۶،۵ ميليون واحد خالي در برابر تقاضاي سركوب شده
بازار مسكن بدون آنكه فرصت رونق تابستاني را تجربه كرده باشد، به پاييز نزديك ميشود؛ معاملاتي كه از ابتداي سال تحت فشار افت قدرت خريد قرار داشتهاند، همچنان كمرمقند و در مقابل، افزايش هزينه ساخت، زمين و تامين مالي اجازه كاهش محسوس قيمتها را نميدهد.
بازار مسكن بدون آنكه فرصت رونق تابستاني را تجربه كرده باشد، به پاييز نزديك ميشود؛ معاملاتي كه از ابتداي سال تحت فشار افت قدرت خريد قرار داشتهاند، همچنان كمرمقند و در مقابل، افزايش هزينه ساخت، زمين و تامين مالي اجازه كاهش محسوس قيمتها را نميدهد.
در چنين شرايطي، بازار ملك ميان دو فشار متضاد گرفتار شده است: از يك سو تقاضاي موثر توان خريد ندارد و از سوي ديگر، هزينه تمامشده فروشندگان و سازندگان مانع افت قيمت است؛ وضعيتي كه نشانههاي ركود تورمي در بازار مسكن را پررنگتر كرده و اين پرسش را به ميان آورده است كه آيا افزايش سقف وام ميتواند شكاف ميان قيمت خانه و درآمد خانوار را پر كند؟
خريداران مصرفي كه طي سالهاي گذشته فاصله ميان قيمت مسكن و درآمدشان بيشتر شده، اكنون با انتخابهاي محدودتري روبهرو هستند؛ بخشي از آنها خريد را به تعويق انداختهاند، گروهي به واحدهاي كوچكتر روي آوردهاند و برخي نيز براي يافتن گزينههاي ارزانتر، مناطق موردنظر خود را تغيير دادهاند. در سوي ديگر بازار، فروشندگان و سازندگان نيز به دليل افزايش هزينه جايگزيني ملك، تمايل چنداني به كاهش قيمت ندارند. بنابراين كاهش معاملات الزاما به معناي افت محسوس قيمت مسكن نيست. اين تضاد، يكي از ويژگيهاي اصلي وضعيت فعلي بازار را شكل داده است: تقاضا توان خريد ندارد، اما هزينه توليد و جايگزيني ملك اجازه كاهش آسان قيمت را نميدهد. به همين دليل بازار در معرض ركود تورمي قرار گرفته است؛ ركودي كه ميتواند حجم معاملات را كاهش دهد، بدون آنكه قيمت اسمي مسكن به همان نسبت پايين بيايد.
وقتي مسكن بخش عمده درآمد خانوار را ميبلعد
مجيد گودرزي، كارشناس اقتصادي در گفتوگو با ايسنا، معتقد است بخش مهمي از معيشت خانوارها به بازار مسكن گره خورده و سهم بالاي هزينه مسكن، يكي از عوامل اصلي فشار اقتصادي بر مردم است.
به گفته او، در حالي كه سهم هزينه مسكن از درآمد خانوار در بسياري از كشورهاي جهان حدود ۲۵ تا ۳۰ درصد است، اين سهم در ايران براي خانوارهاي مستاجر به حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد درآمد رسيده است.
گودرزي بر همين اساس تاكيد دارد كه اگر مديريت بازار مسكن بتواند سهم هزينه مسكن را از سطح فعلي ۶۰ تا ۷۰ درصد به محدوده حدود ۳۰ درصد برساند، اين تحول فقط موفقيتي در بازار ملك نخواهد بود، بلكه ميتواند يكي از مهمترين اقدامات براي كاهش فشار تورمي و بازگرداندن قدرت خريد به خانوارها باشد.
۶،۵ ميليون واحد خالي
تناقض بزرگ بازار مسكن
يكي از پرسشهاي مهم در شرايط فعلي اين است كه چرا با وجود تعداد قابل توجه واحدهاي مسكوني، همچنان دسترسي خانوارها به مسكن مناسب دشوار است؟ گودرزي با استناد به آمار اعلامي معاونت وزارت راه و شهرسازي ميگويد: حدود ۳۲،۵ ميليون واحد مسكوني در برابر ۲۶ ميليون خانوار وجود دارد؛ آماري كه به معناي وجود حدود ۶،۵ ميليون واحد مسكوني خالي است. اين ارقام در نگاه نخست يك تناقض جدي را نشان ميدهند: چگونه ممكن است از يك سو ميليونها واحد مسكوني بلااستفاده وجود داشته باشد و از سوي ديگر خانوارهاي زيادي براي تامين مسكن با مشكل مواجه باشند؟ پاسخ را نميتوان صرفا در تعداد واحدها جستوجو كرد. مكان، قيمت، كيفيت، نوع مالكيت و انگيزه عرضه عواملي هستند كه تعيين ميكنند يك واحد مسكوني واقعا بخشي از عرضه موثر بازار باشد يا صرفا يك سرمايه منجمد.
وام مسكن؛ افزايش قدرت خريد يا افزايش بدهي؟
در سالهاي اخير افزايش سقف تسهيلات مسكن به عنوان يكي از راهكارهاي تقويت قدرت خريد خانوار مطرح شده است؛ اما افزايش رقم وام بهتنهايي نميتواند نشاندهنده افزايش قدرت خريد واقعي باشد. متقاضي مسكن بايد دو مساله را همزمان حل كند: تامين آورده اوليه و پرداخت اقساط. اگر خانوار توان تامين آورده را داشته باشد، اما از عهده اقساط برنيايد، وام عملا براي او قابل استفاده نيست.
گودرزي با انتقاد از وضعيت فعلي تسهيلات ميگويد: پرداخت اقساط بالاي ۵۰ ميليون تومان براي بسياري از خانوادههاي فاقد مسكن بسيار دشوار و عملا غيرممكن است.
اين مساله نشان ميدهد ارزيابي سياست وام مسكن نبايد صرفا براساس سقف اسمي تسهيلات انجام شود. معيار واقعي بايد اين باشد كه وام چه سهمي از قيمت يك واحد مسكوني را پوشش ميدهد و اقساط آن چه نسبتي با درآمد خانوار دارد.
اگر درآمد خانوار از رشد قيمت مسكن عقب مانده باشد، افزايش سقف وام ممكن است تنها بخشي از شكاف را پر كند و بخش ديگري را در قالب بدهي سنگين به خانوار منتقل كند.
هزينهاي كه پيش از خريد خانه پرداخت ميشود
حتي دسترسي به وام نيز براي متقاضي هزينه دارد. تسهيلات مبتني بر اوراق حق تقدم استفاده از تسهيلات مسكن يكي از مسيرهاي دريافت وام خريد است، اما افزايش قيمت اوراق، هزينه واقعي دريافت تسهيلات را بالا ميبرد.
در شهريور ۱۴۰۵، قيمت هر برگ اوراق در محدوده حدود ۹۷ هزار و ۹۲۱ تومان قرار گرفته است. براي دريافت تسهيلات ۲.۴ ميليارد توماني شامل خريد و جعاله، حدود ۴۸۰۰ برگ اوراق مورد نياز است و هزينه خريد اين اوراق با قيمت مذكور به حدود ۴۷۰ ميليون تومان ميرسد.
در واقع، متقاضي پيش از آنكه بتواند از وام براي خريد خانه استفاده كند، بايد بخش قابل توجهي از منابع نقدي خود را براي خريد اوراق اختصاص دهد؛ هزينهاي كه جدا از اقساط و ساير هزينههاي مالي تسهيلات است.
براي خانواري كه از ابتدا با كمبود نقدينگي مواجه است، چنين هزينهاي ميتواند بخشي از آورده خريد را جذب كند. در نتيجه، فاصله ميان رقم اسمي وام و قدرت خريد واقعي آن بيشتر ميشود.
از اين منظر، سياست اعتباري زماني ميتواند موثر باشد كه هزينه دسترسي به تسهيلات و توان بازپرداخت آن نيز همزمان مورد توجه قرار گيرد.
وقتي قيمت آگهي جاي قيمت معامله را ميگيرد
مساله ديگر بازار مسكن، ضعف شفافيت اطلاعات است. گودرزي از اختلاف بيش از ۱۲۰ درصدي ميان قيمتهاي پيشنهادي و قيمتهاي واقعي معاملات سخن گفته و معتقد است نبود آمار رسمي و بهروز، موجب شده قيمتهاي پيشنهادي آگهيها در برخي موارد به مبناي محاسبات بازار تبديل شود. اين اتفاق ميتواند چرخهاي از قيمتسازي ايجاد كند. فروشنده قيمت ملك خود را با توجه به آگهيهاي موجود تعيين ميكند، خريدار نيز با مجموعهاي از قيمتهاي پيشنهادي مواجه ميشود و به تدريج قيمتهاي اعلامي از قيمت واقعي معاملات فاصله ميگيرد. در چنين شرايطي، بازار با يك مشكل جدي مواجه ميشود: فعالان اقتصادي نميدانند قيمت واقعي يك ملك در يك منطقه دقيقا چقدر است.
گودرزي راهكار اساسي را انتشار رسمي و دقيق قيمت معاملات ميداند و بر اجراي فرآيند كشف قيمت منطقهاي كه طبق قانون ساماندهي بازار زمين، مسكن و اجاره از تكاليف دولت است، تاكيد دارد.
انتشار قيمتهاي واقعي ميتواند علاوه بر افزايش شفافيت، از شكلگيري انتظارات غيرواقعي و جذابيت سفتهبازي بكاهد. بازاري كه قيمت واقعي آن شفاف نباشد، زمينه بيشتري براي قيمتسازي و رفتارهاي سوداگرانه خواهد داشت.
مساله اصلي، شكاف ميان «خانه»
و «درآمد» است
بازار مسكن در شهريور ۱۴۰۵ در شرايطي وارد فصل پاييز ميشود كه خريدار و فروشنده هر دو تحت فشار قرار دارند؛ خريدار توان مالي كافي ندارد و فروشنده نيز به دليل افزايش هزينه جايگزيني حاضر به كاهش قابل توجه قيمت نيست.
در نتيجه، مساله بازار فقط «گراني خانه» نيست؛ مساله اصلي شكاف روزافزون ميان قيمت مسكن، درآمد خانوار، هزينه ساخت و هزينه تامين مالي است.
در يك سوي اين معادله، حدود ۶،۵ ميليون واحد مسكوني خالي قرار دارد و در سوي ديگر، خانوارهايي هستند كه براي تامين مسكن مناسب تحت فشارند. يك طرف، سقف تسهيلات افزايش پيدا كرده و طرف ديگر، اقساط سنگين و هزينه اوراق دسترسي واقعي خانوار به اين وام را محدود كرده است. از يك سو سياستگذار به دنبال رونق معاملات است و از سوي ديگر، افزايش هزينه ساخت و زمين اجازه كاهش آسان قيمت را نميدهد، در چنين شرايطي، بزرگتر كردن عدد وام بهتنهايي نميتواند معادله بازار را تغيير دهد.
مسكن زماني از بحران خارج ميشود كه خانه براي خانوار قابل خريد باشد، نه اينكه فقط رقم تسهيلات افزايش پيدا كند. اگر هزينه ساخت و زمين كنترل نشود، عرضه موثر افزايش نيابد، قيمت واقعي معاملات شفاف نشود و درآمد خانوار با هزينه مسكن تناسب پيدا نكند، حتي وامهاي بزرگتر نيز ممكن است فقط شكل شكاف ميان خانوار و خانهدار شدن را تغيير دهند.
در نهايت، موفقيت سياست مسكن را نبايد با تعداد وامهاي پرداختشده يا صرفا تعداد واحدهاي ساختهشده سنجيد. معيار واقعي يك سوال ساده است: چند خانوار ميتوانند با درآمد واقعي خود، مسكن مناسب و قابلپرداخت تهيه كنند؟ اگر پاسخ اين پرسش همچنان منفي باشد، افزايش سقف وام و اجراي طرحهاي متعدد مسكن، بيش از آنكه نشانه حل بحران باشد، نشانه تلاش براي مديريت تبعات بحراني است كه ريشههاي آن همچنان پابرجاست.
