد و پس از آن در دومین جهش قیمتی در بازار مسکن که مربوط به سال 96 به 97 می‌شود شاهد رشد 38 درصدی قیمت‌ها بودیم، در واقع، فقط یک درصد بین نخستین جهش قیمتی و دومین جهش قیمتی فاصله وجود دارد. فاصله یک درصدی قیمت‌ها در نخستین و دومین جهش قیمتی مسکن درمنطقه 22 درحالی است که در 5 منطقه‌ای که پیش از این از سوی «تعادل» بررسی شد، شاهد تفاوت‌های بیش از 10 درصد بین جهش‌های مسکنی بودیم.
بیشترین حجم معاملات در سال 91
حجم معاملات انجام شده طی سال‌های 89 تا 97 در منطقه 22 پایتخت نشان می‌دهد که تعداد قراردادهای امضا شده در این سال‌ها فراز و نشیب بسیاری را سپری کرده است، در سال 89 شاهد امضای 974 قرارداد هستیم که در سال 90 به 2 هزار و 210 قرارداد می‌رسد و افزایش چشمگیری دارد، پس از آن در سال 91 هم بیشترین حجم معاملات طی 9 سال گذشته به ثبت می‌رسد که 2 هزار و 468 فقره معامله است.
پس از آن تعداد قراردادهای خرید و فروش کاهش می‌یابد و به یکهزار و 256 معامله می‌رسد، حجم معاملات تا سال 96 با فراز و نشیب به پیش می‌رود تا اینکه حجم معاملات در سال 96 به 2 هزار و 151 معامله می‌رسد یعنی همگام با رونق بازار مسکن، تعداد قراردادهای خرید و فروش افزایش می‌یابد، اما پس از آن و درسال 97 همگام با جهش قیمت مسکن شاهد کاهش حجم معاملات مسکن و ثبت یکهزار و 389 معامله هستیم.
قیمت مسکن در منطقه 22
بررسی قیمت مسکن در منطقه 22 تهران نشان می‌دهد که قیمت هرمترمربع واحد مسکونی در این منطقه بیش از رقم اعلام شده از سوی بانک مرکزی در آبان ماه 98 (11میلیون و 200 هزارتومان) است و اغلب واحدهای مسکونی با قیمتی بیش از 12 میلیون تومان به فروش می‌رسند. براساس گزارش میدانی روزنامه «تعادل» از فایل‌های پیشنهادی صاحبان املاک منطقه 22 تهران نشان می‌دهد که اگرچه براساس گزارش بانک مرکزی قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در این منطقه نسبت به متوسط قیمت مسکن در تهران کم‌تر است اما اغلب فایل‌های پیشنهادی با قیمتی بیش از متوسط قیمت مسکن درج شده‌اند.
