فاصله ۴۴ هزار واحد تا خانههاي ساختهشده
در بازار مسكن، يك طرف ماجرا هميشه زمين است و طرف ديگر، خانهاي كه قرار است روي همان زمين ساخته شود.
در بازار مسكن، يك طرف ماجرا هميشه زمين است و طرف ديگر، خانهاي كه قرار است روي همان زمين ساخته شود. ميان اين دو اما فاصلهاي وجود دارد كه گاهي از خودِ پروژه مهمتر است: منابع مالي، زيرساخت، مجوز، آمادهسازي، پيمانكار و درنهايت توان پرداخت متقاضي. گزارش تازه سازمان ملي زمين و مسكن، تصويري پر از عدد از عملكرد دولت در حوزه تأمين زمين ارايه ميكند؛ از شناسايي زمين براي ۴۴ هزار و ۷۸۴ واحد مسكن محرومان گرفته تا واگذاري ۱۴۶ هزار و ۲۷۸ هكتار زمين، آغاز آمادهسازي دهها هزار هكتار و برنامهريزي براي بيش از يك ميليون و ۶۸۰ هزار واحد.اما مقايسه همين اعداد، يك پرسش اساسي ايجاد ميكند: آيا مساله مسكن در ايران واقعاً كمبود زمين است يا مشكل اصلي، تبديل زمين به خانه قابل سكونت و قابل استطاعت است؟ علي نبيان، معاون وزير راه و شهرسازي و مديرعامل سازمان ملي زمين و مسكن، در نشست خبري درباره برنامه مسكن محرومان گفت: تفاهمي براي ساخت ۵۰ هزار واحد مسكن محرومين طي سه سال انجام شده است كه در مدت يك سال، زمين موردنياز براي ساخت ۴۴هزار و ۷۸۴ واحد شناسايي شده است.بخش مهمي ازگزارش سازمان ملي زمين و مسكن به حجم زمينهايي اختصاص دارد كه طي سالهاي اجراي قانون جهش توليد مسكن تأمين يا شناسايي شدهاند.نبيان ميگويد: از زمان ابلاغ اين قانون تاكنون، ۱۴۶ هزار و ۲۷۸ هكتار زمين از منابع طبيعي تحويل و به اين سازمان واگذار شده است.به گزارش ايسنا، او درباره سرنوشت اين اراضي توضيح ميدهد: تاكنون ۵۶هزار و ۹۲۱ هكتار از اراضي شناساييشده به محدوده شهرها الحاق شده است. بخشي از اراضي شناساييشده نيز به دليل قرار گرفتن در اراضي كشاورزي درجه يك و دو، مراتع، جنگلها، پهنههاي سيلابي و بستر و حريم رودخانهها، قابليت الحاق به محدوده شهرها را نداشتهاند.اين بخش از گزارش، ناخواسته يكي از مهمترين محدوديتهاي سياست زمين را آشكار ميكند: عدد زمين واگذارشده الزاماً معادل زمين قابل ساخت نيست. زمين ممكن است دراختيار دولت قرار گيرد اما به دليل ملاحظات محيطزيستي، كشاورزي، سيلاب يا ضوابط شهري امكان استفاده مسكوني نداشته باشد.ازسوي ديگر، مطابق ماده ۱۰ قانون جهش توليد مسكن، دستگاههاي دولتي نيز مكلف به همكاري براي تأمين زمين هستند. نبيان ميگويد: تاكنون اراضي مازاد دستگاهها شناسايي شده و براي ۷ هزار و ۷۷۴ هكتار از اين زمينها سند مالكيت به نام سازمان ملي زمين و مسكن صادر شده است.مسير ديگري نيز از طريق توافق با مالكان خصوصي دنبال شده است. به گفته او، از ابتداي اجراي قانون تاكنون، ۳۱ هزار و ۶۵۴ هكتار زمين از اين مسير شناسايي شده كه ۱۰ هزار و ۴۸۳ هكتار آن در هياتمديره سازمان مجوز گرفته و مراحل اجرايي آن در استانها در حال انجام است.حتي توافق با نيروهاي مسلح نيز بخشي از اين زنجيره را تشكيل ميدهد؛ نبيان اعلام كرد: تاكنون توافق براي تأمين ۱۱ هزار و ۳۰۰ هكتار زمين انجام شده كه حدود ۵۰۰ هكتار آن مربوط به دوره اخير است.
از زمين تا آمادهسازي
آمار آمادهسازي اراضي شايد مهمترين بخش گزارش براي سنجش فاصله ميان «زمين» و «ساختمان» باشد. نبيان اعلام كرد: از مجموع ۳۹ هزار و ۳۱۱ هكتار اراضي مستعد مسكوني كه در محدوده شهرها و شهركهاي مسكوني دولتي به طرحهاي قانون جهش توليد مسكن و قانون جواني جمعيت تخصيص يافته، عمليات آمادهسازي در بيش از ۳۳ هزار و ۴۸۷ هكتار انجام شده است.او اضافه كرد: در دو سال اخير مقدمات آمادهسازي حدود يكهزار و ۳۶۴ هكتار از اراضي فراهم شده و عمليات اجرايي آمادهسازي نيز در ۹ هزار و ۷۳۵ هكتار انجام گرفته است.از نظر تأمين مالي نيز نبيان ميگويد: از فروردينماه تاكنون حدود هفت همت از محل مولدسازي منابع سازمان تأمين شده و در اختيار پيمانكاران قرار گرفته است.به گفته او، اين منابع براي «كمك به تأمين سهم آورده متقاضيان دهكهاي يك تا چهار و افزايش سرعت اجراي پروژهها» اختصاص يافته است.
يك ميليون و ۶۸۰ هزار واحد؛ عدد بزرگ اما در چه مرحلهاي؟
گزارش در ادامه از حجم عظيم پروژهها سخن ميگويد. نبيان در اين زمينه اعلام كرد: هدفگذاري شده است تعداد پروژههاي در حال اجرا تا پايان سال به حدود ۱۶۱۳ پروژه برسد.در حوزه شهركسازي نيز ۶۳ مكانيابي در كارگروههاي زيربنايي استانها تصويب شده، ۵۶ مورد به شوراي برنامهريزي استانها رسيده و ۴۹ مورد براي بررسي به شوراي عالي شهرسازي و معماري ارسال شده است. از اين ميان، ۳۲ شهرك تأييديه مكانسنجي گرفتهاند.در مجموع، ۱۱ پروژه شهركسازي در پنج استان در حال اجراست كه به گفته نبيان ظرفيت احداث ۶۰ هزار و ۹۹۵ واحد مسكوني را دارد.اما بخش بزرگتر آمار در پروژههاي آمادهسازي ديده ميشود: ۳۴۹ پروژه با مساحت ۱۱ هزار و ۹۱۰ هكتار و ظرفيت احداث ۴۵۱ هزار و ۸۲۰ واحد در مرحله طراحي آمادهسازي قرار دارد. همچنين «۱۴۴۸ پروژه با مساحت سههزار و ۶۹۲ هكتار و ظرفيت يكميليون و ۲۲۸ هزار و ۳۹۰ واحد» در ۳۵ ادارهكل در حال اجراست.نبيان نتيجه ميگيرد: مجموع پروژههاي در مرحله طراحي و اجرا به ۱۷۹۷ پروژه ميرسد كه براي آنها مساحتي بالغ بر ۴۸ هزار و ۶۲ هكتار و ظرفيت بيش از يكميليون و ۶۸۰ هزار واحد اعلام شده است.اين عدد، اگرچه از منظر مقياس قابل توجه است، اما باز هم بايد ميان «ظرفيت» و «توليد واقعي» تفاوت گذاشت. ظرفيت يك ميليون و ۶۸۰ هزار واحد، تعهد به ساخت يا امكان ساخت را نشان ميدهد؛ نه الزاماً تعداد خانههايي كه در اختيار خانوارها قرار گرفته است.
خانه بدون مدرسه و خدمات تكرار نشود
در ادامه معاون وزير راه و شهرسازي با اشاره به تجربه طرحهاي پيشين، ازجمله مسكن مهر، ميگويد: براي استفاده از تجربه طرحهاي پيشين، ازجمله مسكن مهر، ساخت مدرسه، مسجد، كلانتري و فضاهاي تجاري در كنار واحدهاي مسكوني در دستور كار قرار گرفته است.در همين راستا، از زمان ابلاغ قانون جهش توليد مسكن «تفاهمنامه ساخت ۴۲۰ مدرسه» در سايتهاي مسكن حمايتي منعقد شده است. طبق اين تفاهمنامه، ۵۰درصد منابع ازسوي سازمان ملي زمين و مسكن و ۵۰درصد ديگر ازسوي وزارت آموزشوپرورش و سازمان نوسازي مدارس تأمين ميشود. اين بخش شايد از همه مهمتر باشد؛ زيرا تجربه پروژههاي بزرگ مسكن نشان ميدهد «واحد مسكوني» يك ساختمان منفرد نيست، بلكه بخشي از يك شهر است. اگر مدرسه، فاضلاب، حملونقل، فضاي تجاري و خدمات عمومي همزمان با مسكن تأمين نشوند، بخشي از هزينه سياست مسكن به شكل ديگري و در سالهاي بعد به خانوارها تحميل خواهد شد.
مساله اصلي: زمين يا توان ساخت و پرداخت؟
كارنامه اعلامشده سازمان ملي زمين و مسكن نشان ميدهد دولت در حوزه شناسايي، واگذاري، آمادهسازي و تجميع اراضي، مجموعهاي بزرگ از اقدامات را پيش برده است. از ۱۴۶ هزار و ۲۷۸ هكتار زمين واگذارشده از منابع طبيعي تا ۵۶ هزار و ۹۲۱ هكتار الحاقشده به محدوده شهرها و هزاران هكتار زمين دولتي و خصوصي، اعداد نشاندهنده تمركز جدي سياستگذار بر مساله زمين هستند.اما در طرف ديگر معادله، هنوز بايد به پرسشهاي دقيقتري پاسخ داده شود: چند واحد از اين ظرفيتها واقعاً به مرحله ساخت رسيدهاند؟ چند واحد تكميل شدهاند؟ چند خانوار كليد خانه را دريافت كردهاند؟ هزينه تمامشده هر واحد چقدر است؟ سهم آورده دهكهاي پايين چگونه تأمين ميشود؟ و آيا زيرساختهاي شهري همزمان با ساخت خانه پيش ميروند؟آمارهاي سازمان ملي زمين و مسكن را بايد بيشتر به عنوان گزارش عملكرد در «زنجيره تأمين مسكن» خواند، نه صورتحساب نهايي ساخت مسكن. فاصله ميان ۴۴ هزار و ۷۸۴ قطعه يا ظرفيت زمين براي محرومان و ۵۰ هزار خانه هدفگذاريشده، يا فاصله ميان ظرفيت بيش از يك ميليون و ۶۸۰ هزار واحد و تعداد واحدهاي تحويلشده، همان جايي است كه موفقيت يا ناكامي واقعي سياست مسكن خود را نشان خواهد داد.
اگر قرار است اين سياست در نهايت به خانهدار شدن اقشار كمدرآمد منجر شود، معيار اصلي ديگر تعداد هكتارهاي شناساييشده نخواهد بود؛ تعداد خانوادههايي است كه از زمين و نقشه و پروژه عبور كردهاند و واقعاً صاحب خانه شدهاند.
