از رويای خانهدارشدن تا خريد مسكن چند متری
بازار مسكن در حالي همچنان زير فشار تورم، افزايش هزينههاي ساختوساز و جهش قيمت نهادهها قرار دارد كه شكاف مياندرآمد خانوار و قيمت خانه، روزبهروز عميقتر ميشود. اين شكاف، براي ميليونها مستأجر، روياي خانهدارشدن را به تصميمي تقريباً ناممكن بدل كرده و حتي بخشي از متقاضيان طرحهاي حمايتي مسكن را نيز در ميانه مسير، با نااميدي و فرسودگي روبرو ساخته است.
بازار مسكن در حالي همچنان زير فشار تورم، افزايش هزينههاي ساختوساز و جهش قيمت نهادهها قرار دارد كه شكاف مياندرآمد خانوار و قيمت خانه، روزبهروز عميقتر ميشود. اين شكاف، براي ميليونها مستأجر، روياي خانهدارشدن را به تصميمي تقريباً ناممكن بدل كرده و حتي بخشي از متقاضيان طرحهاي حمايتي مسكن را نيز در ميانه مسير، با نااميدي و فرسودگي روبرو ساخته است.
در چنين شرايطي، شهرداري تهران با طرحي به نام «خانه ريز» تلاش ميكند تا بهجاي فروش مترمربع، خانه را بهصورت «سانتيمتر مربع» به مردم عرضه كند تا شايد مردم بتوانند در عرض ۱۰ الي ۱۵ سال آينده خانهدار شوند.
وقتي خريد خانه از سبد خانوار حذف ميشود
براي بخش قابل توجهي از خانوارهاي كارگري و كارمندي، مسكن ديگر يك «دارايي قابلدسترس» نيست؛ بلكه به مهمترين هزينه ماهانه زندگي تبديل شده است. مستأجري كه بخش عمده درآمد خود را صرف اجاره و تأمين مبلغ رهن ميكند، عملاً فرصت پسانداز براي خريد خانه را از دست ميدهد. به بيان سادهتر، اجاره ديگر يك مرحله موقتِ گذار به مالكيت نيست؛ بلكه به وضعيتي دايمي تبديل شده است.
اين وضعيت در كلانشهرها بيش از گذشته خودنمايي ميكند، اما موج فشار به شهرهاي كوچك نيز هم رسيده است. افزايش قيمت مسكن و اجارهبها موجب شده بسياري از خانوارها، براي حفظ حداقل استاندارد سكونت، ناچار به كاهش متراژ، مهاجرت به مناطق ارزانتر يا حتي جابهجايي به حاشيه شهرها شوند. نتيجه، جابهجايي جغرافيايي جمعيت و بازتوليد نابرابري در ابعاد تازهاي است. در چنين شرايطي، خريد خانه براي بسياري از مستأجران ديگر يك هدف ميانمدت نيست، بلكه يك رويا دور از دسترس است. جواني كه بايد همزمان هزينههاي ازدواج، زندگي و اجاره را تأمين كند، عملاً فرصتي براي تشكيل سرمايه لازم جهت خريد خانه ندارد. كارشناسان اقتصادي اين پديده را خروج نسل جوان بازار مالكيت مسكن نامگذاري ميكنند و عقيده دارند اين روند طي سالهاي آتي بيشازپيش خود را نشان خواهد داد.
تورم مسكن و افزايش فشار بر مستأجران
روند افزايش قيمتها در دو تا سه ماه اخير، نگرانيها درباره آينده بازار مسكن را افزايش داده است. رشد قيمت مسكن، در كنار افزايش هزينههاي زمين، مصالح، دستمزد و خدمات ساختماني، فشار قابل توجهي بر سمت تقاضا وارد كرده و توان خريد خانوارها را باز هم كاهش داده است.
مساله تنها قيمت خريد نيست؛ بلكه هزينههاي اجاره به عنوان يك مسائل مهم، فشار مضاعف به معيشت خانوارها وارد ميكند. مستأجران در هر دوره تمديد قرارداد، شاهد افزايش قابل توجهي در هزينههاي خود هستند كه در بسياري موارد، اين افزايش سريعتر از توان مالي آنها است. اين وضعيت، سهم مسكن در سبد درآمد خانوار را به شكل قابل توجهي كاهش داده است؛ درحالي كه هزينههاي جاري، از جمله خوراك، آموزش، و سلامت، همواره در حال افزايش است و خانوارها در تلاش براي مقابله با اين چالش، مجبور به كاهش هزينههاي ديگر ميشوند.
براي قشر وسيعي از خانوارهاي كارگري و كارمندي، مسكن ديگر نهتنها يك دارايي قابل خريداري، بلكه مهمترين و بزرگترين هزينه ماهانه است. زندگي زير سقفهاي با اجارههاي بالا، باعث شده بخش عمدهاي از درآمد خانواده صرف پرداخت اجاره يا رهن شود؛ موضوعي كه نهتنها توان پسانداز را از آنها ميگيرد، بلكه فرصت سرمايهگذاري و تشكيل ثروت را نيز ميسوزاند. در نتيجه، قدرت انتخاب مصرفكنندگان و توان آنها براي سرمايهگذاري در داراييهاي بلندمدت، بهشدت محدود شده است. افزون بر آن، فشارهاي رواني و اقتصادي، آسيبهايي بلندمدت بر نهاد خانواده وارد ميكند و آينده جمعيتي و مديريتي كشور را در معرض پرسشهاي جدي قرار ميدهد.
پروژههاي حمايتي
از اميد تا انتظار طولاني
در اين ميان، دولت و شهرداري تلاشهايي براي برونرفت از اين وضعيت ارايه دادهاند. طرحهايي نظير «نهضت ملي مسكن» و پروژههاي مشابه، سعي دارند تا بخشي از نيازهاي جمعيت را پاسخ دهند. اما طولانيشدن روند اجرايي، ناتواني در كنترل هزينهها، و افزايش چشمگير هزينههاي تمامشده، اين اميدها را نيز به تأخير انداخته است.
متقاضياني كه در زمان ثبتنام تصور ميكردند با پرداخت تدريجي آورده و تسهيلات بانكي، ميتوانند خانهدار شوند، اكنون با افزايش هزينههاي نهايي پروژه و دير شدن زمان تحويل، ناچارند همزمان هزينه جاري زندگي و هزينههاي پيشرو را تأمين كنند. اين وضعيت، انگيزه و توان آنها براي ادامه مسير را كاهش ميدهد و شايد، آينده اين طرحها را در هالهاي از عدم قطعيت قرار دهد.مسائل اقتصادي، اثرات مستقيم بر رفتارهاي اجتماعي و خانوادگي دارند. در اين راستا، بسياري از جوانان و زوجها، مشكل تأمين مسكن را يكي از موانع اصلي ازدواج و تشكيل خانواده ميدانند. ناتواني در تأمين مسكن، نهتنها بر تصميمگيريهاي شخصي، بلكه بر سياستگذاريهاي جمعيتي كشور نيز تأثيرگذار است. زوجهاي جوان، در ابتداي زندگي، بايد هزينههاي ازدواج، جهيزيه، و هزينههاي جاري را كنار گذاشته و به هزينه اجارهخانه و اصلاح زيرساختهاي زندگي مشترك بپردازند؛ موضوعي كه در نبود امكانات و حمايتهاي كافي، موجب كاهش نسبت ازدواج و برهمزدن تعادل جمعيتي ميشود.
راهكارهاي نوين براي خريد خانه
در اين شرايط بحراني، شهرداري تهران با اجراي طرح «خانه ريز» دست به اقدامي جديد زده. اين پروژه، باهدف كاهش فاصله ميان توان مالي مردم و قيمت واقعي مسكن، ايدهاي متفاوت و جالبتوجه ارايه ميدهد؛ در عوض فروش مترمربع، «سانتيمتر مربع» مسكن عرضه ميكند. طبق اعلام مسوولان، در طرح «خانه ريز»، هر فرد ميتواند با حداقل سرمايهاي معادل حدود ۲ ميليون و ۲۰۰ هزار تومان، بهصورت مشاركتي در پروژههاي ساختماني شركت كند. اين سرمايهگذاري، در قالب خريد سهمالشركه يا قدرالسهم است و فرد، در انتهاي پروژه، در صورت تعهد به خريد، مالكيت واحد مسكوني را كسب ميكند. البته خانهدار فرد بسته به تعداد سهم خريداري شده آن دارد براي مثال اگر يك واحد خانه ۱۰۰ متر باشد بايد فرد بهاندازه ۱۰۰ متر سهم خريداري كند تا درنهايت خانه در شود.
نكته مهم اين است كه در «خانه ريز»، هزينه مصالح و ساختوساز، به عنوان يك متغير مستقل، تأثير مستقيمي بر قيمت نهايي ندارد و هزينهها در قالب پيشپرداختهاي ثابت و مشخص سازوكار ميشود؛ بنابراين، حتي در صورت افزايش نرخ مصالح يا تورم، هزينه فرد تحتتأثير قرار نميگيرد و صرفاً بر ميزان قدرالسهم وي اثر ميگذارد.
مديريت ريسك و نقدشوندگي
يكي از نقدهاي مطرح در اين پروژه، بحث نقدشوندگي و ريسك سرمايهگذاري است. مسوولان تأكيد دارند كه اين ابزار، در قالب مشاركت مدني و نه خريدوفروش دارايي، طراحي شده است. يعني، مالكيت عرصه و اعيان، در پروژه هنوز بهصورت كامل منتقل نميشود، بلكه مشاركت در منافع پروژه است و پس از اتمام، فرصت تملك فراهم ميشود. در صورت بروز نياز به فروش قدرالسهم، فرآيند خريدوفروش در بازار ثانويه صورت ميگيرد و شهرداري و نهادهاي مربوط، با ضمانتهايي، نقدشوندگي را تضمين ميكنند. اين ابزار، به عنوان نوعي سرمايهگذاري خرد در بازار مسكن، نگاهي جديد و آيندهمحور است؛ روشي كه اگر با شيوهنامههاي شفاف و قوانين موثر همراه باشد، ميتواند جايگزين مناسبي براي سياستهاي سنتي باشد.
وضعيت اجرايي و آيندهنگري
پروژه «خانه ريز» در منطقه ۵ تهران، در مرحله خاكبرداري و فونداسيون است و بر اساس اعلام رسمي، پروانه ساخت صادر شده است. مسوولان تأكيد دارند كه برخلاف شايعات و نگرانيهايي كه درباره توقف يا تأخير پروژه وجود دارد، روند ساخت و پيشرفت فيزيكي، در مسير صحيح قرار دارد. حدود ۲ درصد پيشرفت فيزيكي ثبت شده و گزارشهاي ماهانه در سايتهاي رسمي منتشر ميشود.
از نظر ساختاري، اين پروژه نهتنها شامل واحدهاي مسكوني، بلكه احتمالاً بخشهاي تجاري و اداري را نيز در برميگيرد. قيمت نهايي، هزينه ساخت و زمين است و تلاش بر اين است كه اين قيمتها، نسبت به بازار رقابتيتر و عادلانهتر باشد.
اگرچه طرح «خانه ريز» ابزار نوين و تقريباً منطبق بر نيازهاي زمانه است، اما هنوز سوالات بسياري درباره ميزان اثربخشي و تطابق اين ابزار با سياستهاي كلان مسكن وجود دارد. از نظر علمي و اقتصادي، بايد در نظر داشت كه اين شيوه، بيشتر به عنوان يك ابزار موقت و مكمل عمل ميكند؛ يعني، نبايد انتظار داشت كه اين پروژه، جايگزين كامل براي سياستهاي جامع مسكن شود.در بلندمدت، نيازمند استراتژيهايي چندبعدي هستيم، از جمله افزايش عرضه، كنترل قيمت، كاهش هزينههاي ساخت، اصلاح بازار زمين، و تسهيل روندهاي تملك و تأمين مالي. درعينحال، سياستهاي حقوقي، مالي و اجتماعي بايد سازگار با واقعيتهاي اقتصادي و اجتماعي كشور باشند تا بتوانند شكافها را پر كنند و فضايي پايدار براي خانهدارشدن نسل جوان و خانوادهها فراهم سازند.
بازار مسكن، همچنان يك معماي بزرگ اقتصادي و اجتماعي است. بحران فاصله مياندرآمد و هزينه، نيازمند راهكارهاي نوين و خلاقانه است، اما اين راهكارها نبايد تنها بر ابزارهاي مالي و فني اكتفا كنند؛ بلكه بايد نگرانيهاي اجتماعي، عدالتمحور و آيندهنگر را نيز در بر بگيرند. در نهايت، چشمانداز آينده بايد بر محور اصلاح ساختارهاي اقتصادي، تقويت قدرت خريد خانوار و توسعه ظرفيتهاي ساختوساز كشور استوار باشد؛ چرا كه بدون اين اصول، هر طرح و ايدهاي در بحرانهاي بيپايان فرو خواهد رفت.
