وقتي ۵۴ واحد به جنگ كسري ۶ ميليوني مي‌رود

پس از حدود هشت ماه بحث و بررسي، شهرداري تهران از روز ۲۰ مرداد ۱۴۰۵ اجراي طرح «خانه‌ريز» را آغاز كرد؛ طرحي كه قرار است امكان مشاركت افراد با سرمايه‌هاي خرد را در پروژه‌هاي ساختماني فراهم كند. طبق اعلام سازمان سرمايه‌گذاري و مشاركت‌هاي شهرداري تهران، نخستين پروژه اين طرح ۹ طبقه و شامل ۵۴ واحد مسكوني است. سرمايه‌گذاران مي‌توانند با خريد «خانه‌ريز» در منافع پروژه شريك شوند؛ به اين معنا كه به ازاي هر ۱۰۰ خانه‌ريز، منافع تغيير ارزش يك مترمربع از پروژه به مشاركت‌كننده تعلق مي‌گيرد. همچنين قرار است سرمايه‌گذار همزمان با پيشرفت پروژه، از افزايش ارزش ناشي از پيشرفت فيزيكي پروژه و تورم مسكن بهره‌مند شود. در ظاهر، ايده ساده و جذاب است: مسكن، كه سال‌هاست براي بسياري از خانوارها به كالايي دور از دسترس تبديل شده، به قطعات بسيار كوچك تقسيم شود تا افراد با سرمايه كمتر بتوانند وارد بازار شوند. اما درست همين‌جا يك پرسش اساسي شكل مي‌گيرد: آيا ورود به بازار مسكن با سرمايه خرد، الزاماً به معناي نزديك شدن به خانه‌دار شدن است؟ حسن محتشم، عضو هيات‌مديره انجمن انبوه‌سازان استان تهران، پاسخ چندان مثبتي به اين پرسش ندارد. او درباره طرح «خانه‌ريز» مي‌گويد: به نظر نمي‌رسد كسي با خريد سانتي‌متري مسكن خانه‌دار شود، نقدشوندگي اين طرح هم جاي سوال است.

    تجربه‌اي كه قبلاً هم تكرار شده است

ايده فروش خردشده مسكن البته تازه نيست. بازار پيش از اين نيز تجربه‌هايي مانند بورس مسكن و فروش متري مسكن را پشت سر گذاشته است؛ تجربه‌هايي كه قرار بود با كاهش اندازه سرمايه مورد نياز، مشاركت مردم در بازار مسكن را افزايش دهند. محتشم در گفت‌وگو با ايسنا با اشاره به همين تجربه‌ها مي‌گويد: ما پيش‌تر تجربه بورس مسكن و فروش متري مسكن را داشتيم كه خودِ شهرداري نيز در آن ورود كرده بود. او تأكيد مي‌كند كه اصل افزايش توليد مسكن قابل دفاع است، هرچند از هر نوع توليد مسكني استقبال مي‌كنيم، چرا كه توليد به افزايش عرضه كمك مي‌كند، اما اينكه طرحي با نام عامه‌پسند خانه‌ريز معرفي شود و بگويند فرد مي‌تواند يك‌صدمِ يك سانتي‌متر از يك ملك را خريداري كند، ارتباطي به خانه‌دار شدن ندارد. به بيان ديگر، مساله منتقدان اين طرح الزاماً توليد مسكن نيست؛ مساله، فاصله ميان «سرمايه‌گذاري در مسكن» و «صاحب خانه شدن» است. فردي كه سهم كوچكي از يك پروژه ساختماني خريداري مي‌كند، لزوماً در پايان پروژه صاحب يك واحد مسكوني قابل سكونت نخواهد شد. او صاحب سهمي از منافع اقتصادي پروژه است؛ بنابراين كاركرد طرح بيشتر به ابزار سرمايه‌گذاري خرد نزديك مي‌شود تا سياست مستقيم خانه‌دار كردن خانوارها.

    شش ميليون واحد كسري در برابر ۵۴ واحد

اين تفاوت زماني جدي‌تر مي‌شود كه مقياس بحران مسكن را در نظر بگيريم. بر اساس اظهارات عضو هيات‌مديره انجمن انبوه‌سازان استان تهران، اكنون حدود ۶ ميليون واحد مسكوني كسري داريم. او مي‌گويد در اواسط دهه ۹۰ و همزمان با رونمايي از طرح جامع مسكن، برآورد كسري حتي حدود ۱۰ ميليون واحد بود و طبق برآوردهاي جديد وزارت راه و شهرسازي در سال ۱۴۰۵، اين رقم به حدود ۶ ميليون واحد رسيده است. در چنين شرايطي، نخستين پروژه «خانه‌ريز» با ۵۴ واحد، حتي اگر به‌طور كامل و بدون تأخير ساخته و تحويل شود، از منظر حل بحران عرضه، مقياسي بسيار كوچك دارد. محتشم نيز دقيقاً بر همين شكاف تأكيد دارد: اگر از طريق طرح خانه‌ريز توليد مسكن افزايش يابد، بايد ديد آيا با نياز سالانه يك ميليون واحد همخواني دارد يا خير.

در واقع، «خانه‌ريز» را بايد در دو مقياس متفاوت سنجيد: مقياس سرمايه‌گذاري فردي و مقياس حل بحران مسكن. ممكن است يك پروژه براي سرمايه‌گذاري خرد جذاب باشد، اما همان پروژه در برابر ميليون‌ها واحد كسري، تأثير محدودي بر بازار كلان داشته باشد.

    مسكن استيجاري هم گرفتار مشكل  مقياس است

اين مشكل فقط به خانه‌ريز محدود نيست. محتشم براي توضيح اين شكاف به طرح «استيجار عمومي» وزارت راه و شهرسازي نيز اشاره مي‌كند؛ طرحي كه قرار بود حدود ۱۰ هزار واحد خريداري شود. به گفته او، قرار بود ۱۰ هزار واحد خريداري شود؛ در حالي كه مي‌گويند حدود ۵۰ درصد آن خريداري شده است، مشخص نيست چه تعداد از اين واحدها عملاً در اختيار مستأجران قرار گرفته است.

محتشم سپس با مقايسه اين رقم با اندازه بحران مي‌گويد: اين ۱۰ هزار واحد در مقايسه با كسري چند ميليوني، بسيار ناچيز است.

    مساله‌اي به نام نقدشوندگي

اما شايد مهم‌ترين پرسش درباره «خانه‌ريز» نه ميزان توليد، بلكه امكان خروج سرمايه‌گذار از طرح باشد. در بازار مسكن سنتي، فروش يك واحد مسكوني نيز فرآيندي زمان‌بر است؛ حالا اگر دارايي فرد به يك سهم بسيار كوچك از يك پروژه ساختماني تبديل شود، پرسش اين است كه خريدار بعدي آن سهم چه كسي خواهد بود و در چه بازاري مي‌توان آن را فروخت؟محتشم براي توضيح اين مساله به يك مقايسه جالب اشاره مي‌كند. عضو هيات‌مديره انجمن انبوه‌سازان استان تهران مي‌گويد: اگر فرد ۱۶۰ ميليون تومان بابت يك مترمربع پرداخت كند، در واقع انگار حدود ۱۰ گرم طلا خريده است، با اين تفاوت كه طلا قابليت نقدشوندگي بالايي دارد اما سرعت نقدشوندگي دارايي در طرح خانه‌ريز جاي ابهام دارد. اين مقايسه، قلب مساله را روشن مي‌كند: ارزش داشتن يك دارايي با نقد شونده بودن آن يكي نيست.

ممكن است سهم يك پروژه ساختماني در طول زمان افزايش ارزش پيدا كند، اما اگر مالك در زمان نياز نتواند آن را به سرعت و با قيمت منصفانه به پول نقد تبديل كند، مزيت سرمايه‌گذاري براي او كاهش مي‌يابد.

    شهرداري؛ از وعده ساخت ۱۸۰ هزار واحد تا پرسش‌هاي جديد

حساسيت نسبت به ورود شهرداري تهران به بازار مسكن نيز از تجربه‌هاي گذشته ناشي مي‌شود. محتشم يادآوري مي‌كند كه شهرداري پيش از اين نيز بارها براي ورود به حوزه ساخت مسكن اعلام آمادگي كرده است، اما از نگاه او نتيجه ملموسي حاصل نشده است. او درباره عملكرد گذشته شهرداري مي‌گويد: شهرداري تهران نيز به دفعات خواسته به مقوله ساخت مسكن ورود كند، اما عملاً خروجي قابل قبولي نديده‌ايم.  به تجربه «نهضت ملي مسكن» اشاره كرده و مي‌گويد: براي نمونه در طرح نهضت ملي مسكن، شهرداري ادعا كرد كه سالانه ۱۸۰ هزار واحد مي‌سازد و تفاهم‌نامه‌هايي نيز منعقد كرد، اما اين موارد صرفاً روي كاغذ باقي ماند و ما نديديم كه واحدي ساخته و به مردم ارايه شود.

به همين دليل، اكنون يكي از مهم‌ترين معيارهاي سنجش «خانه‌ريز» نه تبليغات و نه حتي ميزان استقبال اوليه، بلكه خروجي واقعي پروژه خواهد بود: چند واحد ساخته مي‌شود، چه زماني تحويل مي‌شود و سرمايه‌گذار در نهايت چه چيزي در اختيار خواهد داشت؟

    چند سوال بي‌پاسخ درباره خانه‌ريز

عضو هيات‌مديره انجمن انبوه‌سازان استان تهران معتقد است هنوز پرسش‌هاي مهمي درباره سازوكار اين طرح پاسخ داده نشده است. او مي‌پرسد: اين طرح با چه امكانات، توسط كدام پيمانكاران و با چه قيمتي اجرا مي‌شود؟ موعد تحويل آن چه زماني است؟ اين پرسش‌ها در بازار ساخت‌وساز اهميت زيادي دارند؛ زيرا قيمت نهايي، كيفيت اجرا، زمان تكميل پروژه و نحوه محاسبه سهم سرمايه‌گذار مستقيماً بر بازدهي سرمايه اثر مي‌گذارند. از سوي ديگر، اگر ارزش سرمايه‌گذاري همزمان با پيشرفت پروژه و تورم مسكن افزايش پيدا كند، بايد دقيقاً مشخص باشد كه اين افزايش ارزش چگونه محاسبه و به چه شكل قابل وصول خواهد بود. در واقع، شفافيت قرارداد و سازوكار خروج، به اندازه قيمت اوليه براي سرمايه‌گذار اهميت دارد. با وجود تمام اين انتقادها، محتشم درها را به روي چنين طرح‌هايي نمي‌بندد. از نگاه او، اگر شهرداري واقعاً بتواند زمين را با قيمت مناسب وارد پروژه كند و هدف اصلي‌اش افزايش عرضه باشد، نتيجه مي‌تواند متفاوت باشد. او مي‌گويد: اگر شهرداري زمين را با قيمت مناسب عرضه كند و به‌جاي پيگيري منافع درآمدي، صرفاً بر افزايش عرضه و تعادل‌بخشي به بازار تمركز كند شرايط متفاوت خواهد بود. در چنين مدلي، مزيت اصلي شهرداري نه لزوماً ساخت مستقيم ساختمان، بلكه در اختيار داشتن زمين و امكان كاهش هزينه اوليه پروژه است.

    خانه‌ريز؛ راه‌حل مسكن  يا ابزار سرمايه‌گذاري؟

در نهايت، به نظر مي‌رسد مناقشه بر سر «خانه‌ريز» بيش از آنكه درباره اصل ايده تقسيم سرمايه‌گذاري مسكن باشد، درباره عنوان و كاركرد واقعي آن است. اگر هدف طرح، فراهم كردن امكان سرمايه‌گذاري خرد براي افرادي باشد كه توان خريد يك واحد كامل را ندارند، ايده مي‌تواند به عنوان يك ابزار سرمايه‌گذاري بررسي شود؛ اما اگر قرار باشد با آن به مردم وعده خانه‌دار شدن داده شود، فاصله ميان اين وعده و واقعيت بسيار زياد است. محتشم نيز دقيقاً همين مرزبندي را مطرح مي‌كند: در نهايت معتقدم هر واحد مسكوني به هر شكلي كه در بازار عرضه شود، به اندازه سهم خود به تعادل بازار مسكن كمك مي‌كند، اما طرح «خانه‌ريز» بدون شفافيت و همكاري با بخش خصوصي، راهكار خانه‌دار شدن مردم نيست. از اين منظر، موفقيت «خانه‌ريز» را نمي‌توان صرفاً با تعداد خانه‌ريزهاي فروخته‌شده سنجيد. بايد ديد چه تعداد واحد واقعي ساخته مي‌شود، با چه قيمتي، در چه مدتي، با چه سازوكاري به سرمايه‌گذار سود مي‌رسد و مهم‌تر از همه، آيا بازار ثانويه‌اي براي نقد كردن اين سهم‌هاي خرد وجود دارد يا نه.