بازار مسكن زير تيغ تخلف
بازار مسكن از يك سو با كميسيونهاي خارج از نرخ مصوب و از سوي ديگر با آگهيهاي جعلي و بيهويت در پلتفرمهاي ملكي روبروست؛ دو چالش متفاوت كه در نهايت هزينه و ريسك معامله را به مردم تحميل ميكند.
بازار مسكن از يك سو با كميسيونهاي خارج از نرخ مصوب و از سوي ديگر با آگهيهاي جعلي و بيهويت در پلتفرمهاي ملكي روبروست؛ دو چالش متفاوت كه در نهايت هزينه و ريسك معامله را به مردم تحميل ميكند. در شرايطي كه گراني مسكن قدرت خريد خانوارها را كاهش داده، تخلف برخي بنگاهها و نبود سازوكار شفاف براي نظارت بر آگهيهاي ملكي، هزينه معامله را براي خريداران و فروشندگان افزايش داده است.
به گفته رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران، در حالي كه فعاليت مشاوران املاك تحت نظارت صنفي قرار دارد، مسووليت پلتفرمهاي آگهي و محتواي منتشرشده در آنها همچنان محل بحث است. يكي از نمونههاي روشن اين مشكل، دريافت كميسيون خارج از نرخ مصوب است. بر اساس نرخنامه مصوب اتحاديه مشاوران املاك تهران، حق كميسيون خريد و فروش از هر طرف معامله ۲۵ صدم درصد و در مجموع نيم درصد ارزش معامله است. اما در برخي موارد، بنگاه از هر يك از خريدار و فروشنده يك درصد ارزش معامله مطالبه ميكند؛ يعني مجموع كميسيون به ۲ درصد ميرسد و رقم دريافتي چهار برابر نرخ مصوب خواهد بود. به گزارش تسنيم، براي يك معامله ۲۰ ميليارد توماني، بر اساس نرخ رسمي سهم هر طرف ۵۰ ميليون تومان و مجموع كميسيون ۱۰۰ ميليون تومان است. اما با دريافت يك درصد از هر طرف، خريدار و فروشنده هر كدام ۲۰۰ ميليون تومان ميپردازند و مجموع دريافتي بنگاه به ۴۰۰ ميليون تومان ميرسد. يعني در يك معامله، ۳۰۰ ميليون تومان بيشتر از رقم قانوني از دو طرف دريافت ميشود؛ رقمي كه براي خانوادهاي كه تمام توان مالي خود را براي خريد خانه به كار گرفته، قابل توجه است.
وقتي نرخنامه هست اما تخلف هم هست
مشكل در اين بخش، نبود نرخ مشخص نيست. نرخنامه وجود دارد و رقم كميسيون قابل محاسبه است. براي اجاره و رهن نيز نرخهاي مشخصي تعيين شده است.
بنابراين سوال اصلي اين نيست كه مردم نميدانند چه مبلغي بايد پرداخت كنند؛ سوال اين است كه چرا با وجود نرخ مشخص، امكان مطالبه رقم بالاتر همچنان وجود دارد؟
در يك بازار شفاف، مشتري بايد پيش از معامله بداند چه مبلغي بابت خدمات مشاور املاك پرداخت ميكند. اگر رقم قانوني با مبلغ مطالبهشده متفاوت باشد، قدرت چانهزني مشتري نيز كاهش مييابد؛ زيرا معمولاً زماني متوجه رقم نهايي ميشود كه بخش مهمي از فرآيند معامله انجام شده است. اينجاست كه نقش اتحاديه اهميت پيدا ميكند. اتحاديه صرفاً مسوول تعيين تعرفه نيست؛ بلكه بايد در اجراي آن نيز نقش موثر داشته باشد.
سوي ديگر بازار؛ آگهيهاي بيهويت
اما مشكل نظارت فقط به بنگاههاي املاك محدود نيست. بخش بزرگي از جستوجوي ملك امروز در فضاي مجازي انجام ميشود و پلتفرمهاي آگهي به يكي از مهمترين كانالهاي عرضه فايلهاي فروش و اجاره تبديل شدهاند.
كيانوش گودرزي، رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران، در گفتوگو با باشگاه خبرنگاران جوان، با تأكيد بر ضرورت شفافيت در اين حوزه گفت: وجود سامانه قراردادنويسي و دسترسي به اطلاعات مورد نياز، به دليل ايجاد شفافيت در حوزه اصناف ضروري است.
او درباره آگهيهاي ملكي نيز تأكيد كرد: در پلتفرمهاي تبليغاتي بايد آگهيها به صورت شناسنامهدار مشخص باشند تا معلوم شود چه فرد يا مجموعهاي آگهي را منتشر كرده و آثار و تبعات آن بر عهده چه كسي است. گودرزي درباره خطر آگهيهاي جعلي نيز گفت: آگهيهاي جعلي و فاقد هويت مشخص ميتواند مشكلات متعددي ايجاد كند و به همين دليل ما در حوزه اصناف ناچار هستيم اين پلتفرمها و فرآيندهاي مرتبط با آنها را به شكل دقيقتري مورد توجه قرار دهيم. اينجا يك تفاوت مهم با بازار سنتي وجود دارد. در بنگاه، واحد صنفي مشخص، پروانه كسب و نرخنامه وجود دارد؛ اما در پلتفرم، ممكن است كاربر با آگهياي مواجه شود كه هنوز درباره هويت منتشركننده يا صحت اطلاعات آن اطمينان كافي ندارد.
اتحاديهاي كه مسوول است
اما اختيار ندارد؟
گودرزي معتقد است اين مساله به يك مشكل ساختاري در نحوه حكمراني فضاي مجازي بازميگردد. او گفت: بارها اعلام كردهام كه با فضاي مجازي به اين شكل كه امروز در حال فعاليت است، مخالفم. معتقدم يك اتحاديه فضاي مجازي به صورت موازي با سامانه اصناف در حال فعاليت است. به گفته رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران، در يك طرف، جامعه سنتي اصناف قرار دارد كه در كف ميدان فعاليت ميكند و در طرف ديگر، يك جامعه ديجيتال شكل گرفته كه ارايه خدمات، توزيع و بسياري از فعاليتها در آن انجام ميشود.
گودرزي با اشاره به پيامدهاي اين وضعيت تصريح كرد: اتفاقات ناگوار نيز در همين حوزه فضاي مجازي رخ ميدهد، اما در نهايت پاسخگويي درباره آنها بر عهده اصناف و اتحاديهها قرار ميگيرد. او درباره خلأ موجود در ساختار نظارتي نيز گفت: در فضاي مجازي، مسووليت، نقش و جايگاه اتاقهاي اصناف و خود اتحاديهها به درستي ديده نشده است. رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران تأكيد كرد: فضاي مجازي بايد بخشي از رستههاي صنفي اصناف باشد، نه اينكه به عنوان يك فضاي اتحاديهاي مجزا فعاليت كند كه بار حقوقي مشخصي بر آن سوار نيست. اين اظهارات يك سوال جدي ايجاد ميكند: اگر اتحاديه قرار است درباره تخلفات بازار پاسخگو باشد، آيا بايد ابزار و اختيار نظارت بر تمام بخشهاي بازار، از بنگاه تا پلتفرم، را نيز داشته باشد؟
از كميسيون غيرمجاز تا آگهي جعلي
يك قرباني مشترك
در ظاهر، دريافت كميسيون اضافي و انتشار آگهي جعلي دو تخلف كاملاً متفاوت هستند، اما از نظر اقتصادي يك نقطه مشترك دارند: نبود شفافيت و مشخص نبودن مسووليت.
در بنگاه، مشتري ممكن است بداند نرخ مصوب چيست، اما با مبلغي بالاتر مواجه شود. در پلتفرم، مشتري ممكن است دهها فايل را ببيند، اما نداند اطلاعات كداميك واقعي و قابل استناد است.
گودرزي درباره همين وضعيت گفت: امروز از من سوال ميشود كه آيا آگهيهايي كه در سامانهها و پلتفرمها منتشر ميشوند جعلي هستند يا خير، آيا شناسنامهدار هستند، آيا اطلاعات آنها صحيح است و آيا مردم ميتوانند به آنها اعتماد كنند. او افزود: در حالي كه بسياري از اين اتفاقات در حوزهاي رخ ميدهد كه من هيچ نقش و جايگاه مشخصي در آن ندارم، اما در نهايت بايد پاسخگو باشند. در واقع، مشكل اصلي بازار مسكن فقط گران بودن خانه نيست؛ هزينه مبادله نيز در حال تبديل شدن به يك مساله جدي است.
قانون الزام؛ مسير شفافيت
در اين ميان، قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول و سامانه كاتب ميتواند بخشي از اين خلأ اطلاعاتي را كاهش دهد. گودرزي درباره وضعيت همكاري سامانه كاتب با مشاوران املاك گفت: در چارچوب قانون الزام، بهويژه درباره اسناد سبز، به نظر ميرسد سامانه كاتب همراهي مناسبي با مشاوران املاك دارد و در شرايط خاصي قرار نداريم. او البته درباره مشكلات اجرايي نيز تصريح كرد: در اجراي برخي آييننامهها با اشكالاتي مواجه هستيم كه با توجه به تعاملات و همكاريهايي كه با سازمان ثبت اسناد و املاك كشور و بخش راهبردي قوه قضاييه داريم، اميدواريم اين مسائل نيز برطرف شود. هرچه آگهي، هويت مالك، اطلاعات ملك و قرارداد به يكديگر متصلتر شوند، فضاي سوء استفاده محدودتر خواهد شد.
مردم نبايد هزينه ضعف نظارت را بدهند
رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران درباره قيمت مسكن نيز گفت: ميانگين قيمت مسكن از مرز ۱۰۰ گذشته است و همانطور كه پيش از اين نيز اعلام كردم، اگر اتفاق خاصي رخ ندهد، قيمتها تغيير آنچناني نخواهد داشت.
او پيشنهاد كرد: مردم براي تأمين سرپناه حتماً وارد حوزه خريد ملك شوند تا چرخه اقتصادي در حوزه مسكن به حركت درآيد و گردش مالي در اين بخش صورت بگيرد.
گودرزي در نهايت گفت: به نظر ميرسد اگر خريد ملك با هدف تأمين سرپناه انجام شود، شرايط ميتواند براي مردم بسيار مناسب باشد. اما براي آنكه مردم بتوانند با اطمينان وارد بازار شوند، صرف توصيه به خريد كافي نيست. بازار بايد به خريدار و فروشنده اطمينان بدهد كه قيمت، آگهي، هويت طرفين، قرارداد و هزينه واسطهگري شفاف است.
اگر بنگاه نرخ مصوب را رعايت نكند، بايد پاسخگو باشد؛ اگر پلتفرم امكان انتشار آگهي بيهويت و جعلي را فراهم كند، سازوكار مسووليت آن بايد روشن باشد و اگر اتحاديه قرار است پاسخگوي بازار باشد، بايد ابزار نظارت متناسب نيز در اختيار داشته باشد. در غير اين صورت، بازار مسكن ميان دو خلأ گرفتار ميشود؛ در فضاي واقعي، تخلف از تعرفه و در فضاي مجازي، خلأ نظارت. نتيجه هر دو يكي است: افزايش ريسك و هزينه براي مردم. مسكن امروز براي خانوارها به اندازه كافي گران است؛ آنچه ديگر نبايد گرانتر شود، هزينه نبود شفافيت، نظارت و پاسخگويي است.
