«خانهريز»؛ نوآوري يا تكرار تجربهاي ناكام؟
رييس هياتمديره گروه آرمان آتي نوشت: بازار مسكن تهران اين روزها شاهد رونمايي از طرحي تازه با عنوان «خانهريز» است؛ طرحي كه سازمان سرمايهگذاري و مشاركتهاي شهرداري تهران با هدف اعلامي بهرهمندسازي مردم از فرصت سرمايهگذاري خرد در املاك كليد زده است
صداي بورس| سعيد اسلامي بيدگلي - رييس هياتمديره گروه آرمان آتي نوشت: بازار مسكن تهران اين روزها شاهد رونمايي از طرحي تازه با عنوان «خانهريز» است؛ طرحي كه سازمان سرمايهگذاري و مشاركتهاي شهرداري تهران با هدف اعلامي بهرهمندسازي مردم از فرصت سرمايهگذاري خرد در املاك كليد زده است. در اين طرح، هر «خانهريز» معادل يكصدم مترمربع (۱۰۰ سانتيمتر مربع) از يك پروژه ساختماني مشخص تعريف شده و شهروندان ميتوانند با سرمايهاي حدود ۲ ميليون و ۱۹۰ هزار تومان، واحدهاي سرمايهگذاري را خريداري كنند. هر ۱۰۰ واحد از اين طرح معادل يك مترمربع از پروژه است. براي هر كد ملي هم محدوديت خريد گذاشته شده است.پرسش اساسي اينجاست: آيا «خانهريز» صرفا بازطراحي «فروش متري مسكن» با نامي جديد است؟ اين طرح در قياس با صندوقهاي سرمايهگذاري زمين و ساختمان چه جايگاهي دارد؟«خانهريز» شباهتهاي ساختاري قابلتوجهي با دو تجربه پيشين دارد: «فروش متري مسكن» در دهه ۸۰ و طرح مشابه يك بانك دولتي در اوايل دهه ۹۰. در هر دو تجربه، ارزش ريالي پروژه به واحدهاي سرمايهگذاري كوچكتر از يك مترمربع تبديل شد تا افراد با سرمايههاي خرد بتوانند وارد بازار مسكن شوند. با اين تفاوت كه طرحهاي پيشين بهدليل اشكالات اجرايي - از جمله عدم تناسب ميان اوراق فروختهشده و متراژ نهايي واحدهاي ساختهشده - شكست خوردند.در «خانهريز» مديران شهري تاكيد دارند كه سازوكارهاي جديدي براي شفافيت پيشبيني شده است: انتشار ماهانه گزارش پيشرفت پروژه، قيمتگذاري كارشناسي منظم و عرضه كنترلشده براي جلوگيري از سفتهبازي. هرچند كه اساس قرارداد همچنان «مشاركت مدني» است و سرمايهگذار و سازنده بر اساس آورده خود، قدرالسهم تعيين ميكنند.صندوقهاي سرمايهگذاري زمين و ساختمان كه سالهاست در بازار بورس فعاليت ميكنند، تفاوتهاي ماهوي با «خانهريز» دارند. اول اينكه خريد واحدهاي اين صندوقهاي سرمايهگذاري به عنوان مالكيت فيزيك ساختمان نيست؛ مسالهاي كه در طرحهاي پيشين فروش متري به چالش بزرگ تبديل شده بود. دوم، صندوقها تحت نظارت سازمان بورس فعاليت ميكنند و واحدهاي آنها در بورس معامله ميشود. سوم، صندوقها توسط تيمي از تحليلگران و متخصصان و با مشاركت نهادهاي مالي تحت نظارت مديريت ميشوند.«خانهريز» اما فاقد مجوز از سازمان بورس است و بازار ثانويه آن - بنابر اعلام مديران شهري - فعلا بسته شده تا از اثرگذاري بازار مبادله و خريد از ديگران جلوگيري شود. اين يعني نقدشوندگي طرح كاملابه شهرداري وابسته است؛ هرچند مسوولان وعده دادهاند كه خود شهرداري ضامن نقدشوندگي باشد و درخواست فروش ظرف ۷۲ ساعت پاسخ داده شود.طرح البته داراي نقاط قوتي هم هست: از كاهش سفتهبازي تا جذب سرمايههاي خرد. همچنين گفته شده كه در صورت عدم تكميل سرمايه تا پايان پروژه، امكان انتقال سرمايه به پروژههاي بعدي هم وجود دارد. ممكن است در صورت موفقيت اين طرح شهرداري در فكر حل و فصل برخي مشكلات پروژههاي برزمينمانده هم باشد.اما ريسكهاي جدي طرح را نبايد ناديده گرفت. ريسك نخست، نبود نظارت نهاد ناظر مالي است. «خانهريز» خارج از چارچوب سازمان بورس تعريف شده و فاقد سازوكارهاي حمايتي موجود در صندوقهاي سرمايهگذاري است. در صورت بروز مشكل براي سازنده يا پروژه، سرمايهگذاران خرد چه ضمانتي براي بازگشت سرمايه دارند؟ريسك ديگر، وابستگي به عملكرد شهرداري به عنوان ضامن نقدشوندگي است. تجربه طرحهاي مشابه نشان داده كه تكيه بر يك نهاد واحد براي تامين نقدشوندگي، در بلندمدت پايدار نيست. ممكن است شهرداري تمام تلاش خود را انجام دهد تا طرح اول با موفقيت بازارگرداني شود، اما اگر ۱۰۰ پروژه با اين روش فروخته شود هم، به عملكرد صحيح شهرداري اطميناني هست؟ و در آخر اينكه چه اطميناني است تا مسائل غيراقتصادي و غيرتخصصي در فرآيندهاي قيمتگذاري و معامله اثرگذار نباشد؟ايده استفاده از سرمايههاي خرد نمونههاي بينالمللي هم دارد. اين نمونهها عمدتا با دو رويكرد «كمپينهاي سرمايهگذاري جمعي (Real Estate Crowdfunding) » و «مالكيت كسري مبتني بر بلاكچين (Real Estate Tokenization) » دنبال شده است. دولت دبي با همكاري سازمان زمين، پلتفرم PRYPCO MINT را راهاندازي كرده كه اسناد مالكيت را به توكنهاي ديجيتال تبديل ميكند. هدف، توكنايز كردن ۷ درصد از بازار املاك دبي به ارزش ۱۶ ميليارد دلار تا ۲۰۳۳ است. در اروپا هم پروژههايي تحت نظارت اداره فدرال نظارت بر خدمات مالي آلمان (BaFin) به اجرا درآمده است. در امريكا هم پلتفرم E-Estate جذب سرمايه ميكند.
