ركود تورمي در بازار مسكن و بحران تأمين سرپناه
در پي نوسانات اخير ارزي و صعود بي‌محاباي شاخص‌هاي تورمي، بازار مسكن و بخش اجاره‌بها بار ديگر به كانون بحران معيشتي اقشار محروم و دهك‌هاي پايين جامعه تبديل شده است؛ بازاري كه به دليل شكاف عميق ميان عرضه و تقاضا، افت چشمگير صدور پروانه‌هاي ساختماني در سال‌هاي اخير و چسبندگي معاملات كلان، درگير پديده فرساينده «ركود تورمي» شده است.
در پي نوسانات اخير ارزي و صعود بي‌محاباي شاخص‌هاي تورمي، بازار مسكن و بخش اجاره‌بها بار ديگر به كانون بحران معيشتي اقشار محروم و دهك‌هاي پايين جامعه تبديل شده است؛ بازاري كه به دليل شكاف عميق ميان عرضه و تقاضا، افت چشمگير صدور پروانه‌هاي ساختماني در سال‌هاي اخير و چسبندگي معاملات كلان، درگير پديده فرساينده «ركود تورمي» شده است. مسكن به عنوان يك كالاي زيستي و حياتي، با وجود كندي نسبي در بازتاب نوسانات، هنوز پتانسيل انباشته بالايي براي پر كردن فاصله تورمي دارد و تا زماني كه معضل ناترازي توليد و كاهش تقاضاي موثر حل نشود، فشار بر دوش اجاره‌نشينان و متقاضيان مصرفي تشديد خواهد شد. نوسانات ارزي ماه‌هاي اخير و موج جديد تورم، اثرات زنجيره‌اي خود را بر تمامي بازارهاي اقتصادي كشور برجاي گذاشته است، اما در اين ميان، بخش مسكن به عنوان بزرگ‌ترين بازار مقياس‌كلان اقتصادي، بيشترين آسيب را متوجه معيشت اقشار محروم و خانوارهاي فاقد مسكن كرده است. بحران تأمين سرپناه و جهش سرسام‌آور نرخ اجاره‌بها به نقطه‌اي رسيده است كه توان اقتصادي دهك‌هاي فرودست جامعه به كلي رنگ باخته و پايداري زندگي خانوارها را با چالش جدي مواجه ساخته است. براي درك چرايي اين وضعيت و پيش‌بيني روندهاي پيش‌رو، لازم است پارامترهاي اصلي پيشران قيمت در بازار مسكن، يعني مولفه تورم ساخت و ناترازي ميان عرضه و تقاضا، به دقت مورد واكاوي قرار گيرند. اولين و ملموس‌ترين پارامتر اثرگذار بر قيمت مسكن، مقوله تورم عمومي و به‌ويژه تورم نهاده‌هاي ساختماني است. با جهش نرخ ارز، بهاي مصالح ساختماني، تجهيزات، دستمزدها و خدمات مهندسي به صورت تصاعدي افزايش مي‌يابد و اين تورمِ تحميلي، مستقيماً بهاي تمام‌شده ساخت واحد مسكوني را بالا مي‌برد.
از سوي ديگر، خود تورم عمومي نيز اثري مضاعف بر ارزش دارايي‌هاي ملكي مي‌گذارد. با اين حال، تفاوت ماهوي مسكن با ساير بازارهاي خرد (مانند طلا و ارز) در سرعت واكنش نشان دادن به شوك‌هاست. بازارهاي خرد به دليل نقدشوندگي بالا، در كسري از ثانيه قيمت خود را با نرخ ارز تطبيق مي‌دهند، اما مسكن به دليل ابعاد كلان معاملاتي و حجم بالاي سرمايه مورد نياز، بازاري نسبتاً كند، بسته و داراي چسبندگي قيمت است. بازار مسكن با وجود اينكه هم‌اكنون به دليل افت شديد معاملات در ركود به سر مي‌برد، اما همچنان شاهد افزايش قيمت‌ها است؛ پديده‌اي آشنا به نام «ركود تورمي». بررسي آمارهاي سه سال گذشته نشان مي‌دهد كه روند صدور پروانه‌هاي ساختماني و ساخت‌وسازهاي جديد به‌شدت افت كرده و بسيار پايين‌تر از سال‌هاي قبل بوده است. اين كاهش مستمر در حجم توليد، گاف و فاصله ميان عرضه و تقاضا را به‌طور خطرناكي افزايش داده است.
از آنجا كه نرخ ارز و بازارهاي موازي هنوز تمامي ظرفيت‌هاي تورمي خود را تخليه نكرده‌اند و مسكن نيز به دليل ماهيت كند خود هنوز به نقطه تعادل نهايي با نرخ‌هاي جديد نرسيده است، پتانسيل انباشته‌اي براي رشد قيمت در اين بخش وجود دارد. نكته بسيار حائز اهميت در اقتصاد مسكن اين است كه برخلاف كالاهاي لوكس يا سرمايه‌اي قابل حذف، مسكن يك «كالاي زيستي و حياتي» براي بشر محسوب مي‌شود. هنگامي كه يك زوج جوان زندگي مشترك خود را آغاز مي‌كنند يا خانواري نيازمند سرپناه است، نمي‌تواند نياز به مسكن را به صورت دائم حذف كند. درست است كه خانوارها ممكن است به دليل بحران شديد معيشتي، در ماه‌هاي نخست با استقراض، جابه‌جايي به مناطق پايين‌تر يا تمديد موقت شرايط، مقاومت كنند، اما اين فشارها در قالب «تقاضاي انباشته» ذخيره مي‌شود. به محض اينكه كوچك‌ترين روزنه اميد، رونق نسبي يا ثبات نسبي در اقتصاد كلان پديدار شود، اين تقاضاي متراكم به سرعت روانه بازار مسكن شده و نخستين بازاري كه جهش رشد خود را به نمايش مي‌گذارد، همين بخش مسكن خواهد بود. بنابراين، بحران كنوني مسكن معلول انباشت سياست‌هاي نادرست در حوزه توليد، بي‌ثباتي متغيرهاي كلان اقتصادي نظير ارز و عدم تناسب ميان درآمد خانوار و هزينه‌هاي ساخت است. تا زماني كه سياستگذار به جاي حل ريشه‌اي ناترازي توليد و تحريك عرضه‌هاي كلان، به كنترل‌هاي دستوري يا رهاسازي بازار دامن بزند، ركود تورمي پابرجا خواهد ماند و فشار اصلي بر دوش ميليون‌ها شهروندي سنگيني خواهد كرد كه سرپناه براي آنها نه يك كالاي سرمايه‌اي، بلكه شرط اول بقا و زيست انساني است. نجات اين بازار نيازمند بازنگري بنيادين در رويكردهاي كلان اقتصادي، حمايت واقعي از انبوه‌سازي و احياي قدرت خريد از دست‌رفته متقاضيان مصرفي است.
