کالبدشکافی ۴ روش برای نجات بازار از قیمت های رهاشده
بازار مسکن ایران در سایه قیمت گذاری‌های خودسرانه و رها شده، کاملا قفل شده و تمامی ذی‌نفعان را متضرر ساخته است. وضعیتی که با برخی تصمیمات نهادهای آماری در عدم انتشار آمارهای رسمی تشدید شده است.
بازار مسکن ایران در سایه قیمت گذاری‌های خودسرانه و رها شده، کاملا قفل شده و تمامی ذی‌نفعان را متضرر ساخته است. وضعیتی که با برخی تصمیمات نهادهای آماری در عدم انتشار آمارهای رسمی تشدید شده است. مسکن ایران اکنون نه ارزندگی دارد و نه نقدشوندگی، و بیش از ۴۰ درصد سرمایه‌های کشور را در خود رسوب داده است. در این میان، شناخت فرمول ها و معیارهای سنجش «قیمت واقعی» مسکن، تنها راه برون‌رفت از این چرخه معیوب و بازگرداندن منطق به بازار است. متأسفانه قیمت‌گذاری‌های خودسرانه و رها شده باعث شده است که بازار مسکن ایران کاملا قفل شود و تمام ذی‌نفعان از سازنده و خریدار گرفته تا اقتصاد کلان کشور متضرر شوند. از سوی دیگر، در یک ترک فعل آشکار و غیرقانونی، حدود دو سال است که آمارهای رسمی مسکن منتشر نشده است؛ امری که تاریک‌خانه بازار را تاریک‌تر کرده است. مسکن در ایران به دلیل جذابیت کاذب و قیمت های غیرواقعی، اکنون نه ارزندگی دارد و نه نقدشوندگی، اما در عوض بیش از ۴۰ درصد از سرمایه‌های کل کشور را جذب و رسوب کرده است. سرمایه‌های عظیمی که می‌توانستند محرک تولید باشند، در بلوک‌های سیمانی و ارقام نجومی مسکن حبس شده‌اند. پرسش اساسی این است: قیمت واقعی مسکن در ایران چقدر است و چگونه می‌توان آن را محاسبه کرد؟ برای پاسخ به این پرسش حیاتی و خروج از گمراهی آماری، چهار روش علمی و اجرایی مختلف وجود دارد که می‌توان به کمک آن‌ها بهای واقعی مسکن را استخراج کرد:
1- مراجعه به مناقصات ساخت مسکن: نخستین و یکی از عینی‌ترین راهکارها، بررسی مناقصات ساخت مسکن است. در یک فرآیند مناقصه، مناسب‌ترین و اقتصادی‌ترین قیمت از سوی پیمانکاران پیشنهاد و مناسب‌ترین قیمت برنده مناقصه می‌شود. از آنجا که این قیمت در فضایی کاملاً رقابتی و تقریباً مطابق با استانداردهای تعریف شده فنی شکل می‌گیرد، میتواند ملاک بسیار مناسب و قابل اعتمادی برای تشخیص قیمت واقعی مسکن باشد.
2- آنالیز سازمان نظام مهندسی و فهرست بهای مسکن: دومین مسیر، استفاده از برآوردهای رسمی سازمان نظام مهندسی است که هر ساله منتشر می‌شود. این سازمان قیمت کارشناسی ساخت را به روز رسانی می‌کند. در کنار آن، فهرست بهای رسمی سازمان برنامه و بودجه نیز ابزار دقیقی است که میتواند قیمت تقریبی ساخت و ساز و بهای تمام شده مسکن را در بخش های مختلف مشخص کند و دست‌کم معیاری برای مقایسه با قیمت های نجومی بازار به دست بدهد.
3- درصد مشارکت در ساخت؛ فرمول بی‌خطای بازار: سومین روش، تحلیل قراردادهای «مشارکت در ساخت» است که نبض واقعی بازار زمین و عیان را نشان می‌دهد. برای نمونه، اگر سازنده و مالک زمین توافق کنند که با مشارکت ۵۰ درصدی یک واحد مسکونی را احداث کنند و هزینه ساخت برای سازنده متری ۲۰ میلیون تومان تمام شود، بهای تمام شده هر مترمربع واحد نوساز (با احتساب سهم زمین و ساخت) متری ۴۰ میلیون تومان خواهد شد. حالا اگر زمین چندان مرغوب نباشد و درصد مشارکت به نفع سازنده ۳۰ به ۷۰ باشد (۳۰ درصد سهم مالک، ۷۰ درصد سهم سازنده)، در همان هزینه ساخت متری ۲۰ میلیون تومان، بهای تمام‌شده هر متر واحد حدود ۳۲ میلیون تومان محاسبه می شود. بالعکس، اگر نسبت برعکس باشد و سهم مالک زمین به دلیل مرغوبیت بالای ملک ۷۰ درصد و سهم سازنده ۳۰ درصد باشد، بهای تمام شده واحد مسکونی به متری ۴۸ میلیون تومان بالغ می‌گردد. این روش، واقعیت ارزش زمین و ساخت را به روشنی نمایان می‌کند.
4- بهای تمام شده تاریخی در پایان‌کار: چهارمین و مستندترین راهکار، بررسی «بهای تمام‌شده تاریخی» است. هر واحد ساختمانی پس از اتمام پروژه، دارای یک بهای تمام شده مشخص است که اسناد، فاکتورها و هزینه های آن در پرونده ساخت درج می‌شود و این رقم باید به طور قانونی در پایان‌کار ساختمانی منعکس گردد. بازار مسکن ایران بیش از هر چیز به شفافیت نیاز دارد. تا زمانی که ارزش املاک بر اساس سفته‌بازی، حباب‌های خیالی و بدون پشتوانه محاسبه شود، رکود تورمی و قفل شدگی پا برجا خواهد ماند. تکیه بر چهار روش مذکور (مناقصات، نظام مهندسی، قراردادهای مشارکت و بهای تمام شده تاریخی) میتواند دست کم سوداگران را کوتاه کرده و شاخصی مطمئن برای بازگرداندن تعادل به بازار مسکن فراهم کند.
