گراني مسكن زير سر مشاوران املاك است يا بازار؟
يك طرف بازار مسكن، مشاوران املاكي ايستادهاند كه منتقدان آنها را يكي از عوامل اثرگذار بر افزايش قيمت و اجارهبها ميدانند و طرف ديگر، بازاري قرار دارد كه حتي در زمان تعطيلي دفاتر املاك نيز مسير صعودي خود را ادامه داده است.
يك طرف بازار مسكن، مشاوران املاكي ايستادهاند كه منتقدان آنها را يكي از عوامل اثرگذار بر افزايش قيمت و اجارهبها ميدانند و طرف ديگر، بازاري قرار دارد كه حتي در زمان تعطيلي دفاتر املاك نيز مسير صعودي خود را ادامه داده است. مقايسه اين دو تصوير، يك پرسش مهم را پيش ميكشد: آيا گراني مسكن محصول عملكرد مشاوران املاك است يا اين صنف صرفاً يكي از حلقههاي زنجيرهاي است كه قيمتها در آن شكل ميگيرند؟ نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك تهران معتقد است براي پاسخ به اين پرسش بايد از نگاه سادهسازيشده به نقش مشاوران عبور كرد و مجموعه عوامل موثر بر بازار مسكن را مورد بررسي قرار داد.داود بيگينژاد، با رد نسبت دادن افزايش قيمت مسكن و اجارهبها به عملكرد مشاوران املاك، تأكيد كرد كه فعاليت اين صنف صرفاً به نوشتن قرارداد محدود نميشود و خدماتي مانند مشترييابي، معرفي ملك، بازديد و مشاوره نيز بخشي از فرآيند معامله است.او گفت: پيش از انعقاد قرارداد، اقداماتي مانند مشترييابي، معرفي ملك، بازديد و ارايه خدمات مشاورهاي انجام ميشود و نميتوان كل فعاليت مشاور املاك را به نوشتن قرارداد تقليل داد.
اين اظهارات در شرايطي مطرح ميشود كه طي سالهاي اخير، موضوع هزينه خدمات مشاوران املاك و نقش اين صنف در قيمتگذاري مسكن و اجارهبها، بارها مورد انتقاد قرار گرفته است. با اين حال، استدلال اتحاديه اين است كه بايد ميان «هزينه خدمات» و «عامل افزايش قيمت ملك» تفاوت قائل شد.
معامله مسكن فقط امضاي قرارداد نيست
از نگاه بيگينژاد، فرآيند معامله بسيار پيشتر از زماني آغاز ميشود كه طرفين پاي قرارداد مينشينند. به گفته او، ابتدا بايد خريدار يا مستأجر و مالك يا فروشنده براي انجام معامله به توافق اوليه برسند و سپس توان مالي آنها نيز بررسي شود.
او توضيح داد: قرارداد تنها بخشي از كار مشاور املاك است؛ پيش از آنكه مالك و مستأجر يا خريدار و فروشنده براي تنظيم قرارداد به توافق برسند، فرآيندهايي مانند مشترييابي، معرفي فايل، بازديد از ملك و ساير خدمات بايد انجام شود.به اعتقاد او، ابتدا دو طرف بايد نسبت به انجام معامله تمايل داشته باشند و پس از آن، توانايي مالي آنها براي انجام معامله بررسي شود تا امكان تنظيم قرارداد فراهم شود. بنابراين، نميتوان تمام فعاليت مشاور املاك را صرفاً به نوشتن قرارداد محدود كرد.
سامانهها؛ رقيب يا مكمل مشاوران املاك؟
ورود سامانههاي آنلاين به معاملات ملكي، يكي از مهمترين تغييرات بازار مسكن در سالهاي اخير بوده است. اكنون شهروندان ميتوانند بخشي از فرآيند ثبت قرارداد را بدون مراجعه مستقيم به دفتر املاك انجام دهند؛ موضوعي كه از يك سو دسترسي مردم را افزايش داده و از سوي ديگر، جايگاه سنتي مشاوران املاك را با چالش مواجه كرده است.
بيگينژاد با اشاره به سامانههاي موجود گفت: در حال حاضر سامانه «كاتب» مربوط به سازمان ثبت اسناد و املاك كشور و سامانه «خودنويس» متعلق به وزارت راه و شهرسازي است و اين سامانهها امكان ثبت قرارداد را فراهم كردهاند.
با اين حال، او ميان «ثبت قرارداد» و «پيدا كردن ملك و انجام كامل معامله» تفاوت قائل شد و افزود اينكه شهروندان بتوانند مستقيماً از طريق اين سامانهها ملك مورد نظر خود را پيدا كنند، از آن بازديد داشته باشند و تمام مراحل معامله را طي كنند، موضوع متفاوتي است و نيازمند بررسي زيرساختها و فرآيندهاي مربوطه است.
به گفته او، دولت اكنون اين امكان را فراهم كرده است كه افراد در صورت آشنايي با نحوه كار سامانه، خودشان نسبت به ثبت قرارداد اقدام كنند و راهنماي لازم نيز در اين سامانهها وجود دارد.
چرا مردم همچنان به مشاور مراجعه ميكنند؟
يكي از نكات مهم در استدلال نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك تهران، تفاوت ميان «ثبت معامله» و «خدمات پيش از معامله» است.بيگينژاد معتقد است بسياري از افرادي كه در نهايت از سامانهها براي ثبت قرارداد استفاده ميكنند، پيش از آن از خدمات مشاوران املاك بهره گرفتهاند؛ از معرفي فايل و بازديد گرفته تا دريافت مشاوره.به گزارش باشگاه خبرنگاران جوان، او گفت: بسياري از افرادي كه از سامانهها استفاده ميكنند، پيش از آن از خدمات مشاورهاي مشاوران املاك بهره بردهاند، ملك را بازديد كرده و مراحل اوليه معامله را با كمك مشاور انجام دادهاند، اما در نهايت براي نپرداختن هزينه و دستمزد مشاور، خودشان اقدام به تنظيم قرارداد ميكنند.اين اظهارنظر، يكي از چالشهاي جدي مدل جديد معاملات ملكي را نشان ميدهد: اگر فرآيند پيدا كردن ملك، بازديد و مشاوره توسط يك واسطه انجام شود اما ثبت نهايي معامله بهصورت مستقيم صورت گيرد، مرز ميان «خدمت مشاورهاي» و «حقالزحمه معامله» چگونه بايد تعريف شود؟
گراني مسكن را نبايد به كميسيون گره زد
يكي از محورهاي اصلي صحبتهاي بيگينژاد، رد ارتباط مستقيم ميان افزايش قيمت مسكن و دستمزد مشاوران املاك بود.او گفت: مساله اصلي مردم، افزايش قيمت مسكن و اجارهبهاست، نه دستمزدي كه به مشاور املاك پرداخت ميكنند. بايد بررسي كنيم كه افزايش قيمتها در بازار ناشي از عملكرد چه عواملي است و گزارش دقيقتري از واقعيتهاي بازار به مردم ارايه دهيم .
آيا بازار بدون مشاور هم گران ميشود؟
شايد مهمترين استدلال بيگينژاد براي رد نقش محوري مشاوران در گراني مسكن، اشاره به دوره تعطيلي دفاتر املاك باشد. او گفت: در جريان جنگ تحميلي اخير نيز كسبوكار مشاوران املاك براي مدتي در شرايط خاصي قرار گرفت و دفاتر املاك تعطيل بودند، اما در همين مدت شاهد افزايش قيمت در بازار اجاره بوديم.بيگينژاد با اشاره به فصل اجاره ادامه داد: فصل اجاره معمولاً از خرداد و نيمه خرداد آغاز ميشود، اما امسال حتي در دورهاي كه دفاتر املاك تعطيل بودند، در بازارهاي آنلاين و فضاي مجازي شاهد افزايش قيمت بوديم؛ بنابراين نميتوان افزايش قيمتها را صرفاً به عملكرد مشاوران املاك نسبت داد.
البته اين موضوع به معناي بياثر بودن مشاوران املاك در بازار نيست؛ بلكه نشان ميدهد بايد ميان «اثرگذاري بر قيمت» و «انتقال و بازتاب قيمتهاي بازار» تفاوت قائل شد.
شفافيت؛ حلقه گمشده بازار مسكن
بخش ديگري از سخنان نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك تهران به مساله شفافيت اطلاعات مربوط ميشود؛ موضوعي كه سالهاست يكي از چالشهاي بازار مسكن ايران است.بيگينژاد گفت سامانههاي مرتبط با بازار مسكن ميتوانند به شفافيت معاملات كمك كنند و طرح ايجاد سامانهاي براي ساماندهي اطلاعات حوزه املاك و اسكان نيز از سالها قبل مطرح بوده است.
او تأكيد كرد هدف اين فرآيند، شناسايي دقيق املاك و وضعيت مالكيت آنهاست و افزود در كشور حجم قابل توجهي از اراضي و املاك وجود داشته كه وضعيت سند و مالكيت آنها بهصورت دقيق مشخص نبوده است.
به گفته نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك تهران، اجراي طرح كاداستر و ثبت دقيق املاك ميتواند مشخص كند هر ملك متعلق به چه فرد يا دستگاهي است و همين مساله ميتواند به شفافيت بازار كمك كند.
پايان واسطهگري سنتي يا آغاز دوره جديد؟
بيگينژاد درباره سامانههاي خودنويس و كاتب نيز گفت: مفاد و بندهاي اين سامانهها بهصورت شفاف طراحي شده و موازين حقوقي و منافع هر دو طرف معامله را مورد توجه قرار ميدهد و در عين حال دسترسي شهروندان به امكان ثبت قرارداد را افزايش داده است.
اين تحول را ميتوان نه لزوماً پايان فعاليت مشاوران املاك، بلكه پايان بخشي از شيوه سنتي فعاليت آنها دانست. در مدل جديد، ارزش افزوده مشاور بايد بيش از «نوشتن قرارداد» باشد؛ يعني كارشناسي، تحليل قيمت، شناخت حقوقي، ارزيابي ملك، تطبيق نياز مشتري با فايل مناسب و كاهش ريسك معامله.او در همين زمينه تأكيد كرد: همانطور كه در بسياري از مشاغل، فناوري موجب تغيير شيوههاي سنتي شده است، حوزه مشاوران املاك نيز بايد متناسب با شرايط جديد حركت كند و مهارتهاي خود را در زمينههاي كارشناسي، حقوقي و فناوري ارتقا دهد.
بحث درباره نقش مشاوران املاك در گراني مسكن، در واقع بخشي از يك مساله بزرگتر است. از يك سو، نميتوان نقش واسطهها در نحوه معرفي فايل، انتقال اطلاعات و شكلگيري انتظارات قيمتي را ناديده گرفت و از سوي ديگر، شواهدي مانند ادامه افزايش قيمتها در دوره تعطيلي دفاتر املاك نشان ميدهد كه ريشه گراني مسكن را نميتوان صرفاً در كميسيون يا عملكرد اين صنف جستوجو كرد.
واقعيت اين است كه بازار مسكن به مجموعهاي از عوامل اقتصادي، حقوقي، اطلاعاتي و رفتاري وابسته است. سامانههاي «خودنويس» و «كاتب» ميتوانند فرآيند ثبت معاملات را شفافتر و دسترسي مردم را آسانتر كنند، اما جايگزيني كامل فرآيند جستوجو، بازديد، ارزيابي و مشاوره نيازمند زيرساختهاي دقيقتر است.در چنين شرايطي، آينده بازار نه در حذف كامل مشاوران املاك و نه در حفظ بيچونوچراي مدل سنتي، بلكه در تركيب فناوري با خدمات تخصصي رقم خواهد خورد؛ مدلي كه در آن، سامانهها وظيفه ثبت و شفافسازي را بر عهده ميگيرند و مشاور املاك نيز بهجاي واسطه صرف، به يك ارايهدهنده خدمات كارشناسي، حقوقي و تخصصي تبديل ميشود.
