قسط ۵۱ ميليوني براي وام ۲،۴ ميلياردي مسكن
وام ۲.۴ ميليارد توماني مسكن در حالي سقف تسهيلات خريد خانه در تهران را افزايش داده كه متقاضي براي دريافت آن بايد ابتدا حدود ۴۴۵ ميليون تومان هزينه خريد اوراق بپردازد و در پنج سال نخست نيز ماهانه حدود ۵۱.۵ ميليون تومان قسط بدهد.
وام ۲.۴ ميليارد توماني مسكن در حالي سقف تسهيلات خريد خانه در تهران را افزايش داده كه متقاضي براي دريافت آن بايد ابتدا حدود ۴۴۵ ميليون تومان هزينه خريد اوراق بپردازد و در پنج سال نخست نيز ماهانه حدود ۵۱.۵ ميليون تومان قسط بدهد. از سوي ديگر، با عبور متوسط قيمت هر مترمربع مسكن تهران از ۲۰۰ ميليون تومان، كل اين وام تنها معادل حدود ۱۲ مترمربع خانه است. به اين ترتيب، افزايش سقف وام اگرچه رقم تسهيلات را بزرگتر كرده، اما پرسش اصلي همچنان پابرجاست: آيا اين وام واقعاً قدرت خريد خانوار را افزايش ميدهد يا فقط تعهد بدهي آن را سنگينتر ميكند؟ پرداخت تسهيلات جديد خريد مسكن از محل اوراق گواهي حق تقدم از اواسط شهريورماه در نظام بانكي آغاز شده است؛ تصميمي كه در ظاهر ميتواند خبر خوبي براي بازار مسكن و متقاضيان خريد خانه باشد، اما وقتي اين تسهيلات در كنار قيمت مسكن، هزينه اوراق و درآمد خانوار قرار ميگيرد، تصويري متفاوت شكل ميگيرد. پس از صدور مجوز بانك مركزي براي افزايش سقف تسهيلات خريد مسكن از محل اوراق، سقف تسهيلات خريد مسكن براي بستگان شامل زوجين، پدر و فرزند، مادر و فرزند، خواهر و برادر و دو خواهر يا دو برادر در تهران به ۲ ميليارد تومان افزايش يافت. اين رقم پيش از اين يك ميليارد تومان بود. در مراكز استانها و شهرهاي بالاي ۲۰۰ هزار نفر نيز سقف اين تسهيلات به ۱.۶ ميليارد تومان و در ساير مناطق به ۱.۲ ميليارد تومان رسيده است. براي متقاضيان انفرادي نيز سقف وام خريد مسكن در تهران از ۵۰۰ ميليون تومان به يك ميليارد تومان افزايش يافته و اين سقف در مراكز استانها و شهرهاي بالاي ۲۰۰ هزار نفر به ۸۰۰ ميليون تومان و در ساير مناطق شهري به ۶۰۰ ميليون تومان رسيده است.
وامي كه فقط ۱۲ متر ميخرد
به گزارش ايسنا، برآوردهاي موجود حاكي از آن است كه ميانگين قيمت هر مترمربع مسكن در تهران اكنون از ۲۰۰ ميليون تومان عبور كرده است. اگر اين عدد را مبنا قرار دهيم، وام ۲.۴ ميليارد توماني تنها معادل قيمت حدود ۱۲ مترمربع مسكن در بخش مياني تهران است. اين يعني تسهيلاتي كه قرار است ابزار خانهدار شدن باشد، در شرايط فعلي بيشتر شبيه تأمين بخشي از پيشپرداخت يك خانه عمل ميكند تا تأمين مالي خريد خانه.
۴۴۵ ميليون تومان براي خريد «حق دريافت وام»
وام اوراقي يك هزينه اوليه دارد كه شايد در نگاه اول در رقم اعلامشده تسهيلات ديده نشود: هزينه خريد اوراق «تسه». براي دريافت هر ۵۰۰ هزار تومان تسهيلات، دو برگه اوراق تسهيلات مسكن مورد نياز است. قيمت هر برگ اوراق در روزهاي اخير به ۹۲ هزار و ۸۴۹ تومان رسيده كه نسبت به روز قبل حدود ۲۷۰۰ تومان، معادل نزديك به سه درصد، افزايش داشته است. براي دريافت دو ميليارد تومان وام خريد مسكن، متقاضي بايد ۴۰۰ برگ اوراق تهيه كند. از سوي ديگر، براي دريافت ۴۰۰ ميليون تومان جعاله تعميرات نيز ۸۰۰ برگ ديگر لازم است. بنابراين متقاضي براي دريافت سقف كامل ۲.۴ ميليارد تومان بايد مجموعاً ۴۸۰۰ برگ اوراق بخرد.با قيمت فعلي هر برگ، هزينه خريد اين اوراق حدود ۴۴۵ ميليون تومان خواهد بود. به بيان سادهتر، متقاضي بايد پيش از آنكه وام را دريافت كند، حدود ۱۸.۵ درصد رقم اسمي وام را براي دسترسي به آن بپردازد. در نتيجه، وام ۲.۴ ميليارد توماني از همان ابتدا ديگر ۲.۴ ميليارد تومان قدرت خريد ندارد. پس از كسر هزينه اوراق، حدود ۱.۹۵۵ ميليارد تومان باقي ميماند. اين موضوع اهميت زيادي دارد، زيرا در محاسبه توان مالي خانوار نبايد صرفاً به رقم اسمي تسهيلات نگاه كرد. آنچه براي خريدار اهميت دارد، پولي است كه در نهايت براي خريد خانه در اختيارش قرار ميگيرد.
نرخ سود ۲۲،۵ درصد؛ بخش دوم هزينه وام
مساله ديگر، نرخ سود تسهيلات است.براساس اعلام بانك مسكن، نرخ سود اين تسهيلات ۲۲.۵ درصد در سال است. دوره بازپرداخت وام خريد دو ميليارد توماني ۱۲ سال و دوره بازپرداخت جعاله ۴۰۰ ميليون توماني پنج سال تعيين شده است. براي تسهيلات مشمول قانون حمايت از خانواده و جواني جمعيت نيز به ازاي هر فرزند زير ۲۰ سال، تا سقف چهار فرزند، ۲۵ درصد افزايش سقف تسهيلات در بخش خريد مسكن و جعاله در نظر گرفته شده است؛ البته اين افزايش مشروط به آن است كه نرخ باروري شهرستان محل زادگاه پدر و فرزند بالاي ۲.۵ نباشد. مدت بازپرداخت تسهيلات خريد مسكن مشمول اين قانون نيز در صورت بازپرداخت ساده حداكثر ۱۲ سال و در روش پلكاني حداكثر ۱۰ سال اعلام شده است.اما حتي دوره بازپرداخت طولاني نيز نميتواند فشار اقساط را براي بسياري از خانوارها از بين ببرد.
قسط ۵۱،۵ ميليون توماني
آزمون اصلي وام جديد
بررسي اقساط نشان ميدهد وام دو ميليارد توماني خريد مسكن با نرخ ۲۲.۵ درصد و بازپرداخت ۱۲ ساله، ماهانه حدود ۴۰.۳ ميليون تومان قسط دارد. وام ۴۰۰ ميليون توماني جعاله نيز كه دوره بازپرداخت آن پنج سال است، ماهانه حدود ۱۱.۶ ميليون تومان قسط ايجاد ميكند. بنابراين در پنج سال نخست، متقاضي بايد مجموعاً حدود ۵۱.۵ ميليون تومان در ماه به بانك پرداخت كند. اين رقم شايد مهمترين بخش ماجرا باشد؛ زيرا سقف وام زماني معنا پيدا ميكند كه خانوار بتواند اقساط آن را پرداخت كند. در شرايطي كه درآمد بخش بزرگي از خانوارها با هزينههاي مسكن، خوراك، حملونقل، آموزش و ساير هزينههاي زندگي تحت فشار قرار دارد، قسط ماهانه بيش از ۵۰ ميليون تومان عملاً وام جديد را از دسترس بخش قابلتوجهي از متقاضيان خارج ميكند. به عبارت ديگر، مساله فقط اين نيست كه بانك چقدر وام ميدهد؛ مساله اين است كه چند خانوار واقعاً توان بازپرداخت آن را دارند. اگر سياستگذار تنها سقف اسمي تسهيلات را افزايش دهد اما نسبت مبلغ قسط به درآمد خانوار را ناديده بگيرد، ممكن است تسهيلاتي طراحي شود كه روي كاغذ بزرگتر و در عمل كماستفادهتر باشد. از سوي ديگر، مجموع سود پرداختي نيز حدود ۴.۴۷ ميليارد تومان برآورد شده است. بنابراين خانوار در كنار اصل وام، بايد رقم قابلتوجهي بابت هزينه تأمين مالي پرداخت كند؛ رقمي كه اگر هزينه اوليه خريد اوراق نيز به آن اضافه شود، فاصله ميان «وام دريافتي» و «هزينه واقعي وام» را بيشتر ميكند.
افزايش سقف وام
درمان شكاف يا بزرگتر كردن بدهي؟
بانك مركزي و شبكه بانكي با افزايش سقف تسهيلات، تلاش كردهاند خود را به تحولات بازار مسكن نزديك كنند. اما مساله اساسي اين است كه افزايش سقف وام، بدون كنترل يا مهار شكاف ميان قيمت خانه و درآمد خانوار، الزاماً به افزايش قدرت خريد واقعي منجر نميشود. اگر قيمت يك متر خانه در تهران بيش از ۲۰۰ ميليون تومان باشد، وام ۲.۴ ميليارد توماني حتي در حالت خوشبينانه نيز تنها بخش كوچكي از هزينه خريد يك واحد مسكوني را پوشش ميدهد. تازه متقاضي بايد براي دريافت همين وام حدود ۴۴۵ ميليون تومان هزينه اوراق بپردازد و سپس ماهانه بيش از ۵۱ ميليون تومان قسط پرداخت كند. در چنين شرايطي، وام مسكن از يك ابزار «خانهدار كردن» به ابزاري براي تأمين مالي بخشي از خريد خانه براي خانوارهايي تبديل ميشود كه از قبل سرمايه قابلتوجهي در اختيار دارند. اين موضوع يك تناقض مهم در سياست اعتباري بازار مسكن ايجاد ميكند: هرچه قيمت خانه بالاتر ميرود، سقف وام افزايش پيدا ميكند؛ اما اگر افزايش وام با رشد قيمت مسكن، هزينه اوراق و درآمد خانوار همگام نباشد، فاصله ميان توان خريد و قيمت خانه همچنان باقي ميماند.
تسهيلات بيشتر، اما براي چه كساني؟
در نهايت، وام جديد مسكن را نميتوان صرفاً با عدد ۲.۴ ميليارد تومان ارزيابي كرد. رقم واقعي براي متقاضي مجموعهاي از هزينهها و تعهدات است: حدود ۴۴۵ ميليون تومان هزينه اوليه اوراق، حدود ۵۱.۵ ميليون تومان قسط ماهانه در پنج سال نخست و در مجموع حدود ۴.۴۷ ميليارد تومان سود. بنابراين سوال اصلي سياستگذار نبايد فقط اين باشد كه «سقف وام چقدر افزايش پيدا كند؟» بلكه بايد پرسيد چه تعداد از خانوارهاي هدف توان پرداخت آن را دارند و اين وام چند مترمربع از خانه مورد نياز آنها را تأمين ميكند؟ اگر پاسخ اين پرسشها نشان دهد كه وام جديد تنها براي بخش محدودي از خانوارهاي داراي درآمد بالا يا سرمايه اوليه قابلتوجه قابل استفاده است، افزايش سقف تسهيلات نميتواند بهتنهايي سياست موثري براي خانهدار كردن طبقات متوسط و كمدرآمد تلقي شود. از اين منظر، وام ۲.۴ ميليارد توماني شايد روي كاغذ يك جهش بزرگ باشد، اما در بازار واقعي مسكن تهران، هنوز فاصله زيادي ميان «رقم وام» و «قدرت خريد خانه» وجود دارد؛ فاصلهاي كه با افزايش صرفِ سقف تسهيلات، بدون توجه همزمان به قيمت مسكن، هزينه اوراق و توان بازپرداخت خانوار، به آساني پر نخواهد شد.
