شكاف يك ميليارد توماني قيمت مسكن چه مي‌گويد؟
بازار مسكن تهران در شرايطي با شكاف عميق قيمتي ميان مناطق مختلف پايتخت مواجه است كه قيمت هر مترمربع مسكن در برخي مناطق شمالي به حدود يك ميليارد تومان رسيده و در برخي مناطق جنوبي در محدوده ۴۰۰ ميليون تومان قرار دارد؛ اختلافي كه نشان مي‌دهد بازار مسكن تهران ديگر يك بازار يكپارچه نيست و هر منطقه، متناسب با موقعيت، امكانات و سطح تقاضا، بازار خاص خود را دارد.
بازار مسكن تهران در شرايطي با شكاف عميق قيمتي ميان مناطق مختلف پايتخت مواجه است كه قيمت هر مترمربع مسكن در برخي مناطق شمالي به حدود يك ميليارد تومان رسيده و در برخي مناطق جنوبي در محدوده ۴۰۰ ميليون تومان قرار دارد؛ اختلافي كه نشان مي‌دهد بازار مسكن تهران ديگر يك بازار يكپارچه نيست و هر منطقه، متناسب با موقعيت، امكانات و سطح تقاضا، بازار خاص خود را دارد.
داود بيگي‌نژاد، نايب‌رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران، درباره اين اختلاف قيمتي گفت: در برخي از مناطق يك تهران قيمت مسكن به حدود يك ميليارد تومان رسيده و در برخي محلات منطقه ۲ نيز قيمت هر مترمربع حدود ۹۰۰ ميليون تومان است.بر اساس اظهارات او، قيمت مسكن در مناطق ۴ و ۵ حدود ۸۰۰ ميليون تومان، در مناطق ۶، ۷ و ۸ حدود ۷۰۰ ميليون تومان و در منطقه ۱۳ حدود ۶۰۰ ميليون تومان است. همچنين مناطق ۹، ۱۰، ۱۱، ۱۲ و ۱۴ و منطقه ۲۰ در محدوده ۵۰۰ ميليون تومان قرار دارند و مناطق ۱۵، ۱۶، ۱۷، ۱۸ و ۱۹ با حدود ۴۰۰ ميليون تومان در پايين‌ترين سطح اين تقسيم‌بندي قرار گرفته‌اند.بيگي‌نژاد همچنين اختلاف ميان بالاترين و پايين‌ترين ميانگين قيمت مسكن در مناطق ۲۲گانه را حدود يك ميليارد تومان عنوان كرد و گفت ميانگين قيمت در منطقه يك حدود سه‌ونيم برابر مناطق ۱۵ تا ۱۹ است.
اين ارقام، پيش از هر چيز، تصويري از نابرابري فضايي بازار مسكن تهران ارايه مي‌كند؛ بازاري كه در آن فاصله قيمت تنها به چند ميليون يا حتي چند ده ميليون تومان محدود نمي‌شود، بلكه در هر مترمربع به صدها ميليون تومان مي‌رسد.
چرا قيمت مسكن در تهران اينقدر متفاوت است؟
اختلاف قيمت ميان مناطق مختلف تهران را نمي‌توان تنها با عبارت «شمال گران‌تر از جنوب است» توضيح داد. قيمت مسكن حاصل مجموعه‌اي از عوامل اقتصادي، شهري و جغرافيايي است كه در هر منطقه شدت متفاوتي دارند.بيگي‌نژاد در گفت‌وگو با باشگاه خبرنگاران جوان، نيز در توضيح عوامل موثر بر قيمت مسكن، به موقعيت ملك، دسترسي به مراكز اصلي شهر و دسترسي به شبكه حمل‌ونقل عمومي اشاره كرد.اين عوامل البته تنها بخشي از معادله هستند. ارزش زمين، كيفيت ساختمان، سن بنا، تراكم، دسترسي به خدمات شهري، مراكز خريد، مراكز آموزشي و درماني، كيفيت محيط شهري و حتي انتظارات تورمي نيز بر قيمت اثر مي‌گذارند.به همين دليل، اختلاف قيمت ميان مناطق مختلف تهران صرفاً يك تفاوت جغرافيايي نيست. اين اختلاف، در واقع تفاوت در ارزش زمين، دسترسي به امكانات و سطح تقاضا را نيز منعكس مي‌كند.اما اهميت اصلي اين شكاف زماني مشخص مي‌شود كه قيمت مسكن را در كنار درآمد خانوار قرار دهيم.
وقتي منطقه ارزان‌تر هم ديگر ارزان نيست
در نگاه اول، وجود مناطق ۱۵ تا ۱۹ با قيمت‌هاي پايين‌تر مي‌تواند اين تصور را ايجاد كند كه خانوارهاي كم‌درآمد هنوز امكان انتخاب ميان مناطق مختلف را دارند. اما مساله اينجاست كه «ارزان‌تر بودن» با «قابل خريد بودن» يكسان نيست.اگر قيمت هر مترمربع مسكن در يك منطقه ۴۰۰ ميليون تومان باشد، يك واحد ۷۰ متري حدود ۲۸ ميليارد تومان قيمت خواهد داشت. در منطقه‌اي با قيمت متري يك ميليارد تومان، همين واحد به حدود ۷۰ ميليارد تومان مي‌رسد.اين فاصله تنها نشان‌دهنده تفاوت قيمت دو ملك نيست؛ بلكه بيانگر تفاوتي جدي در سطح دسترسي خانوارها به بازار مسكن است.هرچه قيمت مسكن از درآمد خانوارها فاصله بيشتري بگيرد، انتخاب ميان مناطق گران و ارزان نيز براي بخش بيشتري از جامعه بي‌معنا مي‌شود. زيرا خانواري كه توان خريد يك واحد در منطقه يك را ندارد، لزوماً توان خريد در منطقه ۱۸ را هم ندارد.در چنين شرايطي، مساله بازار مسكن ديگر فقط اين نيست كه «خانه را كجا ارزان‌تر بخريم؟»؛ مساله اصلي اين است كه چه تعداد از خانوارها اساساً توان خريد دارند.نتيجه اين وضعيت مي‌تواند عقب‌نشيني خانوارها از بازار خريد، كوچك‌تر شدن متراژ واحدهاي مورد تقاضا، مهاجرت به مناطق ارزان‌تر و افزايش وابستگي به بازار اجاره باشد.
شكاف قيمتي، شكاف اجتماعي هم هست
تفاوت قيمت مسكن ميان شمال و جنوب تهران در نهايت فقط يك مساله اقتصادي نيست. قيمت زمين و مسكن تا حد زيادي تعيين مي‌كند خانوارها در كدام بخش شهر امكان سكونت داشته باشند.
مناطق برخوردارتر معمولاً دسترسي بهتري به مراكز اشتغال، خدمات شهري، حمل‌ونقل و امكانات رفاهي دارند و همين مزيت‌ها در قيمت زمين و مسكن منعكس مي‌شود. در سوي ديگر، مناطق ارزان‌تر ممكن است با فاصله بيشتر از مراكز اصلي اشتغال و خدمات مواجه باشند. در نتيجه، افزايش شكاف قيمت مسكن مي‌تواند به تشديد جدايي فضايي خانوارها نيز منجر شود؛ به اين معنا كه محل زندگي بيش از گذشته تابع توان اقتصادي خانوار باشد.بنابراين عدد يك ميليارد تومان در اين گزارش صرفاً يك عدد براي مقايسه دو منطقه نيست؛ اين عدد نشان‌دهنده عمق شكافي است كه در بازار مسكن تهران شكل گرفته است.
مشاوران املاك؛ عامل گراني يا بازيگر بازار؟
در كنار اين شكاف قيمتي، يكي از پرسش‌هاي هميشگي بازار مسكن، نقش مشاوران املاك در افزايش قيمت‌هاست. هر بار كه قيمت خانه و اجاره افزايش پيدا مي‌كند، بخشي از افكار عمومي نقش بنگاه‌هاي معاملات ملكي را در اين روند پررنگ مي‌داند.چندي پيش بيگي‌نژاد در مصاحبه‌اي اين برداشت را رد كرد و تأكيد كرد: حتي در دوره تعطيلي دفاتر املاك نيز قيمت‌ها افزايشي بود.اين نكته از نظر تحليلي اهميت دارد. اگر در دوره‌اي كه بنگاه‌هاي املاك تعطيل بوده‌اند، قيمت مسكن همچنان افزايش يافته است، نمي‌توان افزايش قيمت را صرفاً به فعاليت اين صنف نسبت داد.خود بيگي‌نژاد نيز تأكيد كرد كه نمي‌توان افزايش قيمت‌ها را صرفاً به عملكرد مشاوران املاك نسبت داد.ريشه افزايش قيمت مسكن را بايد در متغيرهايي مانند تورم، قيمت زمين، هزينه ساخت، نرخ ارز، انتظارات تورمي، محدوديت عرضه و كاهش قدرت خريد خانوارها جست‌وجو كرد؛ عواملي كه بسيار بزرگ‌تر از عملكرد يك بنگاه يا حتي يك صنف هستند.با اين حال، اين موضوع به معناي بي‌اثر بودن مشاوران املاك در بازار نيست. مشاور املاك در بازاري فعاليت مي‌كند كه اطلاعات در آن به‌صورت يكسان در اختيار همه قرار ندارد. خريدار معمولاً نمي‌داند چند ملك مشابه در منطقه براي فروش عرضه شده، معاملات واقعي در چه قيمتي انجام شده و فروشنده تا چه اندازه امكان تخفيف دارد.بنابراين نقش مشاور را بايد در چارچوب بزرگ‌تري ديد: او قيمت‌گذار اصلي بازار نيست، اما مي‌تواند بر انتقال اطلاعات و شكل‌گيري انتظارات قيمتي اثرگذار باشد.
قيمت واقعي مسكن كجاست؟
يكي از چالش‌هاي بازار مسكن تهران، فاصله ميان قيمت پيشنهادي و قيمت واقعي معامله است. قيمت يك ملك در آگهي ممكن است با رقمي كه در نهايت معامله بر اساس آن انجام مي‌شود، تفاوت داشته باشد.
در نبود اطلاعات شفاف، قيمت‌هاي پيشنهادي مي‌توانند به مبناي ذهني فروشندگان ديگر تبديل شوند. به همين دليل، مساله مهم‌تر از اينكه چه كسي قيمت را بالا اعلام كرده، اين است كه بازار چه مرجع قابل اتكايي براي تشخيص قيمت واقعي دارد.اگر اطلاعات معاملات قطعي، قيمت واقعي، مشخصات ملك و وضعيت حقوقي آن به شكل منسجم در اختيار مردم قرار گيرد، امكان تصميم‌گيري بر اساس شايعه و قيمت‌هاي غيرواقعي كاهش پيدا مي‌كند.از همين منظر، شفافيت اطلاعات مي‌تواند نقش مهم‌تري از حذف صرف واسطه‌ها در اصلاح بازار داشته باشد.
شفافيت؛ راهي براي شناخت قيمت واقعي
در اين ميان، يكي از راهكارهاي مهم براي كاهش ابهام بازار، ايجاد دسترسي گسترده‌تر به اطلاعات واقعي معاملات است. بيگي‌نژاد نيز با اشاره به اهميت ثبت دقيق اطلاعات و مالكيت گفت: اجراي طرح كاداستر و ثبت دقيق املاك مي‌تواند مشخص كند هر ملك متعلق به چه فرد يا دستگاهي است و اين موضوع به شفافيت بازار كمك مي‌كند.او همچنين گفت: دولت اين امكان را فراهم كرده كه افراد در صورت آشنايي با نحوه كار سامانه‌ها، خودشان نسبت به ثبت قرارداد اقدام كنند.اين تغييرات مي‌تواند فرآيند معامله را شفاف‌تر كند، اما مساله اصلي همچنان پابرجاست: شفافيت اطلاعات به‌تنهايي قيمت مسكن را كاهش نمي‌دهد.اگر قيمت زمين بالا باشد، هزينه ساخت افزايش يافته باشد، عرضه متناسب با تقاضا نباشد و درآمد خانوارها از قيمت مسكن عقب مانده باشد، ديجيتالي شدن فرآيند ثبت قرارداد نمي‌تواند شكاف قدرت خريد را از بين ببرد.
مساله اصلي؛ فاصله قيمت با توان خريد
در نهايت، مهم‌ترين پيام اختلاف قيمت مسكن ميان مناطق تهران اين نيست كه منطقه يك گران است و منطقه ۱۸ ارزان‌تر. مساله اصلي اين است كه حتي مناطقي كه در مقايسه با شمال شهر ارزان‌تر هستند، ممكن است براي بخش بزرگي از خانوارها ديگر قابل دسترس نباشند.از اين منظر، شكاف يك ميليارد توماني قيمت مسكن را بايد هم‌زمان در دو سطح ديد؛ در سطح نخست، اين شكاف نشان‌دهنده تفاوت ارزش زمين، امكانات شهري، دسترسي و تقاضا در مناطق مختلف تهران است. در سطح دوم، نشان مي‌دهد بازار مسكن تا چه اندازه از توان اقتصادي خانوارها فاصله گرفته است.در چنين شرايطي، بحث درباره مشاوران املاك، كميسيون، سامانه‌هاي ثبت قرارداد و حتي نحوه انتشار آگهي‌ها زماني اهميت پيدا مي‌كند كه در كنار مساله اصلي ديده شود، نه به جاي آن.همانطور كه بيگي‌نژاد مي‌گويد، بايد بررسي كنيم كه افزايش قيمت‌ها در بازار ناشي از عملكرد چه عواملي است و گزارش دقيق‌تري از واقعيت‌هاي بازار به مردم ارايه دهيم.واقعيت بازار مسكن تهران اين است كه اختلاف قيمت ميان مناطق مختلف به صدها ميليون تومان در هر مترمربع رسيده و در برخي برآوردها فاصله ميان بالاترين و پايين‌ترين ميانگين مناطق به حدود يك ميليارد تومان مي‌رسد.اين فاصله، فقط يك اختلاف قيمتي نيست؛ نشانه‌اي از بازاري است كه در آن محل زندگي بيش از گذشته با توان اقتصادي خانوار گره خورده است.بنابراين اگر قرار است مساله مسكن حل شود، نخست بايد همين واقعيت را ديد: بحران اصلي فقط گران بودن خانه در مناطق شمالي نيست؛ مساله اين است كه حتي خانه‌هاي ارزان‌تر نيز براي بخش قابل توجهي از خانوارها از دسترس خارج شده‌اند.
