ركود در خريد و فروش، آرامش نسبي در اجاره
بازار مسكن در نيمه نخست سال ۱۴۰۵ با دو تصوير متفاوت روبرو بوده است؛ از يك سو سطح معاملات خريد و فروش همچنان پايين گزارش ميشود و از سوي ديگر، در بازار اجاره گفته ميشود حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد قراردادها سقف افزايش ۲۵ درصدي اجارهبها را رعايت كردهاند.
بازار مسكن در نيمه نخست سال ۱۴۰۵ با دو تصوير متفاوت روبرو بوده است؛ از يك سو سطح معاملات خريد و فروش همچنان پايين گزارش ميشود و از سوي ديگر، در بازار اجاره گفته ميشود حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد قراردادها سقف افزايش ۲۵ درصدي اجارهبها را رعايت كردهاند. اين يعني در بهترين برآورد، حدود ۳۰ درصد از موارد خارج از اين الگو قرار گرفتهاند؛ عددي كه خود ميتواند نشانهاي از فاصله ميان سياستگذاري و واقعيت بازار باشد.
در چنين شرايطي، رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران نه تنها از رونق معاملات خبر نميدهد، بلكه تأكيد ميكند كه بدون وقوع يك اتفاق خاص، در نيمه دوم سال نيز نبايد انتظار تغيير محسوسي در بازار داشت؛ بازاري كه همزمان با افزايش قيمتها، از كاهش قدرت معامله و افت سطح قراردادها رنج ميبرد.
كيانوش گودرزي، رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران، درباره وضعيت بازار مسكن در سال ۱۴۰۵ ميگويد: بازار مسكن از دوران كرونا با ركود مواجه بوده و شرايط تنظيم قرارداد براي مشاوران املاك نيز به همين دليل دشوار شده است.
اين اظهارنظر از يك واقعيت مهم حكايت دارد؛ ركود بازار مسكن پديدهاي كوتاهمدت و محدود به ماههاي اخير نيست، بلكه بنا بر توضيح رييس اتحاديه، ريشه آن به سالهاي گذشته بازميگردد. بنابراين نميتوان كاهش معاملات در سال جاري را صرفاً به يك عامل مقطعي نسبت داد.
گودرزي ميگويد در ابتداي سال ۱۴۰۵ نشانههايي از بهبود نسبي ديده ميشد: در ابتداي سال ۱۴۰۵ شرايط بازار تا حدودي رو به بهبود بود، چراكه بازار در حال ارزيابي خود نسبت به سال گذشته بود و اعتماد نسبي نيز در جامعه در حال شكلگيري بود، اما با توجه به جنگهايي كه به كشور تحميل شد، شرايط مجدداً به سمت ركود رفت و سطح تنظيم قراردادها كاهش يافت.
آمار معاملات؛ حلقه مفقوده بازار
يكي از مهمترين بخشهاي اظهارات رييس اتحاديه، نه درباره ميزان معاملات، بلكه درباره نبود دسترسي كامل به دادههاي معاملاتي است.
گودرزي در گفتوگو با باشگاه خبرنگاران جوان، صراحتاً ميگويد: اتحاديه مشاوران املاك دسترسي كاملي به سامانههاي مربوط به معاملات ندارد و به همين دليل امكان بررسي دقيق ميزان تراكم قراردادها در مناطق مختلف و همچنين اينكه قيمتها در معاملات واقعي با چه ارقامي تنظيم شدهاند، براي ما وجود ندارد.
اين اعتراف، يك خلأ مهم در تحليل بازار مسكن را آشكار ميكند. وقتي نهاد صنفي اصلي فعالان معاملات ملك نميتواند تصوير كاملي از حجم قراردادها، پراكندگي جغرافيايي معاملات و قيمت واقعي معاملهشده داشته باشد، ارزيابي وضعيت بازار بيشتر به گزارشهاي ميداني متكي ميشود.
گودرزي نيز پس از اشاره به اين محدوديت آماري ميگويد: گزارشهاي ميداني نشان ميدهد سطح قراردادها بسيار پايين است.
در واقع، فاصله ميان «قيمتهاي پيشنهادي» و «قيمتهاي قطعي معاملهشده» در بازار مسكن اهميت زيادي دارد. در بازاري كه معاملات كاهش يافته، قيمتهاي درجشده در فايلهاي فروش لزوماً بيانگر قيمت نهايي معامله نيستند. بنابراين اگر آمار معاملات واقعي شفاف نباشد، امكان دارد تصويري كه از «قيمت مسكن» ارايه ميشود با واقعيت قدرت خريد و قيمت نهايي قراردادها فاصله داشته باشد.
نيمه دوم سال انتظار تغيير محسوس وجود ندارد
رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران درباره چشمانداز نيمه دوم سال نيز خوشبيني مشخصي ارايه نميكند.
او ميگويد: بارها اعلام كردهايم كه تصور ما اين است كه در نيمه دوم سال نيز، اگر اتفاق خاصي رخ ندهد، با توجه به افزايش قيمتها در حوزه اقتصاد مسكن، شاهد تغيير آنچناني در بازار نخواهيم بود.
اين جمله را ميتوان از دو زاويه بررسي كرد. نخست اينكه بازار در وضعيت فعلي فاقد محرك قدرتمندي براي افزايش معاملات است. دوم اينكه افزايش قيمتها نيز بهتنهايي نتوانسته موتور خريد و فروش را روشن كند. به بيان سادهتر، اگر قيمت ملك بالا برود اما تعداد قراردادها پايين بماند، بازار الزاماً در وضعيت رونق قرار نگرفته است. اين همان تفاوت ميان «رشد قيمت» و «رونق معاملاتي» است؛ دو شاخصي كه گاهي در تحليلهاي عمومي بازار مسكن با يكديگر اشتباه گرفته ميشوند.
اجاره؛ ۶۰ تا ۷۰ درصد رعايت سقف ۲۵ درصدي
در بازار اجاره اما تصوير متفاوتي ارايه شده است. گودرزي درباره وضعيت اين بازار ميگويد: خوشبختانه شرايط حساس مربوط به بازار اجاره را پشت سر گذاشتهايم و با توجه به اينكه امروز ۱۵ شهريور ماه است، ميتوان گفت بخش عمدهاي از مستأجران با توجه به مقررات تعيينشده، قراردادهاي خود را تنظيم كرده و در واحدهاي مسكوني مستقر شدهاند.
او در ادامه اعلام ميكند: بر اساس گزارشهاي ميداني، حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد موارد، سقف افزايش ۲۵ درصدي اجارهبها نسبت به سال گذشته رعايت شده است و خوشبختانه مستأجران نيز توانستهاند در شرايط موجود قراردادهاي خود را تمديد يا واحد مسكوني جديدي را اجاره كنند.
همين عدد ۶۰ تا ۷۰ درصد، مهمترين داده اين بخش از گزارش است. اگر اين برآورد را مبنا قرار دهيم، رعايت سقف در اكثريت قراردادهاي مورد مشاهده رخ داده، اما همزمان ۳۰ تا ۴۰ درصد قراردادها در اين برآورد در گروه رعايتكنندگان سقف قرار نميگيرند.
البته اين عدد به هيچ عنوان به معناي آن نيست كه ۳۰ تا ۴۰ درصد قراردادها الزاماً تخلف قطعي بودهاند؛ زيرا خود گودرزي نيز از «گزارشهاي ميداني» سخن ميگويد و نه يك آمار رسمي و جامع از كل قراردادهاي كشور يا حتي شهر تهران. همين تفاوت، اهميت روش جمعآوري دادهها را نشان ميدهد.
قانون روي كاغذ، بازار در ميدان
مساله مهم ديگر، فاصله ميان سياست تعيين سقف اجاره و سازوكار اجراي آن است. گودرزي درباره نحوه نظارت بر اين موضوع ميگويد: در شرايط جديد، بسياري از مالكان در سال جاري با توجه به وضعيت حساس كشور، نوعي همبستگي و همراهي با مستأجران داشتند و خوشبختانه موارد زيادي از رعايت سقف تعيينشده در قراردادها مشاهده شده است.
او همچنين ميگويد: گزارشهاي ميداني ما نشان ميدهد بسياري از قراردادها بهصورت خودكار تمديد شده و مشاوران املاك نيز در مواردي كه قرارداد جديد تنظيم شده، مقررات مربوطه را رعايت كردهاند.
اما نقطه انتقادي ماجرا دقيقاً همين جاست: وقتي معيار ارزيابي «گزارش ميداني» باشد، سنجش ميزان موفقيت يك سياست با محدوديت روبرو ميشود. سياستگذاري اقتصادي زماني ميتواند بهطور دقيق ارزيابي شود كه اطلاعات جامع درباره تعداد قراردادها، ميزان افزايش اجاره، تعداد تخلفات، مناطق داراي بيشترين تخلف و نتيجه رسيدگي به شكايتها در دسترس باشد.
گودرزي نيز با احتياط ميگويد: البته نميتوان بهصورت مطلق اعلام كرد كه در هيچ موردي تخلفي صورت نگرفته است، اما قانون در اين زمينه شرايط مشخصي را براي مستأجران در نظر گرفته است.
او اضافه ميكند: بر اساس مقررات مربوط به اجاره مسكن، مستأجر حتي پس از گذشت پنج سال از زمان تنظيم قرارداد نيز ميتواند در صورت وجود ادعا يا تخلف، موضوع را از طريق مراجع قضايي يا تعزيرات پيگيري و شكايت خود را مطرح كند.
خريد ملك يا زمين
هنوز پاسخ روشني وجود ندارد
يكي از مهمترين پرسشهاي مطرح براي خانوارهاي داراي سرمايه، تصميمگيري درباره ورود يا عدم ورود به بازار ملك است؛ بهويژه در شرايطي كه از يك طرف احتمال افزايش قيمتها مطرح ميشود و از طرف ديگر، معاملات در ركود قرار دارند.
گودرزي در پاسخ به اين پرسش، توصيه مشخصي ارايه نميكند و ميگويد: در شرايط فعلي نميتوان توصيه مشخصي براي ورود مردم به بازار مسكن يا خريد ملك و زمين ارايه كرد و بايد شرايط اقتصادي و تحولات بازار را در نظر گرفت.
اين موضع با واقعيت بازار نيز سازگار است؛ زيرا در شرايط ركودي، صرف افزايش قيمت اسمي ملك نميتواند تضمينكننده بازدهي سرمايهگذاري باشد. سرمايهگذار علاوه بر قيمت، بايد به نقدشوندگي، فاصله قيمت پيشنهادي و قيمت معامله، هزينههاي جانبي و قدرت خريد تقاضاي واقعي نيز توجه كند.گودرزي در پايان تأكيد ميكند: در حال حاضر برخي كارشناسان از احتمال افزايش قيمت مسكن صحبت ميكنند، اما وضعيت بازار معاملات نشان ميدهد كه در كنار افزايش قيمتها، سطح قراردادها همچنان پايين است و در صورت نبود اتفاق خاص، انتظار تغيير محسوسي در روند معاملات نيمه دوم سال نداريم.
بازار مسكن در وضعيت«ركود قيمتي - معاملاتي»؟
تصويري كه از مجموع اظهارات رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران به دست ميآيد، بازاري است كه در آن قيمتها همچنان تحت فشار افزايشي قرار دارند، اما تعداد معاملات پايين است. در سوي ديگر، بازار اجاره با اجراي نسبي سقف ۲۵ درصدي مواجه شده؛ با اين حال، حتي بر اساس برآورد ارايهشده، اين سقف در حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد موارد رعايت نشده يا دستكم در گزارشهاي ميداني در گروه رعايتكنندگان قرار نگرفته است.
در چنين شرايطي، مهمترين مساله بازار مسكن نه صرفاً پيشبيني قيمت، بلكه شفافيت دادههاي واقعي معاملات است. تا زماني كه اطلاعات دقيق درباره تعداد قراردادها، قيمت نهايي معاملات و ميزان واقعي رعايت سقف اجاره در دسترس نباشد، هرگونه تحليل درباره آينده بازار بايد با احتياط انجام شود.بازار مسكن ۱۴۰۵ فعلاً نه نشانه روشني از رونق معاملاتي دارد و نه بر اساس اظهارات رييس اتحاديه، انتظار ميرود در نيمه دوم سال بدون وقوع يك عامل جديد، تغيير محسوسي در اين روند ايجاد شود. در نتيجه، تصوير فعلي بيش از آنكه يك بازار در حال رونق را نشان دهد، بازاري را ترسيم ميكند كه در آن قيمت و معامله از يكديگر فاصله گرفتهاند؛ قيمتها بالا ميروند، اما خريداران همچنان براي ورود به بازار مرددند.
