تراكم تشويقي؛ مُسكن جنگي يا بارگذاري جديد بر تهران؟
بازسازي تهران پس از جنگ، حالا به نقطهاي رسيده كه يك سوال اساسي پيش روي مديريت شهري و دولت قرار گرفته است: آيا ميتوان هزينههاي بازسازي پايتخت را با فروش تراكم تأمين كرد، بدون آنكه هزينه اين تصميم در سالهاي آينده از جيب شهروندان و زيرساختهاي تهران پرداخت شود؟
بازسازي تهران پس از جنگ، حالا به نقطهاي رسيده كه يك سوال اساسي پيش روي مديريت شهري و دولت قرار گرفته است: آيا ميتوان هزينههاي بازسازي پايتخت را با فروش تراكم تأمين كرد، بدون آنكه هزينه اين تصميم در سالهاي آينده از جيب شهروندان و زيرساختهاي تهران پرداخت شود؟ به گزارش ايسنا، ماجرا از مصوبات كميسيون ماده ۵ پس از جنگ ۱۲ روزه آغاز شد؛ زماني كه براي تسريع در بازسازي واحدهاي كاملاً تخريبشده، مجوز اعطاي حداكثر ۵۰ درصد تراكم تشويقي از سوي كميسيون ماده ۵ صادر شد. بر اساس اين سازوكار كه به مواد ۷۱۲ و ۷۱۶ معروف شده، به ازاي واحدهاي كاملا تخريبشده، امكان اعطاي تراكم مازاد به همان پلاك يا يك پلاك معوض فراهم شد تا هزينه بازسازي از اين محل تأمين شود.
در آن مقطع، منطق تصميم روشن بود: دولت با محدوديت منابع مواجه بود و نميشد بازسازي خانهها و اماكن آسيبديده را متوقف كرد. شهرداري تهران نيز با استناد به همين ضرورت، وارد ميدان شد و به گفته مسوولان شهري، پس از آنكه تلاش براي دريافت تسهيلات بانكي و جذب سازندگان به نتيجه نرسيد، استفاده از ظرفيت مصوبات ۷۱۲ و ۷۱۶ كميسيون ماده ۵ را به عنوان راه تأمين مالي انتخاب كرد. اما مساله زماني پيچيده شد كه ابعاد خسارتها در جنگ رمضان افزايش يافت و دامنه استفاده از اين ابزار محل اختلاف قرار گرفت. نمايندگان شوراي عالي شهرسازي معتقدند مجوز اوليه، براي بازسازي حدود ۱۱۲ پلاك كاملاً تخريبشده در جنگ ۱۲ روزه طراحي شده بود و نميتوان آن را بدون اخذ مجوز جديد به خسارات جنگ ۴۰ روزه يا ساير هزينههاي بازسازي تعميم داد. جديدترين واكنش شوراي عالي معماري و شهرسازي كه از صحبتهاي احمد نيكخواه ناييني مديركل دبيرخانه اين شورا منعكس شده حاكي از آن است كه گزارش شهرداري تهران در فرآيند بازسازي پس از جنگ در كميسيون ماده ۵ بررسي شده و برخي از اقدامات شهرداري تهران در اين فرآيند، با مفاد مصوبات ۷۱۲ و ۷۱۶ انطباق ندارد و در مصوبات مذكور مجوز آن صادر نشده است.
در جنگ ۴۰ روزه، شمار واحدهاي آسيبديده به حدود هزار واحد رسيد و همين تغيير مقياس، به اعتقاد برخي اعضاي شوراي عالي شهرسازي، نيازمند تغيير تاكتيك تأمين مالي بود. به تعبير معاون وزير راه، وقتي پروژه از ۱۰۰ پلاك به هزار پلاك ميرسد، نميتوان همچنان با همان ابزار قبلي پيش رفت؛ چراكه «تهران كشش نامحدود ندارد.» اين دقيقاً همان نقطهاي است كه اختلاف ميان شهرداري و شوراي عالي شهرسازي شكل گرفته است.
شهرداري تهران ميگويد در شرايط جنگي نميتوان براي هر مرحله منتظر تصويب يك مصوبه جديد ماند و معتقد است منابع ديگري براي جبران هزينههاي بازسازي در اختيار ندارد. در مقابل، شوراي عالي شهرسازي تأكيد دارد كه متن مصوبات ۷۱۲ و ۷۱۶ روشن است و استفاده از ظرفيت تراكمي بايد در همان چارچوب مصوب باقي بماند.
ابعاد مالي اين اختلاف نيز قابل توجه است. بر اساس ارقامي كه در جلسات رسمي مطرح شده، شهرداري تهران از محل اجراي مصوبه ۷۱۶ تا ۲۶ فروردين ۱۴۰۵ حدود ۸.۹ همت درآمد كسب كرده است. در كنار آن، شوراي شهر تهران نيز از اختصاص ۸ همت براي كمك به بازسازي خسارات جنگ خبر داده است.
به اين ترتيب، مجموع منابعي كه در اين روايت براي بازسازي مطرح شده، به حدود ۱۷ همت ميرسد؛ رقمي كه در مقايسه با برآورد حدود ۳.۵ همتي خسارت جنگ ۱۲ روزه، پرسشهاي جدي درباره نحوه مصرف و دامنه هزينههاي انجامشده ايجاد ميكند.
البته اين مقايسه بهتنهايي به معناي تخلف يا درآمد غيرمجاز نيست؛ مساله اصلي اين است كه دقيقاً مشخص شود چه ميزان تراكم، براي چه تعداد پلاك، در چه نقاطي از تهران و در ازاي جبران كدام خسارت اعطا شده است.
همين اطلاعات، به گفته شوراي عالي شهرسازي، هنوز به شكل كامل و شفاف ارايه نشده است. شوراي عالي شهرسازي از شهرداري تهران خواسته است گزارش مستندي ارايه كند كه در آن مشخص باشد تراكم تشويقي به چه ميزان و به چه تعداد پلاك اختصاص يافته و اين پلاكها در كدام مناطق شهر قرار دارند. اما انتقاد اصلي اين شورا آن است كه گزارشهاي ارايهشده از سوي شهرداري هنوز پاسخ روشني به اين پرسشها نداده است. نهم شهريورماه غلامرضا كاظميان ـ دبير شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران با تأكيد بر اينكه درباره استمرار اجراي مصوبات ۷۱۲ و ۷۱۶ كميسيون ماده ۵ شهر تهران هنوز تصميم نهايي اتخاذ نشده است، گفت: نحوه ادامه اجراي اين مصوبات پس از بررسي گزارش عملكرد شهرداري تهران و ارزيابي آثار اجراي آنها تعيين تكليف خواهد شد. اما در جلسه اخير كميسيون ماده ۵ به گفته منتقدان، به جاي ارايه يك جدول شفاف از پلاك، ميزان تراكم، محل، كاربري و درآمد حاصل از آن ارايه شود، بخش مهمي از جلسه به تشريح اقدامات مديريت شهري در بازسازي تهران اختصاص يافت. اينجاست كه يك اختلاف مهم در نگاه دو طرف شكل ميگيرد: شهرداري خود را مديري ميداند كه در شرايط بحران براي حل مشكلات مردم وارد ميدان شده است؛ شوراي عالي شهرسازي نيز خود را نهادي ميداند كه وظيفه دارد از آينده شهر و حقوق عمومي شهروندان حفاظت كند. در واقع، يكي لزوماً نفيكننده ديگري نيست. منطق شهرداري تهران بر ضرورت اقدام فوري استوار است. عليرضا زاكاني ميگويد مسووليت اوليه بازسازي بر عهده شهرداري نبود و بنياد مسكن متولي اين حوزه بود، اما كمبود منابع دولت موجب شد كلانشهرها براي جلوگيري از توقف كار وارد صحنه شوند. شهرداري حتي در اسكان موقت آسيبديدگان، تأمين هتل و حمايت از خانوادههاي آسيبديده نيز مشاركت كرد. از اين منظر، تراكم تشويقي براي مديريت شهري نه يك ابزار درآمدي معمول، بلكه يك ابزار اضطراري براي عبور از بحران بوده است. اما همين استدلال يك پرسش مهم ايجاد ميكند: اگر تراكم تشويقي يك ابزار اضطراري بوده، با پايان مرحله اضطرار جنگ ۱۲ روزه، تكليف اين ابزار چيست؟ آيا بايد متوقف شود يا به يك مدل دايمي براي تأمين مالي شهر تبديل شود؟ نگراني شوراي عالي شهرسازي فقط درباره شكل اجراي مصوبه نيست؛ مساله بزرگتر، آينده تهران است. هر تراكم اضافه به معناي ساخت واحدهاي بيشتر، جمعيت بيشتر و در نهايت تقاضاي بيشتر براي آب، برق، حملونقل، مدرسه، خدمات درماني، فضاي سبز و ساير زيرساختهاي شهري است. به همين دليل، سوال اساسي اين نيست كه «چند ساختمان ميتوان بيشتر ساخت؟» بلكه اين است كه تهران براي اين جمعيت و اين ميزان ساختوساز، چه مقدار ظرفيت زيرساختي دارد؟
سكوت برخي دستگاهها در جلسات بررسي تراكمهاي تشويقي نيز از همين منظر قابل توجه است. اگر بارگذاري جمعيتي جديد در تهران ايجاد شود، وزارت نيرو بايد درباره آب و برق آن پاسخ داشته باشد؛ آموزش و پرورش درباره مدرسه، سازمان محيط زيست درباره آلايندههاي محيطي، دستگاههاي حملونقل درباره جابهجايي و ساير دستگاهها درباره خدمات عمومي مورد نياز. بنابراين تراكمفروشي را نميتوان صرفاً يك موضوع ميان شهرداري و شوراي عالي شهرسازي دانست؛ اين تصميم مستقيماً با كيفيت زندگي ميليونها نفر در پايتخت ارتباط دارد. مهدي عباسي، رييس كميسيون شهرسازي شوراي شهر تهران، نيز اگرچه تعميم استفاده از ظرفيت تراكم براي بازسازي جنگ ۴۰ روزه را قابل دفاع دانسته، اما نسبت به برداشتهاي نادرست از اين مصوبات هشدار داده و معتقد است چنين برداشتهايي ميتواند «ميراث نامباركي» براي تهران ايجاد كند. اين هشدار شايد مهمترين بخش ماجرا باشد.
زيرا تجربه تهران نشان داده است كه درآمد حاصل از تراكم، اگرچه ميتواند در كوتاهمدت بخشي از مشكلات مالي شهر را حل كند، اما ممكن است در بلندمدت هزينههايي ايجاد كند كه بسيار بزرگتر از درآمد اوليه باشد؛ از ترافيك و آلودگي هوا گرفته تا فشار بر شبكه آب و فاضلاب، خدمات عمومي و زيرساختهاي حملونقل. به بيان ديگر، درآمد امروز شهرداري ميتواند هزينه فرداي شهروندان باشد.
در اين ميان، حتي برخي مسوولان دولتي نيز معتقدند ادامه بازسازي تهران نيازمند تغيير تاكتيك است.
هاشم اميني، معاون وزير نيرو، صراحتاً بر ضرورت حركت به سمت اراضي مولدسازيشده و تزريق منابع دولتي تأكيد كرده و از نياز به حدود ۳۰ همت منابع دولتي سخن گفته است. عليرضا زاكاني نيز پيشنهاد كرده است از ظرفيت زمين و اراضي حريم با هماهنگي وزارت راه و شهرسازي براي خلق منابع جديد استفاده شود. اما اين پيشنهاد خود يك مناقشه تازه ايجاد ميكند: آيا حل مشكل تراكمفروشي بايد با ورود به حريم تهران و استفاده از زمينهاي جديد دنبال شود؟ در شرايطي كه استاندار تهران نيز بر ضرورت جلوگيري از بارگذاري جديد جمعيتي در پايتخت تأكيد كرده، استفاده از ظرفيت حريم نميتواند بدون يك چارچوب روشن ملي و شهرسازي انجام شود.
استاندار تهران هشدار داده است كه هماكنون بيش از ۵۰۰ هزار بارگذاري رسمي توسط شهرداريهاي استان تهران انجام شده؛ رقمي كه به گفته او معادل جمعيت يك استان است و تبعات متعددي براي پايتخت ايجاد خواهد كرد.
در نهايت، اختلاف كنوني را نميتوان صرفاً به دوگانه «شهرداري خوب» و «شوراي عالي مخالف شهرداري» تقليل داد. شهرداري تهران در يك دوره جنگي، با منابع محدود، بخشي از بار بازسازي را بر دوش گرفته و سرعت عمل آن مورد تأييد بسياري از مسوولان دولتي قرار گرفته است. از سوي ديگر، همين عملكرد نميتواند شهرداري را از پاسخگويي درباره نحوه استفاده از اختيارات شهرسازي و آثار بلندمدت تصميماتش معاف كند.
اگر قرار باشد هر بحران جديد به مجوز تازهاي براي افزايش تراكم تبديل شود، يك ابزار اضطراري ميتواند به رويهاي دايمي براي تأمين مالي شهر تبديل شود. آنوقت مرز ميان «تراكم تشويقي براي بازسازي» و «تراكمفروشي براي جبران كسري منابع» از ميان خواهد رفت.
به همين دليل، تصميم شوراي عالي شهرسازي براي الزام شهرداري به ارايه گزارش دقيق و آسيبشناسي عملكرد گذشته را بايد بيش از يك اختلاف اداري دانست. اين تصميم ميتواند فرصتي باشد براي آنكه يك بار براي هميشه مشخص شود هزينه بازسازي تهران را چه كسي بايد بپردازد: دولت، شهرداري، سازندگان، يا در نهايت شهرونداني كه بايد سالها با تبعات بارگذاريهاي جديد زندگي كنند؟ تهران امروز بيش از هر چيز به يك مدل پايدار تأمين مالي نياز دارد؛ مدلي كه نه بازسازي را متوقف كند و نه آينده شهر را براي تأمين هزينههاي امروز بفروشد.
