چشم‌اندازهای مسکن اجتماعی
گروه راه و شهرسازی ندا کمالی رضایی
به گفته کارشناسان مسکن، سالانه حدود یک میلیون متقاضی جدید به بازار مسکن اضافه می‌شود که در این صورت با توجه به رکود بخش مسکن در سال‌های اخیر، همچنان بیش از 5 میلیون متقاضی در بازار مسکن وجود دارد که عرضه کافی در مقابل آن وجود ندارد. پروژه مسکن مهر با اجرای ضعیف و نادرست در دولت‌های نهم و دهم با حضور پررنگ دلالان مسکن در این مقوله، شکستی بزرگ و فراموش نشدنی بود. موضوع چالش‌برانگیز وضعیت مسکن، موضوعی است که هنوز راه‌حل اساسی و کاربردی برای آن مطرح نشده است. حال در دولت یازدهم یک بار دیگر موضوع پیش نویس طرح مسکن اجتماعی مطرح می‌شود. در طرح مسکن مهر بیش از یک میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته شد اما از آن جایی که جانمایی این طرح نادرست بود و همچنین برنامه‌ریزی و استراتژی مالی و درستی در جهت تامین منابع مالی طرح در میان نبود، موفق به دستیابی به اهداف از پیش تعیین شده، نشد.
جانمایی مطلقا سنجیده و دقیق یکی از مهم‌ترین ارکان رساندن طرح به قله موفقیت است. در طرح مسکن مهر، فاصله زیاد واحدهای مسکونی با شهرها و همچنین عدم وجود زیرساخت‌های لازم و ضروری سبب‌ساز این شد که بسیاری از واحدهای مسکونی ساخته شده خالی از سکنه باقی بمانند. اما در طرح مسکن اجتماعی، گویا این مهم از ابتدا جایگاه ویژه‌یی به خود اختصاص داده، بدین گونه که در این طرح انتخاب بافت‌های فرسوده شهری در نظرگرفته شده است که این جانمایی یکی از وجوه مثبت طرح محسوب می‌شود اما تنها مشروط بر آنکه تمام جزییات در نظر گرفته شود تا خود زمینه ساز مشکلاتی از قبیل تراکم جمعیت در برخی نقاط شهر و سلب آسایش در مناطق نشود. از طرفی انتخاب بافت‌های فرسوده مشکلات ناشی از عدم تامین زیرساخت‌های شهری و فرهنگی که در واقع قسمت عمده‌یی از مشکلات پروژه مسکن مهر محسوب می‌شدند را از میان بر می‌دارد اما نمی‌توان با یک ایده آن هم روی کاغذ، امید داشت که طرح، طرحی جامع و بی‌نقص خواهد بود که برای همیشه مشکل بی‌مسکنی قشر ضعیف جامعه را حل کند چراکه در طرح مسکن مهر، با وجود اینکه مکان نمایی نادرست از بزرگ‌ترین نقاط ضعف طرح بود اما تنها عاملی نبود که طرح را
به شکست منجر کند.
طرح مسکن اجتماعی با اشراف بر این تجربیات باید جمعیت را بطور سنجیده و متناسب در مناطق کم جمعیت تر (و نه حاشیه یا حومه) مستقر کرده تا بدین‌ترتیب از ازدحام و تراکم جمعیت در برخی نقاط شهر جلوگیری به عمل آید یا حتی منجر به کوچ بی‌حد افراد و هجوم به شهرنشینی نشود و طبق هدف اصلی سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی، کشور، جمعیت به نواحی گوناگون تخصیص داده شود. طبق نظر کارشناسان و متخصصان، تنها در این صورت است که این طرح، طرحی قابل دفاع خواهد بود که احتمالا تبعات منفی‌ای در برنخواهد داشت.
از طرف دیگر، به‌نظر نمی‌رسد طرح مسکن اجتماعی توانایی آن را داشته باشد که رکود بازار مسکن را بشکند. با اجرای این طرح تنها احتمال دارد با افزایش جزیی معاملات مسکن روبرو شویم. چراکه رکود بازار مسکن، ریشه در رکود حاکم بر اقتصاد کلان کشور و تورمی که در کشور ریشه دوانده، دارد و نه فقدان مسکن اقشار کم درآمد جامعه. با این حال گویا این طرح برای اقشار کم درآمد فاقد مسکن طرحی حامی و امیدوارکننده به نظر رسیده است اما تا به مرحله اجرایی شدن نرسد نمی‌توان در مورد آن قضاوت کرد آن همزمانی که طرح مسکن مهر تجربه‌یی ناخوشایند و بی‌حاصل را برای مردم جامعه بر جای گذاشت. دولت دهم باید با کارشناسی عمیق ودقیق وارد جزییات شود و ضعف‌ها ی احتمالی را هرچند کوچک، کاملا رفع کرده تا جز به جز طرح را با اطمینان به مرحله اجرا و موفقیت برساند.
این طرح قاعدتا نیازمند منابع مالی مشخص است. طبق اطلاعات موجود، محل‌های متعددی همچون «منابع داخلی وزارت‌های راه و شهرسازی و تعاون، کار و رفاه اجتماعی»، «تسهیلات بانکی»، «یارانه‌های مسکن»، «مابه‌التفاوت نرخ تسهیلات»، «آورده متقاضیان» و «خیران مسکن‌ساز» منابع مالی این طرح را تامین می‌کنند، اگر چنانچه سنگینی بار مالی بر دوش یک یا دو محل مانند بانک مرکزی باشد، طرح بطور قطع آثار تورمی گسترده‌یی به همراه خواهد داشت که گریز از آن در آینده‌یی نامعلوم و گنگ اجتناب ناپذیر خواهد بود. با اینکه محل‌های متعددی تامین مالی طرح را برعهده خواهند گرفت اما برای پروژه و طرحی عظیم همچون طرح مسکن اجتماعی، دولت نباید نقش تعاونی‌های مجاز با کارنامه مثبت را نادیده بگیرد و به تنهایی با منابع مذکور تمام هزینه‌ها را بر دوش کشد.
دستگاه اجرایی به تدریج رو به برداشتی واقع گرایانه ازمسکن اجتماعی می‌رود. مسکن اجتماعی باید از سال‌ها پیش احداث می‌شد و تعداد آن نیز به عددی می‌رسید که پاسخگوی تقاضای اقشار باشد تا در همان زمان بازار مسکن کشور تثبیت پیدا کند و بازاری درجهت پاسخگوئی به نیاز مسکن کل جامعه شکل می‌گرفت. حال با وجود اوضاع اقتصادی حاکم، تورم بالا، درآمد پایین مردم، بیکاری و... شاید نتوان امید داشت که فرداها افراد خانه‌یی هر چند کوچک از آن خود داشته باشند که هیچ وابستگی مالی‌ای به اقساط و بانک‌ها و دولت نداشته باشند بلکه تنها متعلق به خود شخص باشد.
نمی‌توان مطمئن بود این طرح تا چه اندازه قابل اعتماد و حامی اقشار خواهد بود. مصوبه به تنهایی نمی‌تواند ضامن خانه‌دار شدن افراد، آن هم از نوع کم‌درآمدش باشد. افراد کم درآمد جامعه با فقدان واحدهای مسکونی مواجه نیستند بلکه با تورمی مواجهند که آنها را محکوم به اجاره‌نشینی در ضعیف‌ترین مناطق شهری وحومه می‌کند. دولت پیش از هر اقدام و هر وعده‌یی، باید طرح ناقص و رها شده مسکن مهر را سازماندهی کند و این دفتر را ببندد سپس با توجه به اوضاع اقتصادی کشور با بهبود تورم و بیکاری، طرح جدیدی چون طرح مسکن اجتماعی را مطرح کند تا بدین ترتیب از تکرار تاریخ جلوگیری کند.
مسکن اجتماعی تنها زمانی به شهر تعلق خواهد داشت که برخلاف برداشت‌های ظاهری و کم عمق که مکان‌یابی را رکن اصلی دانسته و عامل موفقیت طرح در همه نقاط شهر ساختمان‌هایی نسبتا کم واحد، بی‌نقص و ادغام شده در بافت سرتاسر شهر اعم از شمال و جنوب، شرق و غرب احداث شود و ساخت‌وساز در قالب مجموعه‌های بزرگ که شاید تنها به سود سازندگان باشد را به دست فراموشی بسپرد.
