وام ۲،۴ ميلياردي با قسط ۵۱ ميليوني
افزايش سقف وام مسكن در نگاه نخست خبري اميدواركننده براي خريداران و زوجهاي جوان به نظر ميرسد؛ اما وقتي اعداد را كنار يكديگر ميگذاريم، تصوير كاملاً متفاوتي شكل ميگيرد.
افزايش سقف وام مسكن در نگاه نخست خبري اميدواركننده براي خريداران و زوجهاي جوان به نظر ميرسد؛ اما وقتي اعداد را كنار يكديگر ميگذاريم، تصوير كاملاً متفاوتي شكل ميگيرد. وام جديد مسكن در تهران تا ۲ ميليارد تومان براي خريد يا ساخت افزايش يافته و با اضافه شدن وام ۴۰۰ ميليون توماني جعاله، مجموع تسهيلات به ۲.۴ ميليارد تومان ميرسد. با اين حال، دريافت اين رقم به معناي در اختيار داشتن ۲.۴ ميليارد تومان نقدينگي نيست؛ چراكه متقاضي بايد پيش از دريافت وام، صدها ميليون تومان براي خريد اوراق هزينه كند و سپس سالها اقساط سنگيني بپردازد. مساله اصلي همينجاست: آيا اين وام واقعاً قدرت خريد خانوار را افزايش داده يا فقط اندازه بدهي قابل دريافت را بزرگتر كرده است؟
وامي كه روي كاغذ بزرگ است
طبق سقفهاي جديد، زوجهاي تهراني ميتوانند تا ۲ ميليارد تومان تسهيلات خريد يا ساخت مسكن دريافت كنند. سقف وام در مراكز استانها و شهرهاي بالاي ۲۰۰ هزار نفر جمعيت براي زوجين ۱.۶ ميليارد تومان و در ساير مناطق ۱.۲ ميليارد تومان تعيين شده است.در كنار آن، سقف وام جعاله نيز از ۲۸۰ ميليون به ۴۰۰ ميليون تومان افزايش يافته است. در نتيجه، زوج تهراني در صورت استفاده از هر دو تسهيلات، مجموعاً ۲.۴ ميليارد تومان تسهيلات دريافت ميكند. عددي كه شايد در نگاه اول قابل توجه باشد، اما در برابر قيمت فعلي مسكن تهران چندان بزرگ نيست. اگر ميانگين قيمت هر مترمربع مسكن در تهران را حدود ۲۰۰ ميليون تومان در نظر بگيريم، وام ۲ ميليارد توماني خريد مسكن حتي هزينه خريد حدود ۱۰ مترمربع خانه را هم پوشش نميدهد. به بيان سادهتر، سياستگذار رقم وام را افزايش داده، اما فاصله ميان قيمت خانه و قدرت خريد خانوار بسيار سريعتر از سقف تسهيلات رشد كرده است. بنابراين مشكل فقط «كم بودن وام» نيست؛ مشكل اصلي شكافي است كه ميان درآمد خانوار، قيمت مسكن و حجم بدهي قابل تحمل ايجاد شده است.
۳۴۹ ميليون؛ هزينه پيش از دريافت وام
يكي از مهمترين بخشهاي اين تسهيلات، هزينه خريد اوراق «تسه» است؛ هزينهاي كه معمولاً در نگاه اول كمتر ديده ميشود. هر برگ اوراق حق تقدم، امتياز دريافت ۵۰۰ هزار تومان تسهيلات را ايجاد ميكند. بنابراين براي دريافت وام ۲ ميليارد توماني، ۴ هزار برگ اوراق لازم است. با قيمت حدود ۸۷ هزار و ۳۰۱ تومان براي هر برگ، هزينه خريد اين اوراق به حدود ۳۴۹ ميليون تومان ميرسد. يعني متقاضي عملاً بايد نزديك ۳۵۰ ميليون تومان از جيب خود پرداخت كند تا بتواند ۲ ميليارد تومان تسهيلات دريافت كند. اگر وام ۴۰۰ ميليون توماني جعاله نيز اضافه شود، ۸۰۰ برگ ديگر مورد نياز است كه با همين قيمت، حدود ۶۹.۸ ميليون تومان هزينه دارد.در مجموع، دريافت وام ۲.۴ ميليارد توماني براي خريد و تعمير مسكن حدود ۴۱۹ ميليون تومان هزينه اوليه اوراق دارد. اين يعني بخشي از پولي كه قرار است به كمك آن قدرت خريد خانوار افزايش پيدا كند، پيش از ورود به حساب وامگيرنده از بين ميرود.
سود ۴،۵ ميلياردي
اما هزينه اصلي ماجرا در مرحله بازپرداخت ظاهر ميشود.بر اساس نرخ سود ۲۲.۵ درصد، قسط ماهانه وام ۲ ميليارد توماني مسكن در دوره ۱۲ ساله حدود ۴۰ ميليون و ۲۷۵ هزار تومان اعلام شده است. مجموع سود اين تسهيلات نيز حدود ۳.۸ ميليارد تومان خواهد بود. به اين ترتيب، وامگيرنده براي وام ۲ ميليارد توماني در نهايت حدود ۵.۸ ميليارد تومان بازپرداخت خواهد كرد. وام جعاله ۴۰۰ ميليون توماني نيز با اقساط ماهانه حدود ۱۱ ميليون و ۱۶۰ هزار تومان و مجموع سود حدود ۲۷۰ ميليون تومان همراه است.در نتيجه، اقساط مجموع اين دو وام حدود ۵۱.۵ ميليون تومان در ماه خواهد بود. به گزارش تسنيم، اين عدد بهتنهايي نشان ميدهد كه مخاطب واقعي اين تسهيلات چه گروهي است. خانواري كه توان پرداخت ماهانه بيش از ۵۰ ميليون تومان را ندارد، عملاً نميتواند از اين افزايش سقف وام استفاده كند؛ حتي اگر بيشترين نياز را به مسكن داشته باشد.
تناقض بزرگ سياست وام مسكن
اينجا يك تناقض مهم شكل ميگيرد: كساني كه درآمد بالاتري دارند، توان بيشتري براي دريافت چنين وامي دارند؛ اما خانوارهايي كه بيشتر تحت فشار افزايش قيمت مسكن قرار گرفتهاند، احتمالاً توان پرداخت اقساط آن را ندارند. به عبارت ديگر، افزايش سقف تسهيلات لزوماً به معناي افزايش دسترسي اقشار متوسط و كمدرآمد به مسكن نيست. اگر خانواري براي پرداخت قسط ۵۱.۵ ميليون توماني، نيازمند درآمد بسيار بالا باشد، افزايش سقف وام بيشتر از آنكه يك ابزار حمايتي عمومي باشد، به تسهيلاتي براي بخش محدودي از خانوارهاي داراي درآمد كافي تبديل ميشود. از سوي ديگر، بانك نيز با توجه به ريسك بازپرداخت، طبيعي است كه نسبت به توان مالي متقاضي حساس باشد. بنابراين ممكن است روي كاغذ وام ۲.۴ ميليارد توماني وجود داشته باشد، اما در عمل همه متقاضيان امكان استفاده از آن را نداشته باشند.
آيا وام جديد واقعاً قدرت خريد ايجاد ميكند؟
پاسخ اين سوال را بايد در نسبت وام به قيمت خانه جستوجو كرد.وقتي قيمت مسكن با سرعت بيشتري نسبت به درآمد خانوار افزايش پيدا ميكند، افزايش سقف وام بهتنهايي نميتواند شكاف قدرت خريد را جبران كند. فرض كنيد قيمت يك واحد مسكوني ۷۰ متري در تهران بر اساس ميانگين ۲۰۰ ميليون تومان براي هر متر، حدود ۱۴ ميليارد تومان باشد. در اين شرايط، وام ۲ ميليارد توماني فقط بخش كوچكي از قيمت چنين واحدي را پوشش ميدهد؛ آن هم در شرايطي كه متقاضي بايد هزينه اوراق را نيز بپردازد و سالها اقساط سنگين پرداخت كند. بنابراين وام جديد بيشتر ميتواند نقش «تكميلكننده منابع خريد» را داشته باشد، نه ابزاري براي خانهدار كردن خانواري كه سرمايه اوليه قابل توجهي ندارد.
مشكل ساختار بازار است
انتقاد از نرخ سود ۲۲.۵ درصد بهتنهايي، بخش كوچكي از مساله است.حتي اگر نرخ سود كاهش پيدا كند، تا زماني كه قيمت مسكن چندين برابر درآمد سالانه خانوارهاست، مساله اصلي پابرجا خواهد ماند. بازار مسكن زماني براي خانوار قابل دسترستر ميشود كه مجموعهاي از عوامل همزمان اصلاح شوند: رشد عرضه، كاهش هزينه ساخت، كنترل سوداگري، ثبات اقتصادي، افزايش قدرت خريد واقعي خانوار و طراحي تسهيلات متناسب با درآمد. در غير اين صورت، افزايش سقف وام ميتواند حتي اثر معكوس داشته باشد؛ يعني فروشنده بداند خريدار امكان دريافت تسهيلات بيشتري دارد و در نتيجه بخشي از افزايش قدرت وام را از طريق افزايش قيمت ملك جذب كند.
افزايش وام بدون افزايش قدرت خريد
درمان نيست
افزايش سقف وام مسكن در شرايط فعلي ميتواند براي برخي خانوارها يك فرصت باشد، اما نبايد آن را با حل بحران مسكن اشتباه گرفت. وقتي قيمت يك خانه معمولي چندين برابر توان مالي خانوار است، افزايش وام از يك ميليارد به دو ميليارد تومان، اگر با افزايش درآمد و كاهش قيمت نسبي مسكن همراه نباشد، فقط اندازه بدهي را بزرگتر ميكند. مساله اصلي بازار مسكن امروز اين نيست كه خانوارها نميتوانند به اندازه كافي بدهكار شوند؛ مساله اين است كه درآمد آنها با قيمت خانه فاصله بسيار زيادي دارد. وام ۲.۴ ميليارد توماني، با حدود ۴۱۹ ميليون تومان هزينه اوراق و قسط ماهانه نزديك به ۵۱.۵ ميليون تومان، شايد براي خانواري با درآمد بالا يك ابزار تأمين مالي باشد؛ اما براي بسياري از خانوارهاي متوسط، بيشتر شبيه يك تعهد مالي سنگين است. در نهايت، اگر هدف سياستگذار واقعاً خانهدار كردن مردم است، بايد پرسيد: آيا سياست مسكن بايد سقف بدهي خانوار را افزايش دهد يا قدرت خريد واقعي آن را؟ پاسخ به اين سوال تعيين ميكند كه وام جديد مسكن را بايد يك گام رو به جلو دانست يا صرفاً افزايش عددي تسهيلاتي كه همچنان از قيمت واقعي خانه عقب مانده است.
