نسخه تازه سياستهاي حمايتي مسكن در راه است؟
در حالي كه مسكن براي دهكهاي پايين درآمدي از يك كالاي مصرفي به مسالهاي مستقيم درباره معيشت، امنيت اقتصادي و كيفيت زندگي تبديل شده، سياستگذار از تدوين بستههاي جديد براي حمايت از دهكهاي يك تا چهار، توسعه مسكن حمايتي و استيجاري و تقويت اجارهداري خبر ميدهد؛ رويكردي كه در شرايطي مطرح شده كه تورم، افزايش هزينه ساخت و رشد اجارهبها، قدرت خريد خانوارهاي كمدرآمد را بيش از گذشته كاهش داده و دسترسي آنها به مسكن مناسب را دشوارتر كرده است.
در حالي كه مسكن براي دهكهاي پايين درآمدي از يك كالاي مصرفي به مسالهاي مستقيم درباره معيشت، امنيت اقتصادي و كيفيت زندگي تبديل شده، سياستگذار از تدوين بستههاي جديد براي حمايت از دهكهاي يك تا چهار، توسعه مسكن حمايتي و استيجاري و تقويت اجارهداري خبر ميدهد؛ رويكردي كه در شرايطي مطرح شده كه تورم، افزايش هزينه ساخت و رشد اجارهبها، قدرت خريد خانوارهاي كمدرآمد را بيش از گذشته كاهش داده و دسترسي آنها به مسكن مناسب را دشوارتر كرده است. غزال راهب، رييس مركز تحقيقات راه، مسكن و شهرسازي، ميگويد بستههاي پيشنهادي جديد با تمركز بر تأمين مسكن دهكهاي پايين و توسعه بازار اجاره در حال تدوين است؛ اما پرسش اصلي اين است كه آيا اين سياستها ميتوانند در عمل فاصله عميق ميان درآمد خانوارهاي كمدرآمد و هزينه مسكن را كاهش بدهند؟
وقتي بيش از نيمي از هزينه خانوار صرف مسكن ميشود
يكي از مهمترين نكاتي كه رييس مركز تحقيقات راه، مسكن و شهرسازي بر آن تأكيد دارد، افزايش سهم هزينه مسكن در سبد خانوار است. راهب ميگويد: افزايش تورم، دستيابي خانوارها به مسكن مناسب را دشوارتر كرده و هزينه تأمين مسكن سهم قابل توجهي از درآمد خانوارها را به خود اختصاص داده است. به گفته او، بر اساس آمارهاي رسمي، سهم مسكن از هزينه خانوارها در شرايط كنوني به بيش از ۵۰ درصد رسيده است. اين عدد از منظر سياستگذاري اهميت زيادي دارد. زماني كه خانوار بخش عمده درآمد خود را صرف اجاره، خريد يا هزينههاي مرتبط با مسكن ميكند، منابع كمتري براي خوراك، آموزش، درمان، حملونقل و ساير نيازهاي ضروري باقي ميماند. به همين دليل، بحران مسكن براي دهكهاي پايين درآمدي را نميتوان تنها با شاخص قيمت خانه يا نرخ اجارهبها سنجيد؛ مساله اصلي، نسبت هزينه مسكن به درآمد خانوار است. از اين منظر، حتي اگر قيمت مسكن در مقطعي ثابت بماند، اما درآمد خانوار متناسب با هزينهها افزايش پيدا نكند، دسترسي به مسكن همچنان دشوارتر خواهد شد.
دهكهاي يك تا چهار گروه هدف سياستهاي جديد
خانوارهاي حاضر در پايينترين دهكهاي درآمدي معمولا با شديدترين محدوديت براي خريد يا حتي اجاره مسكن مناسب روبرو هستند و افزايش هزينهها ميتواند آنها را به سمت واحدهاي كوچكتر، مناطق دورتر از مراكز اشتغال يا سكونت در واحدهاي نامناسب سوق بدهد. راهب در همين زمينه تأكيد ميكند: تأمين مسكن براي دهكهاي يك تا چهار درآمدي نيازمند مشاركت مجموعهاي از نهادها و دستگاههاست. اين جمله در واقع به يكي از چالشهاي اصلي سياستهاي مسكن اشاره دارد. تجربه برنامههاي مختلف نشان داده كه دولت به تنهايي نميتواند مشكل مسكن اقشار كمدرآمد را حل كند. زمين، زيرساخت، منابع مالي، مجوزهاي ساخت، خدمات شهري و مديريت محلي، همگي در نتيجه نهايي يك پروژه مسكوني اثرگذارند. رييس مركز تحقيقات راه، مسكن و شهرسازي نيز بر همين موضوع تأكيد دارد و ميگويد: شهرداريها، سرمايهگذاران و ساير بخشهاي مرتبط بايد در كنار دولت براي اجراي سياستهاي حمايتي مسكن مشاركت كنند. بنابراين، بستههاي جديد در صورتي ميتوانند از سطح يك برنامه روي كاغذ فراتر بروند كه ميان دستگاههاي مختلف تقسيم كار مشخصي شكل بگيرد.
چرا مسكن استيجاري دوباره در مركز توجه قرار گرفته است؟
يكي از محورهاي مهم بستههاي پيشنهادي، توسعه مسكن استيجاري است. اين رويكرد را ميتوان پاسخي به يك واقعيت اقتصادي دانست: براي بخش قابل توجهي از خانوارهاي كمدرآمد، خريد خانه در كوتاهمدت ديگر گزينهاي عملي نيست. در چنين شرايطي، سياستگذاري صرفا براي افزايش مالكيت مسكن نميتواند پاسخگوي نياز فوري خانوار باشد. مسكن استيجاري ميتواند با كاهش فشار اوليه خريد، امكان دسترسي خانوارها به واحد مسكوني مناسب را افزايش بدهد؛ البته به شرط آنكه عرضه آن پايدار، قابل استطاعت و همراه با سازوكارهاي نظارتي مناسب باشد. به گزارش خبرگزاري صدا و سيما، راهب ميگويد: كنترل اجارهبها و توسعه مسكن استيجاري از جمله سياستهايي است كه در وزارت راه و شهرسازي دنبال ميشود. او همچنين از تدوين بستههاي پيشنهادي در حوزه مسكن استيجاري، مسكن حمايتي و اجارهداري» خبر داده و ميگويد اين بستهها با هدف تقويت نقش حمايتي دولت و پاسخ به نياز خانوارهاي كمدرآمد تهيه شدهاند.
تورم، تحريم و جنگ؛ سه ضلع فشار
بازار مسكن از تحولات اقتصاد كلان جدا نيست. افزايش هزينه مصالح، دستمزد، زمين و خدمات ساختماني مستقيماً هزينه تمامشده ساخت را افزايش ميدهد و در نهايت بر قيمت فروش و اجاره اثر ميگذارد. راهب «تحريمها، جنگ و تورم فزاينده» را از عوامل اثرگذار بر بازار مسكن ميداند و معتقد است مجموعه اين شرايط، «ضرورت ورود هدفمندتر دولت براي ايجاد تعادل در بازار را افزايش داده است.» اين بخش از اظهارات او اهميت ويژهاي دارد؛ زيرا نشان ميدهد سياستهاي مسكن نميتوانند صرفاً بر افزايش عرضه تمركز كنند. اگر هزينه توليد به سرعت افزايش يابد، ساختوساز بيشتر لزوماً به معناي مسكن ارزانتر براي دهكهاي پايين نخواهد بود. به همين دليل، سياست حمايتي بايد همزمان چند هدف را دنبال كند: افزايش عرضه، كاهش هزينه ساخت، تأمين زمين مناسب، ايجاد منابع مالي پايدار و در نهايت افزايش قدرت خريد يا قدرت اجاره خانوارهاي هدف.
صنعتيسازي راهي براي كاهش زمان و هزينه ساخت
در كنار سياستهاي حمايتي و توسعه اجارهداري، صنعتيسازي ساختمان نيز در بسته پيشنهادي مورد توجه قرار گرفته است. راهب صنعتيسازي ساختمان را «يكي از راهكارهاي مهم براي تحركبخشي به بازار مسكن» ميداند و ميگويد: «استفاده از ظرفيتهاي صنعتيسازي ميتواند به افزايش سرعت و بهرهوري در ساخت مسكن كمك كند.» صنعتيسازي در صورت فراهم بودن زيرساختهاي لازم، ميتواند زمان ساخت را كاهش دهد و امكان مديريت بهتر مصرف مصالح و نيروي انساني را فراهم كند. اما موفقيت آن نيازمند استانداردهاي مشخص، فناوري مناسب، زنجيره تأمين پايدار و پذيرش در مقياس گسترده است. از سوي ديگر، كاهش زمان ساخت زماني براي خانوار كمدرآمد مزيت واقعي ايجاد ميكند كه در نهايت به كاهش هزينه يا افزايش سرعت دسترسي به مسكن منجر شود. بنابراين، صنعتيسازي بايد نه فقط به عنوان يك فناوري ساختماني، بلكه به عنوان بخشي از يك مدل اقتصادي جديد در توليد مسكن ديده شود.
آزمون بزرگ بستههاي جديد از «پيشنهاد» تا اجرا
اكنون مهمترين پرسش اين است كه بستههاي جديد چگونه از مرحله مطالعه و پيشنهاد به مرحله اجرا خواهند رسيد. موفقيت نهايي اين پيشنهادها به نحوه تأمين منابع، سازوكار اجرايي، همكاري شهرداريها و بخش خصوصي و مهمتر از همه، ميزان هدفمندي حمايتها بستگي دارد. تجربه نشان داده است كه سياستهاي عمومي مسكن زماني بيشترين اثر را دارند كه منابع محدود به گروههاي هدف برسد و از پراكندگي حمايتها جلوگيري شود. اگر منابع به شكل گسترده و بدون اولويتبندي توزيع شوند، احتمال دارد اثرگذاري آنها بر دهكهاي يك تا چهار كاهش پيدا كند. در مقابل، سياستهايي كه زمين، تسهيلات، ساخت و اجاره را در يك زنجيره واحد قرار ميدهند، ميتوانند شانس بيشتري براي رسيدن به نتيجه داشته باشند.
خانهدار شدن يا فقط كاهش فشار مسكن؟
شايد مهمترين نكته در سياستهاي جديد اين باشد كه مفهوم «خانهدار شدن» براي دهكهاي پايين بايد بازتعريف شود. براي خانواري كه درآمد محدودي دارد، مالكيت فوري خانه تنها راهحل نيست. دسترسي به يك واحد مناسب، با اجاره قابل پرداخت و قرارداد باثبات نيز ميتواند بخشي از هدف سياست مسكن باشد. به همين دليل، تركيب مسكن حمايتي، مسكن استيجاري، اجارهداري حرفهاي و افزايش بهرهوري ساختوساز ميتواند نسبت به تمركز صرف بر ساخت واحدهاي ملكي، انعطاف بيشتري داشته باشد. راهب در جمعبندي بر همين ضرورت تأكيد كرده و ميگويد: در شرايط فعلي، حمايت ويژهتر از گروههاي كمدرآمد و فراهم كردن مسيرهاي جديد براي تأمين مسكن آنها بايد در اولويت سياستگذاري قرار گيرد. اين جمله در واقع نقشه راه بستههاي جديد را مشخص ميكند: سياست مسكن بايد بيش از گذشته از يك نسخه واحد فاصله بگيرد و براي گروههايي كه توان خريد ندارند، مسيرهاي متفاوتي براي دسترسي به مسكن ايجاد كند. در نهايت، موفقيت اين بستهها نه با تعداد پيشنهادهاي تدوينشده، بلكه با ميزان كاهش فشار مسكن بر خانوارهاي كمدرآمد سنجيده خواهد شد. اگر دهكهاي يك تا چهار بتوانند با سهمي منطقي از درآمد خود به مسكن مناسب دسترسي پيدا كنند، ميتوان گفت سياستهاي جديد به هدف خود نزديك شدهاند؛ در غير اين صورت، حتي بزرگترين برنامههاي ساختوساز نيز ممكن است نتوانند شكاف ميان درآمد خانوار و هزينه مسكن را پر كنند. اكنون آزمون اصلي پيش روي سياستگذار، تبديل اين مطالعات و بستههاي پيشنهادي به برنامههايي اجرايي، هدفمند و داراي منابع پايدار است؛ برنامههايي كه همزمان «مالكيت»، «اجاره» و «هزينه ساخت» را ببينند و مسكن را از يك بحران صرفا ساختماني به عنوان يك مساله معيشتي و اجتماعي مديريت كنند .
