چرا عرضه مسكن از تقاضا جا مانده است؟
بازار مسكن در شرايطي وارد نيمه دوم سال شده كه از يك سو رشد بخش ساختمان در بهار به منفي ۶.۴ درصد رسيده و از سوي ديگر، فعالان بازار از ادامه معاملات و احتمال انتقال موج تورمي از بازارهاي ارز و طلا به مسكن در ماه‌هاي آينده سخن مي‌گويند؛ تناقضي كه تصوير روشني از وضعيت پيچيده اين بازار ارايه مي‌دهد: ساختمان ساخته مي‌شود، اما لزوما خانه‌اي كه مردم بتوانند بخرند يا اجاره كنند توليد نمي‌شود.
بازار مسكن در شرايطي وارد نيمه دوم سال شده كه از يك سو رشد بخش ساختمان در بهار به منفي ۶.۴ درصد رسيده و از سوي ديگر، فعالان بازار از ادامه معاملات و احتمال انتقال موج تورمي از بازارهاي ارز و طلا به مسكن در ماه‌هاي آينده سخن مي‌گويند؛ تناقضي كه تصوير روشني از وضعيت پيچيده اين بازار ارايه مي‌دهد: ساختمان ساخته مي‌شود، اما لزوما خانه‌اي كه مردم بتوانند بخرند يا اجاره كنند توليد نمي‌شود. در همين شرايط، فرشيد پورحاجت، دبير كانون سراسري انبوه‌سازان، از يك مساله ريشه‌اي سخن مي‌گويد؛ عدم تناسب بخشي از واحدهاي ساخته‌شده با توان مالي و نياز واقعي خانوارها. به اعتقاد او، بخشي از اين ناهماهنگي نه صرفا در رفتار سازندگان يا كاهش قدرت خريد خانوار، بلكه در مجموعه‌اي از مقررات و ضوابط شهري شكل گرفته است؛ ضوابطي كه در مواردي الگوي ساخت را به سمت واحدهاي بزرگ‌تر سوق داده و هزينه توليد مسكن را افزايش داده‌اند.
مساله اما فقط چند مترمربع اضافه نيست. وقتي الگوي ساخت از الگوي تقاضا فاصله مي‌گيرد، نتيجه مي‌تواند افزايش همزمان خانه‌هاي خالي، كاهش استطاعت خريد و اجاره و تشديد فاصله ميان آنچه سازنده توليد مي‌كند و آنچه خانوار به آن نياز دارد، باشد.
وقتي عرضه مسكن از تقاضاي واقعي
فاصله مي‌گيرد
مشكل اساسي بازار مسكن ايران فقط كمبود واحد مسكوني نيست؛ نوع واحدي كه ساخته مي‌شود نيز اهميت دارد.در شرايطي كه قدرت خريد خانوارها كاهش يافته و بخش قابل توجهي از تقاضاي جديد را خانوارهاي جوان و زوج‌هاي كم‌جمعيت تشكيل مي‌دهند، توليد واحدهاي بزرگ و گران‌قيمت لزوماپاسخگوي تقاضاي موثر بازار نيست.
پورحاجت صراحتا به همين موضوع اشاره مي‌كند: همه سازندگان را به اين سمت هدايت كرده‌ايم كه واحدهاي بزرگ‌مقياس احداث كنند و دليل اصلي اين موضوع نيز تامين پاركينگ است. بخش اصلي اينكه چرا مردم نمي‌توانند متناسب با نياز خود واحد مسكوني دريافت كنند، به‌خصوص قشر جوان، همين مساله است؛ زيرا امكان احداث واحدهاي كوچك‌متراژ را نداريم.اين بخش از اظهارات او، در واقع يك نقد جدي به سياست عرضه مسكن است. بازار زماني مي‌تواند به تعادل نزديك شود كه مشخصات كالاي توليدشده با قدرت خريد و نياز مصرف‌كننده هماهنگ باشد. اگر سازنده به دلايل مختلف مجبور باشد محصولي توليد كند كه بخش بزرگي از متقاضيان توان خريد يا اجاره آن را ندارند، افزايش تعداد واحدهاي ساخته‌شده الزاما به معناي افزايش دسترسي مردم به مسكن نيست. به بيان ساده‌تر، ساخت مسكن بدون توجه به استطاعت خانوار مي‌تواند به توليد «عرضه بدون مشتري موثر» منجر شود.
خانه بزرگ، تقاضاي كوچك
اظهارات دبير كانون سراسري انبوه‌سازان يك نقطه مهم را برجسته مي‌كند: الگوي زندگي خانوار ايراني نيز تغيير كرده است. پورحاجت مي‌گويد: ايراني‌ها دوست دارند در خانه‌هاي بزرگ و ويلايي زندگي كنند، اما امروز به دليل شرايط و تغيير فرهنگ در حوزه آپارتمان‌نشيني، شكل زندگي تغيير كرده است. بسياري از خانواده‌ها امروز به دلايل مختلف علاقه‌مند شده‌اند در آپارتمان زندگي كنند.
بنابراين سياستگذاري مسكن نمي‌تواند صرفا بر اساس الگوي مطلوب چند دهه قبل طراحي شود. كاهش بعد خانوار، افزايش خانوارهاي تك‌نفره و دو نفره، افزايش جمعيت سالمند و تغيير سبك زندگي، همگي مي‌توانند تركيب تقاضاي مسكن را تغيير دهند.
در چنين شرايطي، اصرار بر يك الگوي واحد براي تمام مناطق شهري، بدون توجه به تفاوت نياز خانوارها، مي‌تواند ناكارآمدي عرضه را افزايش دهد.
آيا همه خانه‌ها واقعا به پاركينگ نياز دارند؟
يكي از بحث‌برانگيزترين پيشنهادهاي مطرح‌شده از سوي پورحاجت، بازنگري در الزام پاركينگ است. او معتقد است اين موضوع بايد بر اساس شرايط واقعي هر منطقه و نياز ساكنان مورد ارزيابي قرار گيرد.
به گزارش مهر، او تاكيد مي‌كند: به نظر مي‌رسد بايد در خصوص تامين پاركينگ تغيير وضعيت ايجاد شود. ضرورت ندارد تمام ساختمان‌ها الزاما پاركينگ داشته باشند. جامعه‌اي داريم كه متاسفانه از نظر سني رو به سالمندي است و بسياري از افراد شايد اصلا ضرورتي براي داشتن خودرو نداشته باشند و به خودرو نياز نداشته باشند. اين پيشنهاد البته بدون پيش‌شرط نيست. كاهش الزام پاركينگ در مناطقي كه حمل‌ونقل عمومي ناكافي است، مي‌تواند مشكلات ديگري ايجاد كند؛ از كمبود فضاي پارك در معابر گرفته تا افزايش فشار بر شبكه شهري. به همين دليل، مساله اصلي شايد حذف كامل الزام پاركينگ نباشد، بلكه تفكيك مقررات بر اساس موقعيت شهري باشد. ساختماني در مجاورت مترو، اتوبوس و مراكز خدماتي با ساختماني در منطقه‌اي فاقد حمل‌ونقل عمومي، الزاما نياز يكساني به پاركينگ ندارد. اما اينجاست كه حلقه ديگري از سياستگذاري مسكن نمايان مي‌شود: اگر پاركينگ كاهش يابد اما حمل‌ونقل عمومي توسعه پيدا نكند، سياست جديد صرفا يك مشكل را از بخش مسكن به بخش حمل‌ونقل منتقل خواهد كرد.
پورحاجت نيز بر همين خلأ تاكيد دارد: از سوي ديگر، بايد حمل‌ونقل عمومي را تقويت مي‌كرديم كه اين اتفاق نيفتاده است. اين مساله باعث شده است بخشي از ظرفيت ساخت‌وساز مسكن نيز تحت تاثير ضوابط مربوط به پاركينگ قرار گيرد.
ركود كامل يا بازاري كه هنوز نفس مي‌كشد؟
در سوي ديگر، تصوير بازار معاملات نيز با روايت كلاسيك «ركود كامل» تفاوت دارد. دبير كانون سراسري انبوه‌سازان درباره وضعيت بازار مي‌گويد: خيلي‌ها دوست دارند بگويند بازار در ركود تورمي قرار دارد، اما امروز به نظر مي‌رسد بازار در حال دنبال كردن روند خود است. البته نمي‌توان بازار مسكن امروز را با دهه ۹۰ مقايسه كرد. واقعيت بازار ما همين است كه امروز مشاهده مي‌كنيم و حجم خريد و فروش نيز در همين سطح است. او در ادامه تاكيد مي‌كند: نمي‌توان گفت امروز بازار مسكن به‌صورت ركودي است. حجم معاملات شايد نسبت به دهه ۹۰ بسيار كمتر باشد، اما معاملات همچنان در حال انجام است و به نظر مي‌رسد تورم، محتمل‌ترين گزينه در ماه‌هاي آينده در حوزه مسكن باشد.
دلار و طلا؛ تورم مسكن با تاخير مي‌رسد؟
يكي ديگر از نكات قابل توجه در اظهارات دبير كانون انبوه‌سازان، پيش‌بيني اثرگذاري تحولات بازارهاي موازي بر مسكن است.
پورحاجت مي‌گويد: تورم در بازار مسكن با تاخير نسبت به ساير بازارها خود را نشان مي‌دهد و آثار افزايش نرخ دلار و طلا در يكي، دو ماه گذشته، طي ماه‌هاي آينده در بازار مسكن نمايان خواهد شد.
منطق اين تحليل آن است كه مسكن برخلاف دارايي‌هايي مانند ارز و طلا، بازار كندتري دارد و تغيير قيمت‌ها در آن معمولا با فاصله زماني بيشتري منعكس مي‌شود. با اين حال، تحقق چنين اثري به عوامل متعددي از جمله قدرت خريد، حجم معاملات، هزينه ساخت و انتظارات سرمايه‌گذاران بستگي دارد.
در واقع اگر قدرت خريد خانوار به اندازه‌اي كاهش يافته باشد كه بخش بزرگي از تقاضا توان ورود به بازار را نداشته باشد، افزايش هزينه ساخت الزاما به همان نسبت به افزايش معاملات منجر نخواهد شد.
منفي شدن رشد ساختمان
علامت هشدار براي سرمايه‌گذاري
در اين ميان، كاهش ۶.۴ درصدي رشد بخش ساختمان در بهار نسبت به مدت مشابه سال قبل، بخش ديگري از پازل را تكميل مي‌كند؛ بخشي كه از منظر فعالان ساخت‌وساز به افزايش ريسك سرمايه‌گذاري مربوط است.
دبير كانون سراسري انبوه‌سازان درباره اين موضوع مي‌گويد: بخش قابل‌توجهي از اين موضوع را مي‌توان ناشي از افزايش ريسك سرمايه‌گذاري در حوزه مسكن و ساختمان دانست. ما بارها تاكيد كرده‌ايم كه ريسك سرمايه‌گذاري در بازار مسكن به‌شدت افزايش يافته است. او يكي از مصاديق اين ريسك را طولاني شدن فرآيند صدور مجوز مي‌داند: يك نمونه آن، اين است كه دريافت پروانه ساختماني امروز حدود يك سال زمان مي‌برد. همين زمانبر بودن فرآيند صدور پروانه ساختمان براي بخش خصوصي ايجاد مشكل مي‌كند و در نهايت تاثير خود را در ميزان رشد بخش ساختمان نشان خواهد داد.
براي سازنده، زمان فقط يك متغير اداري نيست؛ زمان طولاني‌تر يعني خواب سرمايه، افزايش هزينه تامين مالي و افزايش ريسك تغيير قيمت نهاده‌هاي ساختماني. بنابراين حتي اگر تقاضا در بازار وجود داشته باشد، پيچيده و طولاني بودن فرآيند توليد مي‌تواند عرضه جديد را محدود كند.
مساله امروز، محصول تصميم‌هاي ديروز
در نهايت، روايت بازار مسكن را نمي‌توان به يك متغير محدود كرد. نه پاركينگ به تنهايي عامل گراني است، نه سازندگان به تنهايي مسوول كاهش استطاعت خريد هستند و نه معاملات محدود را مي‌توان معادل رونق دانست.
آنچه امروز ديده مي‌شود، حاصل انباشت مجموعه‌اي از سياست‌ها، مقررات و شرايط اقتصادي است كه در طول سال‌ها روي يكديگر اثر گذاشته‌اند.
پورحاجت در جمع‌بندي اين وضعيت مي‌گويد: امروز سرمايه‌گذاري در بازار مسكن بسيار پر از پيچ‌وخم است و صنعت ساختمان شرايط خوبي ندارد. به نظر مي‌رسد با وجود تلاش‌هاي وزارت راه و شهرسازي، شرايط همچنان مناسب نيست.
او در نهايت تاكيد مي‌كند: شرايطي كه امروز در بازار مسكن رخ داده، حاصل سياست‌هاي ۱۰ تا ۱۵ سال گذشته است كه در بازار مسكن شكل گرفته و امروز شرايط خوبي را ايجاد نكرده است. سرمايه‌گذار تمايل به سرمايه‌گذاري ندارد و شرايط صنعت ساختمان نيز بيش از گذشته سخت و پيچيده شده است. بحران مسكن را نمي‌توان تنها با افزايش تعداد واحدهاي ساخته‌شده حل كرد. اگر واحدهاي جديد با توان مالي خانوارها، تغيير تركيب جمعيتي، اندازه خانوار و الگوي جديد زندگي هماهنگ نباشند، افزايش عرضه روي كاغذ الزاما به معناي افزايش دسترسي مردم به مسكن نيست.
از سوي ديگر، اگر سياستگذار همزمان با الزام‌هاي متعدد ساخت‌وساز، هزينه زمين، عوارض، زمان صدور مجوز و هزينه تامين مالي را ناديده بگيرد، انتظار كاهش قيمت مسكن دشوار خواهد بود.
بنابراين مساله اصلي بازار مسكن امروز را شايد بتوان در يك پرسش خلاصه كرد: آيا سياستگذاري مسكن براي ساخت «خانه» طراحي شده يا براي ساخت «واحد ساختماني»؟
پاسخ به اين پرسش تعيين مي‌كند كه آيا ساخت‌وساز آينده مي‌تواند به تقاضاي واقعي جامعه پاسخ دهد يا همچنان شاهد وضعيتي خواهيم بود كه در آن، از يك سو خانوارها با كاهش قدرت خريد مواجهند و از سوي ديگر، بخشي از واحدهاي ساخته‌شده مشتري موثر ندارند.
