۲،۱۹ ميليون تومان؛ بهاي ورود به بازار مسكن
در شرايطي كه شهرداري تهران «خانهريز» را راهي براي ورود سرمايههاي خرد به بازار مسكن و حتي مسيري براي خانهدار شدن اقشار كمدرآمد معرفي ميكند، كارشناسان آن را بيشتر ابزاري براي سرمايهگذاري ميدانند، اما پرسش اصلي اين است كه اين طرح در نهايت «خانه» ميسازد يا فقط «سهمي از خانه» ميفروشد؟ تفاوت ميان اين دو، همان نقطهاي است كه ميتواند مرز ميان يك ابزار نوين حفظ ارزش پول و يك راهكار واقعي براي حل معضل مسكن باشد.
در شرايطي كه شهرداري تهران «خانهريز» را راهي براي ورود سرمايههاي خرد به بازار مسكن و حتي مسيري براي خانهدار شدن اقشار كمدرآمد معرفي ميكند، كارشناسان آن را بيشتر ابزاري براي سرمايهگذاري ميدانند، اما پرسش اصلي اين است كه اين طرح در نهايت «خانه» ميسازد يا فقط «سهمي از خانه» ميفروشد؟ تفاوت ميان اين دو، همان نقطهاي است كه ميتواند مرز ميان يك ابزار نوين حفظ ارزش پول و يك راهكار واقعي براي حل معضل مسكن باشد.
بازار مسكن طي سالهاي اخير به يكي از دشوارترين بازارها براي خانوارهاي ايراني تبديل شده است. افزايش قيمت زمين و مصالح، رشد هزينه ساخت، كاهش قدرت خريد و فاصله فزاينده ميان درآمد خانوار و قيمت واحدهاي مسكوني باعث شده خريد خانه براي بسياري از مستأجران از يك هدف قابل دسترس به رويايي دور تبديل شود.
در چنين شرايطي، ايده «خانهريز» بر يك واقعيت ساده بنا شده است: اگر خريد يك خانه كامل براي مردم ممكن نيست، چرا امكان خريد بخش كوچكي از يك پروژه ملكي فراهم نشود؟
بر اساس توضيحات مسوولان، هر «خانهريز» معادل امتياز يكصدم مترمربع از يك پروژه مشخص است و افراد ميتوانند با سرمايههاي كوچك در منافع آن مشاركت كنند. ايده در نگاه نخست جذاب است؛ اما جذابيت ورود ارزانتر به بازار مسكن الزاماً به معناي حل مساله خانهدار شدن نيست.نويد خاصهباف، مديرعامل سازمان سرمايهگذاري و مشاركتهاي مردمي شهرداري تهران، ميگويد: شهروندان ميتوانند در منافع ۱۰۰ سانتيمتر مربع از يك پروژه به صورت مشاعي بهرهمند شوند. يعني به جاي خريد يك واحد كامل، فرد ميتواند به تدريج سهم خود را افزايش دهد.
اين مدل يك مزيت روشن دارد: مانع اوليه ورود به بازار مسكن، يعني نياز به سرمايه سنگين، كاهش پيدا ميكند. فردي كه توان خريد يك آپارتمان را ندارد، ميتواند با سرمايهاي بسيار كمتر بخشي از يك دارايي ملكي را در اختيار بگيرد.
اما همينجا بايد يك تفكيك اساسي انجام داد؛ خريد سهم از مسكن با خريد خانه براي سكونت يكي نيست.
كسي كه پنج، ۱۰ يا حتي چند ده متر از يك پروژه را در اختيار دارد، لزوماً خانهاي ندارد كه بتواند در آن زندگي كند. بنابراين، موفقيت خانهريز به اين بستگي دارد كه آيا در نهايت سازوكاري واقعي براي تبديل اين سهمهاي كوچك به مالكيت يك واحد كامل وجود دارد يا خير.
قيمت خانهاي كه هنوز ساخته نشده
چگونه تعيين ميشود؟
يكي از مهمترين پرسشها، نحوه قيمتگذاري خانهريز است؛ بهخصوص زماني كه پروژه هنوز تكميل نشده و قيمت نهايي ملك مشخص نيست.
به گزارش مهر، طبق توضيحات مديرعامل سازمان سرمايهگذاري و مشاركتهاي مردمي شهرداري تهران، قيمت پايه هر خانهريز هر ماه براساس پيشرفت فيزيكي پروژه و بهاي تمامشده شامل زمين، عوارض و هزينه ساخت، توسط هيات كارشناسان رسمي دادگستري تعيين ميشود.در كنار اين قيمت پايه، امكان خريد و فروش خانهريز ميان مردم نيز وجود دارد. افراد ميتوانند براساس ضوابط، سهم خود را در بخش «خريد از ديگران» با قيمتي بالاتر يا پايينتر معامله كنند.
آيا خانهريز ارزش پول را حفظ ميكند؟
مهمترين استدلال موافقان طرح، حفظ ارزش سرمايه در برابر تورم است. خاصهباف در اين باره گفت: سازمان سرمايهگذاري و مشاركتهاي مردمي شهرداري تهران ناظر و ضامن نقدشوندگي است و سرمايهگذاران ميتوانند در هر زمان سرمايه خود را واگذار كنند يا شهرداري متعهد به خريد آن خواهد بود. او همچنين قيمت فعلي هر خانهريز را «۲ ميليون و ۱۹۰ هزار تومان» اعلام كرد و گفت هر ۱۰۰ خانهريز معادل يك متر مربع خانه است.اگر اين سازوكار در عمل همانگونه كه اعلام شده اجرا شود، خانهريز ميتواند براي افرادي كه نميتوانند يك واحد كامل بخرند، ابزاري براي تبديل بخشي از نقدينگي به دارايي مرتبط با بازار مسكن باشد.اما بايد ميان «حفظ ارزش پول» و «سود تضمينشده» تفاوت گذاشت. افزايش قيمت مسكن، بهتنهايي به معناي تضمين سود براي هر پروژه نيست و ارزش هر سهم به شرايط همان پروژه، منطقه، زمان تكميل و ميزان تقاضا نيز وابسته است.
افزايش قيمت مصالح هزينه اضافه بر دوش مردم نيست؟
يكي ديگر از نگرانيهاي متقاضيان اين است كه اگر قيمت مصالح و هزينه ساخت افزايش پيدا كند، آيا خريدار بايد براي متراژي كه قبلاً خريده، دوباره پول پرداخت كند؟
پاسخ مديرعامل سازمان سرمايهگذاري و مشاركتهاي مردمي شهرداري تهران است. او گفت با خريد هر خانهريز، بهرهمندي از امتياز يكصدم مترمربع از پروژه براي فرد محقق ميشود و افزايش قيمت مصالح اثري در آن ندارد؛ چراكه پايه قرارداد مشاركتي است و اين موضوع بر عهده سازنده خواهد بود.اين نكته براي سرمايهگذار اهميت زيادي دارد؛ زيرا در صورت اجراي دقيق قرارداد، افزايش هزينههاي ساخت نبايد موجب كاهش متراژ سهم خريداريشده شود. با اين حال، ضمانت واقعي اين مساله نه در توضيح رسانهاي، بلكه در قرارداد و تعهدات حقوقي طرفين مشخص ميشود. هرچه اين قراردادها شفافتر باشند، اعتماد عمومي نيز بيشتر خواهد بود.
هر خانهريز، يك پروژه متفاوت
يكي از نكات مهم اين طرح آن است كه خانهريز يك دارايي واحد و يكپارچه نيست. هر پروژه شرايط خاص خود را دارد و قيمت آن براساس منطقه، زمين، متريال و هزينههاي ساخت تعيين ميشود. خاصهباف نيز تأكيد كرد: اين طرح يكپارچه نيست؛ هر پروژه تابع شرايط خود است و قيمت بسته به متريال و منطقه آن تعيين ميشود. بنابراين نميتوان درباره همه خانهريزها يك حكم واحد صادر كرد. ارزش و جذابيت سهم يك پروژه در منطقهاي پرتقاضا ميتواند با پروژهاي در منطقهاي ديگر كاملاً متفاوت باشد.
از اين رو، انتشار اطلاعات كامل درباره هر پروژه، سازنده، وضعيت حقوقي ملك، برنامه زمانبندي و هزينهها بايد بخش جداييناپذير اين طرح باشد.
خانهريز بورس نيست اما يك شباهت مهم دارد
مسوولان شهرداري تأكيد دارند كه خانهريز هيچ ارتباطي با بورس ندارد و مبتني بر قرارداد مشاركتي است.مديرعامل سازمان سرمايهگذاري و مشاركتهاي مردمي شهرداري تهران هم در اين باره افزود: اين طرح هيچ ارتباطي با بورس ندارد و مبتني بر شراكت در يك قرارداد مشاركتي است. با اين حال، ايرج رهبر، رييس كميسيون عمران و امور زيربنايي اتاق تهران، از زاويه ديگري به موضوع نگاه ميكند. او معتقد است مسكن نبايد به سمت سرمايهاي شدن برود، بلكه بايد به سمت مصرفي شدن حركت كند.
رهبر ميگويد طرحهاي متري كردن مسكن بيشتر ميتواند براي سرمايهگذار مفيد باشد؛ زيرا سازنده ميتواند واحدهاي ساختهشدهاي را كه فروش آنها دشوار است، به اجزاي كوچكتر تقسيم كند و سرمايه خود را سريعتر بازگرداند. او تصريح كرد: اين شيوه براي سرمايهگذار خوب است و از نظر سرمايهاي شدن ميتواند پاسخگو باشد، اما براي خانهدار شدن مردم نميتوان آن را راهكار موثري دانست.
نقد اصلي؛ با پنج متر خانه چه ميتوان كرد؟
شايد جديترين انتقاد به خانهريز همين مساله باشد.فرض كنيم فردي امروز پنج متر از يك پروژه را بخرد، سال آينده پنج متر ديگر اضافه كند و چند سال بعد ميزان سهم خود را به چند ده متر برساند. آيا اين روند الزاماً به مالكيت يك واحد مسكوني منجر ميشود؟
رهبر در همين باره ميگويد: براي مثال، فرض كنيد فردي پنج متر از يك واحد را خريداري كند و بخواهد فردا پنج متر ديگر به آن اضافه كند و سال آينده نيز ميزان آن را افزايش دهد؛ اين شيوه عملاً نميتواند براي فردي كه قصد دارد صاحب خانهاي براي زندگي شود، به خانهدار شدن منجر شود. از نگاه او، اگر افراد سهم خود را پس از افزايش قيمت به ديگران بفروشند، خانهريز بيشتر به يك دارايي سرمايهاي شبيه ميشود.
او اين روند را با معاملات سهام مقايسه ميكند؛ فردي سهمي از يك مجتمع ميخرد، قيمت افزايش مييابد و سپس سهم خود را به شخص ديگري منتقل ميكند.
رهبر در نهايت ميگويد: بنابراين اگر هدف، خانهدار كردن مردم باشد، به نظر من اين اتفاق محقق نميشود.
براي همه ايرانيها؛ نه فقط تهرانيها
خانهريز محدود به ساكنان تهران نيست و طبق اعلام مسوولان، افراد در سراسر كشور ميتوانند از طريق سامانه شهرزاد در اين طرح مشاركت كنند.
همچنين داشتن يا نداشتن مسكن شرط ورود نيست و همه افراد ميتوانند در آن حضور داشته باشند.
همين مساله نشان ميدهد خانهريز را نميتوان صرفاً يك برنامه حمايتي براي مستأجران دانست. اين طرح در عمل تركيبي از سرمايهگذاري خرد و مشاركت در پروژههاي ملكي است و همين ويژگي بايد در نحوه معرفي آن نيز صادقانه بيان شود.
خانهريز؛ راهحل مسكن يا ابزار حفظ سرمايه؟
خانهريز را نه ميتوان يك راهحل قطعي براي بحران مسكن دانست و نه صرفاً طرحي بيفايده.
نقطه قوت آن روشن است: امكان ورود سرمايههاي كوچك به بازاري را فراهم ميكند كه خريد مستقيم در آن براي بسياري از خانوارها غيرممكن شده است. اگر قيمتگذاري، نظارت، اطلاعات پروژهها و نقدشوندگي واقعاً شفاف و قابل اتكا باشد، اين طرح ميتواند به مردم كمك كند بخشي از دارايي خود را از كاهش ارزش پول در امان نگه دارند.اما ضعف اصلي نيز روشن است: سرمايهگذاري در مسكن با خانهدار شدن يكي نيست.
خريد چند متر از يك پروژه، به خودي خود محل سكونت ايجاد نميكند و تضميني نيست كه فرد در نهايت بتواند سهمهاي خود را به يك واحد مستقل تبديل كند. بنابراين شايد دقيقترين تعريف از خانهريز اين باشد: ابزاري براي مشاركت خرد در بازار مسكن و حفظ نسبي ارزش سرمايه، نه نسخهاي قطعي براي خانهدار شدن.
