تسهيلات فقط ۱۵ درصد قيمت مسكن را پوشش مي‌دهد
بازار مسكن ايران در شرايطي با ركود معاملاتي و كاهش قدرت خريد خانوارها مواجه است كه تسهيلات بانكي نيز نتوانسته همگام با رشد قيمت‌ها حركت كند. اظهارات حبيب‌الله طاهرخاني، معاون مسكن و ساختمان وزير راه و شهرسازي، درباره پوشش تنها ۱۰ تا ۱۵ درصدي قيمت مسكن توسط وام‌هاي بانكي، تصويري روشن از عمق اين شكاف ارايه مي‌دهد؛ شكافي كه عملاً نقش تسهيلات را در تأمين مالي خريد خانه به‌شدت محدود كرده است.
بازار مسكن ايران در شرايطي با ركود معاملاتي و كاهش قدرت خريد خانوارها مواجه است كه تسهيلات بانكي نيز نتوانسته همگام با رشد قيمت‌ها حركت كند. اظهارات حبيب‌الله طاهرخاني، معاون مسكن و ساختمان وزير راه و شهرسازي، درباره پوشش تنها ۱۰ تا ۱۵ درصدي قيمت مسكن توسط وام‌هاي بانكي، تصويري روشن از عمق اين شكاف ارايه مي‌دهد؛ شكافي كه عملاً نقش تسهيلات را در تأمين مالي خريد خانه به‌شدت محدود كرده است.به گفته طاهرخاني، در بسياري از كشورهاي ديگر، تسهيلات مسكن مي‌تواند تا ۸۰ درصد قيمت يك واحد مسكوني را پوشش دهد، اما در ايران اين نسبت به حدود يك‌دهم تا يك‌ششم قيمت خانه رسيده است. به بيان ديگر، خانوار ايراني براي خريد مسكن همچنان بايد بخش عمده هزينه را از محل پس‌انداز شخصي يا منابع مالي ديگر تأمين كند؛ موضوعي كه با توجه به كاهش قدرت پس‌انداز و افزايش هزينه‌هاي زندگي، براي بخش بزرگي از جامعه امكان‌پذير نيست.اين وضعيت نشان مي‌دهد افزايش اسمي سقف وام، به‌تنهايي نمي‌تواند به معناي افزايش قدرت خريد باشد. زماني كه رشد قيمت مسكن از رشد تسهيلات و درآمد خانوارها پيشي مي‌گيرد، ارزش واقعي وام در بازار كاهش پيدا مي‌كند و حتي افزايش چندصد ميليون توماني سقف تسهيلات نيز الزاماً به خانه‌دار شدن متقاضيان منجر نمي‌شود.
از پوشش كامل‌تر وام تا سهم ناچيز امروز
عباس صوفي، عضو كميسيون عمران مجلس، نيز با مقايسه شرايط فعلي و سال‌هاي گذشته، به كاهش قدرت اثرگذاري تسهيلات بانكي اشاره كرده است.به گفته او، در مقطعي تسهيلات ۳۵۰ ميليون توماني در شرايطي پرداخت مي‌شد كه قيمت هر مترمربع آپارتمان حدود ۲ ميليون و ۵۰۰ هزار تومان بود. در آن زمان، قيمت يك واحد مسكوني ۱۰۰ متري حدود ۲۵۰ ميليون تومان محاسبه مي‌شد و بنابراين متقاضي حتي مي‌توانست با اتكا به تسهيلات بانكي براي خريد خانه اقدام كند.اما امروز با رسيدن قيمت يك واحد ۱۰۰ متري به چند ميليارد تومان، تسهيلات بانكي ديگر سهم تعيين‌كننده‌اي در تأمين هزينه خريد ندارد. اين مقايسه به‌خوبي نشان مي‌دهد كه مساله اصلي صرفاً پايين بودن رقم وام نيست، بلكه عقب‌ماندگي مستمر تسهيلات از رشد قيمت مسكن است.در همين راستا، سقف تسهيلات مسكن از ۶۵۰ ميليون تومان به ۸۵۰ ميليون تومان افزايش يافته است؛ با اين حال، وقتي سهم وام از قيمت يك واحد مسكوني قابل استطاعت همچنان ۱۰ تا ۱۵ درصد است، افزايش سقف تسهيلات نمي‌تواند به‌تنهايي گره خريد مسكن را باز كند.
خانه‌اولي‌ها در حاشيه بازار معاملات در اختيار مالكان قبلي
كاهش قدرت خريد خانوارها آثار خود را در رفتار متقاضيان و حجم معاملات نيز نشان داده است. داود بيگي‌نژاد، نايب‌رييس اول اتحاديه مشاوران املاك تهران، با اشاره به تغييرات قيمت مسكن نسبت به سال گذشته، معتقد است قدرت خريد متقاضيان متناسب با افزايش قيمت‌ها رشد نكرده است. به گفته او، در مقطعي ميانگين قيمت هر مترمربع مسكن در تهران حدود ۸۰ ميليون تومان اعلام شده بود، اما مراجعه‌كنندگان به دفاتر مشاوران املاك در مناطق مختلف شهر، افزايش قابل توجه قيمت‌ها را نسبت به سال گذشته احساس مي‌كنند.به گزارش باشگاه خبرنگاران جوان، بيگي‌نژاد با اشاره به كاهش تعداد قراردادهاي خريد و فروش مسكن اظهار كرده است: معاملات اين بخش به‌شدت كاهش يافته و حتي در بازار اجاره نيز افزايش قيمت‌ها در فصل تابستان موجب شده برخي مستأجران ناچار به تغيير منطقه سكونت خود شوند.او همچنين با طرح اين پرسش كه آيا كاهش معاملات ناشي از نبود فروشنده است يا افت توان خريد متقاضيان، تأكيد كرده است كه افزايش قيمت‌ها با رشد قدرت مالي خريداران تناسب نداشته است.از نگاه اين مقام صنفي، بخشي از سازندگان نيز پس از فروش يكي، دو واحد ابتدايي و تأمين نيازهاي مالي پروژه، تمايل چنداني به عرضه ساير واحدهاي خود ندارند؛ مساله‌اي كه در كنار كاهش توان خريد مردم، محدوديت عرضه آپارتمان را تشديد كرده است.
بحران مسكن
كمبود واحد يا كمبود مسكن قابل استطاعت؟
يكي از مهم‌ترين نكات مطرح‌شده از سوي معاون مسكن و ساختمان وزير راه و شهرسازي، تفكيك ميان كمبود تعداد واحدهاي مسكوني و كمبود مسكن قابل استطاعت است.طاهرخاني معتقد است موجودي مسكن كشور از نظر تعداد با تعداد خانوارها دچار ناترازي نيست و مساله اصلي، نبود واحدهايي متناسب با توان اقتصادي خانوارهاست.او با تأكيد بر پيچيدگي اقتصادي و اجتماعي بازار مسكن اظهار كرد كه حتي در اقتصادهاي مبتني بر بازار آزاد نيز به دليل شكست بازار، دولت بايد براي تأمين مسكن و فراهم كردن دسترسي مردم به سرپناه مناسب مداخله كند؛ به‌ويژه در شرايط بحراني كه اجراي طرح‌هاي حمايتي ملكي و استيجاري ضرورت بيشتري پيدا مي‌كند.آمارهاي مورد اشاره معاون وزير نيز اين مساله را تأييد مي‌كند. به گفته طاهرخاني، در مقاطعي سالانه حدود ۲۰۰ تا ۲۲۰ هزار پروانه ساختماني براي واحدهاي مسكوني در تهران صادر مي‌شد، اما در سرشماري سال ۱۳۹۵ بيش از ۴۰۰ هزار واحد مسكوني خالي در كشور شناسايي شد كه بخش قابل توجهي از آنها در مناطق برخوردار قرار داشتند.اين آمار نشان مي‌دهد كه افزايش تعداد واحدهاي مسكوني لزوماً به معناي افزايش دسترسي خانوارها به خانه نيست. ممكن است در يك منطقه واحدهاي خالي و گران‌قيمت وجود داشته باشد، اما خانوارهاي متوسط و كم‌درآمد همچنان از تأمين مسكن متناسب با درآمد خود ناتوان باشند.
كاهش سرمايه‌گذاري
زنگ خطر براي عرضه آينده مسكن
در كنار ضعف تقاضاي مصرفي، بخش توليد مسكن نيز با چالش‌هاي جدي مواجه است. طاهرخاني اعلام كرده است كه بخش ساختمان در سال گذشته با وجود شرايط اقتصادي كشور رشد مثبت ۱.۴ درصدي را ثبت كرده، اما تداوم نااطميناني‌هاي اقتصادي و شرايط سرمايه‌گذاري در سال جاري، ترديد فعالان اقتصادي براي ورود به اين بخش را افزايش داده است.به گفته معاون مسكن و ساختمان وزير راه و شهرسازي، بيش از ۹۰ درصد توليد و عرضه مسكن در كشور توسط بخش خصوصي انجام مي‌شود و به همين دليل رفع موانع توليد و تسهيل فعاليت سازندگان از اولويت‌هاي وزارت راه و شهرسازي است.اين موضوع اهميت ويژه‌اي دارد؛ زيرا افزايش هزينه مصالح، دستمزد، زمين و تأمين مالي، از يك سو هزينه ساخت را بالا مي‌برد و از سوي ديگر، كاهش قدرت خريد خانوارها امكان فروش سريع واحدهاي ساخته‌شده را محدود مي‌كند. در چنين شرايطي، سازندگان با ريسك بيشتري براي آغاز پروژه‌هاي جديد مواجه مي‌شوند.در واقع، ركود تقاضا و افزايش هزينه توليد به يكديگر دامن مي‌زنند؛ كاهش معاملات، نقدينگي سازندگان را محدود مي‌كند و كاهش سرمايه‌گذاري نيز مي‌تواند عرضه آينده را تحت تأثير قرار دهد.
گره تأمين مالي همچنان باز نشده است
يكي ديگر از محورهاي اصلي بحران مسكن، عملكرد نظام بانكي در تأمين مالي اين بخش است. صوفي، عضو كميسيون عمران مجلس، با انتقاد از اجراي ناقص قوانين حوزه مسكن گفت: اگر قوانين مصوب به‌درستي اجرا مي‌شدند، امروز با بخش زيادي از مشكلات فعلي مواجه نبوديم.او تأكيد كرد كه مساله مسكن صرفاً به واگذاري زمين از سوي وزارت راه و شهرسازي محدود نمي‌شود و بانك‌ها، وزارت اقتصاد، بانك مركزي و دستگاه‌هاي مسوول تأمين زيرساخت نيز وظايفي بر عهده دارند.صوفي با اشاره به بررسي عملكرد بانك‌ها در كميسيون عمران مجلس اظهار كرد كه در بررسي‌هاي برخط مشخص شد بانك‌ها به تعهدات قانوني خود در زمينه پرداخت تسهيلات مسكن عمل نكرده‌اند و به همين دليل، بانك‌هاي متخلف طبق ماده ۲۳۴ آيين‌نامه داخلي مجلس به دستگاه قضايي معرفي شدند.او همچنين بر تعهد وزارت نيرو و وزارت نفت در زمينه تأمين زيرساخت‌هايي مانند آب، برق و گاز براي پروژه‌هاي مسكن تأكيد كرده است.
آيا برنامه‌هاي دولتي به هدف مي‌رسد؟
در بخش مسكن حمايتي نيز دولت برنامه‌هايي براي تكميل پروژه‌هاي نيمه‌تمام در دستور كار دارد. طاهرخاني اعلام كرد كه حدود ۸۵۰ هزار واحد از سال ۱۳۹۸ در تعهد دولت قرار گرفته و تاكنون حدود ۱۲۰ هزار واحد از اين طرح‌ها تحويل شده است كه ۱۰۰ هزار واحد آن مربوط به عملكرد دولت چهاردهم بوده است.به گفته معاون وزير راه و شهرسازي، برنامه‌ريزي شده است تا پايان سال ۱۴۰۵ حدود ۱۳۰ هزار واحد مسكن حمايتي به متقاضيان تحويل داده شود. همچنين بيش از ۸۵ درصد اين واحدها پيشرفت فيزيكي دارند و روند تكميل آنها به‌صورت هفتگي رصد مي‌شود.او از در نظر گرفتن تسهيلات قرض‌الحسنه ۴۰۰ ميليون توماني براي متقاضيان واجد شرايط در دهك‌هاي پايين درآمدي خبر داد و گفت براي پروژه‌هايي كه بيش از ۸۰ درصد پيشرفت فيزيكي دارند نيز ۲۰۰ ميليون تومان كمك از محل صندوق ملي مسكن اختصاص مي‌يابد.همچنين به گفته طاهرخاني، ۸ هزار ميليارد تومان براي كمك به مسكن محرومان در سال جاري در نظر گرفته شده است.با وجود اين اقدامات، ميزان تحقق برنامه‌ها و سرعت تحويل واحدها اهميت تعيين‌كننده‌اي دارد؛ زيرا صرف اعلام تعداد واحدهاي در دست ساخت نمي‌تواند پاسخگوي نياز خانوارهايي باشد كه سال‌ها در انتظار تأمين سرپناه مانده‌اند.
از آمار ساخت تا قدرت خريد مردم
برآيند اظهارات مسوولان دولتي، نمايندگان مجلس و فعالان بازار مسكن نشان مي‌دهد كه بحران اين بخش را نمي‌توان تنها با افزايش ساخت‌وساز يا واگذاري زمين برطرف كرد.از يك طرف، وجود واحدهاي خالي در مناطق برخوردار و تأكيد معاون وزير بر نبود ناترازي تعداد مسكن نسبت به خانوارها، ضرورت توجه به تركيب عرضه را نشان مي‌دهد؛ از طرف ديگر، كاهش معاملات، خروج خانه‌اولي‌ها از بازار و سهم ناچيز تسهيلات بانكي از قيمت خانه، از شكاف عميق ميان عرضه و تقاضاي موثر حكايت دارد.در چنين شرايطي، سياست‌گذاري مسكن بايد بر سه محور اصلي متمركز شود: نخست، افزايش قدرت خريد خانوارها از طريق تسهيلات متناسب با قيمت واقعي مسكن و درآمد مردم؛ دوم، اصلاح نظام تأمين مالي ساخت‌وساز و الزام بانك‌ها به اجراي تعهدات قانوني؛ و سوم، هدايت توليد به سمت واحدهاي كوچك‌تر و متناسب با استطاعت اقتصادي خانوارها.واقعيت اين است كه وقتي وام مسكن تنها ۱۰ تا ۱۵ درصد قيمت خانه را پوشش مي‌دهد، حتي افزايش تعداد واحدهاي ساخته‌شده نيز الزاماً به معناي خانه‌دار شدن مردم نيست. تا زماني كه فاصله ميان قيمت مسكن، درآمد خانوارها و قدرت تسهيلات بانكي كاهش پيدا نكند، بازار مسكن همچنان با انبوهي از تقاضاي بي‌پاسخ و خانوارهايي مواجه خواهد بود كه خانه مي‌خواهند، اما توان خريد آن را ندارند.
