اجارهنشيني در تهران چقدر سرمايه ميخواهد؟
بازار اجاره مسكن در تهران در حالي با ارقام ميلياردي پيش ميرود كه سقف وام وديعه مسكن در پايتخت براي سال ۱۴۰۵ به ۳۶۵ ميليون تومان رسيده است؛ رقمي كه در مقايسه با وديعه مورد نياز براي بسياري از فايلهاي موجود، فاصله قابل توجهي دارد.
زهره علامي|
بازار اجاره مسكن در تهران در حالي با ارقام ميلياردي پيش ميرود كه سقف وام وديعه مسكن در پايتخت براي سال ۱۴۰۵ به ۳۶۵ ميليون تومان رسيده است؛ رقمي كه در مقايسه با وديعه مورد نياز براي بسياري از فايلهاي موجود، فاصله قابل توجهي دارد. بررسي ميداني تعادل از واحدهاي مسكوني ۷۵ متري در شرق، جنوب، مركز، غرب و شمال تهران، با تمركز بر خانههايي با قدمت ۱۵ سال و بيشتر، نشان ميدهد رقم رهن كامل اين واحدها از ۱.۲ ميليارد تومان تا ۲.۹ ميليارد تومان متغير است.
در اين گزارش، آپارتمانهاي با بيش از ۱۵ سال سن بنا مورد بررسي قرار گرفتهاند؛ چراكه قيمت مسكن ارتباط مستقيمي با سال ساخت دارد و هرچه عمر بنا افزايش يابد، معمولاً قيمت واحد نيز كاهش مييابد. از همين رو، «تعادل» براي شناسايي گزينههاي ارزانتر در محلههاي مختلف، به سراغ واحدهاي قديميتر رفته تا تصويري واقعيتر از كف قيمت مسكن در اين مناطق ارايه كند.
در اين ميان، پرسش اين است كه تسهيلات اجاره در برابر ارقام واقعي بازار تا چه اندازه ميتواند به مستأجر كمك كند. مقايسه پنج فايل مورد بررسي نشان ميدهد حتي سقف ۳۶۵ ميليون توماني نيز در بيشتر اين نمونهها تنها بخشي از سرمايه موردنياز براي تأمين وديعه را پوشش ميدهد.
شرق تهران
۷۵ متر در تهرانپارس با رهن ۱.۵ ميليارد تومان
در شرق تهران و محدوده غرب تهرانپارس، يك واحد ۷۵ متري با سال ساخت ۱۳۸۸، يك ميليارد و ۵۰۰ ميليون تومان رهن كامل داده ميشود . اين واحد از نظر متراژ با ساير فايلهاي بررسيشده برابر است و با توجه به سال ساخت، در گروه ساختمانهاي نوساز قرار نميگيرد.
اگر سقف ۳۶۵ ميليون توماني وام وديعه را در برابر اين فايل قرار دهيم، اين تسهيلات حدود ۲۴درصد مبلغ رهن را پوشش ميدهد و حدود يك ميليارد و ۱۳۵ ميليون تومان همچنان بايد توسط مستأجر تأمين شود.
۷۵ متر در ديلمان شهرري با رهن ۱.۲ ميليارد تومان
در جنوب تهران و محدوده ديلمان شهرري، يك واحد ۷۵ متري با سال ساخت ۱۳۸۹ با رهن كامل يك ميليارد و ۲۰۰ ميليون تومان در فايلهاي بررسيشده قرار دارد. اين فايل كمترين رقم رهن در ميان پنج نمونه مورد بررسي دارد.
وام ۳۶۵ ميليون توماني در اين فايل بيشترين سهم را در ميان پنج نمونه از مبلغ رهن پوشش ميدهد؛ حدود ۳۰.۴درصد. حتي در ارزانترين نمونه هم پس از دريافت سقف وام، حدود ۸۳۵ ميليون تومان براي تكميل رهن باقي ميماند.
مركز تهران؛ فاطمي با رهن ۱.۳ ميليارد توماني
در مركز تهران و محدوده فاطمي، يك واحد ۷۵ متري با سال ساخت ۱۳۷۷ با رهن كامل يك ميليارد و ۳۰۰ ميليون تومان در بازار قرار گرفته است. اين واحد در طبقه چهارم قرار دارد و آسانسور ندارد.براي فايل فاطمي، وام ۳۶۵ ميليون توماني حدود ۲۸.۱درصد رهن را پوشش ميدهد و حدود ۹۳۵ ميليون تومان از مبلغ موردنياز همچنان بايد از منابع ديگر تأمين شود.
۷۵ متر دوخوابه در جنتآباد
با وديعه ۲.۵ ميليارد تومان
در غرب تهران و محدوده جنتآباد، يك واحد ۷۵ متري دوخوابه با سال ساخت ۱۳۸۷ در طبقه پنجم، با وديعه ۲.۵ ميليارد تومان در فايلهاي مورد بررسي قرار دارد.در اين مورد، سقف وام ۳۶۵ ميليون توماني تنها حدود ۱۴.۶درصد وديعه را پوشش ميدهد و حدود ۲ ميليارد و ۱۳۵ ميليون تومان همچنان بايد توسط مستأجر تأمين شود.
گاندي، ۷۵ متر يكخوابه
با وديعه ۲.۹ ميليارد تومان
در شمال تهران و محدوده گاندي، يك واحد ۷۵ متري يكخوابه با سال ساخت ۱۳۸۸ با وديعه ۲.۹ ميليارد تومان عرضه شده است. اين فايل بالاترين رقم وديعه را در ميان پنج نمونه بررسيشده دارد.در اين فايل، وام ۳۶۵ ميليون توماني تنها حدود ۱۲.۶درصد وديعه را پوشش ميدهد و حدود ۲ ميليارد و ۵۳۵ ميليون تومان از سرمايه موردنياز همچنان بايد از منابع ديگر تأمين شود.
پنج فايل ۷۵ متري؛ از ۱.۲ تا ۲.۹ ميليارد تومان
مقايسه اين پنج فايل نشان ميدهد فاصله ميان كمترين و بيشترين رقم رهن و وديعه به يك ميليارد و ۷۰۰ ميليون تومان ميرسد؛ از ۱.۲ ميليارد تومان در ديلمان شهرري تا ۲.۹ ميليارد تومان در گاندي.نكته مهم اين است كه متراژ در همه اين نمونهها ۷۵ متر است و تمام ساختمانها نيز ۱۵ سال و بيشتر قدمت دارند. با اين حال، رقم موردنياز براي ورود به اين فايلها تفاوت چشمگيري دارد؛ تفاوتي كه در كنار موقعيت محله، ميتوان آن را با عواملي مانند تعداد اتاق، طبقه و امكانات ساختمان نيز توضيح داد.اما وقتي اين ارقام كنار سقف وام وديعه قرار ميگيرند، فاصله ميان تسهيلات و واقعيت بازار روشنتر ميشود. وام ۳۶۵ ميليون توماني در ارزانترين فايل حدود ۳۰درصد رهن را پوشش ميدهد و در گرانترين فايل سهم آن به حدود ۱۲.۶درصد كاهش پيدا ميكند.
۳۶۵ ميليون تومان
در برابر رهنهاي ميلياردي
در سال ۱۴۰۵، سقف عمومي وام وديعه براي مستأجران در تهران ۳۶۵ ميليون تومان تعيين شده و براي مراكز استانها ۲۸۰ ميليون تومان، ساير شهرها ۱۸۵ ميليون تومان و روستاها ۷۵ ميليون تومان است. نكته مهم اين است كه مبلغ ثبتشده در سامانه لزوماً به معناي پرداخت قطعي همان سقف نيست و مبلغ نهايي پس از بررسي مدارك و طي فرآيند بانكي تعيين ميشود.اگر همين سقف تهران را به پنج فايل بالا تعميم دهيم، تصوير چندان متفاوتي به دست نميآيد: در ديلمان شهرري حدود ۳۰ درصد رهن با وام پوشش داده ميشود، در فاطمي ۲۸درصد، در تهرانپارس حدود ۲۴درصد، در جنتآباد حدود ۱۴.۶درصد و در گاندي حدود ۱۲.۶درصد.به اين ترتيب، وام براي مستأجر بياثر نيست، اما در فايلهاي با وديعههاي ۲.۵ تا ۲.۹ ميليارد توماني نميتواند بخش اصلي سرمايه موردنياز را تأمين كند. بهخصوص در گرانترين نمونهها، مستأجر همچنان بايد بيش از دو ميليارد تومان منابع ديگر در اختيار داشته باشد.
هر وام مسكني، وام وديعه نيست
يكي از ابهامهاي مهم در اطلاعرساني درباره تسهيلات مسكن، تعيين رقم ۴۰۰ ميليون تومان با سقف عمومي وام وديعه است. عدد ۴۰۰ ميليون تومان را نميتوان سقف عمومي وام وديعه براي همه مستأجران دانست.مسير عمومي وام وديعه در تهران همان سقف ۳۶۵ ميليون تومان را دارد. در مقابل، برخي تسهيلات مسكن حمايتي يا قرضالحسنه براي گروههاي مشخص، شرايط و مسير جداگانهاي دارند. براي نمونه، تسهيلات مسكن مددجويان سه دهك نخست درآمدي ميتواند تا ۴۰۰ ميليون تومان باشد و برخورداري از آن به شرايط و معرفي از نهاد حمايتي مربوط وابسته است.بنابراين صرف مشاهده عنوان «وام ۴۰۰ ميليوني مسكن» به اين معنا نيست كه هر مستأجر ميتواند از مسير عمومي وام وديعه ۴۰۰ ميليون تومان دريافت كند.
چه كساني در اولويت دريافت وام هستند؟
متقاضي اصلي وام عمومي وديعه، مستأجر فاقد مسكن است و اصل بر متأهل بودن متقاضي است. براي افراد مجرد نيز در چارچوب شرايط تعيينشده، زنان بالاي ۳۵ سال و مردان بالاي ۴۵ سال ميتوانند مشمول شوند.در ميان متقاضيان واجد شرايط نيز گروههايي در اولويت قرار گرفتهاند؛ ازجمله زوجهاي جوان داراي ازدواج اول كه بيش از چهار سال از ازدواج آنها نگذشته باشد، خانوارهاي تحت پوشش كميته امداد، سازمان بهزيستي و بنياد شهيد و امور ايثارگران، زنان سرپرست خانوار و خانوارهاي داراي سه فرزند و بيشتر.با اين حال، اولويت داشتن با واجد شرايط بودن يكي نيست. يعني قرار گرفتن در يكي از گروههاي اولويتدار، ساير شروط مانند احراز نداشتن مالكيت و تكميل مدارك بانكي را حذف نميكند.
ضامن؛ يك عدد ثابت براي همه پروندهها
وجود ندارد
يكي ديگر از ابهامهاي رايج، تعداد ضامن است. در دستورالعمل اصلي، يك تعداد ثابت و سراسري براي ضامن همه متقاضيان تعيين نشده و شرايط ضمانت به مقررات مربوط به تسهيلات خرد بانك مركزي و ضوابط بانك عامل ارجاع داده شده است.بنابراين نوع و ميزان تضمين ميتواند به وضعيت اعتباري متقاضي و مقررات بانك عامل بستگي داشته باشد و نميتوان براي تمام متقاضيان يك عدد ثابت اعلام كرد. به همين دليل، ثبت درخواست در سامانه را نبايد معادل تأييد نهايي ضمانت بانكي دانست.
فاصله وام با بازار اجاره همچنان زياد است
پنج فايل ۷۵ متري بررسيشده، تصويري روشن از شكاف ميان سقف تسهيلات وديعه مسكن و هزينه واقعي ورود به بازار اجاره تهران ارايه ميكنند؛ شكافي كه با افزايش قيمت رهن، عميقتر ميشود. در چنين شرايطي، حتي دريافت سقف تسهيلات نيز به معناي تأمين كامل وديعه نيست و مستأجر ناچار است بخش قابلتوجهي از سرمايه مورد نياز را از منابع شخصي تأمين كند.اين ارقام نشان ميدهد مساله بازار اجاره در سال ۱۴۰۵ را نميتوان صرفاً با افزايش مبلغ وام سنجيد. شاخص مهمتر، ميزان پوشش اين تسهيلات نسبت به هزينه واقعي رهن در بازار است. در فايلهاي ارزانتر، وام ميتواند حدود يكسوم مبلغ رهن را پوشش دهد؛ اما هرچه قيمت واحد و مبلغ وديعه افزايش پيدا ميكند، سهم تسهيلات كوچكتر ميشود و در فايلهاي ۲.۵ ميليارد توماني و بالاتر، اين پوشش به حدود ۱۵درصد يا حتي كمتر ميرسد.به بيان ديگر، افزايش سقف وام اگرچه ميتواند بخشي از فشار مالي مستأجران را كاهش دهد، اما لزوماً به معناي حل مساله تأمين وديعه نيست. فاصله ميان «رقم وام» و «رقم مورد نياز براي ورود به قرارداد» همچنان يكي از مهمترين موانع مستأجران باقي ميماند. ازسوي ديگر، عبور از اين فاصله مالي تنها چالش متقاضي نيست. شرايط اجارهنامه، احراز مالكيت، وضعيت ثبت اطلاعات در سامانهها، الزامات مربوط به ضمانت و همچنين مهلت ۱۵ روزه براي تكميل پرونده، مراحل ديگري هستند كه در مسير دريافت تسهيلات تعيينكنندهاند. بنابراين، براي مستأجري كه در نقطه شروع با كمبود منابع مواجه است، مساله فقط پيدا كردن وام نيست؛ بلكه عبور موفق از مجموعهاي از شروط مالي و اداري است كه درنهايت مشخص ميكند تسهيلات به دست او ميرسد يا پرونده در يكي از مراحل متوقف ميشود.
